je čas ukončit rodinné zónování?

V srdci filmu „Parazit“ — mezi favority na nejlepší film míří do víkendu je Akademie Awards— je příběh dvou měst.

Na jedné straně máme chudé rodiny žijící ve špinavém sklepě bytu v hustém centru města, zápach z metra připojené k nim, škrábání bezplatné Wi-Fi signálů v hledání šance se pohnout. Na druhou stranu, máme bohaté rodiny, žijící v moderní předměstských domů, s elegantní černé auto se šoférem kolem nich, velký zelený trávník, aby nasákly slunce, a high-tech bezpečnostní systém, aby se špinavé suterénu typy (poměrně neúspěšně, jsme se později zjistí, hrůzné konce).

Pro zájemce ve městech, takový předpoklad nemůže pomoci, ale zavolám na mysl komplikovaný vztah mezi rozvoje měst a v sociální spravedlnosti — zejména od té doby, v USA, alespoň, slovo „parazit“ je sám o sobě hluboce zakořeněné v této oblasti historie. Termín rysy prominentně v Nejvyššího Soudu mezník roce 1926 rozhodl, že vytvořila základ pro single-rodinných zón v Americe, v znepokojující pasáž, která jako by to byl film originální léčba:

… velmi často apartmánový dům se pouhý parazit, konstruovány tak, aby využít otevřený prostor a atraktivní okolí vytvořené rezidenční charakter čtvrti. Navíc přijde o jeden bytový dům, následuje ostatní, zasahovat do jejich výšku a objem s volnou cirkulaci vzduchu a monopolizace paprsky slunce, které by jinak padl na menší domy, a přináší, jak se jejich nezbytné doprovody, rušivé zvuky incidentu, aby se zvýšila provoz a podnikání a zaměstnání, prostřednictvím pohybu a zaparkované automobily, z větší části ulice, tedy odvrácení se od jejich bezpečnost a připravovat děti privilegium klidné a otevřené prostory pro hry, těší ti, v další oblíbené lokality — až nakonec bude zcela zničen obytný charakter čtvrti a její vhodnost jako místa samostatně stojících rezidencí.

téměř století do příběhu územního členění jedné rodiny se děj konečně začíná kroutit. Město Minneapolis i stát Oregon nedávno přijaly zákony, které uvolňují rodinné předpisy. Kalifornie navrhla podobné opatření: někteří nedokázali (jako jeden povzbudivý hustší rozvoj blízkosti tranzitní), jiní se to podařilo (jako např. ty, povzbuzující dvorku chalupy). Nové účty v Marylandu a Virginii se také zaměřují.

Vzhledem k tomu, tyto trendy, v okamžiku, kdy je pro všechny zúčastněné s budoucností měst, aby přehodnotil single-rodinných zón, a ve skutečnosti, tam je celá vydání Journal of American Planning Association, který je věnován velmi diskusi. Zveřejněno v lednu, problém obsahuje devět esejů, což představuje 14 celkové plánování hlasy, přičemž otázka, zda nebo ne single-rodinných zón je čas — a pokud ano, co dělat o tom.

případ proti zónování jedné rodiny

rychlý primer: rodinné zónování (běžně známé jako R1 v plánovacím jazyce) brání komunitě v budování jakéhokoli typu bydlení v dané oblasti kromě samostatného rodinného domu. Na předměstí je to téměř všudypřítomné, ale je to také problém centrálního města. V San Franciscu je 38 procent obytné půdy zónováno jako R1; v Seattlu je to 80 procent. Společně tento vzorec vytváří nerovnováhu na celém trhu s bydlením v oblasti metra.

všudypřítomnost pravidla je jedním z důvodů jeho destruktivních sociálních dopadů, které byly podrobně zdokumentovány. Stručně řečeno, existuje přesvědčivý důkaz, že single-rodinných zón má poškozené životní prostředí tím, že podporují předměstský rozléhat a auto závislost, zhoršení dostupnosti omezením nabídky bydlení, a podkopal zařazení udržováním domácnosti s nižšími příjmy z vysoce příležitost čtvrtí.

