FHA 203k lån: Hur fungerar det? / Krav 2021

det är viktigt att notera att det finns två undertyper av 203k låneprogram: hela 203k och Streamline 203k.

i den här artikeln kommer vi att fokusera främst på Streamline 203k-lånet, eftersom det är den mest populära typen och passar de flesta husägare som vill köpa en fixer-övre. Dessutom erbjuder många fler långivare Streamline 203k-programmet.

prata med en långivare om FHA 203k-programmet.

här är några grundläggande skillnader mellan 203k-undertyperna:

Streamline 203k:

• inga strukturella förändringar tillåtna
• maximalt $35,000 kan finansieras för reparationer

Full 203k:

• strukturella förändringar är tillåtna. Faktum är att hemmet kan jämnas och byggas om. (Om ett hem rivs måste en del av det befintliga grundsystemet förbli på plats.)
• ingen maximal reparationsgräns så länge hela lånet ligger under FHA: s maximala lånebelopp för regionen.

Streamline 203k Programöversikt

detta lån är perfekt för någon som redan kvalificerar sig för ett FHA-lån, men slutar hitta ett hus som inte kommer att kvalificera sig för FHA-finansiering i befintligt skick. 203k-lånet hjälper låntagaren att öppna ett lån för att betala för inköpspriset för hemmet, plus kostnaden för hemförbättringar. Köpare sluta med en fast ränta FHA lån, och ett hem som är i mycket bättre form än när de fann det.

renovera ett badrum med ett FHA 203k-lån. Foto med tillstånd Photos.com/Zveiger Alexandre

den viktigaste aspekten av Streamline 203k är hur mycket pengar du kan finansiera för reparationer, vilket maximerar till $35,000.

var dock försiktig så att ditt bud inte går mycket över $30,500. Detta beror på att det finns extra ”mjuka kostnader” – inspektionsavgifter, extra ursprungsavgifter och eventualiteter-som äter upp cirka $4000 till $5000 av ditt tillåtna belopp. Se vår 203k avgifter avsnittet nedan och ladda ner 203k kalkylblad som visar dessa ” mjuka kostnader.”

203k-lånet skapar ett spärrkonto för reparationskostnaderna. Detta gör att lånet kan stängas innan byggandet har börjat. Detta är viktigt eftersom de flesta säljare inte tillåter Konstruktion att göras innan försäljningen stängs. Det är inte heller bra för köpare att sänka pengar till ett hem som inte är deras ännu. Detta är ofta en frestelse eftersom många hem är i behov av reparationer för att få finansiering.

kontrollera dagens FHA bolåneräntor.

203k-lånet upprättar ett spärrkonto som håller pengarna så att entreprenören kan betalas ut av reparationskostnaderna i förskott och när allt arbete är klart. Detta säkerställer att kontraktet har tillräckligt med pengar för att starta, men borgar inte på projektet innan det är klart.

reparationskostnaderna bestäms av ett slutfört, set-in-stone-bud före stängning av lånet. För reparationer på totalt mer än $15,000 ser en 203k-inspektör till att arbetet är klart enligt FHA-standarder när allt arbete är klart. Om den totala kostnaden för dina reparationer är mindre än $15,000, behöver du inte ha det färdiga arbetet inspekterat.

bostaden som köps måste vara minst 1 år gammal. Detta är vettigt, eftersom, normalt hem mindre än ett år gammal inte behöver betydande rehabilitering. Dessutom måste hemmet köpas som köparens ägarbostad, precis som med alla FHA-lån.

förutom att ha ETT repair escrow-konto fungerar 203k-lånet mycket som ett vanligt FHA-köplån. De flesta som kvalificerar sig för standard FHA kan kvalificera sig för ett Streamline 203k-lån.

mer: komplett guide till hemrenoveringslån

Varför gör en 203k? Är det värt besväret?

203k-lånet kan ge köparen en fördel att komma ut på toppen när det gäller eget kapital. Många bostäder i behov av reparation diskonteras mer än de reparationer faktiskt kosta. Anledningen är att antalet köpare som vill ta på sig en fixer-övre är betydligt lägre än mängden köpare som vill ha ett inflyttningsklart hem. Dessutom är de flesta typer av finansiering inte tillgängliga för dessa hem. Säljaren behöver antingen en 203k-köpare eller en kontantköpare. Säljare måste sänka sitt pris avsevärt för att locka dessa köpare.

