Oklahoma City je růst: cesta, která je neudržitelný | News OK

Oklahoma City je provádění bezprecedentní série akcí, které se pomalu rozrůstají, vyžadují vývojáři na pomoc platit za náklady spojené s růstem a dokonce i potenciálně de-příloha odlehlých oblastech města, na konci, co Starosta Mick Cornett a jiní vidí jako neudržitelný status quo.

na 621 čtverečních mil, Oklahoma City je geograficky větší než jakékoliv město v Texasu. S výjimkou řídce osídlených velkých měst na Aljašce a Montaně se Oklahoma City řadí na čtvrté místo v zemi.

napětí je patrné s každým výmolu-prolezlý ulici, poptávka po nových hasičských stanic a nevyřízených žádostí pro dopravní signály, zlepšení stavu silnic a vodovodů, potřeboval, aby udržel krok s populací, která má za posledních 25 let vzrostl z 403,040 na 581,688 a očekává se, že hit 810,883 do roku 2040.

„jsme anomálie,“ řekl Aubrey Hammontree, který jako ředitel plánování dohlížel na pětileté úsilí dokončené v tomto roce vytvořit plán OKC, první nový komplexní plán města od roku 1977. „Existují města tak velká jako Oklahoma City. Ale je jich jen hrstka a jsou strukturovány odlišně.“

jediné Americké město, které vrcholy Oklahoma City z hlediska geografické velikosti a počtu obyvatel je Jacksonville, Fla.,který měl populaci 821,784 lidí rozložených přes 747 mil od 2010 aktualizace sčítání lidu v USA. Jacksonville však začal konsolidaci s krajem a dalšími předměstími v roce 1968. Jacksonville má jednu policejní sílu a jednu školní čtvrť.

růst je velký byznys pro developery a stavitele domů, kteří hledají venkovskou půdu, o které si myslí, že bude dalším horkým místem. Ale venkovští obyvatelé jako Jim Gill se obávají nejhoršího, když vidí buldozery na pšeničných farmách přes ulici.

Gill a jeho sousedy v daleko západním Oklahoma City opakovaně setkal a požádal město, aby žádné narušení majetku. Stále si nejsou jisti, zda vyhráli, navzdory úspěchu s plánovací komisí.

„je to, jako bychom bojovali válku, ale oni opustili Dělostřelectvo,“ řekl Gill. „Vrátí se.“

pro ostatní, jako je Andrew Peppers, může úkol jednoduše se dostat k zubaři zahrnovat tři převody systému Embark bus k dosažení svého zubaře.

stres růstu je složitější pro Hammontree, jehož úkolem je jednání s vývojáři, kteří tíhnou k budování ve 26 školních čtvrtích, které obklopují Okres Oklahoma City Public Schools, který sám zahrnuje 135 čtverečních mil a 43,000 studentů. Státní dopravní úředníci rozšiřují dálnice a staví turnpikes ve venkovských částech města. Město se rozkládá na čtyři kraje a je směsicí hustého městského života, příměstské čtvrti, nákupní destinace, venkovské rozlohy a zkažené komerční chodby.

Když se poprvé zvolen starostou v roce 2004, Cornett neochotně poznamenal, jediný způsob, jak udržet krok s tímto růstem byl nejen přijmout, ale přijmout vývoj Walmart Supercenters a dalších velkých obchodních center na okraji. O dvanáct let později se však tento status quo již nepovažuje za dostatečný. Na radnici se objevily otázky, zda se dá udělat nový kurz, nebo se sníží služby nebo zvýší daně?

není to tak, že by nebylo dosaženo pokroku v oživení městského jádra.

město investovalo více než 1 miliardu dolarů do centra města a jeho okolí, čímž je atraktivnější pro mladé profesionály a rodiny. Finanční prostředky pocházely z původních projektů metropolitní oblasti nebo map, speciální daně z obratu schválené obyvateli města v roce 1993. Voliči schválili i následné projekty financované z DPH — úpravu městských škol s mapami pro děti a poté mapami 3. Cornett se však obává, že tyto snahy selhávají při zvrácení trendu budování rozlehlých čtvrtí a shluků bytů na okraji města.

„není udržitelným vzorem růstu udržet 90 procent růstu na perimetru rok co rok,“ řekl Cornett. „A to je past, do které se Oklahoma City dostalo.“

Nepravidelný růst

příběh Oklahoma City je unikátní začít, je dobře známé; na 22. dubna 1889, asi 10 000 osadníků hnal do toho, co je nyní Oklahoma City jako součást půdy, pověřený Prezident Benjamin Harrison.

