Prêts FHA 203k: Comment Ça Marche? / Exigences 2021

Avez-vous trouvé une maison que vous aimez, mais qui est en mauvais état? Le prêt 203k peut être un moyen idéal d’acheter une maison un peu rugueuse sur les bords.

Le prêt de réadaptation FHA 203k est devenu un choix de prêt populaire sur le marché actuel où de nombreuses maisons ont besoin d’un peu, ou beaucoup, de TLC.

Le prêt 203k permet à un acheteur de financer le prix d’achat de la maison et les frais de rénovation – le tout avec un seul prêt. Pas de bousculade avant de fermer en essayant de réparer la maison pour que la banque prête dessus. Pas besoin de battre le pavé à la recherche d’une 2e hypothèque pour financer les réparations. Pas de vie avec une toiture qui fuit pendant cinq ans pendant que vous économisez de l’argent pour la réparer. Un prêt de 203k peut prendre en charge ces réparations et plus encore avec une seule transaction de prêt.

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Dans cet article:

• Aperçu simplifié du programme 203k
• Liste des réparations admissibles
• processus de prêt 203k
• ventilation des coûts 203k
• Montant hypothécaire maximal
• exigences de soumission de l’entrepreneur 203k
• évaluation 203k
• Nos prêteurs FHA recommandés

Deux types de prêts FHA 203k/h2>

Il est important de noter qu’il existe deux sous-types de programme de prêt 203k: le programme complet 203k et le programme Streamline 203k.

Dans cet article, nous nous concentrerons principalement sur le prêt Streamline 203k, car il s’agit du type le plus populaire et conviendra à la plupart des propriétaires qui cherchent à acheter un fixateur supérieur. De plus, de nombreux autres prêteurs offrent le programme Streamline 203k.

Parlez avec un prêteur du programme FHA 203k.

Voici quelques différences de base entre les sous-types 203k:

Streamline 203k:

• Aucun changement structurel autorisé
• Un maximum de 35 000 $ peut être financé pour les réparations

203k complet:

• Les changements structurels sont autorisés. En fait, la maison peut être nivelée et reconstruite. (Si une maison est démolie, une partie du système de fondations existant doit rester en place.)
• Pas de limite maximale de réparation tant que la totalité du prêt est inférieure au montant maximum du prêt de la FHA pour la région.

Aperçu du programme Streamline 203k

Ce prêt est parfait pour quelqu’un qui se qualifie déjà pour un prêt FHA, mais finit par trouver une maison qui ne sera pas admissible au financement FHA tel quel. Le prêt 203k aide l’emprunteur à ouvrir un prêt pour payer le prix d’achat de la maison, plus le coût des améliorations domiciliaires. Les acheteurs se retrouvent avec un prêt FHA à taux fixe et une maison en bien meilleure forme que lorsqu’ils l’ont trouvée.

Remodeler une salle de bain avec un prêt FHA 203k. Photo gracieuseté Photos.com/Zveiger Alexandre

L’aspect le plus important du Streamline 203k est le montant que vous pouvez financer pour les réparations, qui atteint au maximum 35 000 $.

Cependant, veillez à ce que votre enchère ne dépasse pas beaucoup 30 500 $. En effet, il existe des « coûts indirects » supplémentaires – frais d’inspection, frais d’origine supplémentaires et imprévus – qui engloutissent environ 4 000 à 5 000 of du montant autorisé. Consultez notre section Frais 203k ci-dessous et téléchargez la feuille de calcul 203k qui montre ces « coûts souples. »

Le prêt 203k crée un compte séquestre pour les coûts de réparation. Cela permet au prêt de se clôturer avant le début de la construction. Ceci est important car la plupart des vendeurs ne permettent pas la construction avant la clôture de la vente. Ce n’est pas non plus une bonne idée pour les acheteurs de verser de l’argent dans une maison qui n’est pas encore la leur. C’est souvent une tentation car de nombreuses maisons ont besoin de réparations pour obtenir du financement.

