är en högre Takränta bättre för att investera i hyresfastigheter?
Du kanske har varit övertygad om att, när det gäller cap rate, ju högre Det är desto bättre. Faktum är att det helt enkelt inte alltid är sant. För att verkligen förstå vad vi menar med detta måste vi först rensa upp exakt vad cap rate är. Då kommer vi att förklara varför vårt svar på ” är en högre cap rate bättre?”är inte alltid ja.
Vad är Cap Rate i fastigheter investerar?
Cap rate, kort för kapitaliseringshastighet, är en avkastning på investeringsmått. Det är en beräkning som används för att bestämma lönsamheten för en fastighetsinvestering. Enkelt uttryckt är takräntan för hyresfastigheter netto rörelseresultatet (NOI) för en fastighet i förhållande till fastighetens marknadsvärde.
beräkningen av takräntan används vanligtvis i fastighetsbranschen som ett sätt att uppskatta avkastningen på investeringen. Jag menar varför inte, formeln är ganska enkel rätt?
för att beräkna takhastigheten för en fastighet delar du helt enkelt netto rörelseresultatet med fastighetens värde. Du kommer att sluta med en procentandel. Men vad betyder detta nummer egentligen?
cap rate-formeln kan bli lite mer komplicerad i verkliga beslut. Bara titta på siffrorna ensam kommer inte att berätta svaret på är en högre cap rate bättre. Använd vår Digital cap rate calculator för att få de siffror och insikter du behöver för att göra en smart fastighetsinvestering. Börja din 14-dagars gratis provperiod med Mashvisor nu.
Understanding Cap Rate
det är viktigt att komma ihåg när du gör något fastighetsinvesteringsbeslut att en metrisk ensam aldrig räcker för att säkert göra ett smart beslut och ljudanalys. Takräntan bör användas för att avgöra om fastigheten är en bra fastighetsinvesteringsavtal. Istället för att bara använda den för att avgöra om du ska köpa en förvaltningsfastighet, bör du använda den som ett av några olika utvärderingsverktyg. Ett par Andra Vi rekommenderar att du använder är köpeskilling, kontanter på kontant avkastning, hyresintäkter och beläggningsgrad.
relaterade: Avkastning på investeringar: de mätvärden som används i fastighetsinvesteringar
takräntan kan användas på nivån för en enskild fastighetsutvärdering genom att jämföra dess netto rörelseresultat till dess värde (mätning av årlig avkastning på investeringen). Det kan också användas på nivån på en hel marknad genom att ta genomsnittliga takräntor för en stor grupp av fastigheter.
relaterad: vilka är de bästa Multifamily Markets 2019 med hög Cap Rate?
det används vanligtvis av långsiktiga fastighetsinvesterare som vill hyra ut sina investeringsfastigheter. Du bör använda takräntan som ett sätt att utvärdera en fastighetsinvestering. Dock kan takräntan också användas när du redan äger fastigheten och innan du sätter fastigheten på marknaden för att sälja den.
köp och håll investerare, hyresvärdar och kommersiella fastighetsinvesterare kommer definitivt att titta på cap-kursen när det gäller investeringar. Det kan användas för att utvärdera enfamiljshus, såväl som flerfamiljshus.
är en högre Cap-hastighet bättre?
så från formeln kan du ha tänkt att en högre cap-kurs översätter till antingen högre NOI eller lägre inköpspris. Medan vid första anblicken, båda dessa saker låter bra, vet varje fastighetsinvesterare att inte bara ta numret som det är och rulla med det. Du måste förstå varför locket är så högt eller så lågt som det är. Du kan bli chockad att finna att hög cap hastighet fastigheter till salu är inte alltid det bästa alternativet. Det lämnar du frågar dig själv, är en högre cap rate bättre när man investerar i hyresfastigheter? Här är några anledningar till varför det inte alltid kommer att vara fallet.
