vilka är för-och nackdelar med att köpa en Bank-ägda hem?

vissa potentiella homebuyers passera över foreclosures eller köpa en bank-ägda hem helt eftersom de är avskräckta av de särskilda överväganden som går in i denna typ av försäljning. Andra kan överväga samma egenskaper som slam-dunk fynd.

verkligheten är att det finns en mängd betydande fördelar och nackdelar som alla köpare bör väga allvarligt innan de köper en bankägd fastighet.

Ja, du kan verkligen (men inte nödvändigtvis) få en hel del. Du måste också förvänta dig en utdragen process och tillståndsproblem, och du måste knäppa upp dina försäkrings-och inspektionsprocesser. Här bryter vi ner de stora fördelarna och nackdelarna med att köpa en bankägd fastighet för att avmystifiera processen och förbereda potentiella köpare.

Vad är ett bankägt hem?

låt oss börja med grunderna. Ett bankägt hem, även känt som” fastighetsägt ” (eller REO för kort), hänvisar till fastigheter som har avskärmts med ägandet som överförs till banken eller långivaren.

det kommer till den fasen efter att låntagaren har standard på hypotekslån under en tidsperiod. Fastigheten är sedan avskärmad, och huset går upp för auktion och säljs till högstbjudande.

om det säljer får långivaren tillbaka en del av det utestående lånebeloppet genom försäljningen. Om det inte säljer, övergår ägandet till långivaren och huset blir en REO-fastighet.långivaren försöker sedan sälja den, en process som kan innefatta att ta bort panträtter på fastigheten och vräka sina passagerare. Långivaren kan också göra några reparationer som behövs för att säkerställa huset är beboelig innan notering det till salu.

varför skulle jag överväga att köpa ett bankägt hem?

i allmänhet överväger folk att köpa bankägda hem med hopp om att få en bra affär.

liksom andra säljare är bankerna motiverade: det kostar institutionens pengar att bära den här egenskapen på sina böcker. Dessutom finns det kostnader och ansträngningar i samband med att upprätthålla det.

så du kan verkligen göra hemmet till rabatt – men du kommer sannolikt att köpa det som det är, du kommer förmodligen inte att kunna förhandla mycket om det pris som banken sätter, och det finns andra potentiella fallgropar att väga.

Tänk på den personliga erfarenheten av den mest sålda Texas-baserade agenten Mary Stewart. ”Tillbaka på 80 — talet köpte jag en avskärmning och jag stal den-jag fick verkligen en bra affär”, förklarar hon.

” naturligtvis var tillståndet hemskt. Den hade ormar. Det hade loppor. Vi hade bin, och vi hade förmodligen tre liter honung komma ut ur taket. Men det var väl värt det, för vi köpte det för $250,000, och vi sålde det för $650,000.”

hennes erfarenhet var med en avskärmning istället för en bankägd egendom, men det illustrerar den typ av saker som kan hända med en fastighet när människor utvisas-och även för — och nackdelar med att logga in på denna typ av affär.

Vad är fördelarna med att köpa ett bankägt hem?

låt oss börja med de stora proffsen.att få en bra affär på ett hem innebär potentiellt att du kanske kan köpa i ett ambitiöst grannskap som annars är utom räckhåll, eller köpa ett större hus än vad du annars kunde ha gett.

Du kan också vara säker på att banken kommer att ha huset inspekterat innan det är tillgängligt för försäljning, så du vet åtminstone vilket skick det är innan du köper det.

”när banken får fastigheten tillbaka, ibland vill de göra lite fix-up och göra det säkert”, säger Stewart.

” till exempel, om det finns en pool, Det är verkligen ett problem, eftersom poolen blir svart. De måste antingen täcka poolen, dränera poolen eller stänga den, för vad händer om ett barn faller i det medan Fastighetsmäklare visar det?”