Když bylo město začleněno v roce 1890, bylo 15 bloků dlouhé a pět bloků široké. Zanedlouho však otcové zakladatelé, včetně Antona Classena, skupovali zemědělskou půdu pro budoucí bydlení.

Classen postavil tramvajové linky, které spojují centrum s vzdálenými čtvrtími. Jedna z prvních emisí dluhopisů města zaplatila za smyčku kolem města-Grand Boulevard. Kritici tvrdili, že cesta je příliš daleko. Ale roku 1930, rozvoj naklíčené spolu moc chodby.

v roce 1947, dlouho předtím, než se rozrůstání stalo módním slovem, autoři prvního komplexního plánu města poznamenali, že většina nového vývoje během druhé světové války nastala mimo město.

„investice ve městě jsou příliš velké na to, aby umožnily pokračování rozptýleného růstu,“ varovali autoři plánu. „Má-li se komunita vyhnout případnému bankrotu, musí existovat nějaký rozumný limit na oblast obsazenou městským rozvojem.“

navzdory tomuto varování, anexe pokračovala v malých krocích až do roku 1940, často po dálnicích.

některé anexe proběhly, aby se zabránilo rozvoji kolem nových nádrží, včetně pozemků podél severozápadní dálnice a jižně od nového jezera Hefner v roce 1954. Anexe v roce 1956 se zaměřila na pozemní základnu Tinker Air Force Base.

annexations zvýšil ve velikosti a tempu, a v roce 1958, vedoucí z Shawnee, Norman a El Reno protestoval Oklahoma City se snaží rozšířit svou metropolitní oblasti definice s federální vládou na čtyři okresy, které zahrnovaly Pottawatomie, Cleveland a Kanadské kraje. Větší Oklahoma City komora reagovala, že občanští vůdci jen chtěli mít možnost nárokovat 600,000 populace 1960.

subsequently, anexe pokračovala, město zabírá pozemky v okolních okresech. Byly přidány desítky čtverečních mil, nejprve na východ a poté na severovýchod k hranici Luthera. Do konce roku 1962 se město rozkládalo 620 čtverečních mil, větší než Los Angeles.

růst nebyl bez kritiků. Zaměstnanci města přemýšleli, jak zaplatí za výměnu 100 dřevěných mostů v dříve neregistrovaných oblastech. Policie požádala o 100 nových policistů. Tehdejší starosta Jim Norick neúspěšně usiloval o sloučení operací Oklahoma City a Oklahoma County.

připojení, nicméně, má mocné zastánce na Větší Oklahoma City Komory a s vývojáři a stavitelů domů, kteří věřili, že „osady“, které vznikly — Vesnice, Bethany, Warre Akrů a Nichols Hills — vyhrožovali vytvořit nahodilý přístup k růstu.

představitelé města v 60. letech tvrdili, že zachránili město před ztrátou veškerého růstu okolních měst. Vskutku, předměstí jako Edmond a Norman v minulosti vzkvétala 20 let, ale Oklahoma City také trvale vykazuje zdravé zisky v populaci.

vývoj nové země v 60. letech Obecně následoval vzorec vnějšího růstu. Ale s desegregací škol a nuceným sběrem studentů, vývoj nových čtvrtí v hranicích veřejné školy v Oklahoma City se zastavil.

Široký pruh země na střed podél Západní a Santa Fe cesty mezi Hefner a Památník silnice sat nevyvinutý, zatímco nové čtvrti se začaly objevovat severně od Památníku uvnitř hranice daleko méně diverzifikované Edmond Veřejných Škol Okresu. Stejná dynamika proběhla podél severozápadní dálnice uvnitř městské čtvrti Putnam.

Oklahoma City veřejné školy, který trumfl 75,000 studentů v 1960, viděl strmý pokles zápisu. V posledním desetiletí, zápis veřejných škol v Oklahoma City se posunul nahoru, ale ne natolik, aby zastavil poptávku po novém bydlení v rozlehlých oblastech Oklahoma City, které obsluhuje Deer Creek, školy Moore a Yukon.

stavitelé jako P. B. Odom pokračoval stavět v dalekém jihozápadním Oklahoma City, mimo městské školní čtvrti, a on byl jedním z řady vývojářů, kteří se postavili proti pohonu urbanisty v pozdní 1990 implementovat poplatek dopad držet krok s náklady rozrůstání. Pokusy o vypracování nového komplexního plánu v roce 2000, který se snažil omezit růst, skončily propuštěním tehdejšího plánovacího ředitele Garnera Stolla.

komplexní plán z roku 1977, vypracovaný v době, kdy se rozrůstání netýkalo, byl aktualizován, ale jinak zůstal na svém místě.

rozrůstání ulic

rozšíření silnic mezitím přidalo palivo k růstu města na sever a na jih.

