Bases de la location de panneaux d’affichage

Les panneaux d’affichage semblent être partout, mais les propriétaires fonciers doivent prendre en compte certaines choses avant de décider s’ils veulent louer leur propriété pour une utilisation par une société de panneaux d’affichage. L’équation standard utilisée par les entreprises est le revenu net que le panneau rapportera de 15% à 20%, mais ce pourcentage devrait être ajusté à la hausse pour les zones urbaines à fort trafic. Les propriétaires fonciers veulent également contracter des augmentations pour l’inflation et aussi être clairs sur leurs droits pour le retrait futur du signe. Les sociétés de panneaux d’affichage sont connues pour utiliser des contrats qui favorisent fortement leurs intérêts, de sorte que toute paperasse qu’elles proposent doit être examinée par un avocat. Pour en savoir plus, lisez l’article suivant de National Real Estate Investor.

Nous passons tous régulièrement devant des panneaux d’affichage, mais nous pensons rarement à l’économie de leur fonctionnement et à ce qu’ils paient au propriétaire. Il n’est donc pas surprenant que la personne moyenne n’ait absolument aucune idée de la façon de gérer la négociation d’un bail sur sa propriété.

Les baux publicitaires sont un créneau unique de l’immobilier, mais beaucoup plus abondant que vous ne l’imaginez. Il y a environ 450 000 panneaux d’affichage aux États-Unis. Il est difficile de travailler dans l’immobilier et de ne pas avoir au moins un bail d’affichage que vous devez négocier dans votre carrière.

Avec des milliers de dollars en jeu — et potentiellement des millions en valeur réduite pour la propriété — il est important que vous compreniez comment fonctionne le processus ainsi que les secrets d’initiés et les astuces que les sociétés de panneaux d’affichage utilisent en leur faveur. Voici quelques-uns des points de base que vous devez connaître en ce qui concerne les baux d’affichage sur des biens immobiliers.

Tout est une question de mathématiques

Il existe une formule que les sociétés de panneaux d’affichage utilisent pour déterminer quoi payer les propriétaires fonciers. C’est essentiellement le revenu net de l’enseigne (loyer brut moins commission d’agence de publicité, le cas échéant) multiplié par une fourchette de 15% à 20%. Si un panneau d’affichage a un revenu net de 20 000 in par an, le loyer au sol du panneau d’affichage devrait varier de 3 000 $ à 4 000 per par an.

Mais cette formule devient beaucoup plus compliquée lorsque vous passez d’un marché du Midwest tel que Kansas City à un marché tel que Los Angeles. À L.A., il existe des loyers au sol qui peuvent représenter 50% des revenus nets. Pourquoi? C’est basé sur la taille du loyer. Avec des loyers plus élevés, il y a plus d’argent à dépenser.

À Los Angeles, Chicago et New York, les loyers des panneaux publicitaires sont souvent exponentiellement plus élevés que les zones statistiques métropolitaines normales (ZSM). Un panneau d’affichage qui se loue pour 2 000 for pendant quatre semaines à Dallas, peut se louer pour 20 000 Chicago à Chicago.

Si vous négociez dans la ville moyenne, vous devriez tirer pour 20%. Si vous négociez à Los Angeles, Chicago ou New York, vous pourriez essayer de 30% à 35% si vous êtes dans un endroit « glamour” qui a des revenus et une désirabilité inhabituellement élevés.

Le premier élément de construction pour déterminer ce que devrait être votre loyer équitable est de « comp » quels sont les loyers dans la zone de votre enseigne. Contactez les sociétés de panneaux d’affichage pour voir ce qu’elles demandent en loyer. Ces prix — également appelés « cartes tarifaires” — sont souvent disponibles sur Internet.

Une note de bas de page ici est que les revenus du panneau d’affichage ne sont plus mesurés par mois. Ils sont maintenant mesurés par « quatre semaines » – essentiellement une année de 13 mois. Lorsque vous calculez les loyers du panneau d’affichage, n’utilisez pas une estimation « fois 12” pour le chiffre qu’ils vous donnent; vous devez utiliser un « fois 13”.

Lier le loyer du sol à l’inflation

Il y a deux options ici. La méthode préférée consiste à recevoir un minimum de base de loyer au sol par rapport à un pourcentage du revenu net. De cette façon, à mesure que le revenu net augmente avec le temps, vous continuez à recevoir un montant équitable.

L’autre option est d’avoir une augmentation de l’IPC de votre loyer foncier chaque année. Le point important est que vous avez au moins une de ces options dans votre bail. Sinon, votre loyer au sol « équitable » commencera à s’éroder avec l’inflation à partir de la minute où vous signerez le bail.

Comprendre les risques de réaménagement

Le revenu du panneau d’affichage est excellent tant qu’il ne vous empêche pas de vendre ou de développer votre propriété en cours de route. Ce risque est le plus gros inconvénient potentiel d’avoir un panneau d’affichage sur votre propriété.

