Combien Au-Dessus De L’Évaluation Dois-Je Énumérer Ma Maison?

Sur un marché de vendeurs, il n’est pas rare que les maisons se vendent au-dessus de leur prix de vente ou même de leur valeur estimée. Mais combien vaut réellement votre maison? La tarification correcte de votre maison est difficile, mais il existe des outils que vous pouvez utiliser, notamment l’embauche d’un évaluateur pour effectuer une pré-évaluation.

Une pré-évaluation peut être un excellent point de départ pour identifier le bon prix demandé. Avec une pré-évaluation en main, vous pouvez travailler avec votre agent immobilier pour évaluer les conditions du marché et voir si vous devez fixer un prix supérieur ou inférieur à la valeur estimée. Vous trouverez également des informations sur votre marché local sur notre page Valeurs immobilières. Recherchez simplement par ville, quartier ou code postal.

Le prix de votre maison au-dessus de son évaluation dépend de l’exactitude de l’évaluation, de la demande du marché local, de l’attrait du quartier et de la probabilité que vous obteniez un acheteur au comptant.

Si vous vendez à un acheteur avec financement, son prêteur ordonnera une autre évaluation avant la clôture pour se protéger de prêter plus que la maison ne vaut. Dans ce cas, il est idéal de lister directement à la valeur estimée, ou même un peu moins, pour que l’affaire se passe bien. Mais si vous avez un acheteur comptant, il n’est pas redevable de l’évaluation d’un prêteur, de sorte qu’il peut offrir le montant qu’il souhaite.

Qu’est-ce qu’une évaluation d’une maison en pré-inscription?

Une évaluation de maison pré-cotée est lorsqu’un évaluateur local professionnel et agréé analyse l’état de votre maison en personne pour déterminer sa valeur. L’évaluateur considère également les maisons similaires récemment vendues dans votre région. Il y a toujours place à l’erreur, car les évaluations combinent à la fois des évaluations techniques et l’opinion professionnelle de l’évaluateur sur les différentes caractéristiques de votre maison.

Ce qu’une évaluation prend en compte

• Superficie en pieds carrés
• Nombre de chambres et de salles de bains
• Âge de la maison
• Âge des systèmes mécaniques
• État, disposition et finitions
• Emplacement et commodités à proximité
• Ventes récentes comparables (généralement trois)

Ce que l’évaluation ne couvre pas

Les évaluateurs sont en examinant les aspects techniques et économiques de la maison et en ne tenant peut—être pas compte de l’aspect humain de l’immobilier, les acheteurs paieront finalement ce qu’ils pensent qu’une maison vaut, en fonction de la gravité de leur désir de l’acheter. Dans un marché de vendeurs, de nombreux acheteurs sont même prêts à payer en espèces pour compenser la différence entre la valeur estimée et le prix de l’offre.

Bien qu’une évaluation vous donne une bonne idée de la valeur de votre maison, il n’y a aucun moyen que votre évaluateur puisse prédire la performance réelle de votre maison sur le marché libre. Peut-être que vous obtiendrez 10 offres, et le prix sera augmenté. Peut-être qu’il restera sur le marché pendant des semaines ou des mois, et vous devrez faire une réduction de prix. Ce sont des choses qu’aucun évaluateur ne peut rendre compte. Si vous recherchez une estimation du prix de cotation qui pèse tous les facteurs du marché local, passez en revue une analyse comparative du marché (RMR) — plus à ce sujet plus tard.

Dois-je obtenir une évaluation avant l’inscription?

Une pré-évaluation n’est pas nécessaire, mais cela peut être une bonne idée si vous avez fait beaucoup de mises à niveau récemment et que vous n’êtes pas sûr de la valeur ajoutée qu’elles ont ajoutée. Ils sont également utiles s’il n’y a pas de bonnes annonces comparables dans votre région ou si vous allez vendre par propriétaire (FSBO).

Si vous vendez dans un marché d’acheteurs ou de vendeurs extrêmes, votre maison pourrait se vendre un peu au-dessus ou en dessous de votre valeur estimée, alors demandez à votre agent s’il pense que faire une pré-évaluation est logique pour vous.