Když se Nemocnice Mercy v roce 1974 přestěhovala z centra do Memorial a Meridian, obklopovaly oblast kilometry zemědělské půdy. Ale stát dopravy úředníci připravil půdu pro rozvoj oblasti o deset let dříve s plány, které zahrnovaly vybudování nové smyčka kolem města, včetně dálnice, která by paralelní Memorial Silnici mezi Broadway Rozšíření a Portland Avenue.

Některé z prvních rezidenčních projektů plánovaných podél Memorial přišel na Plánovací Komise v pozdní 1960. V roce 1971, vývojář Tom Morris představila plány na vybudování bydlení pro 10 000 rodin, a mix byty, domy a country klubu na 590 akrů blízké budoucnosti Nemocnice Mercy. Tento projekt, Zelení, se stal prvním vývojem přední Memorial Road, stále ospalá venkovská silnice. Následovaly další byty a byty.

Bill Atkinson, vydavatel Oklahoma Journal a stavitel domů, koupil současně pozemky na May Avenue a Memorial. Quail Springs Mall následovala v roce 1983 a jako plány pokročilé vybudovat Kilpatrick Turnpike, celý Památník Silničního koridoru byla postavena s big-box obchodních center, fast-food restaurace, kancelářské parky a tisíce bytů, z velké části na zemědělskou půdu Atkinson koupil roky dříve.

Hammontree a ředitel veřejných prací Eric Wenger uznávají, že přístup města k tomuto růstu byl hrát dohánění, neustále se snaží rozšiřovat silnice a dopravní kapacity.

mezitím se v dalekém jihozápadním Oklahoma City odehrála jiná dynamika. Ward 5 radní v té době, Jim Scott, politicky do voleb emise dluhopisů rozšíření dvouproudých ulic na průchody obklopené zemědělskou půdou. Právě podél těchto ulic, včetně SW 104, stavitelé jako Odom postavili to, co je nyní nejbohatším přírůstkem ve městě.

kdysi venkovské oblasti na okraji města byly budovány s úrovní hustoty, která byla dříve omezena na městské jádro. Růst podél Memorial Road a podobných koridorů poskytl podporu pokladnám městské daně z obratu a zpozdil vznik podobných koridorů v Edmondu, Moore a Midwest City.

Jako tyto nové růstu chodby byly postaveny mezi 1970 a 1990, Radnice se zaměřil na automobilovou dopravu. Chodníky a občanskou vybavenost orientovanou na chůzi a cykloturistiku považovali za plýtvání penězi. Dokonce i stromy byly zamračeny zesnulým ředitelem veřejných prací Paulem Brumem, který navrhl „lidé nechtějí stromy.“

město přeskočil chodník, po dobu 40 let před změnou směru v roce 2000, jeden z mála změnách výsledek od Stoll je úsilí o změnu městské politiky růstu. V roce 2007, město prošlo nařízení, které vyžadují všechny nové vývoj zahrnují chodníky.

emise dluhopisů z roku 2007 zahrnovala financování 275 mil chodníků. Průchod MAPY 3 v roce 2009 se dále zavazuje město k tomu, sám o sobě více schůdný spácháním 18 milionů dolarů pro více než 50 kilometrů chodníků v oblasti vybudovala během 1960 přes 1990.

„lidé se museli spoléhat na automobil a stavební inženýři pokračovali v práci na tomto směru,“ řekl Cornett. „Byla to jejich inspirace, abychom viděli, jak rychle se můžeme dostat z centra a na dálnice. Postavili jsme město kolem auta a teď ho musíme postavit kolem lidí.“

vliv na tranzitní, policie

Pro obyvatele, jako je Andrew Papriky, rozhodnutí učiněná v uplynulém půl století stále ho opustit spoléhání se na přátele nebo města, Vydejte se autobusem systém se dostat z domova do práce v centru města. Bez vyhrazeného zdroje financování, Embark spoléhal na peníze z toho, co bylo do poslední dekády do značné míry nezajímavou městskou radou.