Till skillnad från en avskärmningsauktion kan du gå igenom ett REO — hem innan du bestämmer dig för att göra ett erbjudande-så att du inte flyger helt blind när du gör detta betydande köp.

med en REO kan du också få huset inspekterat själv efter att ha åtagit sig att köpa det. Och du bör överväga att få några specialinspektioner för att se till att du inte köper en pengargrop, särskilt med denna typ av försäljning.

också, det finns inte så mycket konkurrens från traditionella köpare för dessa bostäder, och investerare kan leta efter något annat — så du kan vara i en pool av få intresserade köpare för möjligheten.

en REO bör vara fri från panträtter eller andra titelfrågor. Och det kommer inte att finnas några juridiska personer i huset som måste flytta ut innan du kan flytta in, eftersom långivaren redan har kastat ut de tidigare passagerarna.

vad är nackdelarna med att köpa ett bankägt hem?

även om det finns potentiella fördelar med att köpa denna typ av egendom, finns det också fallgropar att vara medveten om och undvika.

Även om du kanske hoppas få ett fynd i en REO-försäljning, finns det ingen garanti för att du kommer att få en hel del. Så du vill bekräfta att priset är rättvist. Beställ din egen bedömning eller åtminstone få din agent att köra en jämförande marknadsanalys för dig. (Du måste göra det ändå om du inte går igenom banken som äger huset för att få ditt hypotekslån.)

banken kommer inte att reparera mycket (om något) innan den säljer. Fastigheten kommer att säljas i” livable ”skick — men det som gör ett hus” unlivable ”är naturligtvis ganska extremt, så” livable ” är bara en relativ term som fortfarande kan översättas till massor av arbete för köparen (potentiellt för mycket att vilja ta på och betala för).

Kom ihåg att REO-huset kommer att säljas i befintligt skick; du kommer inte att kunna begära reparationer. Få en inspektion beredskap så att du kan komma ur affären om det finns allvarliga problem som banken missade. Och du vill göra titelforskning och få titelförsäkring för att skydda dig själv.

”du vill få en bra inspektör, och självklart kommer titelförsäkringen att se till att alla skatter betalas upp och nuvarande och det finns inga panträtter på fastigheten”, säger Stewart.

”det blir lite knepigt”, tillägger hon, med hänvisning till en annan bankägd egendom som intresserade henne. ”På det här huset fanns en första lien och en andra lien. Den andra lien-innehavaren skulle ursprungligen vara den som utestängde.

”Tja, om den andra lien-innehavaren avskärmer och du köper den, måste du betala den första lien — och många människor vet inte det.”

huset kan ha varit ledigt ett tag, och det kan leda till problem. Dessa kan inkludera skadedjur — som i Stewarts erfarenhet-läckor som gick obemärkt, eller till och med inbrott. Du bör förvänta dig att behöva spendera lite pengar på reparationer och underhåll, och inkludera dem i din budget.

stora problem som inte adresseras av banken kan avslöja sig. ”Villkoret kan vara riktigt dåligt eftersom människor är arg eftersom de blir utestängda,” Stewart sasy.

” Jag har sett utmätningar där människor har knuffat näven genom en eller två väggar i varje rum. De kommer att stjäla apparater, eller kanske huset lämnades olåst efter att de lämnat, och apparater kommer att vara borta. Jag har också sett luftkonditioneringsenheter borta.”

din korrespondens kommer att vara med ett bankinstitut kontra en mer tillgänglig mänsklig-till-mänsklig erfarenhet. Om du är nybörjare kan du hamna överväldigad i en REO-försäljning; denna försäljning kan testa även erfarna investerares tålamod. ”Protokollet för avskärmning är en så lång process”, säger Stewart. ”Det tar ett tag.”

Hur kommer jag igång om jag vill överväga ett bankägt Hemköp?

det finns online tips och verktyg som hjälper dig att hitta bankägda hem. Men det bästa sättet att komma igång är att prata med en fastighetsmäklare i ditt område som har hjälpt andra köpare i dina skor.

Ibland om ett fynd verkar för bra för att vara sant, då kan det mycket väl vara, Stewart säger. ”Men om köpare har en anständig fastighetsmäklare, bör de skyddas.”