är det dags att avsluta enfamiljszonering?

i hjärtat av filmen ”parasit” — bland favoriterna för bästa bild på väg in i helgens Oscar— är en berättelse om två städer.

å ena sidan har vi en fattig familj som bor i en smutsig källare lägenhet i ett tätt centrum, stanken av tunnelbanan fäst vid dem, skrapa gratis Wi-Fi-signaler på jakt efter en chans att flytta upp. Å andra sidan har vi en rik familj som bor i ett modernt förortshem, med en snygg svart bil för att chauffera dem runt, en stor grön gräsmatta för att njuta av solen och ett högteknologiskt säkerhetssystem för att hålla ut smutsiga källartyper (ganska misslyckat, vi hittar senare, till fasansfulla ändar).

för alla som är intresserade av städer kan en sådan premiss inte låta bli att tänka på det komplicerade förhållandet mellan stadsutveckling och social rättvisa — särskilt eftersom ordet ”parasit” i USA åtminstone är djupt förankrat i ämnets historia. Termen har en framträdande plats i Högsta domstolens landmärke 1926 dom som etablerade grunden för enfamiljszonering i Amerika, i en störande passage Som lika gärna kunde ha varit filmens ursprungliga behandling:

… Mycket ofta är lägenhetshuset bara en parasit, konstruerad för att dra nytta av de öppna ytorna och attraktiva omgivningarna som skapas av distriktets bostadskaraktär. Dessutom följs ankomsten av ett lägenhetshus av andra, som genom sin höjd och bulk stör den fria cirkulationen av luft och monopoliserar solens strålar som annars skulle falla på de mindre bostäderna och som deras nödvändiga ackompanjemang medför de störande ljud som inträffar till ökad trafik och affärer och ockupationen, genom att flytta och parkerade bilar, av större delar av gatorna, vilket förringar deras säkerhet och berövar barn privilegiet av tysta och öppna utrymmen för lek, som — tills slutligen bostadskaraktären i grannskapet och dess önskvärdhet som en plats för fristående bostäder förstörs fullständigt.

nästan ett sekel in i berättelsen om enfamiljszonering börjar tomten äntligen vrida sig. Staden Minneapolis och delstaten Oregon har båda nyligen antagit lagar som löser enfamiljsregler. Kalifornien har föreslagit liknande åtgärder: vissa har misslyckats (till exempel en uppmuntrande tätare utveckling nära transit), andra har lyckats (till exempel de som uppmuntrar bakgårdsstugor). Nya räkningar i Maryland och Virginia tar också sikte.

Med tanke på dessa trender är ögonblicket rätt för alla som är intresserade av städernas framtid att återkomma till enfamiljszonering, och det finns faktiskt en hel utgåva av Journal of the American Planning Association tillägnad just den debatten. Publicerad i januari, utgåvan innehåller nio uppsatser, representerar 14 totala planeringsröster, tar upp frågan om huruvida enfamiljszoningens tid har kommit-och, om så är fallet, vad man ska göra åt det.

fallet mot enfamiljszonering

en snabb primer: enfamiljszonering (allmänt känd som R1 i planeringsspråk) hindrar ett samhälle från att bygga någon typ av bostäder i ett visst område utom ett fristående enfamiljshus. Det är nästan allestädes närvarande i förorterna, men det är också ett centralt stadsproblem. I San Francisco är 38 procent av bostadsmarken zonad som R1; i Seattle är det 80 procent. Tillsammans skapar detta mönster en obalans över ett helt storstadsområdes bostadsmarknad.

regelns genomslagskraft är en av orsakerna till dess destruktiva sociala konsekvenser, som har dokumenterats i detalj. I korthet finns det övertygande bevis för att enfamiljszonering har skadat miljön genom att uppmuntra förortsutbredning och bilförtroende, försämrat överkomliga priser genom att begränsa bostadsförsörjningen och undergrävt inkludering genom att hålla hushåll med lägre inkomster ur högmöjlighetskvarter.

med detta sammanhang i åtanke säger två JAPA-papper att det är dags för enfamiljszonering att gå.

