Quels sont les Avantages et les Inconvénients de l’achat d’une Maison appartenant à une Banque?

Certains acheteurs potentiels passent outre les saisies ou l’achat d’une maison appartenant à une banque parce qu’ils sont découragés par les considérations particulières qui entrent dans ce type de vente. D’autres pourraient considérer les mêmes propriétés que les bonnes affaires slam-dunk.

La réalité est qu’il existe une variété d’avantages et d’inconvénients substantiels que tout acheteur potentiel devrait peser sérieusement avant d’acheter une propriété appartenant à une banque.

Oui, vous pouvez en effet (mais pas nécessairement) obtenir beaucoup. Vous devrez également vous attendre à un processus long et à des problèmes d’état, et vous devrez compléter vos processus d’assurance et d’inspection. Ici, nous décomposons les principaux avantages et inconvénients de l’achat d’une propriété appartenant à une banque pour démystifier le processus et préparer les acheteurs potentiels.

Qu’est-ce qu’une maison appartenant à une banque?

Commençons par les bases. Une maison appartenant à une banque, également appelée « propriété immobilière” (ou REO pour faire court), fait référence aux propriétés qui ont été saisies avec le transfert de propriété à la banque ou au prêteur.

Il arrive à cette phase après que l’emprunteur a fait défaut sur les paiements hypothécaires pendant un certain temps. La propriété est alors saisie, et la maison est mise aux enchères et vendue au plus offrant.

S’il vend, le prêteur récupère une partie du montant du prêt restant dû grâce à la vente. Si elle ne se vend pas, la propriété passe ensuite au prêteur et la maison devient une propriété REO.

Le prêteur tente ensuite de le vendre, un processus qui pourrait inclure la suppression des privilèges sur la propriété et l’expulsion de ses occupants. Le prêteur peut également effectuer les réparations nécessaires pour s’assurer que la maison est habitable avant de la mettre en vente.

Pourquoi envisagerais-je d’acheter une maison appartenant à une banque?

En général, les gens envisagent d’acheter des maisons appartenant à une banque dans l’espoir d’obtenir une bonne affaire.

Comme les autres vendeurs, les banques sont motivées: Il en coûte de l’argent à l’institution pour porter ce bien sur leurs livres. De plus, il y a des coûts et des efforts associés à son entretien.

Vous pouvez donc en effet marquer la maison à prix réduit — mais vous l’achèterez probablement telle quelle, vous ne pourrez probablement pas négocier beaucoup sur le prix fixé par la banque, et il y a d’autres pièges potentiels à peser.

Considérez l’expérience personnelle de l’agent Mary Stewart, basée au Texas. « Dans les années 80, j’ai acheté une forclusion et je l’ai volée — j’ai vraiment eu une bonne affaire », explique-t-elle.

« Bien sûr, la condition était horrible. Il y avait des serpents. Il y avait des puces. Nous avions des abeilles, et nous avions probablement trois gallons de miel sortis du plafond. Mais cela en valait la peine, car nous l’avons acheté pour 250 000 $ et nous l’avons vendu pour 650 000 $. »

Son expérience a été avec une forclusion au lieu d’une propriété appartenant à une banque, mais cela illustre le genre de choses qui peuvent arriver à une propriété lorsque des personnes sont expulsées – et aussi les avantages et les inconvénients de signer ce genre d’accord.

Quels sont les avantages de l’achat d’une maison appartenant à une banque?

Commençons par les principaux avantages.

Obtenir une bonne affaire sur une maison signifie potentiellement que vous pourriez être en mesure d’acheter dans un quartier ambitieux qui est autrement hors de votre portée, ou d’acheter une maison plus grande que ce que vous auriez pu vous permettre autrement.

Vous pouvez également être assuré que la banque fera inspecter la maison avant qu’elle ne soit disponible à la vente, vous saurez donc au moins dans quel état elle se trouve avant de l’acheter.

« Lorsque la banque récupère la propriété, elle veut parfois réparer et la sécuriser”, explique Stewart.

« Par exemple, s’il y a une piscine, c’est vraiment un problème, car la piscine devient noire. Ils doivent soit couvrir la piscine, la vider ou la clôturer, car que se passe-t-il si un enfant y tombe pendant que les agents immobiliers le montrent? »

Contrairement à une vente aux enchères de forclusion, vous pouvez traverser une maison REO avant de décider de faire une offre — vous ne volerez donc pas totalement à l’aveugle lors de cet achat substantiel.