S ohledem na tento kontext, dva JAPA papíry říkají, že je čas pro jednu rodinu zónování jít.

jeden pochází od učenců plánování a politiky UCLA Michael Manville, Paavo Monkkonen a Michael Lens, kteří píší: „V 21. století, ne město by mělo mít nějaké země, kde nic nemůže být postaven s výjimkou samostatně stojícího rodinného domu.“

další pochází z plánování učenec Jake Wegmann z University of Texas-Austin, který doufá, že budou single-family územní nahrazen „chybí prostřední“ bydlení. Píše: „aby členové plánovací profese mohli postupovat proti krizi klimatu a nerovnosti, musí přestat bránit neobhajitelný koncept územního členění jedné rodiny.“

papíry každý výkonný případě ukončení rodinných zón, a jsou doporučené v plné výši. Ale v zájmu shrnutí, zde je šest jejich nejsilnějších bodů:

lidé mohou stále stavět rodinné domy. Jedním z nejčastějších argumentů pro udržení územního členění rodiny je to, že většina lidí dává přednost rodinným domům. Že to stále není ten případ, jak je vidět na pojistné nalézt v pochozí městských čtvrtí, a studie ukazují, že touha po hustší bydlení i v auto-přátelský oblasti. Ale i kdyby to byla pravda, nebyl by to dobrý argument pro územní plánování rodiny, protože odstranění pravidla nebrání tomu, aby se takové bydlení stavělo. Pokud by lidé tyto domy stále chtěli, developeři by je dál stavěli. Jen by jim bylo dovoleno stavět i jiné typy-v reakci na preference domácnosti.

komunity mohou stále zabránit Manhattanizaci. Primárním cílem ukončení územního plánování jedné rodiny je pomoci novým domácnostem přestěhovat se do čtvrtí, ke kterým v současné době nemají přístup. Tento tlak na další bydlení se nesmí mýlit s pozvánkou na mrakodrapy. Komunita může stále ukládat výšková omezení, aniž by bránila vytváření alternativních typů bydlení, jako jsou doplňkové byty nebo multiplexy. Města jako Washington, DC, zaměstnávají taková omezení a stále vytvářejí spoustu hustého rozvoje, stejně jako rodinné domy. A, jak poukazují učenci UCLA, Paříž má výškové omezení bez velkého extrému: single-family nebo mrakodrap.

chybějící střed může odemknout cenovou dostupnost. Ve svém jádru je tento tlak na větší rozvoj střední hustoty skutečně tlakem na větší dostupnost bydlení. Wegmann poukazuje na nedávný případ v Austinu, kde vývojář použil kličku, postavit šest domů na hodně věcí, které by normálně domě jen dva rodinné domy. Každý prodal v polovině – $ 400,000 rozsah-nebo $ 200,000 méně, než je průměr plochy. Zatímco to je stále mimo dosah mnoha domácnostech s nízkými příjmy, vytváření více se středními příjmy, možnosti nakonec uvolní veřejných zdrojů, zaměřit se na vytvoření cenově dostupného bydlení pro ty, kteří to nejvíce potřebují.

existuje také případ udržitelnosti pro chybějící střed, přičemž důkazy ukazují, že významné úspory uhlíku pocházejí z přeměny vývoje s nízkou hustotou na střední hustotu.

Upzoning nemusí nutně zkazit investice do bydlení. Zatímco rodinné zónování úspěšně chrání investice do bydlení, Wegmann tvrdí, že to není role plánování, který by se místo toho měl zaměřit na vytváření udržitelnějších a spravedlivějších měst. A učenci UCLA poukazují na to, že územní plánování oblasti může také zvýšit hodnoty nemovitostí, zvýšením cen pozemků pro vývojáře. „Otázkou tedy není, zda majitelé domů dostanou neočekávané,“ píší. „Je to, zda tyto neočekávané události budou pocházet z udržování nedostatku bydlení nebo umožnění hojnosti bydlení.“

stávající nájemci mohou být chráněni. Oba dokumenty na vědomí, že končí single-rodinných zón by mohlo vést vývojáře k vybudování bydlení více v nízkopříjmových oblastech, kde je půda méně drahé, nakonec přemísťovat dlouhou dobu, nebo low-příjmy obyvatel. To je velmi reálná možnost, a ten, který by měl — a může-být chráněn prostřednictvím ochrany nájemného. Učenci UCLA také poznamenávají, že rodinné čtvrti nejsou obvykle ty, které čelí těmto rizikům: pouze 4% oddělených rodinných domů v USA drží nájemce s příjmy nižšími než $ 25,000 ročně, podle údajů ze sčítání lidu 2017.

