jaké jsou výhody a nevýhody nákupu domu ve vlastnictví banky?

Některé potenciální kupci projít přes exekucí nebo nákupu banka vlastněná domů úplně, protože jsou zalekne zvláštní úvahy, které do tohoto druhu prodeje. Jiní by mohli považovat za stejné vlastnosti jako slam-dunk vyjednávání.

skutečností je, že existuje celá řada podstatných výhod a nevýhod, které by měl každý potenciální kupující vážit vážně před nákupem nemovitosti ve vlastnictví banky.

Ano, můžete skutečně (ale ne nutně) získat hodně. Budete mít také očekávat vleklý proces a stav, problémy, a budete muset tlačítko pojištění a kontrolní procesy. Tady jsme prolomit hlavní výhody a nevýhody nákupu banka vlastněná majetek, aby demystifikovat proces a připravit potenciální kupce.

co je bankovní dům?

začněme se základy. Banka vlastněná domů, také známý jako „real estate owned“ (nebo REO pro krátké), odkazuje na vlastnosti, které byly propadlé se na vlastnictví, převod do banky nebo věřitele.

do této fáze se dostane poté, co dlužník po určitou dobu nesplácí splátky hypotéky. Nemovitost je poté zabavena, a dům jde do dražby a prodán nejvyšší nabídce.

Pokud se prodává, věřitel dostane zpět část nesplacené částky úvěru prostřednictvím prodeje. Pokud se neprodá, vlastnictví pak přechází na věřitele a dům se stává majetkem REO.

věřitel se pak pokusí prodat, proces, který by mohl zahrnovat odstranění zástavních práv na majetku a vystěhování jeho obyvatel. Věřitel může také provést veškeré opravy potřebné k zajištění domu je obyvatelný před uvedením na prodej.

Proč bych měl uvažovat o nákupu banka vlastněná domů?

obecně lidé zvažují nákup bankovních domů s nadějí na získání dobrého obchodu.

stejně jako ostatní prodejci jsou banky motivovány: stojí instituci peníze, aby tuto nemovitost přenesly na své knihy. Plus, s jeho udržováním jsou spojeny náklady a úsilí.

takže můžete skutečně skóre domů se slevou – ale budete pravděpodobně kupovat tak, jak je, pravděpodobně nebudete schopni vyjednat moc o ceně banky stanoví, a existují i další potenciální úskalí vážit.

Vezměme si osobní zkušenost nejprodávanější Texaské agentky Mary Stewartové. „V 80. letech jsem koupil exekuci a ukradl jsem ji-opravdu jsem dostal dobrý obchod —“ vysvětluje.

“ samozřejmě, že stav byl hrozný. Měli tam hady. Měla blechy. Měli jsme včely a ze stropu nám vylezly asi tři galony medu. Ale stálo to za to, protože jsme ho koupili za 250 000 dolarů a prodali jsme ho za 650 000 dolarů.“

Její zkušenost byla s uzavření namísto banka vlastněná majetek, ale to ilustruje druh věci, která se může stát majetek, když jsou lidé vystěhováni — a také klady a zápory podpisu na tento druh obchodu.

Jaké jsou výhody nákupu banka vlastněná domů?

začněme s hlavními klady.

Získání dobrý obchod na domácí potenciálně znamená, že byste měli být schopni koupit v exkluzivní čtvrti, která je jinak mimo váš dosah, nebo koupit větší dům, než si mohli dovolit.

můžete si také být jisti, že banka nechá dům zkontrolovat dříve, než bude k dispozici k prodeji, takže alespoň budete vědět, v jakém stavu je, než si jej koupíte.

„když banka získá nemovitost zpět, někdy chtějí udělat nějakou opravu a učinit ji bezpečnou,“ říká Stewart.

“ například, pokud je bazén, to je opravdu problém, protože bazén zčerná. Musí bazén buď zakrýt, vypustit, nebo ho oplotit, protože co když do něj spadne dítě, zatímco to realitní kanceláře ukazují?“

Na rozdíl od uzavření aukce, můžete projít Reo domů, než se rozhodnete učinit nabídku – takže nebudete létat úplně slepý při provádění tohoto podstatného nákupu.

S REO můžete také nechat dům zkontrolovat sami poté, co se zavázali koupit. A měli byste zvážit získání některých speciálních inspekcí, abyste se ujistili, že nekupujete peníze, zejména s tímto druhem prodeje.