Avec un REO, vous pouvez également faire inspecter la maison vous-même après vous être engagé à l’acheter. Et vous devriez envisager d’effectuer des inspections spécialisées pour vous assurer que vous n’achetez pas de puits d’argent, en particulier avec ce type de vente.

De plus, il n’y a pas autant de concurrence des acheteurs traditionnels pour ces maisons, et les investisseurs peuvent être à la recherche de quelque chose de différent — vous pourriez donc être dans un bassin de quelques acheteurs intéressés pour l’opportunité.

Un REO doit être libre de privilèges ou d’autres questions de titre. Et il n’y aura pas d’occupants légaux dans la maison qui devront déménager avant que vous puissiez emménager, car le prêteur aura déjà expulsé les occupants précédents.

Quels sont les inconvénients de l’achat d’une maison appartenant à une banque?

Bien qu’il y ait des avantages potentiels à acheter ce type de propriété, il y a aussi des pièges à prendre en compte et à éviter.

Bien que vous puissiez espérer obtenir une bonne affaire lors d’une vente REO, rien ne garantit que vous obtiendrez une bonne affaire. Vous voudrez donc confirmer que le prix est juste. Commandez votre propre évaluation ou au moins demandez à votre agent de réaliser une analyse comparative du marché pour vous. (Vous devrez le faire de toute façon si vous ne passez pas par la banque propriétaire de la maison pour obtenir votre prêt hypothécaire.)

La banque ne va pas réparer beaucoup (si quoi que ce soit) avant de vendre. La propriété sera vendue dans un état « habitable » – mais bien sûr, ce qui rend une maison ”invivable » est assez extrême, donc ”habitable » n’est qu’un terme relatif qui peut encore se traduire par une tonne de travail pour l’acheteur (potentiellement trop pour vouloir assumer et payer).

Rappelez-vous que la maison REO sera vendue telle quelle; vous ne pourrez pas demander de réparations. Obtenez une urgence d’inspection afin que vous puissiez sortir de l’accord s’il y a des problèmes graves que la banque a manqués. Et vous voudrez faire des recherches sur les titres et obtenir une assurance titres pour vous protéger.

« Vous voulez avoir un bon inspecteur, et bien sûr, l’assurance titre vous assurera que toutes les taxes sont payées et à jour et qu’il n’y a pas de privilèges sur la propriété”, explique Stewart.

« Cela devient un peu délicat », ajoute-t-elle, en référence à une autre propriété appartenant à une banque qui l’intéressait. « Sur cette maison particulière, il y avait un premier privilège et un deuxième privilège. Le deuxième détenteur de privilège devait à l’origine être celui à saisir.

« Eh bien, si le deuxième détenteur de privilège confisque et que vous l’achetez, vous devez rembourser le premier privilège — et beaucoup de gens ne le savent pas. »

La maison a peut-être été vacante pendant un certain temps, ce qui peut entraîner des problèmes. Ceux—ci peuvent inclure des parasites — comme dans l’expérience de Stewart – des fuites qui sont passées inaperçues, ou même des introductions par effraction. Vous devriez vous attendre à devoir dépenser de l’argent pour les réparations et l’entretien, et les inclure dans votre budget.

Les problèmes majeurs non traités par la banque peuvent se révéler. ”La condition peut être vraiment mauvaise parce que les gens sont fous parce qu’ils sont saisis », Stewart sasy.

« J’ai vu des saisies où des gens ont poussé leur poing à travers un ou deux murs dans chaque pièce. Ils voleront des appareils électroménagers, ou peut-être que la maison a été laissée déverrouillée après leur départ, et les appareils auront disparu. J’ai également vu des unités de climatisation disparues. »

Votre correspondance sera avec une institution bancaire plutôt qu’une expérience d’homme à homme plus accessible. Si vous êtes un novice, vous pourriez vous retrouver submergé par une vente REO; ces ventes peuvent mettre à l’épreuve même la patience des investisseurs chevronnés. ”Le protocole pour une forclusion est un processus si long », explique Stewart. « Cela prend un certain temps.”

Comment commencer si je veux envisager un achat d’une maison appartenant à une banque?

Des conseils et des outils en ligne sont disponibles pour vous aider à trouver des maisons appartenant à une banque. Mais la meilleure façon de commencer est de parler à un agent immobilier de votre région qui a aidé d’autres acheteurs à votre place.

Parfois, si une bonne affaire semble trop belle pour être vraie, elle peut très bien l’être, dit Stewart. « Mais si les acheteurs ont un agent immobilier décent, ils devraient être protégés.”