Billboard Lease Basics

óriásplakátok úgy tűnik, hogy mindenhol, de a földtulajdonosok meg kell vizsgálni néhány dolgot, mielőtt eldönti, hogy akarnak bérbe ingatlan használatra egy billboard cég. A vállalatok által használt standard egyenlet a nettó bevétel, amelyet a jel 15-20% – kal eredményez, de ezt a százalékot felfelé kell igazítani a nagy forgalmú, városi területeken. A földtulajdonosok is szeretnék szerződést emelni az infláció, valamint egyértelmű, hogy jogaikat a jövőben eltávolítása a jel. A hirdetőtábla-társaságok ismertek olyan szerződések alkalmazásáról, amelyek erősen támogatják érdekeiket, ezért az általuk kínált papírmunkát ügyvédnek felül kell vizsgálnia. További információ erről olvassa tovább a Nemzeti ingatlanbefektető következő cikkét.

mindannyian rendszeresen vezetünk a hirdetőtáblákon, de ritkán gondolunk arra, hogy hogyan működnek, és mit fizetnek a földtulajdonosnak. Így, nem meglepő, hogy az átlagembernek fogalma sincs arról, hogyan kell kezelni a hirdetőtábla bérleti szerződésének tárgyalását az ingatlanán.

Billboard lízing egy egyedülálló rést az ingatlan, de sokkal bőségesebb, mint azt képzelni. Jelenleg mintegy 450.000 óriásplakát az USA-ban nehéz dolgozni az ingatlan, és nem kell legalább egy óriásplakát bérleti, hogy meg kell tárgyalni a karrierjét.

mivel több ezer dollár forog kockán — és potenciálisan milliók csökkentett értéke az ingatlannak — fontos, hogy megértse a folyamat működését, valamint a bennfentes titkokat és trükköket, amelyeket a hirdetőtábla-társaságok a javukra használnak. Íme néhány az alapvető pontokat, hogy tisztában kell lennie a billboard Bérleti Ingatlan tekintetében.

minden a matematikáról szól

van egy képlet, amelyet a hirdetőtábla cégek használnak annak meghatározására, hogy mit kell fizetni a földtulajdonosoknak. Alapvetően a jelből származó nettó bevétel (bruttó bérleti díj kevesebb reklámügynökségi jutalék, ha van ilyen) 15% – tól 20% – ig terjed. Ha egy hirdetőtábla egy év alatt 20 000 dollár nettó bevételgel rendelkezik, akkor a hirdetőtábla földi bérleti díjának évi 3000-4000 dollár között kell lennie.

de ez a képlet sokkal bonyolultabbá válik, ha egy középnyugati piacról, például Kansas Cityről olyan piacra vált, mint Los Angeles. L. A.-ben vannak olyan bérleti díjak, amelyek a nettó bevétel 50% – át teszik ki. Miért? A bérleti díj nagysága alapján. Nagyobb bérleti díjakkal több pénz jár.

Los Angelesben, Chicagóban és New Yorkban a hirdetőtáblák bérleti díjai gyakran exponenciálisan magasabbak, mint a normál nagyvárosi statisztikai területek (MSA-k). Egy hirdetőtábla, amely Dallasban négy hétig 2000 dollárért bérel, Chicagóban 20 000 dollárért bérelhet.

Ha tárgyal az átlagos város, meg kell lőni 20%. Ha Los Angelesben, Chicagóban vagy New Yorkban tárgyal, akkor 30% – ról 35% – ra próbálkozhat, ha olyan “glamour” helyen tartózkodik, amely szokatlanul magas bevételekkel és kívánatossággal rendelkezik.

a kezdeti építőelem annak meghatározásához, hogy mi legyen a tisztességes földbérlet, az az, hogy “comp”, hogy mi a bérleti díj a jele területén. Vegye fel a kapcsolatot az óriásplakát-társaságokkal, hogy megnézze, mit kérnek a bérleti díjban. Ezek az árak — más néven “árkártyák” – gyakran elérhetők az Interneten.

az egyik lábjegyzet itt az, hogy a hirdetőtábla bevételeit már nem mérik a hónap. Most “négy héten” mérik őket — lényegében egy 13 hónapos év. Ha comp hirdetőtábla bérleti díjak, ne használja a ” times 12 “becslés a szám adnak; meg kell használni a”times 13”.

kösse össze a földbérletet az inflációval

itt két lehetőség van. Az előnyben részesített módszer a földbérlet alapminimumának megszerzése a nettó bevétel százalékával szemben. Így, mivel a nettó bevétel idővel növekszik, továbbra is tisztességes összeget kap.

a másik lehetőség az, hogy a CPI növekedése a földi bérleti díj minden évben. A lényeg az, hogy legalább egy ilyen lehetőség van a lízingben. Ellenkező esetben a “tisztességes” földi bérleti díj a bérleti szerződés aláírásától kezdve az inflációval kezd romlani.

értsd meg a rendezését kockázatok

Billboard jövedelem nagy, amíg ez nem akadályozza meg az értékesítés vagy a fejlődő ingatlan az úton. Ez a kockázat a legnagyobb potenciális hátránya annak, hogy hirdetőtábla van az ingatlanán.

hacsak nincs meggyőződve arról, hogy 0% esély van arra, hogy ingatlanát valamikor különböző célokra használják, minden hirdetőtábla-bérletnek tartalmaznia kell olyan nyelvet, amely lehetővé teszi az eltávolítást jövőbeli tervek esetén.

