staden San Jose

i 1979 utsåg San Jos Jacobs kommunfullmäktige en arbetsgrupp för att ta itu med frågor i hyresbostäder. I juli 1979 antog kommunfullmäktige en hyresstabiliseringsförordning för Mobilehome parks and apartments och skapade stadens Hyrestvistprogram (nu känt som Hyresstabiliseringsprogrammet) för att administrera förordningen. 1985 röstade kommunfullmäktige för att separera Hyresstabiliseringsförordningen i två förordningar – en för mobilehome parks och en annan för lägenheter.

staden har flera förordningar som styr hyresbostäder. Lägenhetsuthyrningsförordningen och dess medföljande föreskrifter begränsar hyreshöjningarna på cirka 38 000 lägenheter i San Jose.
nedan följer en kort video om Hyresförordningen för lägenheter:

Hyresförordningens täckning för lägenheter

fastigheter som omfattas av San Jos Mikhails Hyresförordning inkluderar lägenheter med tre eller flera enheter som byggdes och ockuperades före September 7, 1979.

hyresbostäder utveckling undantagna från förordningen inkluderar enfamiljshus, in-law enheter / granny lägenheter/tillbehör bostadsenheter, Duplex, bostadsrätter, townhomes, hotell, pensionat hyrs ut till övergående gäster under perioder av mindre än 30 dagar, ideella bostäder för äldre, skola sovsalar, hyresrätter som ägs och drivs av någon myndighet, alla hyresrätter först hyrs ut efter September 7, 1979, och fastigheter i oinkorporerade områden i San Jos Millenium.

för att avgöra om en fastighet är hyresstabiliserad kan du se en karta över hyresstabiliserade fastigheter för en första sökning. Använd kartan för att söka efter fastigheter och visa annan information om en fastighet. Klicka på den orange ikonen som är associerad med fastighetsadressen för att se om den är hyres stabiliserad, hur många enheter den har, om den omfattas av andra förordningar och vilken nivå den har tilldelats av Code Enforcement Department.

kontakta stadens personal på (408) 975-4470 om du har frågor eller för att bekräfta statusen för en viss fastighet.

tillåten hyreshöjning enligt förordningen

enligt Hyresförordningen är den högsta tillåtna hyreshöjningen 5% under en 12-månadersperiod.

undantag från de tillåtna Hyreshöjningarna

hyreshöjningar som är undantagna från dessa krav inkluderar en ökning efter att en hyresenhet har lämnats frivilligt och en ökning efter en laglig utvisning.

en hyresvärd kan begära att överföra kostnader till hyresgäster av följande skäl:

• specifika kapitalförbättringar: Det totala månatliga beloppet får inte överstiga tre procent av den månatliga hyran som debiteras och anses inte som hyra. Förbättringen måste ha slutförts inom 12 månader före inlämnandet av framställningen.
• rättvis avkastningsökning: en särskild permanent hyresjustering kan godkännas av staden när hyresvärden ger bevis på att deras driftskostnader överstiger intäkterna.

hyresgäster kan också lämna in en gemensam ansökan med sin hyresvärd för en 5% ökning av hyran per ytterligare passagerare.

Servicereduktioner

en servicereduktion har inträffat när hyresvärdens servicenivå har sänkts utan motsvarande hyresminskning. ARO tillåter hyresgäster att begära en administrativ utfrågning för en service minskning krav. Hyresgästen har bevisbördan och måste stödja sitt krav genom att lämna in bevis som begäran om underhållsrekord, fotografier och/eller vittnesmål. Om fordran bevisas kommer förhörsombudet att bestämma den procentandel som hyresenhetens användbarhet minskades och minskningens varaktighet. Om hyreshöjningen är orimlig kan förhörsombudet minska en hyreshöjning, beställa en kredit mot betald hyra och/eller införa en permanent eller tillfällig minskning av hyran.

Housing Code Violations

en housing code violation har inträffat när det finns hälso-och säkerhetsfel som bryter mot San Jos Bisexual Housing Code och/eller California civillagen avsnitt 1941.1 och 1941.2. Hyresgästen har bördan att bevisa sitt påstående genom att lämna in bevis som en Kodkontroll, som anses vara presumtiva bevis. Om det inte finns tillräckliga bevis för motsatsen anses överträdelser som anges i rapporten ha visat sig existera. Frågor av denna typ kan också klassificeras som ’service minskningar’ enligt stadens förordning. Förhörsombudet kan minska, inte tillåta eller rimligen ställa någon hyreshöjning baserat på svårighetsgraden av eventuella överträdelser.

frihet att utöva rättigheter

lägenhetsägare får inte göra följande i vedergällning för hyresgäster som kräver sina rättigheter enligt förordningen:

• hotar att stämma, vräka eller säga upp hyresgästens / hyresgästernas hyresrätt;
• trakassera dig tills du lämnar;
• minska dina tjänster;
• öka din hyra; eller
• införa en deposition eller någon annan ny avgift.

om någon av dessa åtgärder inträffar, lämna ett skriftligt klagomål till Bostadsavdelningens Hyresstabiliseringsprogram.