FHA 203k-lånet är ett Federal Housing Administration-backed program, utformat för att hjälpa köpare att få dessa hem.

det lägre priset innebär ofta, köparen kan köpa huset, betala för reparationer, och har omedelbar eget kapital. Detta kan göra det till ett attraktivt alternativ för första gången bostadsköpare. Varje hem och situation är olika, men med lite hjälp från din fastighetsmäklare och entreprenör kan du bestämma det framtida värdet av hemmet jämfört med den totala kostnaden för att förvärva och reparera hemmet.

Fråga en låneansvarig om 203k-programmet här.

Streamline 203k lista över tillåtna och icke tillåtna reparationer

många köpare är förvånade över vad 203k tillåter dem att göra. Detta lån kan användas enbart för kosmetiska ändamål, inte bara när ett hem är i svår förfall. Du kan renovera ett kök eller badrum, lägga till bekvämligheter som bänkskivor i granit och avancerade apparater. Reparationerna behöver inte ens vara nödvändiga för att göra hemmet berättigat till FHA-finansiering. Med andra ord, om ett hem har ett funktionellt kök, men det är föråldrat, kan köparen använda ett 203k-lån för att ombygga skåp och bänkskivor, uppgradera apparater och liknande med ett 203k-lån.

tänk på att reparationer inte kan vara strukturella när du använder Streamline 203k. det betyder fundament, bärande väggar etc. får inte ändras.

om fastigheten du tittar på behöver strukturella reparationer för att kvalificera sig för finansiering, Du kommer att behöva använda en fullständig 203k i stället för en effektivisera 203k, eller hitta en annan egenskap.

få en gratis FHA inteckning offert.

acceptabel effektivisera 203k reparationer:

• tak, takrännor och stuprör
• HVAC, VVS& elektriska
• handikappad persons tillgänglighetsförbättringar
• blybaserad färgstabilisering
• Mögelminskning/termitreparationer
• asbestborttagning (måste göras av en licensierad asbestexpert)
• Källarbehandling/ombyggnad (ej-endast strukturell)
• septisk system/brunnsreparation
• golv (ej undergolv som anses strukturellt)
• kök/badrum remodels
• målning
• weatherization
• apparatköp och installera
• Lanscaping

Fråga en låneansvarig om dina föreslagna FHA 203k-reparationsartiklar.

203k ej tillåtna reparationer

det finns några bekvämligheter som FHA anser vara” lyxiga ” föremål eller föremål som inte är permanent fästa i hemmet, som inte är tillåtna:

• Grill gropar
• badhus
• Dumbwaiters
• yttre badtunnor, bastu, spa
• utomhus eldstäder (även inomhus eldstäder är tillåtna)
• simbassänger
• parabolantenner
• tennisbanor
• förändringar för att förbättra kommersiell användning av fastigheten

FHA 203k lån Process

här är en uppdelning av den allmänna 203k låneprocessen:

1. köparen hittar ett hem de gillar, men det är i förfall.
2. köparen pratar med sin låneproffs om FHA 203k. Även om de var förhandsgodkända för regelbunden FHA eller konventionell finansiering, måste de troligen godkännas för ett 203k-lån. Låneprofessorn utfärdar ett annat förhandsgodkännande baserat på det beräknade köpeskillingen och reparationskostnaderna plus andra 203k-relaterade avgifter.
3. köparen kommer att hitta en huvudentreprenör för att arbeta upp ett detaljerat bud på alla reparationer. När budet är klart får köparen och långivaren en kopia.
4. en bedömning beställs, vilket kommer att återspegla det framtida värderade värdet av hemmet. Det slutliga budet används av värderingsman för att bestämma bestämmer vad hemmet kommer att vara värt när allt arbete är klart.
5. långivaren lämnar Bud, bedömning, och alla låntagare inkomst, kredit, och tillgångsdokumentation till underwriting.
6. försäkringsgivaren utfärdar ett godkännande, vanligtvis med villkor som krävs från köparen och entreprenören.
7. när alla villkor har mottagits undertecknar köparen slutliga lånedokument. Långivaren finansierar lånet. En del av lånefonderna sätts in på ett spärrkonto, som håller pengarna för reparationerna.
8. 50% av reparationskostnaderna utfärdas till entreprenören i förväg. De övriga 50% kommer att betalas till entreprenören när allt arbete är klart.
9. entreprenören har sex månader på sig att slutföra arbetet.
10. när arbetet är klart utfärdas de återstående reparationskostnaderna till entreprenören.
11. spärrkontot är stängt. Köparen har ett hem som är 100% komplett och ett lån med en ränta som täckte det ursprungliga köpeskillingen och alla reparationskostnader.