en kommer från UCLA planering och politiska forskare Michael Manville, Paavo Monkkonen, och Michael Lens, som skriver: ”I det 21: a århundradet borde ingen Stad ha något land där ingenting kan byggas utom ett fristående enfamiljshus.”

den andra kommer från planeringsforskaren Jake Wegmann från University of Texas-Austin, som hoppas se enfamiljszonering ersatt av” saknade mitt ” bostäder. Han skriver: ”för medlemmar i planeringsyrket att göra framsteg mot klimat-och ojämlikhetskriserna måste de sluta försvara det oförsvarliga begreppet enfamiljszonering.”

tidningarna gör var och en ett kraftfullt fall för att avsluta enfamiljszonering och rekommenderas i sin helhet. Men i sammanfattningens intresse är här sex av deras starkaste punkter:

människor kan fortfarande bygga enfamiljshus. Ett av de vanligaste argumenten för att hålla enfamiljszonering är att de flesta föredrar enfamiljshus. Det är alltmer inte fallet, vilket framgår av de premier som finns i gångbara stadsdelar, och studier visar en önskan om tätare boende även i bilvänliga områden. Men även om det var sant, skulle det inte vara ett bra argument för enfamiljszonering, för att ta bort regeln hindrar inte att sådana bostäder byggs. Om människor fortfarande ville ha dessa hem skulle utvecklare fortsätta bygga dem. De skulle bara få bygga andra typer också – som svar på hushållens preferenser.

gemenskaper kan fortfarande förhindra Manhattanisering. Ett primärt mål att avsluta enfamiljszonering är att hjälpa nya hushåll att flytta in i stadsdelar som de för närvarande inte kan komma åt. Att driva för mer bostäder är inte att misstas med en inbjudan till skyskrapor. Ett samhälle kan fortfarande införa höjdbegränsningar utan att hindra skapandet av alternativa bostadstyper, såsom tillbehörsbostäder eller multiplexer. Städer som Washington, DC, använder sådana begränsningar och genererar fortfarande massor av tät utveckling, såväl som enfamiljshus. Och som UCLA-forskarna påpekar har Paris en höjdbegränsning utan mycket av någon extrem: enfamilj eller skyskrapa.

den saknade mitten kan låsa upp överkomliga priser. I sin kärna är detta tryck för mer utveckling av medeldensitet verkligen ett tryck för mer bostadsöverkomlighet. Wegmann pekar på ett nyligen fallet i Austin, där en utvecklare använde en zonindelning kryphål för att bygga sex bostäder på en hel del som normalt skulle hysa bara två enfamiljshus. Varje säljs i mitten av $400,000 — intervallet-eller $ 200,000 mindre än areagenomsnittet. Medan det fortfarande är utom räckhåll för många låginkomsthushåll, skapar fler medelinkomstalternativ i slutändan offentliga resurser för att fokusera på att skapa prisvärda bostäder för de mest behövande.

det finns också ett hållbarhetsfall för den saknade mitten, med bevis som visar att betydande koldioxidbesparingar kommer från att omvandla lågdensitetsutveckling till medeltäthet.

Upzoning kommer inte nödvändigtvis att förstöra bostadsinvesteringar. Medan enfamiljszonering framgångsrikt skyddar bostadsinvesteringar, hävdar Wegmann att det inte är planeringens roll, som istället bör fokusera på att skapa mer hållbara och rättvisa städer. Och UCLA-forskarna påpekar att upzoning av ett område också kan öka fastighetsvärdena genom att höja markpriserna för utvecklare. ”Frågan Är då inte om husägare kommer att få vindfall”, skriver de. ”Det är om dessa vindfall kommer från att upprätthålla bostadsbrist eller möjliggöra bostadsöverflöd.”

befintliga hyresgäster kan skyddas. Båda tidningarna erkänner att avslutande enfamiljszonering kan leda utvecklare att bygga fler bostäder i låginkomstområden, där mark är billigare, vilket i slutändan förskjuter långtids-eller låginkomstboende. Det är en mycket verklig möjlighet, och en som bör — och kan — skyddas genom hyresskydd. UCLA-forskarna noterar också att enfamiljshus inte är de som står inför dessa risker: endast 4% av fristående enfamiljshus i USA har hyresgäster med inkomster mindre än 25 000 dollar per år, enligt 2017 års Folkräkningssiffror.