kmeny infrastruktury lze spravovat. Více lidí znamená větší konkurenci pro sdílený prostor a sdílenou infrastrukturu. Dokumenty tvrdí, že tyto obavy lze zvládnout způsoby, které vyvažují rizika s přínosy. Nedostatek parkovacích míst lze řešit povolením nezakrytých míst nebo omezením povolení na ulici. Více uživatelů nástrojů také znamená vyšší příjmy za upgrady nebo údržbu. Návrhy vhodné pro rodiny mohou udržovat komunity s vyšší hustotou bezpečné a příjemné pro děti. A alternativa k ukončení územního plánování jedné rodiny-posunutí vývoje dále od hustých jader-vytváří vlastní nové kmeny infrastruktury.

Komentáře, počítadlo bodů, a kvalifikace

ostatní zvláštní problém představoval příspěvky, které rozšířené, nebo v některých případech napadl, výše uvedené body. Opět, v zájmu stručnosti, budou shrnuty jejich klíčovými body, ale mnoho úplných článků stojí za přečtení.

Minneapolis ukazuje cestu vpřed. Paul Mogush a Heather Worthington, plánovači z města Minneapolis, vysvětlil, jak promáčkli brnění R1. Nejprve studovali jeho historii a potvrdili dopad restriktivního zónování na menšinové domácnosti. Pak se usadil na to, co se říká „zjevné“ první krok směrem ke zlepšení bydlení kapitálu: „Začněte tím, couvací předpisy, které plánovači začal používat před sto lety potlačit příležitost pro barevné lidi.“Minneapolis nyní podporuje chybějící střed tím, že povolí alespoň tři obytné jednotky na každém pozemku po celém městě a multifamily budovy „vpravo“ poblíž tranzitních uzlů. A řešit problémy s vysídlením, zavázali se k dostupným investicím do bydlení a ochraně nájemců.

Maryland si není tak jistý. Gerrit se Knaap a Nicholas Finio, plánovači na University of Maryland-College Park, nejsou jisti, že jejich stát bude nakonec schválit Minneapolis – nebo Oregon-styl zákon povzbudivé hustší rozvoje, na základě neformálních jednání s místní vládou, vývojáře, a dokonce i ekologické skupiny — z nichž žádný podporována tato opatření. Důvodů, proč rozmanitý, z oprávněné obavy, jako sloužící oblastech s nízkou hustotou obyvatelstva s tranzitem a přeplněnost škol, více překvapující reakce, jako je vágní nechuť k „aktivista“ plánuje. „Netřeba dodávat, že bez podpory těchto skupin se zdá nepravděpodobné, že v Marylandu bude v dohledné době zakázáno územní plánování pro jednu rodinu,“ uzavírají.

(není jasné, zda reakce předcházely nejnovějšímu návrhu Marylandu, který se snaží řešit mnoho společných obav.)

přírůstková změna je moudřejší. Glen Searle a Peter Phibbs, vědci z University of Sydney, poznamenali, jak neobvyklá jsou americká územní pravidla. Naproti tomu v Sydney plánovači aktivně sledují chybějící střed. Ještě pořád, vyjádřili opatrnost proti přechodu z tak vysokého podílu územního plánování na jeho odstranění. Jejich nejpřesvědčivějším bodem je, že odstranění pravidla by mohlo neúmyslně podpořit více používání automobilů, protože komunity nyní budou mít více lidí žijících v místech, kde je obtížné zajistit tranzit. Z tohoto a dalších důvodů navrhují místo toho „upravený soubor pravidel“ v oblastech, které jsou již vhodné pro větší hustotu.

politický kapitál se lépe utrácí jinde. Arnab Chakraborty, městské plánování, profesor na University of Illinois v Urbana-Champaign, se ptala, zda konec single-rodinných zón, sám by skutečně zlepšit dostupnost nebo pomoc domácnostem s nízkými příjmy se přesunout do high-příležitost čtvrtí. (V tomto bodě, vzneseném jinde, se jiní shodli na tom, že ukončení R1 je nezbytné, ale ne dostatečné.) Volá po „rozvážněji,“ Chakraborty upozorňují, že řešení single-rodinných zón bude vyžadovat obrovské množství politického kapitálu, že by měla být nasazeny jinde, jako jsou cílené dostupnost programů.