město zvýšilo rozpočet na veřejnou dopravu, dokonce vrátilo večerní dopravu na některé linky. Papriky rád změny a dodatky provedené v posledních letech, ale poznamenává, že stále nemá užívat, chodit dvě míle s jeho ženou, když potřebují pokrýt mezeru od nejbližší autobusové zastávky, aby se jejich zubař.

dalším uživatelem veřejné dopravy je městský radní David Greenwell, který v současné době zastupuje Ward 5 v south Oklahoma City. Kombinuje cyklistiku a autobus, aby se dostal mezi svůj domov a kancelář. Jako člen věřit, že se řídí městské veřejné dopravy, pomáhal dohlížet na generálku před dvěma lety Vydejte se na trasy, které kompenzují větší vzdálenosti mezi trasách s větší frekvencí zastávek a rozšířené hodin.

mnoho z chodníků, které se mezitím staví, je navrženo tak, aby vyhovovalo těm, kteří chodí k zastávkám trasy.

„tranzit může fungovat ve městě, jako je Oklahoma City, navzdory tomu, jak je rozloženo,“ řekl Greenwell. „Myslím, že vydejte se v příštích několika letech vždy zachová přístup kola a paprsku. Nebudeme mít veřejnou dopravu typu grid.“

pro policejního šéfa Billa Cittyho má rychlý růst za následek posunutí hranic policejních hlídek.

„obvykle udržujeme stejné okresy roky a roky a roky a roky,“ řekl Citty. „Byl jsem policejním náčelníkem 13 let a hranice jsme vůbec nezměnili až před třemi až čtyřmi lety. A teď je budeme muset znovu změnit.“i v novějších oblastech obývaných bohatšími obyvateli je poptávka po policejní přítomnosti velká,“ řekl Citty, protože populace je cílem zlodějů a zlodějů.

oživené městské jádro mezitím také představovalo výzvu. Městská populace je považována za vyvíjející menší tlak na infrastrukturu, protože je v oblasti se stávající veřejnou dopravou, chodníky, parky, policejní a hasičské stanice.

„po 5. hodině bylo v centru ticho,“ řekl Citty. „I když se Bricktown vyvíjel a kanál byl vložen, veškerá aktivita byla východně od Santa Fe Avenue. Nyní máte obytné centrum, lidé venčí své psy, lidé běží a další aktivity.“

počet návštěvníků města, zejména centra, zvyšuje poptávku po větší policejní práci.

„v Oklahoma City je teď hodně práce,“ řekl Citty. „Stává se cílovým místem pro lidi mimo naše město, takže máme odpovědnost za to, že to Policie. To přidává ke všemu. Hodně z toho je centralizované — což je dobré-je to jednodušší policie. Mnohem raději bych hlídal hustší populaci v menší oblasti, než ta stejná populace rozložená na 621 čtverečních mil.“

Po roce 1990 do počátku roku 2000, městská rada vynechala navýšení rozpočtu pro policii a hasiče. Když se však Rada města začala zabývat růstem města v posledních několika letech, obrátila se a přidala se k policejním a hasičským řadám. Ale to přichází s dalšími náklady.

“ přidali jsme více než 100 lidí, takže flotila se musí zvýšit, jak přidáte personál,“ řekl Citty. „Tyto přidané pozice byly zoufale potřebné a jsou stále potřebné. Rada je stále oddaná. Ale to, co se teď děje, je, že daně z prodeje nejsou k dispozici.“

je Těžké změnit

Ve věku internetového obchodu nahrazení velkých prodejců, jako je Macy ‚ s v Quail Springs Mall, město je vyrovnat se s jeho hlavní zdroj financování, daně z prodeje, je více nevyzpytatelné než kdy jindy. Zdravý nárůst během ropného boomu se během poprsí, které začalo v loňském roce, změnil v dramatické poklesy.

největší bitva ve městě snahu změnit status quo byl po zavedení budova dopad poplatek — poplatek hodnocena v některých městech k úhradě nákladů růst s příjmy zdroj pro lov na minulé neuspokojené potřeby pro ulice a parky.

v původním návrhu projednávaném v dubnu se odhadovalo, že poplatky za parky přinesou 2 miliony dolarů ročně a poplatek za dopad na provoz měl přinést 6,7 milionu dolarů. Ale čelí odporu ze Nick Harroz, právník Hřeben Potraviny, a obchodní makléři jako Jim Parrack, městská rada řez těchto tarifů na polovinu.