infrastrukturstammar kan hanteras. Fler människor innebär mer konkurrens om delat utrymme och delad Infrastruktur. Tidningarna hävdar att dessa problem kan hanteras på sätt som balanserar riskerna med fördelarna. Parkeringsbrist kan hanteras genom att tillåta icke-täckta utrymmen eller begränsa tillstånd på gatan. Fler verktygsanvändare innebär också mer intäkter för uppgraderingar eller underhåll. Familjevänliga mönster kan hålla samhällen med högre densitet säkra och välkomnande för barn. Och alternativet till att avsluta enfamiljszonering-driva utvecklingen längre bort från täta kärnor-skapar nya infrastrukturstammar.

kommentar, motpunkter och kvalifikationer

resten av specialutgåvan innehöll bidrag som förstärkte, eller i vissa fall attackerade, punkterna ovan. Återigen, i korthet, kommer dessa att sammanfattas av deras huvudpunkter, men många av de fullständiga uppsatserna är värda att läsa.

Minneapolis visar vägen framåt. Paul Mogush och Heather Worthington, planerare från staden Minneapolis, förklarade hur de bucklade r1-rustningen. Först studerade de sin historia och bekräftade den inverkan som restriktiv zonering hade på minoritetshushåll. Sedan bestämde de sig för vad de kallar ett ”uppenbart” första steg mot att förbättra bostadskapitalet: ”börja med att vända de regler som planerare började använda för ett sekel sedan för att kväva möjligheten för människor av färg.”Minneapolis uppmuntrar nu den saknade mitten genom att tillåta minst tre bostäder på varje paket i hela staden och flerfamiljshus ”till höger” nära transitnav. Och för att ta itu med förskjutningsproblem, de åtagit sig att Prisvärda bostadsinvesteringar och hyresgästskydd.

Maryland är inte så säker. Gerritt Knaap och Nicholas Finio, planerare vid University of Maryland-College Park, är inte säkra på att deras stat i slutändan kommer att godkänna en lag i Minneapolis – eller Oregon-stil som uppmuntrar tätare utveckling, baserat på informella diskussioner med lokala myndigheter, utvecklare och till och med miljögrupper — ingen av dem stödde sådana åtgärder. Skälen varierade från legitima problem, som att betjäna områden med låg densitet med transitering och överbeläggning skolor, till mer överraskande svar, till exempel en vag avsmak för ”aktivist” planering. ”Naturligtvis, utan stöd från dessa grupper, verkar det osannolikt att enfamiljszonering kommer att förbjudas i Maryland någon gång snart”, avslutar de.

(det är oklart om svaren föregick Marylands senaste förslag, som försöker ta itu med många vanliga problem.)

inkrementell förändring är klokare. Glen Searle och Peter Phibbs, planeringsforskare vid University of Sydney, noterade hur ovanliga Amerikas zonregler är. Däremot, i Sydney, planerare aktivt driva den saknade mitten. Ändå uttryckte de försiktighet mot att gå från en så hög andel av enfamiljszonering för att eliminera den. Deras mest övertygande punkt är att avlägsnande av regeln oavsiktligt kan främja mer bilanvändning, eftersom samhällen nu kommer att ha fler människor som bor på platser där transitering är svår att tillhandahålla. Av detta och andra skäl föreslår de istället en” modifierad uppsättning regler ” i områden som redan är lämpliga för större densitet.

politiskt kapital används bättre någon annanstans. Arnab Chakraborty, stadsplaneringsprofessor vid University of Illinois i Urbana-Champaign, ifrågasatte om att avsluta enfamiljszonering ensam verkligen skulle förbättra överkomliga priser eller hjälpa låginkomsthushåll att flytta till högmöjligheter. (Till den punkten, som höjdes någon annanstans, var andra överens om att avsluta R1 är nödvändigt men inte tillräckligt.) Efterlyser ett” mer uppmätt tillvägagångssätt”, varnade Chakraborty att tackling av enfamiljszonering kommer att kräva enorma mängder politiskt kapital som bättre skulle kunna användas någon annanstans, till exempel riktade överkomliga program.

