je vyšší míra stropu lepší pro investice do nájemních nemovitostí?
možná jste byli přesvědčeni, že pokud jde o sazbu cap, čím vyšší je, tím lépe. Faktem je, že to prostě není vždy pravda. Abychom skutečně pochopili, co tím myslíme, musíme si nejprve ujasnit, co přesně je míra SZP. Pak vysvětlíme, proč naše odpověď na „je vyšší míra SZP lepší?“není vždy Ano.
co je Cap sazba v investování do nemovitostí?
Cap rate, zkratka pro kapitalizaci, je metrika návratnosti investic. Jedná se o výpočet používaný k určení ziskovosti investice do nemovitostí. Jednoduše řečeno, maximální sazba pro pronájem nemovitosti je čistý provozní příjem (NOI) nemovitosti ve vztahu k tržní hodnotě nemovitosti.
výpočet maximální sazby se obvykle používá v odvětví investování do nemovitostí jako jeden ze způsobů, jak odhadnout návratnost investice. Myslím, proč ne, vzorec je docela jednoduchý, že?
Chcete-li vypočítat limitní sazbu nemovitosti, jednoduše vydělíte čistý provozní příjem hodnotou nemovitosti. Skončíte s procentem. Co ale toto číslo skutečně znamená?
vzorec cap rate se může v reálných rozhodnutích trochu zkomplikovat. Jen při pohledu na čísla sám vám neřekne odpověď na je vyšší míra cap lepší. Použijte naši digitální kalkulačku sazeb cap získat čísla a postřehy, které potřebujete, aby se inteligentní investice do nemovitostí. Začněte svou 14denní bezplatnou zkušební verzi s Mashvisor hned teď.
porozumění Cap Rate
při rozhodování o investicích do nemovitostí je důležité mít na paměti, že jedna metrika sama o sobě nikdy nestačí k sebevědomému inteligentnímu rozhodnutí a důkladné analýze. Sazba cap by měla být použita k určení, zda je nemovitost dobrou investicí do nemovitostí. Místo toho, abyste jej používali pouze k určení, zda byste měli koupit investiční nemovitost, měli byste ji použít jako jeden z několika různých nástrojů pro hodnocení. Několik dalších, které doporučujeme použít, jsou kupní cena, hotovost na vrácení peněz, příjem z pronájmu, a míra obsazenosti.
související: Návratnost investice: metriky používané při investování do nemovitostí
míra SZP může být použita na úrovni individuálního hodnocení nemovitosti porovnáním čistého provozního příjmu s jeho hodnotou (měření roční návratnosti investice). Může být také použit na úrovni celého trhu tím, že vezme průměrné sazby szp pro velkou skupinu nemovitostí.
související: jaké jsou nejlepší trhy s více rodinami 2019 s vysokou mírou Cap?
je obvykle používán dlouhodobými investory do nemovitostí, kteří chtějí pronajmout své investiční nemovitosti. Měli byste použít sazbu cap jako způsob, jak zhodnotit investice do nemovitostí. Maximální sazba však může být také použita, jakmile již vlastníte nemovitost a předtím, než ji uvedete na trh, abyste ji prodali.
koupit a držet investory, pronajímatele a komerční investoři do nemovitostí bude určitě při pohledu na cap sazba, pokud jde o jakékoliv investice. Může být použit k hodnocení rodinných domů, stejně jako rodinných domů.
je vyšší míra SZP lepší?
ze vzorce, možná jste si myslel, že vyšší cap sazba se promítá do vyšší NOI nebo nižší pořizovací cena. Zatímco na první pohled, obě tyto věci zní skvěle, každý realitní investor ví, že nejen vzít číslo tak, jak je, a vrátit se s ním. Musíte pochopit, proč je čepice tak vysoká nebo tak nízká, jak je. Možná budete šokováni, když zjistíte, že nemovitosti s vysokou sazbou na prodej nejsou vždy tou nejlepší volbou. Nechává vás ptát sami sebe, je vyšší míra cap lepší při investování do pronájmu nemovitostí? Zde je několik důvodů, proč tomu tak vždy nebude.