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Le prêt 203k établit un compte séquestre qui détient l’argent afin que l’entrepreneur puisse être payé ½ des coûts de réparation à l’avance, et ½ lorsque tous les travaux sont terminés. Cela garantit que le contrat a suffisamment d’argent pour démarrer, mais ne cautionne pas le projet avant son achèvement.

Les coûts de réparation sont déterminés par une offre finalisée et intégrée avant la clôture du prêt. Pour les réparations totalisant plus de 15 000 $, un inspecteur 203k s’assure que les travaux sont terminés selon les normes de la FHA lorsque tous les travaux sont terminés. Si le coût total de vos réparations est inférieur à 15 000 $, vous n’aurez pas besoin de faire inspecter les travaux terminés.

La maison achetée doit avoir au moins 1 an. Cela est logique, car, normalement, les maisons de moins d’un an n’ont pas besoin de réhabilitation importante. De plus, la maison doit être achetée en tant que résidence occupée par le propriétaire de l’acheteur, comme pour tout prêt FHA.

En plus d’avoir un compte séquestre de réparation, le prêt 203k fonctionne beaucoup comme un prêt d’achat FHA standard. La plupart des personnes qui se qualifient pour la FHA standard peuvent se qualifier pour un prêt rationalisé de 203k.

En savoir plus: Guide complet des prêts à la rénovation domiciliaire

Pourquoi faire un 203k? Cela en vaut-il la peine?

Le prêt 203k peut donner à l’acheteur un avantage pour sortir en tête en ce qui concerne les fonds propres. De nombreuses maisons nécessitant des réparations bénéficient d’une réduction plus importante que le coût réel de ces réparations. La raison en est que le nombre d’acheteurs qui veulent prendre un fixateur supérieur est nettement inférieur au nombre d’acheteurs qui veulent une maison prête à emménager. De plus, la plupart des types de financement ne sont pas disponibles pour ces maisons. Le vendeur a besoin soit d’un acheteur 203k, soit d’un acheteur en espèces. Les vendeurs doivent réduire considérablement leur prix pour attirer ces acheteurs.

Le prêt FHA 203k est un programme soutenu par l’Administration fédérale du logement, conçu pour aider les acheteurs à obtenir ces maisons.

Le prix plus bas signifie souvent que l’acheteur peut acheter la maison, payer les réparations et avoir une équité instantanée. Cela peut en faire une option attrayante pour les acheteurs d’une première maison. Chaque maison et chaque situation est différente, mais avec l’aide de votre agent immobilier et de votre entrepreneur, vous pouvez déterminer la valeur future de la maison par rapport au coût total d’acquisition et de réparation de la maison.

Demandez à un agent de prêt à propos du programme 203k ici.

Rationaliser la liste 203k des réparations admissibles et non admissibles

De nombreux acheteurs sont surpris de ce que le 203k leur permet de faire. Ce prêt peut être utilisé uniquement à des fins esthétiques, et pas seulement lorsqu’une maison est gravement délabrée. Vous pouvez rénover une cuisine ou une salle de bain, en ajoutant des équipements tels que des comptoirs en granit et des appareils haut de gamme. Les réparations n’ont même pas besoin d’être nécessaires pour rendre la maison éligible au financement FHA. En d’autres termes, si une maison dispose d’une cuisine fonctionnelle, mais qu’elle est obsolète, l’acheteur pourrait utiliser un prêt de 203 000 pour rénover des armoires et des comptoirs, mettre à niveau des appareils électroménagers, etc., avec un prêt de 203 000.

Gardez à l’esprit que les réparations ne peuvent pas être structurelles lors de l’utilisation du Streamline 203k. Cela signifie des fondations, des murs porteurs, etc. ne peut être modifié.

Si la propriété que vous regardez a besoin de réparations structurelles pour être admissible au financement, vous devrez utiliser un 203k complet au lieu d’un 203k rationalisé, ou trouver une autre propriété.