Stejně, tam není tak velká konkurence z tradičních kupců pro tyto domy, a investoři mohou hledat něco jiného — takže můžete být v bazénu několik zájemců za příležitost.

Reo by nemělo obsahovat zástavní práva nebo jiné problémy s názvem. A v domě nebudou žádní legální obyvatelé, kteří se musí odstěhovat, než se budete moci nastěhovat, protože věřitel již vystěhoval předchozí obyvatele.

jaké jsou nevýhody nákupu domu ve vlastnictví banky?

i když existují potenciální výhody nákupu tohoto druhu nemovitosti, existují také úskalí, které je třeba si uvědomit a vyhnout se jim.

i když byste mohli doufat, že získáte výhodnou nabídku v prodeji REO, neexistuje žádná záruka, že dostanete hodně. Takže budete chtít potvrdit, že cena je spravedlivá. Objednejte si vlastní hodnocení nebo alespoň nechte svého agenta, aby pro vás provedl srovnávací analýzu trhu. (Budete muset udělat tak jako tak, pokud nejste přes banku, která vlastní dům získat hypoteční úvěr.)

banka nebude moc opravovat (pokud vůbec něco), než se prodá. Nemovitosti se budou prodávat v „obyvatelné“ stavu — ale samozřejmě to, co dělá dům „peklo“ je docela extrémní, tak „obyvatelný“ je jen relativní pojem, že může stále překládat spoustu práce pro kupujícího (potenciálně příliš mnoho chtít převzít a zaplatit za to).

nezapomeňte, že dům REO bude prodán v tak, jak je, nebudete moci požádat o opravu. Získejte pohotovostní inspekci, abyste se mohli dostat z dohody, pokud existují vážné problémy, které banka zmeškala. A budete chtít udělat titul výzkum a získat titul pojištění se chránit.

„chcete získat dobrý inspektor, a samozřejmě, název pojištění, ujistěte se, že všechny daně jsou zaplaceny a aktuální a neexistují žádná zástavní práva na majetek,“ Stewart říká.

„je to trochu složitější,“ dodává v narážce na další majetek ve vlastnictví banky, který ji zajímal. „V tomto konkrétním domě bylo první zástavní právo a druhé zástavní právo. Druhým držitelem zástavního práva měl být původně exekuce.

“ No, pokud druhý zástavní držitel zabavuje a vy ho koupíte, musíte splatit první zástavní právo — a mnoho lidí to neví.“

Dům mohl být chvíli prázdný, což může vést k problémům. Ty mohou zahrnovat škůdce-jako v Stewartově zkušenosti-úniky, které zůstaly bez povšimnutí, nebo dokonce vloupání. Měli byste očekávat, že budete muset utratit nějaké peníze za opravy a údržbu a zahrnout je do svého rozpočtu.

hlavní problémy, které banka neadresuje, se mohou odhalit. „Stav může být opravdu špatný, protože lidé jsou naštvaní, protože jsou zabaveni,“ Stewart sasy.

“ viděl jsem exekuce, kde lidé strčili pěst jednou nebo dvěma stěnami v každé místnosti. Ukradnou spotřebiče, nebo možná dům zůstal odemčený poté, co se uvolnili, a spotřebiče budou pryč. Také jsem viděl klimatizační jednotky pryč.“

vaše korespondence bude s bankovní institucí versus dostupnější zkušenost člověka s člověkem. Pokud jste nováček, můžete skončit ohromeni prodejem REO; tyto prodeje mohou otestovat i trpělivost zkušených investorů. „Protokol o uzavření trhu je tak dlouhý proces,“ říká Stewart. „Chvíli to trvá.“

Jak mám začít, když chci, aby zvážila, banka vlastněná domů nákup?

k dispozici jsou online tipy a nástroje, které vám pomohou najít domy ve vlastnictví banky. Ale nejlepší způsob, jak začít, je mluvit s realitním agentem ve vaší oblasti, který pomohl ostatním kupujícím v botách.

někdy se zdá, že dohoda je příliš dobrá na to, aby to byla pravda, pak to může být velmi dobře, říká Stewart. „Ale pokud kupující mají slušné realitní kanceláře, měly by být chráněny.”