zaměřte se na nevyvinuté oblasti. V nejvíce diskutabilní esej, Lane Kendig z Kendig Keast Kolaborativní plánování firmy hovory končící single-rodinných zón „chyba“ a „povrchní lék“ pro cenovou dostupnost. Kendig v podstatě tvrdí, že protože ukončení územního členění jedné rodiny neskončí segregací založenou na příjmech, nemá smysl. (K takovým bodům vědci UCLA odpovídají, že jen proto, že lidé páchají zločiny nožem, neznamená, že vlády by neměly usilovat o kontrolu zbraní.) Místo pro větší hustotu při stávající rodinné oblasti, Kendig navrhuje zaměřit se na nezastavěných pozemků a nahrazení podmíněného pravidel územního plánování, které zvou místní opozice s výkonem na bázi zón (dobrý nápad, diskutovat více níže), inclusionary územního plánování, a cenově dostupné bydlení mandátů.

etika vyžaduje změnu. Přičemž striktně profesionální úhlu, urbanistické studie profesor Anaid Yerena z University of Washington říká, že plánovači mají „morální povinnost“ odstranit single-rodinných zón. Yerena citace z Amerického Institutu Certifikovaných Projektantů Kodex Etiky a Profesionálního Chování, v němž se uvádí: „Budeme usilovat o sociální spravedlnost tím, že pracuje rozšířit výběr a možnost pro všechny osoby, uznávajíc zvláštní odpovědnost, aby se plán pro potřeby znevýhodněných a na podporu rasové a ekonomické integrace.“Pro Yerenu je odstranění územního členění jedné rodiny povinností -“ nejen otázkou volby.“

Co je potřeba nejvíce jsou nové modely bydlení. V možná, že problém je nejvíce přesvědčivý kus, městské plánování učenec Harley F. Etienne z University of Michigan říká, že zrušení single-rodinných zón není dost změnit. století zakořeněné vzory land use a kulturní přílohy. Namísto, plánovači musí jít ještě dále a nabídnout nový model rozvoje, který „umožňuje veřejnosti usilovat o jiný způsob držby bydlení.“Tento nový model musí podporovat středními a nízkými příjmy bydlení, dát tyto domácnosti přístup do dobrých škol a zaměstnání, a poskytují cesty pro ně catch-up na generace vytváření bohatství, které jsem prošvihla. Dokud takový model bydlení nepřijde, píše Etienne, “ nemáme velkou šanci.“.“

úloha městských inovací při prosazování konverzace

územní plánování jedné rodiny je politickou výzvou, která vyžaduje politické řešení. Není to něco, co by technologie mohla řešit sama. Ale stále existuje sada územního plánování inovací (včetně některých je vývoj tím, že Sidewalk Labs), které mohou předem rozhovor v konstruktivní způsoby, jak — zejména pro single-rodinných zón v městských oblastech vhodných pro tranzit nebo větší hustotu. Tyto nástroje mohou vytvořit falešné argumenty pro single-rodinných zón těžší se bránit, pomoci vyhodnotit, nebo dokonce zmírnit oprávněné obavy, a rozšířit nabídku možností bydlení.

zde je několik, na kterých pracujeme:

Flexibilní byty. Ke kritickému bodu vznesenému Etienne, právě teď kolektivní Americký ideál bydlení má tendenci sledovat spolehlivou trajektorii, která končí v předměstském vlastnictví domů. To samozřejmě neplatí pro všechny a platí to stále méně v celé zemi, ale zůstává to model záznamu. Prolomení tohoto vzoru vyžaduje nové možnosti městského bydlení, které mohou sledovat domácnost po celý život. To by mohlo znamenat, flexibilní nábytek, který je 500 metrů čtverečních pocit, 650; flexibilní jednotky, které lze rozšířit jako rodina roste (nebo smlouvy jako hnízda prázdná); a sdílené stavební prostory nebo vybavení sousedství, které činí záběry náměstí jen jedním z mnoha faktorů, které řídí výběr bydlení. Nebo to může znamenat, modely financování, které pomáhají domácnostem generovat domů-hodnoty, jako je společné jmění programy, které nechal nájemníky vlastní malý podíl místo — s menší down-platby — zatímco pronájem ostatní.