és meg kell győződnie arról, hogy egy ügyvéd felülvizsgálja a billboard cég által benyújtott bekezdést, hogy csökkentse a félelmeit. Néhány hirdetőtábla-vállalat olyan nyelvet fog beilleszteni, amely úgy tűnik, hogy jogot ad a hirdetőtábla eltávolítására, de a nyelv olyan technikákat tartalmaz, amelyek megakadályozzák az eltávolítást.

például az olyan megfogalmazás, mint “eltávolítást igénylő fejlesztés esetén…”, szubjektív korlátozást vet fel a témára. Ebben az esetben mi az “eltávolítást igénylő”?

a sign cég azzal érvelhet, hogy megtervezhet egy olyan projektet, amely magában foglalja a jelet, vagy hogy nem lehet megzavarni, mert egy épület visszaesési zónájába esik, amikor esztétikai okokból valóban el akarja távolítani.

továbbá, nem hiszem, hogy a jel cég felborul, ha elküldi azt a levelet igényes eltávolítása. Gyakran előfordul, hogy a hirdetőtábla társaság megpróbálja pereskedni az ügyben, a földtulajdonos pedig inkább kapitulál, mintsem évekig bíróság elé állítja projektjét.

az eltávolítási záradékot az ügyvédnek felül kell vizsgálnia, és kizárólagos jogot kell adnia a megjelölés bármilyen feltétel nélküli eltávolítására.

javaslatok a lízing hosszára

a Billboard lízingek általában meglehetősen hosszú távú eszközök. De hogyan lehet eldönteni, hogy melyik hosszúság megfelelő az Ön tulajdonához?

stratégiai szempontból két szempont van.

először is, milyen messze lesz a jövőben az ingatlan felújítása? Még az eltávolítást lehetővé tevő záradék mellett is fennáll a peres eljárás zsarolásként. Ez mindig tisztább és könnyebb, ha egyszerűen csak a lízing vége, és minden jogot a jel cég érvénytelenített.

Ha meg van győződve arról, hogy hét év alatt eladja vagy átalakítja a webhelyet, akkor fontolóra kell vennie egy ötéves bérleti szerződést egy hónapról hónapra történő megújítással a bérleti szerződés lejárta után.

a második szempont, amelyet sokkal nehezebb megbecsülni, az, hogy a lízing csak akkor ér véget, amikor az amerikai gazdaság erős, és nem akkor, amikor gyenge. Bár ezt semmilyen típusú pontossággal nem lehet megtenni, általános fogadásokat tehet.

például, ha van egy hirdetőtábla bérleti jön fel megújítása most-a legrosszabb gazdasági depresszió, mivel az 1930 — as években -, akkor azt szeretné, hogy ez nagyon rövid távon. Miért? Ostobaság lenne hosszú távú bérleti szerződést kötni, tekintettel a mai csökkentett értékekre. A földtulajdonos célja, hogy a piac csúcsán rögzítse a földbérletet, majd vezesse át a recesszión.

tárgyalási tippek

soha ne közelítse meg a hirdetőtábla társaságot kontradiktórius módon. Értesítse a céget, hogy nem akarja elveszíteni a jelet, és tudja, hogy az sem akarja elveszíteni. De követelje meg, hogy “tisztességes” bérleti díjat kapjon.

ettől a ponttól kezdve a tárgyalásoknak arról kell szólniuk, hogy mi legyen az a “tisztességes” bérleti díj. Nehéz bárkinek is érvelni a méltányosság fogalma ellen, és ez csak egy pontra szorítja a tárgyalásokat.

Ha azt mondja a hirdetőtábla társaságnak, hogy “itt az ajánlatom, vegye le, vagy tépje le a tábláját”, elindíthatja a tábla eltávolítását, még akkor is, ha csak blöff volt. Ne feledje, hogy a billboard cég alkalmazottai nem személyesen birtokolják a jelet. Ha úgy érzik, hogy nehéz veled dolgozni, a billboard company alkalmazottai dönthetnek úgy, hogy eltávolítják a jelét, hogy kiküszöböljék a további kapcsolatfelvétel szükségességét.

az is fontos, hogy a hirdetőtábla társaságot mindig csak egy személy minőségében közelítsük meg a döntéshozók bizottságában-még akkor is, ha Ön a föld egyedüli tulajdonosa.

tanulmányok kimutatták, hogy az emberek sokkal kevésbé hatékonyak a Bizottsággal való tárgyalásban, mert az ember elkezdi másodszor kitalálni, hogy mi kellene egy embercsoport megingatásához, ahelyett, hogy csak egy reakcióját próbálná felmérni.

remélhetőleg most már tisztább képet kap arról, hogy a darabok hogyan illeszkednek egymáshoz. A bérleti időtartam átlagosan körülbelül 10 év, rendkívül fontos, hogy kiválóan tárgyaljon nagyszerű ajánlatokról az Ön és ügyfelei számára, mivel csak egyszer kaphatja meg a lehetőséget.

ezt a cikket a Nemzeti ingatlanbefektető engedélyével tették közzé újra.