Taux d’intérêt implicite dans le Contrat de location selon IFRS 16 Expliqué

Quel est le taux d’intérêt implicite selon IFRS 16?

Le taux implicite dans le contrat de location est le taux d’intérêt facturé par le bailleur dans le contrat de location. Il s’agit essentiellement du rendement ou de la marge que le bailleur reçoit du contrat de location, et en tant que tel, le bailleur peut ne pas vouloir nommer le taux purement et simplement. Étant donné que le taux de rendement du bail n’est pas indiqué, il est implicite.

En vertu d’IFRS 16, le preneur utilisera le taux implicite pour calculer la mesure initiale du passif lié à la location, en supposant que le taux puisse être facilement déterminé. Le plus souvent, en tant que preneur à bail, ce taux n’est pas facilement déterminable car il est déterminé par les intrants du bailleur tels que les hypothèses de coûts et de bénéfices. Si le taux n’est pas facilement déterminable pour le locataire, celui-ci devrait utiliser son propre taux d’emprunt différentiel à la place du taux implicite. Le taux implicite est toujours connu du bailleur puisque celui-ci est celui qui rédige les termes du bail, et est donc conscient du taux d’intérêt qu’il a intégré dans le contrat de location.

En vertu d’IFRS 16, le bailleur utilisera le taux implicite pour effectuer le test de classification des contrats de location au début du contrat de location ou à la date d’une modification, en calculant si la valeur actualisée des paiements de location (actualisée au taux implicite) représente la quasi-totalité de la juste valeur de l’actif sous-jacent. Toujours en vertu d’IFRS 16, les bailleurs parties aux contrats de location-financement utilisent le taux d’intérêt implicite du contrat de location pour mesurer l’investissement net dans le contrat de location. L’investissement net dans le contrat de location est présenté comme une créance sur l’état de la position nette.

Dans l’annexe A d’IFRS 16, le Glossaire définit spécifiquement le taux d’intérêt implicite dans le contrat de location comme le taux d’intérêt qui fait que la valeur actualisée de :

• Les paiements de location et,
• la valeur résiduelle non garantie est égale à la somme de:
  1. la juste valeur de l’actif sous-jacent et,
  2. tous les coûts directs initiaux du bailleur.

Rappelez-vous que les paiements de location que le bailleur utilise pour déterminer son taux implicite excluent généralement la plupart des paiements de location variables. Par conséquent, pour les baux à composantes multiples et à contrepartie variable, le taux implicite dans le bail ne représente pas la totalité du rendement attendu pour le bailleur.

Le graphique ci-dessous illustre en outre le taux implicite tel que défini par IFRS 16 :

Taux implicite : ASC 842 vs. IFRS 16

La définition du taux implicite telle qu’énoncée dans IFRS 16 diffère légèrement de la définition du taux implicite dans le contrat de location telle que définie dans l’ASC 842. Dans le glossaire de l’ASC 842, le taux implicite est défini comme suit ::

 » Le taux d’intérêt qui, à une date donnée, fait que la valeur actualisée globale (a) des paiements de location et (b) du montant qu’un bailleur s’attend à tirer de l’actif sous-jacent après la fin de la durée du bail est égale à la somme de (1) la juste valeur de l’actif sous-jacent moins tout crédit d’impôt à l’investissement connexe conservé et que le bailleur devrait réaliser et (2) tout coût direct initial différé du bailleur.”

En vertu de l’ASC 842, les crédits d’impôt à l’investissement connexes conservés et que le bailleur devrait réaliser sont explicitement inclus dans le calcul. Ce n’est pas le cas dans la définition d’IFRS 16, qui inclut uniquement la juste valeur de l’actif sous-jacent dans le calcul du taux implicite.

Pour une discussion plus approfondie et un exemple de calcul du taux implicite dans l’ASC 842, consultez cet article.

Pour démontrer comment le bailleur peut calculer le taux implicite conformément à IFRS 16, nous allons jeter un coup d’œil à un exemple et expliquer comment calculer le taux implicite dans un bail en utilisant la fonction de taux de rendement interne (TRI) dans Excel.

Téléchargez notre calculateur de valeur actuelle pour suivre:

Exemple: Calculez le taux d’intérêt implicite dans un contrat de location selon IFRS 16

Voici l’ensemble des faits que nous utiliserons dans notre exemple de contrat de location de tracteur:

• Le bailleur facture 5 000 $ par an, payés directement au bailleur au début de chaque année
• Début du bail : 1/1/2020 (après la transition vers IFRS 16)
• Date de fin du bail : 31/12/2024
• Durée du bail de 5 ans
• La juste valeur du tracteur au début du bail: 20 000 $
• Le bailleur s’attend à ce que la juste valeur du tracteur à la fin de la durée du bail de 5 ans (la valeur résiduelle non garantie) soit de 1 000
• Le bailleur engage des coûts directs initiaux de 1 500

Comme le bailleur connaît toutes les entrées nécessaires pour calculer le taux implicite, il peut utiliser un calcul simple pour déterminer ce taux. Comme nous en avons discuté, le taux implicite est le taux qui fait que la valeur actualisée (a) des paiements de location et (b) de la valeur résiduelle non garantie est égale à la somme (i) de la juste valeur de l’actif sous-jacent et (ii) des coûts directs initiaux du bailleur. Nous pouvons démontrer ce calcul en utilisant la fonction IRR dans Excel.

