Billboard Pronájem Základy

Billboardy se zdají být všude, ale vlastníci půdy musí zvážit několik věcí před rozhodnutím, zda chtějí pronajmout svůj majetek pro použití billboard společnosti. Standardní rovnice používaná společnostmi je čistý příjem znaménko přinese časy 15% až 20%, ale toto procento by mělo být upraveno směrem nahoru pro městské oblasti s vysokým provozem. Majitelé pozemků se také chtějí dohodnout na zvýšení inflace a také mají jasno ve svých právech na budoucí odstranění značky. Billboardové společnosti jsou známé tím, že používají smlouvy, které silně upřednostňují jejich zájmy, takže jakékoli papíry, které nabízejí, by měly být přezkoumány právníkem. Pro více informací o tom pokračujte ve čtení následujícího článku od National Real Estate Investor.

všichni pravidelně jezdíme po billboardech, ale málokdy přemýšlíme o ekonomice toho, jak fungují a co platí vlastníkovi půdy. Není tedy žádným překvapením, že průměrný člověk nemá absolutně ponětí o tom, jak zvládnout vyjednávání o pronájmu billboardu na svém majetku.

billboardové pronájmy jsou jedinečným výklenkem nemovitostí, ale mnohem hojnějším, než byste si představovali. Existuje přibližně 450.000 billboardy v USA je obtížné pracovat v oblasti nemovitostí a nemají alespoň jeden billboard pronájem, který budete muset vyjednat ve své kariéře.

S tisíci dolarů v sázce — a potenciálně miliony snižuje hodnotu nemovitosti — to je důležité, že jste pochopili, jak proces funguje, stejně jako zasvěcených tajemství a triky, které billboard společnosti využít ve svůj prospěch. Zde jsou některé ze základních bodů, které musíte být vědomi s ohledem na billboard leasing na nemovitosti.

je to všechno o matematice

existuje vzorec, který billboardové společnosti používají k určení toho, co mají platit vlastníkům půdy. Je to v podstatě čistý příjem z označení (hrubé nájemné méně provize reklamní agentury, pokud existuje) krát v rozmezí 15% až 20%. Pokud má billboard čistý příjem 20 000 dolarů za rok, pak by se nájemné za Billboard mělo pohybovat od 3 000 do 4 000 dolarů ročně.

ale tento vzorec je mnohem komplikovanější, když změníte ze středozápadního trhu, jako je Kansas City, na trh, jako je Los Angeles. V L. a. existují pozemní nájmy, které se mohou rovnat 50% čistých příjmů. Proč? Vychází to z výše nájemného. S většími nájmy se dá sehnat víc peněz.

v Los Angeles, Chicagu a New Yorku jsou nájmy billboardů často exponenciálně vyšší než běžné metropolitní statistické oblasti (MSA). Billboard, který se pronajímá za 2 000 dolarů na čtyři týdny v Dallasu, si může pronajmout za 20 000 dolarů v Chicagu.

Pokud vyjednáváte v průměrném městě, měli byste střílet za 20%. Pokud vyjednáváte v Los Angeles, Chicagu nebo New Yorku, můžete zkusit 30% na 35%, pokud jste v“ glamour “ místě, které má neobvykle vysoké příjmy a vhodnost.

počátečním stavebním kamenem pro určení toho, jaké by mělo být vaše spravedlivé nájemné, je „comp“, jaké jsou nájemné v oblasti vašeho znamení. Obraťte se na billboardové společnosti a zjistěte, co požadují v pronájmu. Tyto ceny-také známé jako “ karty sazeb — – jsou často k dispozici na internetu.

jedna poznámka pod čarou je, že příjmy z billboardů se již neměří měsícem. Nyní se měří za „čtyři týdny“ -v podstatě za 13měsíční rok. Když comp billboard nájemné, nepoužívejte“ krát 12 „odhad pro číslo, které vám; je třeba použít „krát 13“.

Tie the ground rent to inflation

jsou zde dvě možnosti. Preferovanou metodou je získání základního minimálního nájemného oproti procentu čistého příjmu. Tímto způsobem, jak se čistý příjem v průběhu času zvyšuje, budete i nadále dostávat spravedlivou částku.

druhou možností je mít CPI zvýšení nájemného každý rok. Důležité je, že máte alespoň jednu z těchto možností v pronájmu. V opačném případě se vaše“ spravedlivé “ nájemné začne erodovat s inflací od okamžiku, kdy podepíšete nájem.

pochopte rizika přestavby

příjmy z billboardu jsou skvělé, pokud vás nezastaví v prodeji nebo rozvoji vašeho majetku po silnici. Toto riziko je největší potenciální nevýhoda z toho, že billboard na vaší nemovitosti.

