Billboard Lease Basics

skyltar verkar vara överallt, men markägare måste överväga några saker innan man beslutar om de vill hyra sin egendom för användning av en skylt företag. Standardekvationen som används av företag är nettointäkterna som tecknet kommer att ge gånger 15% till 20%, men den procentsatsen bör justeras uppåt för stadsområden med hög trafik. Markägare vill också kontrakta till ökningar för inflation och också vara tydliga på sina rättigheter för framtida borttagning av skylten. Billboard-företag är kända för att använda kontrakt som starkt gynnar deras intressen, så alla pappersarbete som erbjuds av dem bör granskas av en advokat. För mer om detta fortsätt läsa följande artikel från National Real Estate Investor.

vi kör alla regelbundet med skyltar, men vi tänker sällan på ekonomin för hur de fungerar och vad de betalar markägaren. Så, det kommer inte som någon överraskning att den genomsnittliga personen har absolut ingen aning om hur man ska hantera förhandlingarna om en skylt leasing på sin egendom.

Billboard leasing är en unik nisch av fastigheter, men mycket rikligare än du kan tänka dig. Det finns cirka 450 000 skyltar i USA Det är svårt att arbeta i fastigheter och inte ha minst ett billboard-leasingavtal som du måste förhandla om i din karriär.

med tusentals dollar på spel – och potentiellt miljoner i reducerat värde till fastigheten – är det viktigt att du förstår hur processen fungerar såväl som insiderhemligheter och tricks som skyltbolagen använder till deras fördel. Här är några av de grundläggande punkterna som du måste vara medveten om när det gäller billboard leasing på fastigheter.

det handlar om matematiken

det finns en formel som skyltföretag använder för att bestämma vad man ska betala markägare. Det är i grunden nettointäkterna från skylten (brutto hyra mindre reklambyrå provision, om någon) gånger ett intervall på 15% till 20%. Om en skylt har $ 20,000 nettoomsättning på ett år, bör billboard ground rent sträcka sig från $3,000 till $4,000 per år.

men denna formel blir mycket mer komplicerad när du byter från en Mellanvästern marknad som Kansas City till en marknad som Los Angeles. I La finns markhyror som kan motsvara 50% av nettoomsättningen. Varför? Det är baserat på storleken på hyran. Med större hyror finns det mer pengar att gå runt.

i Los Angeles, Chicago och New York är billboard-hyror ofta exponentiellt högre än normala storstadsstatistiska områden (MSA). En skylt som hyr för $ 2000 i fyra veckor i Dallas, kan hyra för $20.000 i Chicago.

om du förhandlar i den genomsnittliga staden, bör du skjuta för 20%. Om du förhandlar i Los Angeles, Chicago eller New York kan du försöka 30% till 35% om du befinner dig på en ”glamour” – plats som har ovanligt höga intäkter och önskvärdhet.

den första byggstenen för att bestämma vad din rättvisa markhyra ska vara är att ”comp” vad hyrorna ligger i området för ditt tecken. Kontakta billboard-företagen för att se vad de ber om i hyran. Dessa priser-även kända som” rate cards ” — är ofta tillgängliga på Internet.

en fotnot här är att Billboards intäkter inte längre mäts per månad. De mäts nu per ”fyra veckor” -i huvudsak ett 13-månadersår. När du comp billboard hyr, använd inte en” times 12 ”uppskattning för den siffra de ger dig; du måste använda en”times 13”.

binda markhyran till inflation

det finns två alternativ här. Den föredragna metoden är att få ett basminimum av markhyra jämfört med en procentandel av nettointäkterna. På det sättet, när nettoomsättningen ökar med tiden, fortsätter du att få en hel del.

det andra alternativet är att ha en KPI-ökning i din markhyra varje år. Den viktiga punkten är att du har minst ett av dessa alternativ i ditt hyresavtal. Annars kommer din ”rättvisa” markhyra att börja erodera med inflationen från den minut du undertecknar hyresavtalet.

förstå ombyggnadsriskerna

Billboard inkomst är stor så länge det inte hindrar dig från att sälja eller utveckla din fastighet på vägen. Denna risk är den största potentiella nackdelen med att ha en skylt på din fastighet.

