hur mycket över bedömning ska jag lista mitt hus?

på en säljarmarknad är det inte ovanligt att bostäder säljer över deras noteringspris eller till och med deras beräknade värde. Men hur mycket är ditt hus faktiskt värt? Att prissätta ditt hem korrekt är utmanande, men det finns verktyg du kan använda, inklusive att anställa en bedömare för att slutföra en förhandsbedömning.

en förhandsbedömning kan vara en bra hopppunkt för att identifiera rätt pris. Med en förhandsbedömning i handen kan du arbeta med din fastighetsmäklare för att bedöma marknadsförhållandena och se om du ska prissätta högre eller lägre än det uppskattade värdet. Du hittar också insikter om din lokala marknad på vår Hemvärderingssida. Sök bara efter din stad, stadsdel eller postnummer.

Om du ska prissätta ditt hem över dess bedömning beror på noggrannheten i bedömningen, lokal efterfrågan på marknaden, grannskapets överklagande och sannolikheten för att du får en kontantköpare.

om du säljer till en köpare med finansiering, kommer deras långivare beställa en annan bedömning innan stängning för att skydda sig från utlåning mer än huset är värt. I så fall är det idealiskt att lista rätt till det uppskattade värdet, eller till och med lite under, så affären går smidigt. Men om du har en kontantköpare, ser de inte till en långivares bedömning, så de kan erbjuda vad de vill ha.

Vad är en pre-listing home appraisal?

en pre-listing hem bedömning är när en professionell, licensierad lokal värderingsman analyserar ditt hem skick personligen för att bestämma dess värde. Värderingsman anser också liknande bostäder som nyligen sålts i ditt område. Det finns alltid utrymme för fel, eftersom bedömningar kombinerar både tekniska värderingar och bedömarens professionella åsikt om vilka olika funktioner i ditt hem som är värda.

vad en bedömning tar hänsyn till

• kvadratmeter
• antal sovrum och badrum
• ålder av hus
• ålder av mekaniska system
• skick, layout och finish
• plats och närliggande bekvämligheter
• jämförbar ny försäljning (vanligtvis tre)

vad bedömningen inte täcker

bedömare tittar på de tekniska och ekonomiska aspekterna av hemmet och kanske inte tar hänsyn till den mänskliga aspekten av fastigheter — köpare kommer i slutändan att betala vad de tycker att ett hem är värt, baserat på hur illa de vill köpa det. På en säljarmarknad är många köpare till och med villiga att betala kontant för att kompensera skillnaden mellan det beräknade värdet och erbjudandepriset.

medan en bedömning ger dig en god uppfattning om ditt hem värde, det finns inget sätt din värderingsman kan förutsäga hur ditt hem faktiskt kommer att utföra på den öppna marknaden. Kanske får du 10 erbjudanden, och priset kommer att drivas upp. Kanske kommer det att stanna på marknaden i veckor eller månader, och du måste göra en prisminskning. Det här är saker som ingen bedömare kan redogöra för. Om du letar efter en prisuppskattning som väger alla lokala marknadsfaktorer, granska en jämförande marknadsanalys (CMA) — mer om det senare.

ska jag få en bedömning innan notering?

en förhandsbedömning krävs inte, men det kan vara bra om du har gjort många hemuppgraderingar nyligen och du är inte säker på hur mycket värde de har lagt till. De är också till hjälp om det inte finns bra jämförbara listor i ditt område eller om du kommer att sälja till salu av ägaren (FSBO).

om du säljer i en extrem köpare eller säljare marknaden, kan ditt hem sälja en hel del över eller under din värderade värde, så fråga din agent om de tror att göra en pre-bedömning vettigt för dig.

bedömt värde vs. bedömt värde vs. verkligt marknadsvärde

När du bestämmer det bästa noteringspriset för ditt hem kan du höra tre olika termer kastade runt: bedömt värde, bedömt värde och rättvist marknadsvärde. Det är viktigt att förstå skillnaderna mellan de tre så att du kan vara smart när du bestämmer hur du ska prissätta ditt hem.

bedömt värde

det bedömda värdet på ett hem kommer från den lokala skattebedömarens kontor, vanligtvis på årsbasis. Det är siffran de använder för att bestämma hur mycket du är skyldig i fastighetsskatt. Ditt hem bedömda värdet är vanligtvis mycket lägre än ett värderat värde eller ett verkligt marknadsvärde, så det bör inte användas för att bestämma notering pris.

beräknat värde

det beräknade värdet är det nummer som din professionella licensierade bedömare ger dig efter att ha utvärderat ditt hem och granskat jämförbar försäljning. Låt oss till exempel säga att ditt hem liknar ett på gatan som nyligen såldes, men du har uppdaterat köket. Du får ”kredit” för uppdateringarna i ditt kök, och det kommer att beräknas till ditt beräknade värde.

verkligt marknadsvärde

ditt hems rättvisa marknadsvärde är det belopp som en köpare faktiskt är villig att betala för ditt hem. Vad en köpare beslutar att erbjuda är baserad på en mängd olika faktorer, inklusive lokala marknaden och ekonomiska förhållanden, räntor, efterfrågan, sysselsättning och deras personliga anknytning till hemmet.

många säljare baserar sitt noteringspris på vad de tycker är det rättvisa marknadsvärdet, eftersom det är den mest omfattande prissättningsstrategin. Beroende på tillståndet på din marknad prissätter säljare ibland sitt hem lite under rättvist marknadsvärde i hopp om att uppmana ett budkrig som driver upp priset.

hur hittar du ditt marknadsvärde? Din fastighetsmäklare bör ge en CMA som väger de positiva och negativa funktioner i ditt hem, samt lokala marknadstrender och efterfrågan.

vad är den genomsnittliga kostnaden för en husvärdering?