Valeur imposable vs valeur estimative vs juste valeur marchande

Lorsque vous déterminez le meilleur prix d’inscription pour votre maison, vous pouvez entendre trois termes différents : valeur imposable, valeur estimative et juste valeur marchande. Il est important de comprendre les différences entre les trois afin que vous puissiez décider intelligemment du prix de votre maison.

Valeur imposable

La valeur imposable d’une maison provient du bureau de l’évaluateur fiscal local, généralement sur une base annuelle. C’est le chiffre qu’ils utilisent pour déterminer combien vous devez en impôts fonciers. La valeur imposable de votre maison est généralement beaucoup plus basse qu’une valeur estimative ou une juste valeur marchande, elle ne doit donc pas être utilisée pour déterminer le prix d’inscription.

Valeur estimative

La valeur estimative est le nombre que votre évaluateur professionnel agréé vous donne après avoir évalué votre maison et examiné les ventes comparables. Par exemple, disons que votre maison est similaire à celle de la rue qui a récemment été vendue, mais que vous avez mis à jour la cuisine. Vous obtiendrez un « crédit » pour les mises à jour de votre cuisine, et cela sera calculé dans votre valeur estimative.

Juste valeur marchande

La juste valeur marchande de votre maison est le montant qu’un acheteur est réellement prêt à payer pour votre maison. Ce qu’un acheteur décide d’offrir est basé sur une variété de facteurs, y compris les conditions économiques et du marché local, les taux d’intérêt, la demande, l’emploi et leur attachement personnel à la maison.

De nombreux vendeurs basent leur prix de cotation sur ce qu’ils estiment être la juste valeur marchande, car il s’agit de la stratégie de tarification la plus complète. Selon l’état de votre marché, les vendeurs évaluent parfois leur maison un peu à la juste valeur marchande dans l’espoir d’inciter à une guerre d’enchères qui fait monter le prix.

Comment trouvez-vous votre juste valeur marchande? Votre agent immobilier devrait fournir une RMR qui évalue les caractéristiques positives et négatives de votre maison, ainsi que les tendances et la demande du marché local.

Quel est le coût moyen d’une évaluation d’une maison?

Vous pouvez vous attendre à dépenser environ 400 $ pour une évaluation, mais le coût peut être inférieur ou supérieur en fonction de l’endroit où vous habitez et de la taille de votre maison.

Alternatives à l’utilisation d’une pré-évaluation

Si votre budget de pré-inscription est serré et que vous n’avez pas d’agent pour vous aider à déterminer la juste valeur marchande de votre maison, envisagez d’utiliser ces outils au lieu d’une évaluation professionnelle:

Zestimate

Un Zestimate est notre valeur estimée gratuite pour une maison individuelle, calculée plusieurs fois par semaine en fonction de millions de points de données. Ce n’est pas une évaluation, mais cela fournit une fourchette de valeur pour la valeur de votre maison. Notre taux d’erreur médian actuel pour les Zestimates à l’échelle nationale est de 4,5%, ce qui signifie que la moitié du temps, le Zestimate se situe à moins de 4,5% du prix de vente final. Par exemple, si le prix de vente de votre maison est de 100 000 $, le prix de vente pourrait être aussi bas que 95 500 $ ou aussi élevé que 104 500 $.

Offres Zillow

Vous pouvez également obtenir une estimation de la juste valeur marchande de votre maison en utilisant les offres Zillow. Répondez simplement à quelques questions sur votre maison et prenez quelques photos sur votre smartphone. Si votre maison est admissible, nous vous enverrons une offre sans engagement afin que vous puissiez avoir une idée de ce que votre maison pourrait vendre. Et si vous aimez l’offre, vous pouvez vendre directement à Zillow et éviter les tracas de l’inscription.

Conseils pour utiliser une évaluation pour fixer un prix de vente

Lorsque vous êtes prêt à fixer votre prix de vente, restez proche de la juste valeur marchande de votre maison pour éviter que l’évaluation de l’acheteur ne revienne trop basse.