Om du inte är övertygad om att det finns en 0% chans att din egendom används för olika ändamål någon gång, bör varje billboard-leasing innehålla språk som möjliggör borttagning vid framtida planer.

och du måste se till att en advokat granskar stycket billboard-företaget lämnar in för att minska din rädsla. Vissa skyltföretag kommer att infoga språk som verkar ge dig rätt att ta bort skylten, men språket innehåller tekniska egenskaper som förhindrar borttagning.

till exempel, formulering som ”i händelse av utveckling som kräver borttagning…” sätter en subjektiv begränsning i ämnet. I så fall, vad som utgör”kräver borttagning”?

skyltföretaget kan argumentera för att du kan planera ett projekt som innehåller skylten, eller att det inte kan störas eftersom det faller i en byggnadsbackbackzon när du verkligen vill ta bort det av estetiska skäl.

tror inte att skyltföretaget kommer att rulla över när du skickar det brevet som kräver borttagning. Ofta, billboard företaget kommer att försöka processa saken, och markägaren kommer att kapitulera snarare än att ha sitt projekt bundet i domstol i flera år.

borttagningsklausulen bör granskas av din advokat och bör ge dig ensamrätt att ta bort skylten utan några villkor.

förslag på hyreslängd

Billboard-leasing är i allmänhet ganska långsiktiga instrument. Men hur kan du bestämma vilken längd som är korrekt för din fastighet?

ur ett strategiskt perspektiv finns det två överväganden.

först, hur långt i framtiden kommer du att bygga om fastigheten? Även med klausulen som tillåter borttagning finns det fortfarande en chans att tvister som utpressning. Det är alltid renare och enklare om du helt enkelt kan få hyresavtalet slut, och alla rättigheter skylten företaget förnekas.

Om du är övertygad om att du kommer att sälja eller ombygga webbplatsen om sju år, bör du överväga att göra ett femårigt hyresavtal med en månad till månad förnyelse efter att hyresavtalet löper ut.

det andra övervägandet, som är mycket svårare att uppskatta, är att få leasingavgiften endast i tider där den amerikanska ekonomin är stark och inte när den är svag. Även om detta inte kan göras med någon typ av noggrannhet, kan du göra några allmänna satsningar.

till exempel, om du har en billboard leasing komma upp för förnyelse just nu — i den värsta ekonomiska depressionen sedan 1930 — talet-då skulle du vilja göra det mycket kort sikt. Varför? Det skulle vara dumt att ingå ett långsiktigt hyresavtal med tanke på dagens reducerade värden. Målet för markägaren är att låsa in en mark hyra på toppen av marknaden, och sedan rida den genom lågkonjunkturen.

Förhandlingstips

närma dig aldrig billboard-företaget på ett kontradiktoriskt sätt. Informera FÖRETAGET om att du inte vill förlora tecknet, och du vet att det inte heller vill förlora det. Men kräva att du får en” rättvis ” hyra.

från den punkten framåt bör förhandlingarna handla om vad den ”rättvisa” hyran ska vara. Det är svårt för någon att argumentera mot begreppet rättvisa, och det parentes förhandlingarna ner till bara en punkt.

om du säger till skyltföretaget” här är mitt erbjudande, ta det eller riva ner ditt tecken”, kan du sätta igång borttagningen av ditt tecken, även om det bara var en bluff. Kom ihåg att skyltföretagets anställda inte personligen äger skylten. Om de känner att du är svår att arbeta med, anställda i billboard-företaget kan välja att ta bort ditt tecken för att eliminera behovet av ytterligare kontakt.

det är också viktigt att alltid närma sig skyltföretaget i egenskap av endast en person i en beslutsutskott-även om du är ensam ägare till marken.

studier har visat att människor är mycket mindre effektiva förhandlingar med ett utskott eftersom man börjar gissa vad det skulle ta för att sväva en grupp människor, istället för att försöka mäta reaktionen av bara en.

förhoppningsvis har du nu en tydligare bild av hur bitarna passar ihop. Med leasinglängder i genomsnitt runt 10 år är det oerhört viktigt att du utmärker dig när du förhandlar bra erbjudanden för dig och dina kunder, eftersom du bara får möjlighet en gång.

denna artikel publicerades med tillstånd från National Real Estate Investor.