Fråga en kunnig låneansvarig om 203k-lån här.

vem kvalificerar sig för en FHA 203k?

i allmänhet kan de flesta som kvalificerar sig för ett standard FHA-lån kvalificera sig för ett 203k-lån, förutsatt att 203k-lånebeloppet inte är betydligt högre än köparens ursprungliga förhandsgodkännande. Långivaren kan ta ut en högre ränta eller högre avgifter för 203k-lånet, så se till med din låneproffs att du fortfarande kvalificerar dig.

203k fördelning av kostnader

Här är några extra avgifter du kan förvänta dig att betala med ett 203k-lån:

• 203k Inspektionsavgifter: 2 inspektioner på $150 vardera. Dessa säkerställer att arbetet görs enligt FHA-standarder.
• 203k Titel uppdateringsavgift: $150. Denna avgift skyddar titeln om byggaren lägger några panträtter på fastigheten för omtvistad lön angående byggnadsarbetet i hemmet. Om några panträtter placeras på hemmet, garanterar denna avgift FHA lånet kommer att förbli i första position på titel.
• 203k kompletterande ursprungsavgift: 1,5% av rehabkostnaderna, eller $350, beroende på vilket som är större. Denna avgift debiteras för det extra arbetet med att skapa och hantera spärrkontot.
• 203k Beredskapsreserv: detta är vanligtvis 10% av det slutliga reparationsbud, men kan vara så högt som 20%. Detta hålls på 203k escrow-kontot vid kostnadsöverskridanden på projektet.

för en provfördelning av alla avgifter, se avsnittet HUD-92700 nedan.

vad händer om jag överskrider Reparationskostnadsgränsen?

om det verkar du kommer att överstiga ca $30,500 i reparationer, se om någon av dina reparationer kvalificera sig för energieffektiva inteckning (EEM) program. Om så är fallet kan din långivare tillåta dig att överskrida 203k-gränsen i beloppet för EEM-stödberättigande kostnader, förutsatt att de ligger under EEM-gränsen, vanligtvis $8000.

om dina reparationer inte kvalificerar sig för EEM och ditt bud är över 203k-gränsen måste du ta bort reparationsobjekt från ditt bud. Du får inte ta med kontanter vid stängning för att betala för ytterligare budartiklar ur fickan.

det finns ingen minsta reparationskostnad för en effektivisera 203k. dock, det kan inte vara kostnadseffektivt att betala extra 203k avgifter för bara några hundra dollar till ett värde av reparationer.

Ställ dina FHA 203k-frågor här.

203k och Condos

vanligtvis är 203k-lån för enfamiljshus, men de är också tillåtna för bostadsrätter. För lägenheter är arbetet tillåtet endast på interiören, och inte mer än 4 andra enheter i lägenhetskomplexet kan genomgå 203k-reparationer samtidigt.

203k Byggperiod

entreprenören måste intyga att arbetet börjar inom 30 dagar efter lånets stängning och måste slutföras inom 6 månader. Eftersom Streamline 203k är för icke-strukturella reparationer kan entreprenören behöva intyga att låntagarna inte kommer att förskjutas i mer än 30 dagar under reparationsperioden.

maximalt hypotekslån

Vad är det maximala lånebeloppet för ett 203k-lån?

det maximala hypotekslånet är detsamma för 203k som för vanliga FHA-lån. Kontrollera HUD hemsida för det maximala beloppet för ditt län.

utöver denna begränsning får 203k lånebeloppet inte överstiga:

• inköpspriset plus rehabkostnader, minus 3.5% handpenning
• eller, 110% av det förväntade marknadsvärdet när allt arbete är klar, minus 3,5% handpenning

till exempel, låt oss säga ett hem är värt $100.000 innan reparationer och låntagaren vill finansiera i $20.000 i rehab kostnader inklusive avgifter. Det maximala baslånsbeloppet före upfront mortgage insurance är:

• $120,000 – 3.5% handpenning= $115,800

om bedömningen anger att hemmet bara kommer att vara värt $105,000 efter alla reparationer är gjort, är det maximala lånebeloppet baserat på 110% av det framtida beräknade värdet:

• $115,500 (110% av $105,000) – 3.5% handpenning = $111,457

HUD-92700 ”203k kalkylblad”

som en del av 203k processen, måste du underteckna FHA 203k kalkylblad, även kallad HUD-92700. Denna form är en uppdelning av alla lånekostnader, 203k avgifter, köpeskilling, reparation bud BELOPP, slutliga lånebeloppet, etc. Din långivare kommer att förse dig med detta formulär.

kontrollera din 203k behörighet här.

behöver du en handpenning på ett 203k lån?

Ja. Som med ett vanligt FHA-lån måste du göra en förskottsbetalning.

Vad är Nedbetalningskravet på en 203k?

handpenningen är densamma som en standard FHA. Du måste lägga ner 3,5% av det totala inköpspriset plus reparationskostnader.

vilka är kraven för 203k-budet?

en av de mest utmanande aspekterna av ett 203k-lån är att få entreprenören att arbeta upp ett ordentligt Bud. Många entreprenörer har aldrig levererat ett reparationsbud för 203k-finansiering, så de är ofta förvånade över kraven. Innan du får ett bud på 203k-arbete, se till att din entreprenör är villig att arbeta och omarbeta budet tills det är perfekt. Om din entreprenör verkar försiktig, hitta en annan entreprenör. Ett ofullständigt bud kan döda din 203k-transaktion.

ett bud kan inte ändras eller reparationskostnaderna ökar efter lånets stängning. Se till att din entreprenör har levererat ett fast bud och inte har underbjudit projektet på något sätt. Det är bättre att överskatta budet. Eventuella pengar som inte används för reparationer tillämpas tillbaka till din låneprincip efter att arbetet är klart.

här är en lista över objekt som vanligtvis behövs på budet:

• entreprenörens namn, adress, telefonnummer och nuvarande licensnummer
• köparens namn
• Fastighetsadress där arbetet ska utföras
• Tillståndskostnader, om någon
• bud på statligt arbete börjar inom 30 dagar efter stängning av lån och allt arbete kommer att ske inom 6 månader efter stängning
• entreprenörens bekräftelse han/hon kommer att få 50% av reparationsfonderna vid stängning av lån och de andra 50% när alla arbetet är klart
• uttalande köparen kommer inte att förskjutas från hemmet i mer än 30 dagar
• arbete och material måste brytas ut till separata radposter på budet
• skatt måste brytas ut på budet
• det slutliga budbeloppet måste matcha beloppet på 203k ägare / entreprenörsavtal.
• köpare och entreprenör signatur och datum

få en gratis FHA inteckning offert här.

FHA 203k-programmet kan användas för att uppdatera ett kök. Foto med tillstånd Photos.com/Viktor Pravdica

det är bäst att bara ha 1 eller 2 entreprenörer på jobbet, eftersom du behöver separata bud för varje entreprenör. Att få all nödvändig dokumentation från flera entreprenörer kan visa sig vara mycket tidskrävande.

du behöver dock ytterligare entreprenörer för el – /VVS – /mögelsanering om den allmänna entreprenören inte är specifikt licensierad i dessa områden. Till exempel kan en huvudentreprenör som bara har en entreprenörslicens inte göra ens mindre elektriskt arbete på ett 203k-projekt.

ladda ner vår Bid Checklist kalkylblad PDF prov och redigerbara kalkylblad för att hjälpa dig och din entreprenör(s) att förstå de exakta Bud krav och andra dokument som behövs. Det här kalkylbladet är särskilt användbart om du har flera entreprenörer i ditt projekt.

vilka artiklar behöver jag från entreprenören?

förutom ett korrekt bud, här är några saker som din entreprenör kan behöva tillhandahålla. Din långivare kan kräva mer eller mindre dokumentation beroende på deras riktlinjer.

