itt az ideje, hogy befejezzük az egycsaládos zónázást?
14 várostervezők vita — és felvázoljuk azokat a városi újításokat, amelyek elősegíthetik a beszélgetést.
.február 2020 · 12 min olvasni
a”parasite “című film középpontjában — a hétvégi Oscar— díjra jelölt legjobb film kedvencei között-két város története áll.
egyrészt, van egy szegény család él egy piszkos alagsori lakás egy sűrű belvárosban, a bűz metró csatolt őket, kaparás ingyenes Wi-Fi jeleket keresve egy esélyt, hogy feljebb. Másrészt van egy gazdag családunk, amely egy modern külvárosi otthonban él, egy karcsú fekete autóval, amely körülvezeti őket, egy nagy zöld gyepen, hogy felszívja a napot, és egy high-tech biztonsági rendszer, amely távol tartja a piszkos alagsori típusokat (meglehetősen sikertelenül, később találjuk, szörnyű végekre).
bárki, akit érdekelnek a városok, egy ilyen előfeltevés nem tud segíteni, de felidézni a bonyolult kapcsolatot a városfejlesztés és a társadalmi igazságosság között — különösen azért, mert az Egyesült Államokban legalább a “parazita” szó mélyen beépült a téma történetébe. A kifejezés kiemelkedően szerepel a Legfelsőbb Bíróság 1926-os mérföldkőnek számító döntésében, amely megalapozta az egycsaládos övezetek Amerikában, egy zavaró szakaszban, amely akár a film eredeti kezelése is lehetett volna:
… nagyon gyakran az apartmanház puszta parazita, amelyet a kerület lakó jellege által létrehozott nyitott terek és vonzó környezet kihasználására építettek. Sőt, az egyik lakóház eljövetelét mások követik, magasságukkal és tömegükkel beavatkozva a levegő szabad áramlásába, monopolizálva a napsugarakat, amelyek egyébként a kisebb otthonokra esnének, és szükségszerű kíséretükként a megnövekedett forgalomhoz és üzlethez kapcsolódó zavaró zajokat, valamint az utcák nagyobb részeinek mozgó és parkoló autókkal történő elfoglalását, ezáltal rontva biztonságukat, és megfosztva a gyermekeket a csendes és nyitott játékterek kiváltságától, amelyet a kedvezőbb helyzetű helységekben élők élvezhetnek — míg végül a környék lakó jellege és a különálló lakóhelyek kívánatossága teljesen megsemmisül.
közel egy évszázaddal az egycsaládos zónák történetében a telek végre elkezd csavarodni. Minneapolis városa és Oregon állam is nemrég hozott törvényeket, amelyek lazítják az egycsaládos szabályozást. Kalifornia hasonló intézkedéseket javasolt: egyesek kudarcot vallottak (például a tranzit közelében sűrűbb fejlődést ösztönöztek), mások sikerrel jártak (például a háztáji házakat ösztönöztek). Az új számlák Marylandben és Virginiában is céloznak.
tekintettel ezekre a tendenciákra, a pillanat megfelelő mindenkinek, aki a városok jövőjével foglalkozik, hogy újra megvizsgálja az egycsaládos övezeteket, és valóban, az American Planning Association folyóiratának egy teljes száma éppen ennek a vitának szentelt. Januárban jelent meg, a kiadás kilenc esszét tartalmaz, képviselő 14 teljes tervezési hangok, felvetve azt a kérdést, hogy eljött-e az egycsaládos zónázás ideje — és, ha igen, mit kell tenni vele.
az eset ellen egy családi rendezési
egy gyors primer: az egycsaládos övezet (közismert nevén R1 a tervezési szóhasználatban) megakadályozza, hogy a közösség bármilyen típusú házat építsen egy adott területen, kivéve a különálló családi házat. Szinte mindenütt jelen van a külvárosokban, de központi városi probléma is. San Franciscóban a lakóterületek 38 százaléka R1 övezetű; Seattle-ben ez 80 százalék. Ez a minta együttesen egyensúlyhiányt teremt az egész metróterület lakáspiacán.
a szabály elterjedtsége az egyik oka annak pusztító társadalmi hatásainak, amelyeket részletesen dokumentáltak. Röviden, meggyőző bizonyíték van arra, hogy az egycsaládos övezetek károsították a környezetet azáltal, hogy ösztönözték a külvárosi terjeszkedést és az autókra való támaszkodást, rontották a megfizethetőséget a lakhatási kínálat korlátozásával, és aláásták a befogadást azáltal, hogy az alacsonyabb jövedelmű háztartásokat távol tartották a nagy lehetőségekkel rendelkező környékektől.