Pokud nejste přesvědčeni, že existuje 0% šance, že vaše nemovitost bude v určitém okamžiku použita k různým účelům, měl by každý pronájem billboardu obsahovat jazyk umožňující odstranění v případě budoucích plánů.

a musíte se ujistit, že právník přezkoumá odstavec, který společnost billboard předkládá, aby snížila vaše obavy. Některé billboardové společnosti vloží jazyk, který vám dává právo odstranit billboard, ale jazyk obsahuje technické aspekty, které brání odstranění.

například formulace jako „v případě vývoje vyžadujícího odstranění…“ klade Subjektivní omezení na toto téma. Co v takovém případě znamená „vyžadující odstranění“?

společnost sign může namítnout, že byste mohli naplánovat projekt, který obsahuje značku, nebo že jej nelze narušit, protože spadá do zóny neúspěchu budovy, když ji opravdu chcete z estetických důvodů odstranit.

také si nemyslete, že se značka společnosti převrátí, když jí pošlete dopis vyžadující odstranění. Často, billboardová společnost se bude snažit tuto záležitost projednat, a vlastník půdy spíše kapituluje, než aby měl svůj projekt roky svázaný u soudu.

odstranění klauzule by měla být přezkoumána váš právník, a by vám výhradní právo odstranit podepsal bez jakýchkoli podmínek.

návrhy na délku pronájmu

billboardové pronájmy jsou obecně poměrně dlouhodobým nástrojem. Ale jak se můžete rozhodnout, která délka je pro váš majetek správná?

ze strategického hlediska existují dvě úvahy.

nejprve, jak daleko v budoucnu budete přestavovat nemovitost? I když klauzule umožňuje odstranění, stále existuje šance na soudní spory jako vydírání. Je to vždy čistší a jednodušší, pokud můžete jednoduše mít konec pronájmu, a všechna práva podepsat společnosti negována.

Pokud jste přesvědčeni, že budete prodávat nebo přestavba webu do sedmi let, pak byste měli zvážit pronájem na pět let s měsíc-na-měsíc prodloužení po uplynutí nájemní smlouvy.

druhou úvahou, kterou je mnohem obtížnější odhadnout, je mít konec pronájmu pouze v době, kdy je americká ekonomika silná, a ne když je slabá. I když to nelze provést s žádnou přesností, můžete provést některé obecné sázky.

například, pokud máte billboard pronájem přijít k obnově právě teď – v nejhorší ekonomické deprese od 1930s-pak byste chtěli, aby to velmi krátkodobé. Proč? Bylo by pošetilé uzavírat dlouhodobý pronájem vzhledem k dnešním sníženým hodnotám. Cílem vlastníka půdy je uzamknout nájemné na vrcholu trhu a pak ho projet recesí.

vyjednávací tipy

nikdy nepřistupujte k billboardové společnosti kontradiktorním způsobem. Informujte společnost, že nechcete značku ztratit, a víte, že ji také nechce ztratit. Ale požadujte, abyste dostali „spravedlivé“ nájemné.

od této chvíle by měla být jednání o tom, jaké by to“ spravedlivé “ nájemné mělo být. Pro každého je obtížné argumentovat proti konceptu spravedlnosti, a to omezuje vyjednávání pouze na jeden bod.

Pokud řeknete, billboard společnosti „tady je moje nabídka, ber nebo roztrhat vaše znamení“, můžete nastavit v pohybu, odstranění vaše znamení, i když to byl jen blaf. Nezapomeňte, že zaměstnanci společnosti billboard tuto značku osobně nevlastní. Pokud mají pocit, že je s vámi obtížné pracovat, zaměstnanci společnosti billboard se mohou rozhodnout odstranit vaše znamení, aby eliminovali potřebu dalšího kontaktu.

je také důležité vždy přistupovat k billboardové společnosti ve funkci pouze jedné osoby ve výboru osob s rozhodovací pravomocí-i když jste jediným vlastníkem pozemku.

Studie ukázaly, že lidé jsou mnohem méně účinné jednání s výborem, protože jeden začne druhého-hádat, co to bude trvat, aby houpat skupina lidí, místo toho se snaží odhadnout reakce jen jeden.

doufejme, že nyní máte jasnější představu o tom, jak kousky do sebe zapadají. S nájemní délky v průměru kolem 10 let, to je velmi důležité, aby vyniknout ve vyjednávání skvělé nabídky pro vás a vaše klienty, jak si může jen dostat příležitost jednou.

tento článek byl publikován se svolením Národního investora v oblasti nemovitostí.