fokusera på outvecklade områden. I den mest omtvistade uppsatsen kallar Lane Kendig från Kendig Keast Samarbetsplaneringsföretag att avsluta enfamiljszonering ett” misstag ”och ett” lättmedel ” för överkomliga priser. Kendig hävdar i huvudsak att för att avsluta enfamiljszonering inte kommer att sluta inkomstdriven segregering, är det ingen mening. (Till sådana punkter svarar UCLA-forskarna att bara för att människor begår brott med en kniv betyder det inte att regeringar inte ska driva vapenkontroll.) I stället för att kämpa för större täthet i befintliga enfamiljsområden, föreslår Kendig att man fokuserar på outvecklad mark och ersätter villkorliga zonregler som bjuder in lokal opposition med prestationsbaserad zonering (en bra ide, diskuteras mer nedan), inklusiv zonering och överkomliga bostadsmandat.

etik kräver en förändring. Med en strikt professionell vinkel säger stadsstudieprofessor Anaid Yerena vid University of Washington att planerare har ett ”etiskt ansvar” för att eliminera enfamiljszonering. Yerena citerar från American Institute of Certified Planners Code of Ethics and Professional Conduct, som säger: ”vi ska söka social rättvisa genom att arbeta för att utöka val och möjligheter för alla personer, erkänna ett särskilt ansvar att planera för de missgynnade behoven och att främja ras och ekonomisk integration.”För Yerena är eliminering av enfamiljszonering en skyldighet — ”inte bara en fråga om val.”

det som behövs mest är nya bostadsmodeller. I kanske frågans mest övertygande stycke säger stadsplaneringsforskaren Harley F. Etienne från University of Michigan att avskaffa enfamiljszonering inte räcker för att ändra ett sekel av förankrade markanvändningsmönster och kulturella bilagor. Istället måste planerare gå ännu längre och erbjuda en ny utvecklingsmodell som ”gör det möjligt för allmänheten att sträva efter ett annat bostadssätt.”Den här nya modellen måste uppmuntra medel-och låginkomsthushåll, ge dessa hushåll tillgång till bra skolor och jobb och ge vägar för dem att komma ikapp på generationerna av välståndsskapande de har missat. Tills en sådan Bostadsmodell kommer, skriver Etienne, ” vi står inte mycket av en chans.”

urban innovations roll för att främja konversationen

enfamiljszonering är en politisk utmaning som behöver en politisk lösning. Det är inte något som tekniken kan ta itu med på egen hand. Men det finns fortfarande en uppsättning stadsplaneringsinnovationer (inklusive vissa som utvecklas av Trottoarlaboratorier) som kan främja konversationen på konstruktiva sätt — speciellt för enfamiljszonering i stadsområden som är lämpliga för transitering eller större densitet. Dessa verktyg kan göra de falska argumenten för enfamiljszonering svårare att försvara, hjälpa till att utvärdera eller till och med lindra de legitima bekymmerna och utöka menyn med bostadsalternativ.

Här är några Vi arbetar med:

flexibla lägenheter. Till den kritiska punkten som Etienne tog upp, just nu tenderar det kollektiva amerikanska bostadsidealet att följa en pålitlig bana som slutar i förortshem. Naturligtvis är det inte sant för alla, och det är allt mindre sant över hela landet, men det är fortfarande rekordmodellen. Att bryta det mönstret kräver nya stadsbostadsalternativ som kan följa ett hushåll under en livstid. Det kan innebära flexibla möbler som gör att 500 kvadratmeter känns som 650; flexibla enheter som kan expandera när en familj växer (eller kontrakt som bon Tom); och delade byggnadsutrymmen eller stadsdelar som gör kvadratmeter bara en av många faktorer som styr ett bostadsval. Eller det kan innebära finansieringsmodeller som hjälper hushållen att generera hemvärde, till exempel delade aktieprogram som låter hyresgäster äga en liten andel av en plats-med en mindre handpenning — medan de hyr resten.