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Réparations acceptables Streamline 203k:

• Toitures, gouttières et tuyaux de descente d’eau
• CVC, plomberie&Électrique
• Amélioration de l’accessibilité des personnes handicapées
• Stabilisation de la peinture au plomb
• Réduction des moisissures / réparations des termites
• Désamiantage (doit être effectué par un expert en amiante agréé)
• Finition / remodelage du sous-sol (non (non compris le sous-plancher considéré comme structurel)
• Remodelage de la cuisine / salle de bain
• Peinture
• Weatherisation
• Achat d’appareils et réparation de puits
• Revêtement de sol (non compris le sous-plancher considéré comme structurel)
• Rénovation de la cuisine / salle de bain
• installez
• Lanscaping

Demandez à un agent de prêt vos articles de réparation FHA 203k proposés.

203k Réparations non autorisées

Il existe certaines commodités que la FHA considère comme des articles « de luxe” ou des articles non fixés de manière permanente à la maison, qui ne sont pas autorisés:

• Fosses à barbecue
• Bains publics
• Haltères
• Bains à remous extérieurs, saunas, spas
• Cheminées extérieures (bien que les cheminées intérieures soient autorisées)
• Piscines
• Antennes paraboliques
• Courts de tennis
• Modifications pour améliorer l’utilisation commerciale de la propriété

Le FHA processus de prêt 203k

Voici une ventilation du processus général de prêt 203k:

1. L’acheteur trouve une maison qu’il aime, mais elle est en mauvais état.
2. L’acheteur parle à son professionnel du prêt du FHA 203k. Bien qu’ils aient été pré-approuvés pour un financement régulier FHA ou conventionnel, ils doivent très probablement être à nouveau approuvés pour un prêt de 203 000. Le professionnel du prêt émet une autre pré-approbation basée sur le prix d’achat estimé et les coûts de réparation, plus d’autres frais liés à 203k.
3. L’acheteur trouvera un entrepreneur général pour établir une offre détaillée de toutes les réparations. Une fois l’offre terminée, l’acheteur et le prêteur en reçoivent une copie.
4. Une évaluation est commandée, qui reflétera la valeur estimée future de la maison. L’offre finale est utilisée par l’évaluateur pour déterminer ce que la maison vaudra une fois que tous les travaux seront terminés.
5. Le prêteur soumet l’offre, l’évaluation et tous les documents de revenu, de crédit et d’actif de l’emprunteur à la souscription.
6. Le souscripteur émet une approbation, généralement assortie de conditions requises de la part de l’acheteur et de l’entrepreneur.
7. Une fois toutes les conditions reçues, l’acheteur signe les documents de prêt définitifs. Le prêteur finance le prêt. Une partie des fonds du prêt est placée sur un compte séquestre, qui contient l’argent pour les réparations.
8. 50% des coûts de réparation sont remis à l’entrepreneur à l’avance. L’autre 50% sera versé à l’entrepreneur lorsque tous les travaux seront terminés.
9. L’entrepreneur dispose de six mois pour terminer les travaux.
10. Lorsque les travaux sont terminés, les coûts de réparation restants sont remis à l’entrepreneur.
11. Le compte séquestre est fermé. L’acheteur a une maison complète à 100% et un prêt avec un taux d’intérêt qui couvrait le prix d’achat initial et tous les coûts de réparation.

Demandez à un agent de prêt compétent sur les prêts 203k ici.

Qui se qualifie pour un FHA 203k?

En règle générale, la plupart des personnes qui se qualifient pour un prêt FHA standard peuvent se qualifier pour un prêt 203k, à condition que le montant du prêt 203k ne soit pas significativement supérieur à l’approbation préalable initiale de l’acheteur. Le prêteur peut facturer un taux d’intérêt plus élevé ou des frais plus élevés pour le prêt 203k, alors assurez-vous auprès de votre professionnel du prêt que vous êtes toujours admissible.