„mým největším zájmem bylo, jak to souvisí s maloobchodem,“ řekl Parrack. „Je to špatná veřejná politika, když je vaše město financováno z daní z obratu, aby dal další daň maloobchodníkům za nový vývoj.“

Parrack řekl rada měl na vývojáře, kteří chtějí stavět za 10 milionů $100,000 čtverečních stop maloobchodních projektů v northwest Oklahoma City, které s původním návrhem by mělo za následek $188,000 dopad poplatek.

„Pokud by developer očekával 8procentní výnos, poplatek by tento výnos snížil na 7,3 procenta,“ uvedl Parrack. „To představuje téměř 10 procentní snížení návratnosti pro vývojáře. Způsobí snížení jejich návratnosti o 10 procent, že vývojář nebude dělat projekt? Nevím. Ale dává smysl, že by to zabilo některé projekty.“

Harroz mezitím varoval městskou radu, že jeho obchodní řetězec, ceněný zdroj daní z prodeje pro město, se dívá na přesun jednoho obchodu na sousední předměstí.

debata skončila kompromisem, rada řezání dopad poplatků mezi 40 a 60 procent.

kompromis pomohl, řekl Parrack, a snížil potenciální poplatek za vývoj maloobchodu z $ 188,000 na $100,000.

„souhlasím s tím, že ve městě naší velikosti, jak jsme rozloženi, může Město použít další prostředky na pouliční projekty,“ řekl Parrack. „Každý v komerční straně má jiný názor. Moje stížnost nebo obava je, jak to dostávají. Chtěl bych vidět širší zdroj příjmů než poplatek za dopad.“

Harroz nazývá kompromis, „spravedlivější“, než byl poprvé navržen, ale varoval, že to může ještě způsobit, že některé developery a maloobchodníky, podívat se na jiných místech.

Cornett mezitím považuje poplatek za způsob, jak zpomalit rozvoj, který nahrazuje zemědělskou půdu podél severního, západního a jižního okraje města.

„nemyslím si, že poplatky byly dostatečně vysoké,ale je to to, co bychom mohli udělat, a trvá to, než se lidé dostanou do změn,“ řekl Cornett. „Přál bych si, abychom mohli udělat více pro zastavení růstu bytů na obvodu. Takovou hustotu na obvodu nepotřebujeme. Přidává kapacitu těm školním okresům, na silnice, na policii a hasiče a vše, co musíme zásobovat. To nás činí neefektivnějšími.“

venkovské bitva,

Když Jim a Susan Gill koupil jejich venkovských šíření v NW 10 a Cimarron Silnice v roce 1996, byli obklopeni pšeničné farmy. V nedalekém Yukonu se začaly objevovat bytové domy, protože Kilpatrick Turnpike byl rozšířen o spojení s Interstate 40.

oblast žábry je však v oblasti prohlášené za rezervovanou jako součást nejnovějšího komplexního plánu Oklahoma City. Pšeničná farma přes ulici byla prodána novým majitelům, kteří se nejprve snažili odstranit horní půdu z nemovitosti-častý první krok k výstavbě nového bydlení.

„mluvili o odstranění horních 12 stop půdy,“ řekl Gill. „To je jako jít dolů na stadion OU a naplnit stadion fotbalového hřiště špínou, která je stejně vysoká jako Stadion. A chtěli to odtáhnout sklápěči.“

Gill a jeho venkovští sousedé úspěšně požádali plánovací komisi, aby žádost zabila. Gill řekl, že byly provedeny další pokusy o přemístění špíny, a práce krátce začaly znovu, než je město uzavřelo. Buldozery zůstat na místě, a Žábry zajímalo by mě, jestli je to jen otázka času, než se jejich venkovský životní styl je sežral stejné rozvoj síly, které se obrátil farem v rozlehlé čtvrti v severní Oklahoma City.

Plánování Komisař John Yoeckel je mezi těmi, bojuje proti takové rozrůstání, a pro let slyšel prosby vývojářů, že pokud jim není dovoleno stavět na venkovské půdy v populární příměstské školní okresy, budou se stavět celé město linky.

„pro město to nedává smysl, zejména fiskální smysl,“ řekl Yoekel. „Lidé přinášejí větší poptávku po službách dále a dále od místa, kde je založena. … Argument, že pokud to nedovolíme v Oklahoma City, nebo půjdou do Edmondu nebo okresu, no, nemyslím si, že je to špatná věc.“

Yoeckel se nebojí vývojářů, kteří chtějí bydlení nebo byty ve školách Deer Creek a stavět v Edmondu.