1) je To Roční Sazba
Cap sazba je vypočtena na základě roční výnosy. To znamená, že pokud nemovitost z příjmu fungovala dobře nebo špatně po dobu jednoho roku, projeví se to ve výpočtu sazby SZP. To však také znamená, že nebudete mít přehled o tom, jak tato investiční nemovitost fungovala po několik let. To je důležitá část, kterou je třeba vzít na vědomí. Pokud tedy byla historie výkonnosti této investiční nemovitosti v předchozích letech špatná, ale v době nákupu měla pozitivní výnosy, může to být falešný odraz skutečné ziskovosti nemovitosti. Investoři do nemovitostí, zejména začátečníci, by měli určitě dávat pozor na záhadně vysoké sazby cap v budoucích investičních analýz.
související: jaká je dobrá roční návratnost investic do pronájmu nemovitostí?
2) existuje kompromis
Pamatujete si, jak jsme řekli, že cap rate lze vypočítat jak pro jednotlivé nemovitosti, tak pro celý trh? Je vyšší míra SZP lepší na tržní úrovni? Tady záleží na tom, jak rychle chcete začít generovat peněžní tok. Pro ziskové investice nemusíte vždy jít do oblastí s vysokým kapitálem. Pokud si vyberete low-cap oblasti, výhody jsou, že tam mají tendenci být vyšší zvýšení nájemného v průběhu času. V tomto případě trh přirozeně umožňuje zvýšení NOI (zvýšení nájemného spojené s nezměněnými náklady). Přestože nebudete okamžitě převracet zisk, oblasti s nízkým kapitálem vám poskytnou dlouhodobou tvorbu hodnoty aktiva prostřednictvím zvýšení NOI.
související: 2019 Cap sazby podle města: co by investoři do nemovitostí měli očekávat
3) posouzení rizika
míra cap je také známá jako míra úrovně rizika investice. Jak teorie jde, vyšší míra cap znamená vysoce rizikové investice do nemovitostí. A naopak pro nižší sazbu cap (máte co do činění s nízkorizikovou investicí do nemovitostí). To je stejný princip, který nám říká, že nízké výnosy přicházejí s nízkorizikovými aktivy (například státní dluhopisy).
riziko je velkou součástí každé investiční analýzy; nemůžete se jen dívat na výnosy. Investoři musí posoudit míru rizika, které jsou ochotni přijmout, aby se ochránili před ztrátou peněz. Je důležité se hlouběji podívat na to, jak byla skutečně odvozena sazba stropu nemovitosti. Například vlastnost s vysokým stropem nemusí představovat míru obsazenosti(což může skutečně vybírat daň z vašich zisků, pokud je příliš vysoká). Nebo by to mohl být případ výpočtu sazby SZP na základě odhadovaných nebo pro forma čísel. Sazby stropů se v tomto případě obvykle počítají za předpokladu vyšších nájmů a nižších nákladů. Takže buďte opatrní při pohledu na cap sazby pro vlastnost sama o sobě. Je lepší se podívat na skutečné nájemné a výdaje.
naučit Se vše, co potřebujete vědět o cap sazbu v real estate investice, podívejte se na naše video níže:
Poslední Slova
Po tom všem mluvit o míra kapitalizace, jak jsme to všechno shrnout? No, cap sazba je jedním z velmi užitečných metrik investoři používají k vyhodnocení investice do nemovitostí. A je založen na poměru NOI k tržní hodnotě. Jaká je dobrá míra omezení? Je vyšší míra SZP lepší? Je vyšší hodnota nutně „dobrá“ věc? Neexistuje opravdu definitivní procento nebo odpověď na ty otázky, které by mohly být univerzálně aplikovány v každé situaci. V některých případech může být vysoká míra stropu jediným způsobem, jak profitovat; v jiných může být promítání falešných předstírání.
Jeden způsob, jak skutečně porozumět tomu, co právo cap sazbu pro své budoucí nebo stávající investice je, využít Mashvisor data a poznatky pro chytřejší investiční rozhodnutí. Chcete-li se dozvědět více o tom, jak vám pomůžeme rychleji a chytřeji rozhodovat o investicích do nemovitostí, klikněte zde.