ezt a kontextust szem előtt tartva két JAPA papír azt mondja, hogy itt az ideje az egycsaládos zónázásnak.
az egyik az UCLA tervezési és politikai tudósaitól származik Michael Manville, Paavo Monkkonen és Michael Lens, akik írják: “A 21.században egyetlen városnak sem lehet olyan földje, ahol semmit sem lehet építeni, csak egy családi házat.”
a másik Jake Wegmann, a Texas-Austin Egyetem tervezőtudósától származik, aki reméli, hogy az egycsaládos zónákat a “hiányzó középső” ház váltja fel. Azt írja: “ahhoz, hogy a tervező szakma tagjai előrelépjenek az éghajlati és egyenlőtlenségi válságok ellen, abba kell hagyniuk az egycsaládos övezetek védhetetlen koncepciójának védelmét.”
a papírok mindegyike erőteljes esetet jelent az egycsaládos zónák megszüntetésére, és teljes egészében ajánlottak. De az összefoglaló érdekében Itt van hat legerősebb pontjuk:
az emberek továbbra is családi házakat építhetnek. Az egycsaládos zónák megtartásának egyik leggyakoribb érve az, hogy a legtöbb ember inkább a családi házakat részesíti előnyben. Ez egyre inkább nem így van, amint azt a járható városi városrészekben talált díjak is mutatják, és a tanulmányok azt mutatják, hogy még az autóbarát területeken is sűrűbb életet akarnak élni. De még ha ez igaz is lenne, nem lenne jó érv az egycsaládos övezet mellett, mert a szabály eltávolítása nem akadályozza meg az ilyen lakások építését. Ha az emberek továbbra is szeretnék ezeket az otthonokat, a fejlesztők továbbra is építenék őket. Csak megengednék nekik, hogy más típusokat is építsenek — a háztartási preferenciákra reagálva.
a közösségek továbbra is megakadályozhatják a Manhattanizációt. Az egycsaládos zónák megszüntetésének elsődleges célja az, hogy segítsen az új háztartásoknak olyan városrészekbe költözni, amelyekhez jelenleg nem tudnak hozzáférni. A több lakhatás iránti törekvést nem szabad összetéveszteni a felhőkarcolók meghívásával. A közösség továbbra is magassági korlátozásokat írhat elő anélkül, hogy kizárná az alternatív lakástípusok, például kiegészítő lakások vagy multiplexek létrehozását. Az olyan városok, mint Washington, D. C., ilyen korlátozásokat alkalmaznak, és még mindig rengeteg sűrű fejlesztést, valamint családi házakat generálnak. És, amint az UCLA tudósai rámutatnak, Párizsban van egy magasságkorlátozás, anélkül, hogy szélsőséges lenne: egy családi vagy felhőkarcoló.
a hiányzó középső feloldhatja a megfizethetőséget. Magjában, ez a nagyobb közepes sűrűségű fejlesztés iránti törekvés valóban a lakások megfizethetőségének növelése. Wegmann rámutat egy nemrégiben Austinban történt esetre, ahol egy fejlesztő zónás kiskaput használt hat ház építésére olyan telken, amely általában csak két családi házat tartalmazna. Mindegyik 400 000 dollár közepén értékesített – vagy 200 000 dollárral kevesebb, mint a terület átlaga. Bár ez még mindig sok alacsony jövedelmű háztartás számára elérhető, a közepes jövedelmű lehetőségek megteremtése végül felszabadítja az állami forrásokat, hogy a leginkább rászorulók számára megfizethető lakások létrehozására összpontosítsanak.
van egy fenntarthatósági eset a hiányzó középre is, bizonyítékokkal arra, hogy jelentős szénmegtakarítás származik az alacsony sűrűségű fejlődés közepes sűrűségűvé alakításából.
az Upzoning nem feltétlenül rontja el a lakásberuházásokat. Míg az egycsaládos övezetek sikeresen védik a lakásberuházásokat, Wegmann szerint ez nem a tervezés szerepe, amelynek inkább a fenntarthatóbb és igazságosabb városok létrehozására kellene összpontosítania. Az UCLA tudósai rámutatnak arra, hogy egy terület felújítása növelheti az ingatlanértékeket is, a földárak emelésével a fejlesztők számára. “A kérdés tehát nem az, hogy a lakástulajdonosok váratlan eséseket kapnak-e” – írják. “Az a kérdés, hogy ezek a váratlan események a lakhatási hiány fenntartásából vagy a lakhatási bőség lehetővé tételéből származnak-e.”