203k Ventilation des coûts

Voici quelques frais supplémentaires que vous pouvez vous attendre à payer avec un prêt de 203k:

• Frais d’inspection de 203k: 2 inspections à 150 each chacune. Ceux-ci garantissent que le travail est effectué conformément aux normes de la FHA.
• frais de mise à jour du titre 203k: 150 $. Ces frais protègent le titre au cas où le constructeur met des privilèges sur la propriété pour un salaire contesté concernant les travaux de construction de la maison. Si des privilèges sont placés sur la maison, ces frais garantissent que le prêt FHA restera en première position sur le titre.
• 203k Frais d’origine supplémentaires: 1,5% des coûts de réadaptation, ou 350 $, selon le montant le plus élevé. Ces frais sont facturés pour le travail supplémentaire nécessaire à la création et à la gestion du compte séquestre.
• Réserve pour imprévus de 203k : Il s’agit généralement de 10 % de l’offre de réparation finale, mais peut atteindre 20 %. Celle-ci est conservée dans le compte séquestre 203k en cas de dépassement de coûts sur le projet.

Pour un exemple de ventilation de tous les frais, voir la section HUD-92700 ci-dessous.

Que se passe-t-il Si je dépasse la Limite des coûts de réparation?

S’il s’avère que vous dépasserez environ 30 500 $ en réparations, vérifiez si l’une de vos réparations est admissible au programme d’hypothèque écoénergétique (ESEE). Si c’est le cas, votre prêteur peut vous permettre de dépasser la limite de 203 000k du montant des coûts admissibles des ESEE, à condition qu’ils soient inférieurs à la limite des ESEE, généralement de 8 000 $.

Si vos réparations ne sont pas admissibles à l’EEM et que votre enchère dépasse la limite de 203k, vous devrez retirer les articles de réparation de votre enchère. Vous n’êtes pas autorisé à apporter de l’argent à la clôture pour payer des articles d’enchère supplémentaires de votre poche.

Il n’y a pas de coût de réparation minimum pour un Streamline 203k. Cependant, il peut ne pas être rentable de payer les frais supplémentaires de 203k pour seulement quelques centaines de dollars de réparations.

Posez vos questions FHA 203k ici.

203k et Condos

En règle générale, les prêts de 203k concernent les maisons unifamiliales, mais ils sont également autorisés pour les condominiums. Pour les condos, les travaux sont autorisés à l’intérieur seulement, et pas plus de 4 autres unités du complexe de condos peuvent subir des réparations de 203k en même temps.

203k Période de construction

L’entrepreneur doit certifier que les travaux commenceront dans les 30 jours suivant la clôture du prêt et doivent être terminés dans les 6 mois. Étant donné que le Streamline 203k est destiné aux réparations non structurelles, l’entrepreneur peut devoir certifier que les emprunteurs ne seront pas déplacés pendant plus de 30 jours pendant la période de réparation.

Montant hypothécaire maximal

Quel est le montant maximal du prêt pour un prêt de 203 000?

Le montant maximal de l’hypothèque est le même pour 203k que pour les prêts FHA standard. Consultez le site Web de HUD pour le montant maximum pour votre comté.

En plus de cette limitation, le montant du prêt de 203k ne doit pas dépasser:

• Le prix d’achat plus les frais de réadaptation, moins les 3.acompte de 5%
• Ou, 110% de la valeur marchande attendue une fois tous les travaux terminés, moins l’acompte de 3,5%

Par exemple, disons qu’une maison vaut 100 000 before avant les réparations et que l’emprunteur souhaite financer 20 000 costs en frais de réhabilitation, frais compris. Le montant maximal du prêt de base avant l’assurance hypothécaire initiale est le suivant :

• 120 000$ – acompte de 3,5% = 115 800

Si l’évaluation indique que la maison ne vaudra que 105 000 after une fois toutes les réparations effectuées, le montant maximal du prêt est basé sur 110 % de la valeur estimée future:

• 115 500$ (110% de 105 000 $) – acompte de 3,5% = 111 457 $

Le HUD-92700 « Feuille de calcul 203k”

Dans le cadre du processus 203k, vous devrez signer la feuille de calcul FHA 203k, également appelée HUD-92700. Ce formulaire est une ventilation de tous les coûts du prêt, des frais de 203k, du prix d’achat, du montant de l’offre de réparation, du montant du prêt final, etc. Votre prêteur vous remettra ce formulaire.