Le tableau ci-dessous représente les montants que le bailleur inclura dans les entrées et sorties de trésorerie du calcul du TRI. Les paiements sont dus au début de chaque période, nous avons donc étiqueté la période 0 pour signifier qu’il y a un paiement effectué au début du bail avant que les intérêts ne soient courus. Les coûts directs initiaux et les sorties de trésorerie implicites pour la juste valeur de l’actif transféré au preneur se produisent également au début du contrat de location.

Au cours de la période 0, la juste valeur de 20 000 $ et les coûts directs initiaux de 1 500 outf de sorties de trésorerie sont déduits du paiement de 5 000 $ reçu à l’avance pour arriver à une sortie de trésorerie nette de 16 500 $ effectuée au début du contrat de location.

Au cours des périodes 1 à 4, le bailleur reçoit des paiements de 5 000 $. La période 5 correspond à la fin de la durée du bail, lorsque la valeur résiduelle non garantie a été estimée à 1 000 $.

Après avoir calculé les entrées et sorties de trésorerie par période, la fonction TRI est utilisée (comme indiqué ci-dessous) sur les flux de trésorerie nets.

La fonction TRI dans Excel renvoie un taux de 9,92% sur la base des flux de trésorerie nets.

Validation du taux implicite calculé

Nous sommes en mesure de valider le calcul du taux implicite que nous avons calculé à l’aide de la fonction IRR ci-dessus en utilisant l’outil de calcul de valeur actuelle de LeaseQuery gratuit. Nous validerons notre calcul en deux étapes, d’abord en calculant la valeur actualisée des paiements de location et ensuite en calculant la valeur actualisée de la valeur résiduelle non garantie.

Comme illustré ci-dessous, nous remplissons dans notre calculateur de valeur actuelle le TRI de 9.92% et entrez les mêmes paiements en espèces et la même durée que nous avons décrits au début de cet exemple, nous calculons la valeur actualisée des paiements de location à 20 877 $.

Pour rappel, le taux implicite est le taux auquel la valeur actuelle des paiements de location et la valeur résiduelle non garantie sont égales à la somme de la juste valeur de l’actif sous-jacent et des coûts directs initiaux éventuels du bailleur.

Dans le calcul ci-dessus, nous avons calculé la valeur actualisée des paiements de location, et maintenant nous devons calculer la valeur actualisée de la valeur résiduelle non garantie de 1 000 $. En utilisant le calculateur de la valeur actualisée, comme illustré ci-dessous, nous calculons la valeur actualisée de 1 000 paid payée cinq ans à l’avenir à un taux de 9,92% pour être de 623 $. Pour calculer la valeur actualisée de la valeur résiduelle non garantie, nous utilisons un paiement de fin de période car l’actif est restitué au bailleur le dernier jour du bail.

La valeur actualisée des paiements de location de 20 877 $ plus la valeur actualisée de la valeur résiduelle non garantie de 623 equals est égale à 21 500 $. La somme de la juste valeur du tracteur, 20 000 $, et des coûts directs initiaux de 1 500 $, est également égale à 21 500 $, prouvant ainsi que notre calcul Excel TRI du taux implicite de 9,92% est correct.

L’exemple que nous avons passé ci-dessus est spécifiquement lié à un bailleur. Toutefois, si vous êtes locataire et que les entrées requises pour le calcul du TRI sont disponibles, vous pouvez utiliser la même formule et les mêmes étapes. En pratique, il est peu probable que le preneur dispose facilement des données nécessaires à ce calcul. Lorsque c’est le cas, le locataire peut utiliser le taux d’emprunt incrémental (IBR).

Résumé

Le taux implicite dans le contrat de location est le taux d’intérêt fixé par le bailleur dans le contrat de location. Il s’agit du taux auquel la valeur actualisée des paiements de location et la valeur résiduelle non garantie sont égales à la somme de la juste valeur de l’actif sous-jacent et des éventuels coûts directs initiaux du bailleur. Le bailleur saura toujours, ou pourra calculer, ce taux puisque ce sont eux qui préparent le bail. Cependant, il est également avantageux pour le locataire de comprendre comment calculer ce taux afin qu’il soit en mesure d’analyser les termes financiers du contrat de location pour déterminer s’ils sont mutuellement bénéfiques.