Un Taux de Capitalisation plus élevé est-il Préférable d’Investir dans des Biens Locatifs?
Vous avez peut-être été convaincu que, en matière de taux de capitalisation, plus il est élevé, mieux c’est. Le fait est que ce n’est tout simplement pas toujours vrai. Pour vraiment comprendre ce que nous entendons par là, nous devons d’abord clarifier exactement ce qu’est le taux de capitalisation. Ensuite, nous expliquerons pourquoi notre réponse à « Un taux de capitalisation plus élevé est-il préférable? »ce n’est pas toujours oui.
Qu’est-ce que le Taux de Capitalisation dans l’Investissement Immobilier?
Le taux de capitalisation, abréviation de taux de capitalisation, est une mesure de retour sur investissement. C’est un calcul utilisé pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier. En termes simples, le taux plafond pour un bien locatif correspond au résultat net d’exploitation (RNO) d’un bien par rapport à sa valeur marchande.
Le calcul du taux de capitalisation est généralement utilisé dans le secteur de l’investissement immobilier comme l’un des moyens d’estimer le retour sur investissement. Je veux dire pourquoi pas, la formule est assez simple non?
Pour calculer le taux plafond d’une propriété, il suffit de diviser le résultat d’exploitation net par la valeur de la propriété. Vous vous retrouverez avec un pourcentage. Mais que signifie vraiment ce nombre?
La formule du taux de capitalisation peut devenir un peu plus compliquée dans les décisions réelles. Le simple fait de regarder les chiffres à eux seuls ne vous dira pas que la réponse est mieux un taux de capitalisation plus élevé. Utilisez notre calculateur de taux de capitalisation numérique pour obtenir les chiffres et les informations dont vous avez besoin pour réaliser un investissement immobilier intelligent. Commencez dès maintenant votre essai gratuit de 14 jours avec Mashvisor.
Comprendre le taux de capitalisation
Il est important de se rappeler lors de toute décision d’investissement immobilier qu’une seule mesure n’est jamais suffisante pour prendre une décision intelligente et une analyse judicieuse en toute confiance. Le taux plafond devrait être utilisé pour aider à déterminer si la propriété est un bon investissement immobilier. Au lieu de l’utiliser uniquement pour déterminer si vous devez acheter un immeuble de placement, vous devriez l’utiliser comme l’un des quelques outils d’évaluation différents. Quelques autres que nous vous recommandons d’utiliser sont le prix d’achat, l’argent au retour, les revenus de location et le taux d’occupation.
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Le taux de plafonnement peut être utilisé au niveau d’une évaluation immobilière individuelle en comparant son résultat net d’exploitation à sa valeur (mesure du retour sur investissement annuel). Il peut également être utilisé au niveau d’un marché entier en prenant des taux de capitalisation moyens pour un grand groupe de propriétés.
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Il est généralement utilisé par les investisseurs immobiliers à long terme qui cherchent à louer leurs immeubles de placement. Vous devez utiliser le taux plafond comme moyen d’évaluer un investissement immobilier. Cependant, le taux plafond peut également être utilisé une fois que vous êtes déjà propriétaire de la propriété et avant de la mettre sur le marché pour la vendre.
Les investisseurs d’achat et de détention, les propriétaires et les investisseurs immobiliers commerciaux regarderont certainement le taux de capitalisation lorsqu’il s’agit de tout investissement. Il peut être utilisé pour évaluer les maisons unifamiliales, ainsi que les maisons multifamiliales.
Un Taux de Capitalisation Plus élevé Est-il Préférable?
Donc, à partir de la formule, vous avez peut-être pensé qu’un taux de capitalisation plus élevé se traduit par un NOI plus élevé ou un prix d’achat inférieur. Bien qu’à première vue, ces deux choses sonnent bien, chaque investisseur immobilier sait qu’il ne faut pas simplement prendre le numéro tel qu’il est et rouler avec. Vous devez comprendre pourquoi le plafond est aussi élevé ou aussi bas qu’il l’est. Vous pourriez être choqué de constater que les propriétés à taux de capitalisation élevé à vendre ne sont pas toujours la meilleure option. Cela vous laisse vous demander, est-ce qu’un taux de capitalisation plus élevé est préférable lorsque vous investissez dans des propriétés locatives? Voici quelques raisons pour lesquelles ce ne sera pas toujours le cas.