Vérifiez votre éligibilité 203k ici.

Avez-vous besoin d’un acompte sur un prêt de 203k?

Oui. Comme pour un prêt FHA standard, vous devrez verser un acompte.

Quelle est l’exigence d’acompte sur un 203k?

L’acompte est le même qu’un FHA standard. Vous devez verser 3,5% du prix d’achat total plus les frais de réparation.

Quelles sont les exigences pour l’offre 203k ?

L’un des aspects les plus difficiles d’un prêt de 203 000 est de faire en sorte que l’entrepreneur élabore une offre appropriée. De nombreux entrepreneurs n’ont jamais fourni d’offre de réparation aux fins du financement 203k, ils sont donc souvent surpris des exigences. Avant d’obtenir une offre pour des travaux de 203 000, assurez-vous que votre entrepreneur est prêt à travailler et à retravailler l’offre jusqu’à ce qu’elle soit parfaite. Si votre entrepreneur semble méfiant, trouvez un autre entrepreneur. Une enchère incomplète peut tuer votre transaction 203k.

Une offre ne peut pas changer et les coûts de réparation ne peuvent pas augmenter après la clôture du prêt. Assurez-vous que votre entrepreneur a fourni une offre solide et n’a en aucun cas sous-évalué le projet. Il vaut mieux surestimer l’offre. Tout argent non utilisé pour les réparations est appliqué à votre principe de prêt une fois les travaux terminés.

Voici une liste des éléments généralement nécessaires à l’enchère:

• Nom, adresse, numéro de téléphone et numéro de licence actuel de l’entrepreneur
• Nom de l’acheteur
• Adresse de la propriété où les travaux doivent être effectués
• Les coûts du permis, le cas échéant
• L’offre pour déclarer les travaux commencera dans les 30 jours suivant la clôture du prêt et tous les travaux seront effectués dans les 6 mois suivant la clôture
• Reconnaissance de l’entrepreneur il / elle recevra 50% des fonds de réparation à la clôture du prêt et l’autre 50% lorsque tous les travaux seront effectués l’acheteur ne sera pas déplacé de la maison pendant plus de 30 jours
• La main-d’œuvre et les matériaux doivent être ventilés pour des postes distincts sur l’offre
• La taxe doit être ventilée sur l’offre
• Le montant final de l’offre doit correspondre au montant figurant sur le contrat propriétaire/ entrepreneur 203k.
• Signature et date de l’acheteur et de l’entrepreneur

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Le programme FHA 203k peut être utilisé pour mettre à jour une cuisine. Photo gracieuseté Photos.com/Viktor Pravdica

Il est préférable d’avoir seulement 1 ou 2 entrepreneurs au travail, car vous aurez besoin d’offres distinctes pour chaque entrepreneur. Obtenir toute la documentation requise de plusieurs entrepreneurs peut prendre beaucoup de temps.

Cependant, vous aurez besoin d’entrepreneurs supplémentaires pour l’assainissement de l’électricité / de la plomberie / des moisissures si l’entrepreneur général n’est pas spécifiquement autorisé dans ces domaines. Par exemple, un entrepreneur général qui n’a qu’une licence d’entrepreneur ne peut même pas effectuer de travaux électriques mineurs sur un projet 203k.

Téléchargez notre exemple de feuille de calcul de la Liste de contrôle des soumissions au format PDF et notre Feuille de calcul modifiable pour vous aider, vous et votre ou vos entrepreneurs, à comprendre les exigences exactes des soumissions et les autres documents nécessaires. Cette feuille de calcul est particulièrement utile si vous avez plusieurs entrepreneurs sur votre projet.

De quels Articles ai-je besoin de l’Entrepreneur?

En plus d’une offre correcte, voici certaines choses que votre entrepreneur peut avoir besoin de fournir. Votre prêteur peut exiger plus ou moins de documents en fonction de ses directives.