Du kan förvänta dig att spendera ungefär $ 400 för en bedömning, men kostnaden kan vara lägre eller högre baserat på var du bor och storleken på ditt hem.

alternativ till att använda en pre-bedömning

om din pre-notering budget är stram och du inte har en agent för att hjälpa dig att bestämma marknadsvärdet på ditt hem, överväga att använda dessa verktyg i stället för en professionell bedömning:

Zestimate

en Zestimate är vår gratis uppskattat värde för ett enskilt hem, beräknas flera gånger per vecka baserat på miljontals datapunkter. Det är inte en bedömning, men det ger en ballpark utbud för ditt hem värde. Vår nuvarande medianfelfrekvens för Zestimates rikstäckande är 4.5%, vilket innebär att halva tiden är Zestimate inom 4.5% av det slutliga försäljningspriset. Till exempel, om Zestimate för ditt hem är $100,000, kan försäljningspriset vara så lågt som $95,500 eller så högt som $104,500.

Zillow erbjudanden

Du kan också få ett uppskattat marknadsvärde för ditt hem med hjälp av Zillow erbjudanden. Svara bara på några frågor om ditt hem och ta ett par smarttelefonbilder. Om ditt hem kvalificerar, skickar vi dig ett erbjudande utan skyldighet så att du kan få en känsla för vad ditt hem kan sälja för. Och om du gillar erbjudandet kan du sälja direkt till Zillow och hoppa över besväret med att lista helt och hållet.

Tips för att använda en bedömning för att ställa in ett noteringspris

När du är redo att ställa in ditt noteringspris, håll dig nära ditt hems rättvisa marknadsvärde för att undvika att köparens bedömning kommer tillbaka för lågt.

kontrollera comps

titta på comps som visas i utvärderingsrapporten. Är dessa verkligen bra comps? De bör vara nyligen (säljs inom de senaste tre månaderna, om möjligt), så nära platsen för ditt hem som möjligt, och liknar ditt hem när det gäller storlek, antal sovrum och badrum, och partistorlek.

hitta ytterligare comps om du hittar några som stöder ett högre marknadsvärde. Om du har comps som stöder ditt önskade noteringspris kan du (respektfullt) vidarebefordra dem till din köpares bedömare innan de slutför sin analys.

inte overprice

det finns ingen magisk dollar värde att lägga till din bedömning siffra för att hitta den perfekta notering pris. Bedömningar varierar-ibland är de för låga, ibland är de för höga och ibland är de bara rätt. Om du tror att din bedömning kom tillbaka för högt, frestas inte att lista ditt hem för det uppblåsta priset.

överprissättning kan leda till en prissänkning eller en gammal notering, som båda kan vara röda flaggor för köpare. Du kan även få ett erbjudande från en ivrig köpare, men då affären kan falla sönder när deras långivare gör sin bedömning och kommer tillbaka med ett lägre antal — mer om det senare.

Håll sökparametrar i åtanke

köpare som söker hem online tenderar att söka upp till en viss prispunkt — vanligtvis ett runt nummer — så kom ihåg det när du prissätter ditt hem.

låt oss säga att ditt hem värderar för $302,000. Om du prissätter hemmet till $299,000 istället för $302,000, kommer din lista att komma framför köpare som sätter sitt maximala prisfilter på $300,000. Om du listar det för bara $ 3,000 mer, kan du sakna en stor pool av potentiella köpare.

kommer mitt hus att bedöma försäljningspriset i köparens bedömning?

Kom ihåg att även om du gör en förhandsbedömning, kommer din köpares långivare förmodligen att kräva en annan bedömning som ska slutföras som ett villkor för stängning. Om du har en kontantköpare kan de avstå från sin bedömning.

förutsatt att din köparens långivare gör en bedömning, behöver du det för att komma tillbaka till eller över ditt försäljningspris för att affären ska gå vidare. Medan det inte finns någon garanti för att ditt hem kommer att bedöma till försäljningspriset, är låga bedömningar en större risk på en säljarmarknad. Varför? När ett budkrig eller brist på bostäder driver upp erbjudandepriserna är det mer troligt att köparens bedömning inte kommer att hålla jämna steg.

problem när du säljer ett hus för mer än det uppskattade värdet

Även om du prissatte ditt hem baserat på resultaten av din egen förhandsbedömning, finns det ingen garanti för att köparens bedömningsnummer kommer att matcha. Om köparens utvärderingsrapport är lägre än det överenskomna köpeskillingen kommer långivaren inte att godkänna finansieringen i befintligt skick.

enligt Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2018, bland säljare som sålde under de senaste 12 månaderna och hade en affär faller igenom, sa 10% att det hände eftersom bedömningen var lägre än köpeskillingen.

kan ett hus sälja för mer än bedömningen?

om försäljningspriset kommer tillbaka högre än köparens bedömning, blir affären inte omedelbart avbruten. Här är några lösningar för att gå vidare:

• köparen kan kompensera skillnaden mellan det beräknade beloppet som banken är villig att finansiera och försäljningspriset.
• köparen kan utmana bedömningen (detta kräver långivarens godkännande).
• Du kan erbjuda säljarfinansiering, om du är ekonomiskt kapabel.
• köparen kan betala kontant för hela köpet, om de har pengarna.