Vérifiez les comps

Regardez les comps indiqués dans le rapport d’évaluation. Sont-ils vraiment de bons comps? Ils doivent être récents (vendus au cours des trois derniers mois, si possible), aussi proches que possible de l’emplacement de votre maison et similaires à votre maison en termes de taille, de nombre de chambres et de salles de bains et de taille de terrain.

Trouvez des comps supplémentaires au cas où vous en trouveriez qui prennent en charge une valeur marchande plus élevée. Si vous avez des comps qui supportent le prix d’inscription souhaité, vous pouvez (respectueusement) les transmettre à l’évaluateur de votre acheteur avant qu’il ne termine son analyse.

Ne surestimez pas

Il n’y a pas de valeur magique à ajouter à votre chiffre d’évaluation afin de trouver le prix de vente parfait. Les évaluations varient – parfois elles sont trop basses, parfois elles sont trop élevées et parfois elles sont justes. Si vous pensez que votre évaluation est revenue trop élevée, ne soyez pas tenté d’inscrire votre maison à ce prix gonflé.

Un prix trop élevé peut entraîner une baisse de prix ou une liste périmée, qui peuvent toutes deux être des drapeaux rouges pour les acheteurs. Vous pouvez même recevoir une offre d’un acheteur désireux, mais l’affaire pourrait s’effondrer lorsque leur prêteur fera son évaluation et reviendra avec un nombre inférieur — plus à ce sujet plus tard.

Gardez les paramètres de recherche à l’esprit

Les acheteurs qui recherchent une maison en ligne ont tendance à rechercher jusqu’à un certain prix — généralement un nombre rond — alors gardez cela à l’esprit lorsque vous évaluez votre maison.

Disons que votre maison est évaluée à 302 000 $. Si vous évaluez la maison à 299 000 $ au lieu de 302 000 $, votre annonce sera présentée aux acheteurs qui fixeront leur filtre de prix maximum à 300 000 $. Si vous l’énumérez pour seulement 3 000 more de plus, vous risquez de manquer un grand bassin d’acheteurs potentiels.

Ma maison évaluera-t-elle le prix de vente lors de l’évaluation de l’acheteur?

Rappelez-vous que même si vous effectuez une évaluation préalable à la cotation, le prêteur de votre acheteur exigera probablement une autre évaluation comme condition de clôture. Si vous avez un acheteur comptant, il peut renoncer à son évaluation.

En supposant que le prêteur de votre acheteur effectue une évaluation, vous en aurez besoin pour revenir à votre prix de vente ou au-dessus de celui-ci afin que la transaction avance. Bien qu’il n’y ait aucune garantie que votre maison évaluera au prix de vente, les évaluations faibles représentent un risque plus important sur un marché de vendeurs. Pourquoi? Lorsqu’une guerre d’enchères ou une pénurie de maisons fait grimper les prix de l’offre, il est plus probable que l’évaluation de l’acheteur ne suive pas le rythme.

Problèmes lors de la vente d’une maison pour plus que la valeur estimée

Même si vous avez évalué votre maison en fonction des résultats de votre propre pré-évaluation, rien ne garantit que le numéro d’évaluation de l’acheteur correspondra. Si le rapport d’évaluation de l’acheteur est inférieur au prix d’achat convenu, le prêteur n’approuvera pas le financement tel quel.

Selon le Rapport sur les tendances du logement des consommateurs du Groupe Zillow 2018, parmi les vendeurs qui ont vendu au cours des 12 derniers mois et qui ont conclu un accord, 10% ont déclaré que cela s’était produit parce que l’évaluation était inférieure au prix d’achat.

Une maison peut-elle se vendre pour plus que l’évaluation?

Si le prix de vente revient plus haut que l’évaluation de l’acheteur, la transaction n’est pas immédiatement annulée. Voici quelques solutions pour aller de l’avant:

• L’acheteur peut compenser la différence entre le montant évalué que la banque est prête à financer et le prix de vente.
• L’acheteur peut contester l’évaluation (cela nécessite l’approbation du prêteur).
• Vous pouvez offrir un financement au vendeur, si vous en êtes financièrement capable.
• L’acheteur peut payer en espèces pour la totalité de l’achat, s’il en a l’argent.