• Licence actuelle
• Assurance responsabilité civile, assurance erreurs et omissions et cautionnement
• CV de l’entrepreneur montrant son expérience de travail
• Assurance de l’entrepreneur si l’entrepreneur a des employés ou embauche des sous-traitants
• Références commerciales écrites indiquant que l’entrepreneur est en bonne relation avec les anciens clients
• Partie de l’entrepreneur du contrat propriétaire / entrepreneur 203k
• W9

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Formulaires 203k supplémentaires

En plus de l’enchère, vous devrez accuser réception et signer ces formulaires:

• Feuille de calcul HUD-92700 203k (fournie par le prêteur)
• FHA 203k Accord propriétaire / entrepreneur (doit correspondre aux montants en dollars de l’offre et un est nécessaire de chaque entrepreneur)
• Accord d’entraide (si vous effectuez vous-même des travaux et que vous êtes qualifié)
• 203k Accusé de réception de l’emprunteur (fourni par le prêteur)

Pour les versions modifiables de ces documents, et d’autres formulaires téléchargeables, voir notre page de Formulaires Hypothécaires téléchargeables.

Puis-je Refinancer et réparer ma maison avec un 203k?

Oui. Le refinancement 203k fonctionne comme le programme d’achat. Au lieu que le prix d’achat figure sur la feuille de calcul 203k, le « prix d’achat” sera essentiellement le coût pour rembourser le prêt existant. En règle générale, les coûts de réparation sont ajoutés au montant du solde du prêt existant pour déterminer le montant total du nouveau prêt. Cependant, lors du refinancement, le nouveau montant du prêt ne peut pas dépasser 110% de la valeur estimée future.

Aucun argent ne peut aller à l’emprunteur avec un refinancement de 203k. Tous les fonds doivent aller à l’entrepreneur qui effectue les travaux et au prêteur actuel pour rembourser l’hypothèque existante.

Vérifiez auprès d’un agent de prêt votre projet 203k.

L’évaluation 203k

L’évaluateur aura besoin de l’offre de réparation finale pour déterminer la valeur estimée future de la maison. Assurez-vous que vous avez décidé de toutes les réparations, et toutes ces réparations sont dans l’enchère. Si vous changez d’avis sur les réparations après la fin de l’évaluation, cela peut entraîner des retards dus aux réécritures de l’évaluation (et perturber les évaluateurs).

Puis-je faire le travail moi-même avec un prêt FHA 203k?

Dans certains cas, cela est autorisé. Les prêteurs peuvent exiger des documents attestant que vous êtes qualifié pour effectuer le travail et que vous pouvez le faire en temps opportun. Habituellement, cela signifie que vous êtes autorisé en tant qu’entrepreneur ou dans une profession similaire, car il est difficile de documenter autrement que vous avez suffisamment d’expérience pour faire le travail.

Si vous pouvez prouver que vous êtes qualifié, vous ne pouvez financer que le coût des matériaux, et vous devrez toujours fournir une offre détaillée pour les matériaux que vous envisagez d’acheter.

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Le consultant 203k

Un consultant 203k n’est pas requis pour un 203k Streamline. Si vous avez besoin d’un prêt complet de 203k, vous engagerez un consultant approuvé par HUD.

Prêt Streamline 203k: Le bon ajustement pour de nombreux acheteurs

Même si le 203k implique quelques sauts et obstacles de plus que le prêt FHA standard, il peut être un excellent outil pour acheter une maison qui a du potentiel. Ne soyez pas effrayé par les règles et les exigences, car votre professionnel du prêt devrait connaître les tenants et les aboutissants du prêt 203k.

Pour être prudent, demandez à votre agent de prêt combien de prêts 203k il a fait au cours de la dernière année et combien le personnel de traitement en a fait. L’expérience du prêteur peut faire gagner beaucoup de temps et des maux de tête à l’emprunteur. Trouvez un agent de prêt qui en a fait 2 ou 3 au moins au cours de la dernière année.

Avec un peu d’aide de votre prêteur, et sachant à quoi vous attendre, vous pouvez acheter une maison et la réparer selon vos besoins et vos désirs. Dans quelques mois, vous pourriez être dans votre maison de rêve réparée et retouchée.

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