1) Det är en årlig ränta
Cap rate beräknas baserat på årlig avkastning. Detta innebär att om en inkomstfastighet presterade bra eller dåligt under ett år kommer den att återspeglas i beräkningen av takräntan. Detta innebär dock också att du inte kommer att få en översikt över hur denna förvaltningsfastighet presterade under flera år. Detta är den viktiga delen att notera. Så om denna förvaltningsfastighets prestationshistorik har varit dålig under tidigare år, men vid köptillfället hade den positiv avkastning, kan detta vara en falsk återspegling av fastighetens verkliga lönsamhet. Fastighetsinvesterare, särskilt nybörjare, bör definitivt hålla ett öga på mystiskt höga takräntor i framtida investeringsanalyser.
relaterad: Vad är en bra årlig avkastning på investeringar på hyresfastigheter?
2) Det finns en avvägning
Kom ihåg hur vi sa cap rate kan beräknas för både en enskild fastighet och för en hel marknad? Är en högre takränta bättre på marknadsnivå? Tja, här beror det på hur snabbt du vill börja generera kassaflöde. Du behöver inte alltid gå mot högkapacitetsområdena för lönsamma investeringar. Om du väljer en low-cap område, proffsen är att det tenderar att vara högre ökningar i priser över tiden. I detta fall möjliggör marknaden naturligtvis ökad NOI (hyreshöjningar i kombination med oförändrade kostnader). Även om du inte kommer att vända över en vinst omedelbart, kommer lågkapacitetsområden att ge dig långsiktigt värdeskapande i tillgången genom NOI-ökningar.
relaterade: 2019 Cap priser efter stad: vad fastighetsinvesterare bör förvänta sig
3) riskbedömning
cap-räntan är också känd som ett mått på en investerings risknivå. Som teorin går, innebär en högre cap hastighet en högrisk fastighetsinvesteringar. Och vice versa för en lägre takränta (du har att göra med en lågrisk fastighetsinvestering). Detta är samma princip som säger oss låg avkastning kommer med lågrisktillgångar (till exempel statsobligationer).
Risk är en stor del av någon investeringsanalys; du kan inte bara titta på avkastning. Investerare måste bedöma risknivån de är villiga att ta på sig för att skydda sig från att förlora pengar. Det är viktigt att ta en djupare titt på hur fastighetens takhastighet faktiskt härleddes. Till exempel kan en fastighet med hög cap inte ha redovisat beläggningsgraden (vilket verkligen kan ta en vägtull på din vinst om det är för högt). Eller det kan vara ett fall av beräkning av takräntan baserat på uppskattade eller proforma-nummer. Cap priser, i detta fall, beräknas vanligtvis förutsatt högre hyror och lägre kostnader. Så var försiktig när du tittar på cap priser för en fastighet i sig. Det är bättre att titta på faktiska hyror och utgifter.
för att lära dig allt du behöver veta om cap-räntan i fastighetsinvesteringar, titta på vår video nedan:
Slutord
Efter allt detta prat om kapitaliseringsgraden, hur summerar vi allt? Tja, cap-kursen är en av de mycket användbara mätvärdena som investerare använder för att utvärdera en fastighetsinvestering. Och det är baserat på förhållandet mellan NOI och marknadsvärde. Vad är en bra cap rate? Är en högre takhastighet bättre? Är ett högre värde nödvändigtvis en ’ bra ’ sak? Det finns inte riktigt en definitiv procentandel eller svar för de frågor som kan tillämpas universellt i alla situationer. I vissa fall, en hög cap ränta kan vara det enda sättet att vinst; i andra, det kan projicera falska förespeglingar.
hur som helst, för att verkligen förstå vad rätt cap-kurs för dina framtida eller nuvarande investeringar är, dra nytta av Mashvisors data och insikter för smartare investeringsbeslut. För att lära dig mer om hur vi hjälper dig att fatta snabbare och smartare fastighetsinvesteringsbeslut, klicka här.