1)C’est un taux annuel
Le taux de capitalisation est calculé sur la base des rendements annuels. Cela signifie que si un bien à revenu a bien ou mal performé pendant une année, cela sera reflété dans le calcul du taux plafond. Cependant, cela signifie également que vous n’aurez pas un aperçu de la performance de cet immeuble de placement sur plusieurs années. C’est la partie importante à prendre en compte. Donc, si l’historique de performance de cet immeuble de placement a été médiocre au cours des années précédentes, mais qu’au moment de l’achat, il affichait des rendements positifs, cela peut être un faux reflet de la véritable rentabilité de l’immeuble. Les investisseurs immobiliers, en particulier les débutants, devraient certainement garder un œil sur les taux de capitalisation mystérieusement élevés dans les analyses d’investissement futures.
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2)Il y a un compromis
Rappelez-vous comment nous avons dit que le taux de capitalisation peut être calculé à la fois pour une propriété individuelle et pour tout un marché? Un taux de capitalisation plus élevé est-il meilleur au niveau du marché? Eh bien, ici, cela dépend de la rapidité avec laquelle vous souhaitez commencer à générer des flux de trésorerie. Vous n’avez pas besoin d’aller toujours vers les zones à forte capitalisation pour des investissements rentables. Si vous choisissez une zone à faible capitalisation, les avantages sont qu’il y a généralement des augmentations plus élevées des tarifs de location au fil du temps. Dans ce cas, le marché permet naturellement une augmentation des NOI (augmentations de loyer couplées à des dépenses inchangées). Bien que vous ne retourniez pas immédiatement un bénéfice, les zones à faible capitalisation vous créeront de la valeur à long terme dans l’actif grâce à des augmentations de NOI.
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3)Évaluation du risque
Le taux de capitalisation est également connu comme une mesure du niveau de risque d’un investissement. Comme le dit la théorie, un taux de capitalisation plus élevé signifie un investissement immobilier à haut risque. Et vice versa pour un taux de capitalisation inférieur (vous avez affaire à un investissement immobilier à faible risque). C’est le même principe qui nous dit que les faibles rendements s’accompagnent d’actifs à faible risque (par exemple, les obligations du Trésor).
Le risque est une grande partie de toute analyse d’investissement; vous ne pouvez pas simplement regarder les rendements. Les investisseurs doivent évaluer le niveau de risque qu’ils sont prêts à assumer pour se protéger de perdre de l’argent. Il est important d’examiner de plus près comment le taux de plafond de la propriété a été calculé. Par exemple, une propriété à taux de capitalisation élevé peut ne pas avoir pris en compte le taux d’occupation (ce qui peut vraiment avoir un impact sur vos bénéfices s’il est trop élevé). Ou il pourrait s’agir d’un cas de calcul du taux de capitalisation basé sur des nombres estimés ou pro forma. Les taux plafonds, dans ce cas, sont généralement calculés en supposant des loyers plus élevés et des dépenses plus faibles. Soyez donc prudent lorsque vous regardez les taux plafonds pour une propriété en soi. Il vaut mieux regarder les loyers et les dépenses réels.
Pour tout savoir sur le taux de capitalisation dans l’investissement immobilier, regardez notre vidéo ci-dessous:
Derniers mots
Après tout ce discours sur le taux de capitalisation, comment résumer tout cela? Eh bien, le taux de capitalisation est l’un des indicateurs très utiles que les investisseurs utilisent pour évaluer un investissement immobilier. Et il est basé sur le rapport entre le NOI et la valeur marchande. Qu’est-ce qu’un bon taux plafond? Un taux de capitalisation plus élevé est-il préférable? Une valeur plus élevée est-elle nécessairement une « bonne » chose? Il n’y a pas vraiment de pourcentage définitif ou de réponse pour ces questions qui pourraient être universellement appliquées dans n’importe quelle situation. Dans certains cas, un taux de capitalisation élevé peut être le seul moyen de tirer profit; dans d’autres, il peut s’agir de faux prétextes.
De toute façon, pour vraiment comprendre quel est le bon taux de capitalisation pour vos investissements futurs ou actuels, profitez des données et des informations de Mashvisor pour prendre des décisions d’investissement plus intelligentes. Pour en savoir plus sur la façon dont nous vous aiderons à prendre des décisions d’investissement immobilier plus rapides et plus intelligentes, cliquez ici.