Titre hypothécaire résidentiel
À la fin des années 1970, une équipe de Salomon Brothers a travaillé avec Bank of America pour créer le premier titre adossé à une hypothèque résidentielle qui n’était pas garanti par le gouvernement. Un négociant en obligations des Frères Salomon du nom de Lewis Ranieri a joué un rôle déterminant dans cet effort. Il a inventé le terme « titrisation » pendant cette période après avoir rejoint le projet en 1977. Selon l’auteur Alyssa Katz, l’ambition de Ranieri était de révolutionner le marché hypothécaire, qui à cette époque dépendait fortement des institutions d’assurance logement parrainées par le gouvernement (Ginnie Mae, Fannie Mae et Freddie Mac). Son plan était de trouver un moyen de faire du marché hypothécaire une affaire entièrement privée et pour concrétiser cet objectif, son équipe souhaitait créer un produit de sécurité « qui pourrait être acheté et vendu entre investisseurs ».
L’idée était de permettre aux banques privées d’émettre des prêts et de les vendre ensuite à des investisseurs volontaires à la recherche d’un flux de revenus régulier, libérant ainsi des capitaux avec lesquels la banque pourrait ensuite émettre des prêts supplémentaires. Malgré le travail sur le projet pendant trois ans, les obligations développées par l’équipe Salomon ont été un échec commercial en raison de diverses réglementations étatiques et des lois fédérales sur les valeurs mobilières datant de la Grande Dépression
Pour résoudre ce problème, Ranieri a aidé à créer et à défendre devant le Congrès le Secondary Mortgage Market Enhancement Act de 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, dans son livre de 2009 sur l’histoire récente du marché immobilier américain, écrit que SMMEA
a appelé les agences de notation obligataires – à l’époque, Moody’s et Standard&Poor’s — à peser sur chaque pool hypothécaire. Tant qu’une obligation obtient l’une des meilleures notes des agences — ce qui signifie que, selon les agences, les investisseurs doivent être sûrs d’être payés — elle peut être vendue. Alors que la Securities and Exchange Commission superviserait la négociation de ces titres comme elle le faisait pour tous les investissements destinés à la vente, le gouvernement américain ne gérerait plus exclusivement le marché des titres adossés à des créances hypothécaires, comme il l’avait fait par l’intermédiaire de Ginnie Mae. ”Nous pensons que les services de notation offrent une protection substantielle aux investisseurs », a témoigné Ranieri devant le Congrès au début de 1984.
Cette loi a ouvert la porte pour permettre aux « institutions financières fédérales, y compris les coopératives de crédit, » la possibilité d' » investir dans des titres liés à des prêts hypothécaires sous réserve des limites que le conseil de réglementation approprié pourrait imposer. »Cela a créé le marché des MBS de marque privée qui n’existait pas lorsque Ranieri les développait pour la première fois en 1977.
Selon David Maxwell de Fannie Mae, les développeurs de titres adossés à des créances hypothécaires « de marque privée » n’ont pas cherché à – ou du moins à finir – à sous—coter et à remplacer les MBSS « d’agence » de Fannie et Freddie. Ils voulaient « trouver des produits dont ils pourraient tirer profit là où ils n’avaient pas à rivaliser avec Fannie. »Les journalistes financiers Bethany McLean et Joe Nocera affirment que Ranieri et d’autres à Wall Street ont réalisé qu’ils ne « délogeraient jamais Fannie et Freddie de leur position dominante en tant que titrisateurs d’hypothèques traditionnelles », mais Fannie et Freddie n’avaient aucune activité et aucun intérêt dans les hypothèques non préférentielles (hypothèques subprime ou Alt-A). Ainsi, le marché des subprimes est devenu le royaume des titres adossés à des créances hypothécaires de marque privée.
TranchesEdit
Les MBSS de l' »entreprise parrainée par le gouvernement », Fannie et Freddie ont été considérés comme « l’équivalent d’obligations notées AAA » en raison de leurs normes élevées et des suggestions de garantie du gouvernement américain.
Alors que les prêts hypothécaires à risque sous marque privée ne seraient jamais en mesure de faire cette réclamation, en « découpant » les prêts hypothécaires regroupés en « tranches », chacune ayant une priorité différente dans le flux de capital et d’intérêts mensuels ou trimestriels, ils pourraient créer des titres notés triple A à partir des tranches les plus prioritaires – les tranches les plus « seniors ».
Puisque la (les) tranche(s) la plus âgée était comme un « seau » rempli de « l’eau » du principal et de l’intérêt qui ne partageait pas cette eau avec le seau le plus bas suivant (c.-à-d. jusqu’à ce qu’elles soient remplies à ras bord et débordantes, les tranches / compartiments supérieurs (en théorie) avaient une solvabilité considérable et pouvaient obtenir les cotes de crédit les plus élevées, ce qui les rendait vendables au marché monétaire et aux fonds de pension qui ne traiteraient pas autrement de titres hypothécaires à risque.
Les premières transactions sous marque de distributeur à la fin des années 1980 et au début des années 1990 ne comportaient souvent que deux tranches, mais en 2005-2006, les transactions sont devenues plus complexes. Une « transaction » « typique » adossée à des prêts hypothécaires de l’une des années de pointe des titres hypothécaires subprimes de marque privée (2006) a été décrite dans le rapport d’enquête sur la crise financière. (Voir tableau à droite.) Baptisée « CMLTI 2006-NC2 », l’opération portait sur 4499 prêts hypothécaires à risque émis par New Century Financial – un prêteur basé en Californie – et émis par une entité spécialisée créée et parrainée par Citigroup. L’entité a émis 19 tranches d’obligations adossées à des prêts hypothécaires d’une valeur de 947 millions de dollars. Étant donné que Citigroup et d’autres entreprises se sont concentrées sur l’obtention de notes élevées, les (quatre) ranchs supérieurs notés triple A représentaient 78% ou 737 millions de dollars de l’opération. Onze tranches étaient « mezzanine » – trois notées AA, trois A, trois BBB et deux BB (junk). La tranche la plus subalterne était appelée » fonds propres » ou « résiduel » ou » première perte « . Il n’avait pas de cote de crédit et était partagé entre Citigroup et un fonds spéculatif.Plus la tranche est « junior », plus son risque est élevé et plus son taux d’intérêt en compensation est élevé.
Selon le chroniqueur d’affaires Joe Nocera, à la mi-2013, « le marché des titres adossés à des créances hypothécaires privées… reste moribond « ; son financement est devenu dominé par Fannie et Freddie.