Fabriksdriven överkomliga priser. Några av de mer försiktiga papper noterade att zonering ensam inte kommer att låsa upp överkomliga priser, och det är sant att förbättring av överkomliga priser kräver att man drar alla slags politiska spakar. Ett av de starkaste korten som kommunerna kan spela kommer genom sin försäljning av offentligt ägd mark, särskilt runt transitnav, för att generera billigare bostäder. Som fabriksdrivna byggmetoder förbättras, påskynda takten i utvecklingsprojekt, värdet av sådan mark står att stiga. Den offentliga sektorn kan fånga detta värde och säkerställa skapandet av prisvärda bostäder på några sätt. Ett lovande tillvägagångssätt är att upprätta en bostadsfond som ”låser lådor” markpremier för överkomliga enheter, vilket säkerställer en stadig finansieringskälla på lång sikt.

resultatbaserad zonering. Även motståndare till att avsluta enfamiljszonering (som Kendig) känner igen de problem som uppstår när samhällen kan avvisa ny bostadsutveckling av godtyckliga skäl. Samtidigt erkänner även starka förespråkare för att avskaffa denna regel att hushållen förtjänar några grundläggande försäkringar om grannskapskaraktär — vilket förhindrar, som Wegmann säger, en smältfabrik från att flytta in i nästa dörr. Att flytta mot ett resultatbaserat zonsystem gör det möjligt att erbjuda grundläggande skydd kring gemensamma prioriteringar som luftkvalitet, buller eller folkhälsa utan de stora sträckorna av enfamiljszonering. Tjänstemän kan ställa in tröskelvärden enligt gemenskapens preferenser och sedan mäta dem via manuella kontroller eller miljösensorer. Det är grannskapets karaktärsresultat som borde betyda mest, inte hur en viss utveckling uppnår dem.

generativ grannskapsdesign. Att gå hela vägen tillbaka till 1926 har förespråkare för enfamiljszonering uttryckt oro över saker som att blockera solljus eller minska öppet utrymme. Dessa samhällsbehov kan ofta stå i konflikt med utvecklarens behov kring densitet och totala bostäder: öka en bygghöjd på ett ställe, skapa skuggor på ett annat. Det vanliga sättet att väga dessa avvägningar är för utvecklare eller planerare att beställa en liten handfull stadsdesign, till en mycket hög kostnad. Men framsteg inom beräkningsdesign gör det möjligt att simulera miljontals planeringsscenarier och identifiera många alternativ som uppfyller alla projektprioriteringar, från utvecklare och samhällen. Och sådana verktyg gör det också möjligt att diskutera dessa alternativ öppet och öppet.

on-demand mobilitet istället för parkering. Parkering kan vara en av de mest omtvistade frågorna som blockerar ny utveckling i enfamiljsområden, med befintliga invånare oroliga för att ha plats för sin bil. Att upphäva giltigheten av sådana problem — som effektivt placerar bilarnas rättigheter över människors möjligheter — det är sant att enfamiljsområden tenderar att kräva en bil, eftersom transittjänsten bara inte kan erbjuda samma rörelsefrihet. Men i nya utvecklingar nära transitstationer är det särskilt möjligt att ersätta parkeringskrav med ett paket med mobilitetsalternativ på begäran (som ride-hail eller bike-share) som erbjuder samma bekvämlighet som att äga en bil, till ett jämförbart eller till och med lägre pris, utan att kräva en parkeringsplats.

Vid ett tillfälle i filmen ”Parasite” säger en karaktär något till effekten av: den bästa planen är ingen plan. Stadsplaneringsyrket skulle förmodligen inte hålla med, men om det här speciella problemet är någon indikation, skulle det inte heller ha enighet om att den bästa planen är enfamiljszonering. Debatten är helt klart bara uppvärmning.

följ Sidewalk Labs med vårt veckovisa nyhetsbrev och vår podcast, ” framtidens stad.”