Bostadslån-backed säkerhet
i slutet av 1970-talet arbetade ett team från Salomon Brothers med Bank of America för att skapa den första bostadslån som inte var statligt garanterad. En Salomon Brothers bond-trader vid namn Lewis Ranieri var avgörande för detta arbete. Han myntade termen” värdepapperisering ” under denna period efter att ha gått med i projektet 1977. Enligt författaren Alyssa Katz var Ranieris ambition att revolutionera bolånemarknaden, som vid denna tidpunkt var starkt beroende av de statligt sponsrade bostadsförsäkringsinstitutionerna (Ginnie Mae, Fannie Mae och Freddie Mac). Hans plan var att upptäcka ett sätt att göra hypoteksmarknaden till en helt privat affär och för att förverkliga detta mål ville hans team skapa en säkerhetsprodukt ”som kunde köpas och säljas bland investerare”.tanken var att låta privata banker utfärda lån och sedan sälja dessa lån till villiga investerare som letade efter en stadig inkomstström och frigöra kapital som banken sedan kunde utfärda ytterligare lån med. Trots att de arbetade med projektet i tre år var de obligationer som Salomon-teamet utvecklade ett kommersiellt misslyckande på grund av olika statliga regler och federala värdepapperslagar som går tillbaka till den stora depressionen för att åtgärda detta problem hjälpte Ranieri att skapa och försvara före kongressen Secondary Mortgage Market Enhancement Act of 1984 (SMMEA). Alyssa Katz skriver i sin bok från 2009 om den amerikanska fastighetsmarknadens senaste historia att Smmea
uppmanade obligationsvärderingsinstitut-vid den tiden Moody ’ s och Standard& Poor ’ s — att väga in på varje hypotekspool. Så länge en obligation fick en av de bästa betygen från byråerna — vilket innebär att i byråernas åsikter borde investerare vara säkra på att få betalt — det kunde säljas. Medan Securities and Exchange Commission skulle övervaka handeln med dessa värdepapper precis som det gjorde alla investeringar till salu, skulle inte längre den amerikanska regeringen uteslutande hantera marknaden för hypotekslån, som det hade genom Ginnie Mae. ”Vi tror att betygstjänsterna erbjuder betydande investerarskydd”, vittnade Ranieri före kongressen i början av 1984.
denna lag öppnade dörren för att tillåta” federalt kartade finansinstitut, inklusive kreditföreningar, ”möjligheten att” investera i hypotekslån som endast omfattas av begränsningar som den lämpliga regleringsnämnden kan införa.”Det skapade marknaden för den privata etiketten MBS som inte fanns när Ranieri först utvecklade dem 1977.
Enligt David Maxwell från Fannie Mae försökte utvecklarna av” private label ”-värdepapper med säkerhet inte-eller åtminstone hamna — underskrida och ersätta Fannie och Freddies” byrå ” MBSs. De ville ” hitta produkter de kunde dra nytta av där de inte behövde konkurrera med Fannie.”Finansjournalister Bethany McLean och Joe Nocera argumenterar Ranieri och andra på Wall Street insåg att de aldrig skulle ”lossa Fannie och Freddie från sin dominerande ställning som värdepapperiserare av traditionella inteckningar”, men Fannie och Freddie hade ingen verksamhet och inget intresse av icke-prime-inteckningar (subprime eller Alt-A-inteckningar). Således subprime marknaden blev sfären av private label inteckning-Backed Securities.
TranchesEdit
MBSs: erna för det ”statligt sponsrade företaget”, Fannie och Freddie ansågs vara ”motsvarande AAA-rankade obligationer” på grund av deras höga standarder och förslag på garanti från den amerikanska regeringen.
medan private-label subprime-inteckningar aldrig skulle kunna göra det påståendet, genom att” skära ”de poolade inteckningarna i” trancher”, som var och en har en annan prioritet i strömmen av månatlig eller kvartalsvis kapital — och ränteström, kunde de skapa tredubbla A-nominella värdepapper från trancherna med högsta prioritet-de mest” senior ” trancherna.
eftersom den högsta delen (erna) var som en” hink ”som fylldes med ”vatten” av huvudman och intresse som inte delade detta vatten med nästa lägsta hink (dvs. tranche) tills den fylldes till randen och överfyllda, hade de övre hinkarna/trancherna (i teorin) betydande kreditvärdighet och kunde tjäna högsta kreditbetyg, vilket gjorde dem säljbara för penningmarknaden och pensionsfonder som annars inte skulle hantera subprime-hypotekslån.
de första private label-erbjudandena i slutet av 1980-talet och början av 1990 hade ofta bara två trancher, men 2005-06 blev affärerna mer komplexa. En ”typisk” inteckning-backed ”deal” från en av de högsta åren av private label subprime mortgage securities (2006) beskrevs i finanskrisen utredning rapport. (Se tabell till höger.) Dubbade ”CMLTI 2006—NC2″, affären involverade 4499 subprime-inteckningar som härstammar från New Century Financial—en Kalifornien-baserad långivare-och utfärdad av en särskild enhet skapad och sponsrad av Citigroup. Företaget emitterade 19 trancher av hypotekslån till ett värde av 947 miljoner dollar. Eftersom Citigroup och andra företag fokuserade på att uppnå höga betyg, utgjorde de (fyra) seniorrancherna triple A 78% eller 737 miljoner dollar av affären. Elva trancher var” mezzanine ” – tre rankade AA, tre A, tre BBB och två BB (skräp). Den mest junior tranchen var känd som” equity ”eller” Rest ”eller”first loss”. Det hade inget kreditbetyg och delades mellan Citigroup och en hedgefond.Ju mer” junior ” tranchen desto högre är risken och desto högre är räntan i ersättning.
enligt affärskolumnisten Joe Nocera, från och med mitten av 2013, ”marknaden för privata hypotekslån … förblir döende”; finansieringen har dominerats av Fannie och Freddie.