À moins que vous ne soyez convaincu qu’il y a 0% de chances que votre propriété soit utilisée à des fins différentes à un moment donné, chaque bail de panneau d’affichage doit contenir une langue permettant son retrait en cas de projets futurs.

Et vous devez vous assurer qu’un avocat examine le paragraphe que la société de panneaux d’affichage soumet pour réduire vos craintes. Certaines sociétés de panneaux d’affichage insèrent une langue qui semble vous donner le droit de supprimer le panneau d’affichage, mais la langue contient des détails techniques qui empêchent le retrait.

Par exemple, une formulation telle que « en cas de développement nécessitant une suppression…” impose une limitation subjective au sujet. Dans ce cas, qu’est-ce qui constitue un  » renvoi ”?

La société d’enseignes peut arguer que vous pourriez planifier un projet qui incorpore l’enseigne, ou qu’elle ne peut pas être perturbée car elle tombe dans une zone de retrait du bâtiment alors que vous souhaitez vraiment l’enlever pour des raisons esthétiques.

De plus, ne pensez pas que la société d’enseignes se retournera lorsque vous lui enverrez la lettre demandant le retrait. Souvent, la société de panneaux d’affichage cherchera à plaider l’affaire, et le propriétaire foncier capitulera plutôt que de voir son projet bloqué devant les tribunaux pendant des années.

La clause de suppression doit être examinée par votre avocat, et devrait vous donner le droit exclusif de retirer le signe sans aucune condition.

Suggestions sur la durée des baux

Les baux publicitaires sont, en général, des instruments à assez long terme. Mais comment pouvez-vous décider quelle longueur est correcte pour votre propriété?

D’un point de vue stratégique, il y a deux considérations.

Tout d’abord, dans quelle mesure allez-vous à l’avenir réaménager la propriété? Même avec la clause permettant le renvoi, il y a toujours une chance de litige comme du chantage. C’est toujours plus propre et plus facile si vous pouvez simplement avoir la fin du bail et que tous les droits de la société d’enseignes sont annulés.

Si vous êtes convaincu que vous vendrez ou réaménagerez le site dans sept ans, vous devriez envisager de faire un bail de cinq ans avec un renouvellement mensuel après l’expiration du bail.

La deuxième considération, qui est beaucoup plus difficile à estimer, est de ne mettre fin au bail qu’aux moments où l’économie américaine est forte et non lorsqu’elle est faible. Bien que cela ne puisse être fait avec aucune précision, vous pouvez faire des paris généraux.

Par exemple, si vous avez un bail de panneau d’affichage à renouveler en ce moment — dans la pire dépression économique depuis les années 1930 — alors vous voudriez le faire à très court terme. Pourquoi? Il serait insensé de conclure un bail à long terme compte tenu des valeurs réduites d’aujourd’hui. L’objectif du propriétaire foncier est de bloquer un loyer au plus fort du marché, puis de le traverser la récession.

Conseils de négociation

N’approchez jamais la société de panneaux d’affichage de manière contradictoire. Informez l’entreprise que vous ne voulez pas perdre le signe, et vous savez qu’elle ne veut pas le perdre non plus. Mais exigez que vous receviez un loyer « équitable ».

À partir de ce moment-là, les négociations devraient porter sur ce que devrait être ce loyer « équitable”. Il est difficile pour quiconque d’argumenter contre le concept d’équité, et cela limite la négociation à un seul point.

Si vous dites à la société de panneaux d’affichage « voici mon offre, prenez-la ou démontez votre panneau », vous pouvez déclencher le retrait de votre panneau, même s’il ne s’agissait que d’un bluff. Rappelez-vous que les employés de la société billboard ne possèdent pas personnellement l’enseigne. S’ils estiment que vous avez de la difficulté à travailler avec, les employés de la société billboard peuvent choisir de retirer votre panneau pour éliminer le besoin de contact supplémentaire.

Il est également important de toujours approcher la société de panneaux d’affichage en la qualité d’une seule personne dans un comité de décideurs – même si vous êtes l’unique propriétaire du terrain.

Des études ont montré que les gens négocient beaucoup moins efficacement avec un comité parce qu’on commence à deviner ce qu’il faudrait pour influencer un groupe de personnes, au lieu d’essayer de mesurer la réaction d’un seul.

J’espère que vous avez maintenant une image plus claire de la façon dont les pièces s’emboîtent. Avec des durées de location d’environ 10 ans en moyenne, il est extrêmement important que vous excelliez dans la négociation de bonnes affaires pour vous et vos clients, car vous n’aurez peut-être l’opportunité qu’une seule fois.

Cet article a été republié avec l’autorisation de National Real Estate Investor.