dostupnost z výroby. Některé z více opatrný papíry poznamenal, že územní sama nebude odemknout dostupnost, a je pravda, že zlepšení dostupnosti vyžaduje tahání všechny druhy politických pák. Jeden z nejsilnějších karet místní vláda může hrát dodáván prostřednictvím prodeje veřejně vlastněných pozemků, zejména kolem dopravní uzly, vytvářet cenově dostupné bydlení. S tím, jak se stavební metody řízené továrnou zlepšují a zrychlují tempo rozvojových projektů, hodnota těchto pozemků stoupá. Veřejný sektor může tuto hodnotu zachytit a zajistit tvorbu dostupného bydlení několika způsoby. Jedním ze slibných přístupů je vytvoření svěřeneckého fondu pro bydlení, který „uzamkne“ prémie za dostupné jednotky a zajistí dlouhodobý stálý zdroj financování.

Územní plánování založené na výsledku. Dokonce i odpůrci ukončení územního plánování (jako Kendig) uznávají problémy, které vznikají, když komunity mohou z libovolných důvodů odmítnout novou výstavbu bydlení. Zároveň i silní zastánci zrušení tohoto pravidla uznávají, že domácnosti si zaslouží nějaké základní záruky sousedského charakteru-brání, jak říká Wegmann, nastěhování tavírny vedle. Přechod k územnímu systému založenému na výsledcích umožňuje nabídnout základní ochranu kolem společných priorit, jako je kvalita ovzduší, hluk, nebo veřejné zdraví bez širokých tahů územního členění jedné rodiny. Úředníci mohou stanovit prahové hodnoty podle preferencí komunity a poté je měřit pomocí ručních kontrol nebo environmentálních senzorů. Je to sousedství charakter výsledky, které by měly záležet nejvíce, ne jak je konkrétní vývoj dosahuje.

generativní návrh sousedství. Až do roku 1926 zastánci územního plánování jedné rodiny vyjádřili obavy ohledně věcí, jako je blokování slunečního světla nebo snížení otevřeného prostoru. Tyto potřeby komunity mohou být často v rozporu s potřebami developerů kolem hustoty a celkových bytových jednotek: zvýšit výšku budovy na jednom místě, vytvořit stíny na jiném. Běžným způsobem vážení těchto kompromisů je, že vývojáři nebo plánovači zadají malou hrst návrhů sousedství za velmi vysoké náklady. Pokroky ve výpočetním designu však umožňují simulovat miliony plánovacích scénářů a identifikovat mnoho možností, které splňují všechny priority projektu, od vývojářů i komunit. A takové nástroje také umožňují diskutovat o těchto možnostech otevřeně a transparentně.

mobilita na vyžádání místo parkování. Parkování může být jedním z nejspornějších problémů, které blokují nový vývoj v rodinných oblastech, se stávajícími obyvateli, kteří se obávají, že budou mít místo pro své auto. Zrušení platnosti těchto obav — které účinně místo práva auta nad možnosti lidí — je pravda, že single-family oblastech mají tendenci vyžadovat auto, vzhledem k tomu, že tranzitní služby prostě nemůže nabídnout stejné mobility svobodu. Ale v nový vývoj v blízkosti tranzitní stanice, zejména, je možné nahradit požadavky na parkování s balíčkem on-demand možnosti mobility (např. ride-hail nebo na kole-sdílet), které nabízejí stejné pohodlí, jako vlastnit auto, na srovnatelné, nebo dokonce nižší cenu, bez nutnosti parkovací místo.

V jednom bodě filmu „parazit“ postava říká něco ve smyslu: nejlepší plán není plán. Profese územního plánování by pravděpodobně nesouhlasila, ale na druhou stranu, pokud tato zvláštní otázka naznačuje, také by neměla shodu, že nejlepším plánem je územní plánování rodiny. Debata se zjevně jen zahřívá.

Sledujte Sidewalk Labs s naším týdenním zpravodajem a naším podcastem “ město budoucnosti.”