„protože je to pak město jako Edmond, které musí tyto služby poskytovat,“ řekl Yoeckel. „Lidé přes ulici budou nakupovat na stejném místě. Půjdou do Edmondu, takže nemá smysl stavět hustě na našem obvodu.“

nový komplexní plán umožňuje plánovacím komisařům blokovat nebo omezit vývoj na asi 95,000 akrů, nebo asi 148 čtverečních mil, deklarovaných jako městská rezervace, zemědělská rezervace nebo otevřený prostor.

Hammontree však připouští, že tlak na výstavbu na tomto pozemku zůstává nedotčen.

v některých případech je město zábavné postoupení půdy na předměstí.

urbanisté přezkoumávají žádost majitelů asi 1,000 akrů o de-připojení země podél státní silnice 4 k sousednímu Mustangu. Tento návrh, řekl Hammontree, by mohl podnítit další diskusi s vůdci Mustangu o rozšíření oblasti de-anexe, protože je blíže službám Mustang.

Hammontree také upozorňuje, že ne každá daleká Část města je kandidátem na postoupení předměstí. Některé oblasti se mohou ukázat jako skvělý budoucí koridor pro daně z obratu.

Dobré rozrůstání

Zatímco rozrůstání je vidět v negativním světle, konsensus na radnici není, že takový růst je ve své podstatě špatný. Vývojáři jako Richard McKown, jehož rodina vlastní Ideální Domů, stavební sousedství s chodníky, stezky, parky a zachovalé ekosystémy.

McKown a jeho rodiny, doufám, že jsou příkladem s tím, co oni vidí jako udržitelná sousedství, že nebude mozků na městských zdrojů jako se to stalo s sprawl, která se konala v roce 1970 a 1980.

v posledních deseti letech, McKown, zúčastnil se konferencí po celé zemi, čas strávený na 160 akrů dešťové vody-čistící park v Marylandu a viděl, jak déšť zahrady může přidat k sousedství je dlouhodobou hodnotu.

McKown první pokus udržitelná sousedství, Valencie, na NW 178 a Může Avenue, je úspěch a byl nejvíce populární oblast pro nákup nových domů za posledních několik let. Nyní Ideal Homes staví podobný projekt, ale s větším pokrokem s poučením ve Valencii, s vesnicí Verde o rozloze 470 akrů na Mustang Road a Northwest Expressway.

„strávili jsme čas vývojem sousedství, které je smíšené,“ řekl McKown. „Aby to všechno fungovalo, musíte zvládnout víc než jen homebuilding. Pokud prodáte roh komerčnímu developerovi, postaví Nákupní centrum strip, které se otočí zády ke komunitě, skončíte se zmrzlinou za zadním plotem, ale nemůžete se tam dostat bez jízdy po silnici.“

Greenwell, první radní, který pravidelně používá veřejnou dopravu v novodobé historii města, věří, že rozrůstání může být dobré-pokud bude spravováno chytře.

Phoenix je 516 čtverečních mil a jen dvě pozice pod Oklahoma City, pokud jde o pozemní hmotnost amerických měst. Ale Phoenix má populaci 1.5 milionů a nedávno předstihl Philadelphii jako páté největší město v zemi.

„nedosáhli by toho, kdyby brzy nerozšířili své hranice,“ řekl Greenwell. „Ukazují, že můžete přijmout jak rozlehlé město, tak udržet zaměření na rozvoj centra města. A ti dva nejsou v rozporu.“

Greenwell dodává, že Phoenix také brzy přidal poplatky za dopad na vývoj a další opatření, která se nyní snaží Oklahoma City řídit růst.

„slyším jen hlasy, které říkají, že rozrůstání je špatné, že tito developeři využívají nízkonákladové pozemky,“ řekl Greenwell. „A ve Phoenixu říkají, že s tím pracují, a to jim umožnilo stát se pátým největším městem v zemi.“

dalším rizikem, varuje Greenwell, je skončit s mnohem menším, omezeným městem, kde se příliš mnoho rozvoje odehrává v předměstských městech, které sap sílu hlavního města.

„Pokud se růst správně, velmi inteligentně, můžete i nadále růst v okrajových oblastech, a stále můžete zachovat venkovské oblasti s pět-plus-acre hodně pro bydlení. Pokud to uděláte správně, můžete vytvořit skvělé město.“