• aktuell licens
• ansvarsförsäkring, fel och försummelser försäkring och en obligation
• entreprenörens CV visar arbetslivserfarenhet
• Workman ’ s comp försäkring om entreprenören har anställda eller anställer underleverantörer
• skriftliga affärsreferenser som anger entreprenören är i god rapport med tidigare kunder
• entreprenörens del av 203k husägare/entreprenör avtal
• W9

kolla dagens FHA-priser.

ytterligare 203k-formulär

förutom budet måste du bekräfta och underteckna dessa formulär:

• HUD-92700 203k kalkylblad (tillhandahålls av långivaren)
• FHA 203K husägare/entreprenör avtal (måste matcha Bud dollar belopp och en behövs från varje entreprenör)
• självhjälp avtal (om du gör arbete själv och är kvalificerade)
• 203k låntagarens bekräftelse (tillhandahålls av långivaren)

för redigerbara versioner av dessa dokument, och mer nedladdningsbara former, se vår nedladdningsbara inteckning formulär sida.

kan jag refinansiera och reparera mitt hem med en 203k?

Ja. 203k refinansiera fungerar precis som köpprogrammet. Istället för att köpeskillingen är på 203k-kalkylbladet kommer” köpeskillingen ” i huvudsak att vara kostnaden för att betala av det befintliga lånet. I allmänhet läggs reparationskostnaderna till beloppet för det befintliga lånebalansen för att bestämma det totala nya lånebeloppet. Men vid refinansiering kan det nya lånebeloppet inte överstiga 110% av det framtida beräknade värdet.

inga pengar kan gå till låntagaren med en 203k refinansiera. Alla medel måste gå till entreprenören gör arbetet och den nuvarande långivaren att betala av den befintliga inteckning.

kolla med en låneansvarig om ditt 203k-projekt.

203k-bedömningen

värderingsmannen behöver det slutliga reparationsbudget för att bestämma det framtida beräknade värdet på hemmet. Se till att du har beslutat om alla reparationer, och alla dessa reparationer är i budet. Om du ändrar dig om reparationer efter bedömningen är klar, kan det leda till förseningar på grund av bedömning re-skriver (och upprörda värderingsmän).

kan jag göra jobbet själv med ett FHA 203k-lån?

i vissa fall är detta tillåtet. Långivare kan kräva dokumentation som du är kvalificerad att göra jobbet, och kan göra det i tid. Vanligtvis innebär detta att du är licensierad som entreprenör eller i ett liknande yrke, eftersom det är svårt att othequrwise dokument som du har haft tillräckligt med erfarenhet för att göra jobbet.

Om du kan bevisa att du är kvalificerad kan du bara finansiera materialkostnaden, och du måste fortfarande ge ett detaljerat bud på material du planerar att köpa.

få din 203k bolåneränta citat här.

den 203k konsult

en 203k konsult krävs inte för en effektivisera 203k. om du behöver en fullständig 203k lån, du kommer att anställa en HUD-godkänd konsult.

effektivisera 203k lån: Rätt passform för många köpare

Även om 203k innebär några fler språng och hinder än standard FHA lån, kan det vara ett bra verktyg för att köpa ett hem som har potential. Var inte rädd bort av de regler och krav, eftersom din utlåning professionell bör känna till alla detaljer i 203k lån.

för att vara på den säkra sidan, fråga din låneansvarig hur många 203k-lån han eller hon har gjort under det senaste året och hur många bearbetningspersonalen har gjort. Erfarenhet från Långivarens sida kan spara mycket tid och huvudvärk för låntagaren. Hitta ett lån officer som har gjort 2 eller 3 av dem under det senaste året, åtminstone.

med lite hjälp från din långivare, och att veta vad som väntar, kan du köpa ett hem och fixa det per dina behov och önskemål. Om några korta månader kan du vara i ditt fasta och berörda drömhem.

Ansök om din FHA 203k inteckning här.