a meglévő bérlők védhetők. Mindkét dokumentum elismeri, hogy az egycsaládos övezet megszüntetése arra késztetheti a fejlesztőket, hogy több lakást építsenek az alacsonyabb jövedelmű területeken, ahol a föld olcsóbb, végül kiszorítva a hosszú vagy alacsony jövedelmű lakosokat. Ez egy nagyon valós lehetőség, amelyet bérleti védelemmel kell — és lehet — biztosítani. Az UCLA tudósai azt is megjegyzik, hogy az egycsaládos szomszédságok általában nem szembesülnek ezekkel a kockázatokkal: az Egyesült Államokban a családi házak mindössze 4%-A évente kevesebb, mint 25 000 dolláros jövedelemmel rendelkezik, a 2017-es népszámlálási adatok szerint.
az infrastrukturális törzsek kezelhetők. A több ember nagyobb versenyt jelent a megosztott térért és a megosztott infrastruktúráért. A papírok azzal érvelnek, hogy ezeket az aggályokat úgy lehet kezelni, hogy egyensúlyba hozzák a kockázatokat az előnyökkel. A parkolási hiány kezelhető a nem fedett terek engedélyezésével vagy az utcai engedélyek korlátozásával. A több közüzemi Felhasználó több bevételt jelent a frissítésekhez vagy a karbantartáshoz. A családbarát tervek a nagyobb sűrűségű közösségeket biztonságossá és barátságossá tehetik a gyerekek számára. Az egycsaládos zónák megszüntetésének alternatívája — a fejlesztést távolabb tolva a sűrű magoktól-új infrastrukturális törzseket hoz létre.
kommentárok, ellenpontok és képesítések
a különszám többi része olyan hozzájárulásokat tartalmazott, amelyek növelték vagy egyes esetekben megtámadták a fenti pontokat. Ismét a rövidség érdekében ezeket kulcsfontosságú pontjaik foglalják össze, de a teljes cikkek közül sokat érdemes elolvasni.
Minneapolis mutatja az utat előre. Paul Mogush és Heather Worthington, Minneapolis város tervezői elmagyarázták, hogyan horpasztották be az R1 páncélt. Először tanulmányozták annak történetét, és megerősítették, hogy a korlátozó övezetek milyen hatással voltak a kisebbségi háztartásokra. Aztán megállapodtak abban, amit “nyilvánvaló” első lépésnek neveznek a lakástőke javítása felé: “Kezdje azzal, hogy megfordítja azokat a szabályozásokat, amelyeket a tervezők egy évszázaddal ezelőtt kezdtek használni a színes emberek lehetőségeinek elfojtására.”Minneapolis most arra ösztönzi a hiányzó középső részt, hogy minden egyes parcellán legalább három lakóegységet engedélyez a városban, valamint a többcsaládos épületeket “jobbra” a tranzit csomópontok közelében. Az elmozdulással kapcsolatos aggályok kezelése érdekében elkötelezték magukat a megfizethető lakásberuházások és a bérlők védelme mellett.
Maryland nem olyan biztos. Gerritt Knaap és Nicholas Finio, a Marylandi Egyetem-College Park tervezői nem biztosak abban, hogy államuk végül jóváhagyja a sűrűbb fejlesztést ösztönző Minneapolis – vagy Oregon-stílusú törvényt, amely a helyi önkormányzatokkal folytatott informális megbeszéléseken alapul, Fejlesztők, sőt környezetvédelmi csoportok — akik közül egyik sem támogatta az ilyen intézkedéseket. Az okok a jogos aggályoktól, például az alacsony sűrűségű területek tranzittal való kiszolgálásától és a túlzsúfolt iskoláktól egészen a meglepőbb válaszokig terjedtek, például az “aktivista” tervezés homályos ellenszenvétől. “Mondanom sem kell, hogy e csoportok támogatása nélkül valószínűtlennek tűnik, hogy Marylandben hamarosan betiltják az egycsaládos övezeteket”-zárják le.
(nem világos, hogy a válaszok megelőzték-e Maryland legújabb javaslatát, amely sok közös aggályt próbál kezelni.)
a növekményes változás bölcsebb. Glen Searle és Peter Phibbs, a Sydney-i Egyetem tervező tudósai megjegyezték, milyen szokatlanok az amerikai övezeti szabályok. Ezzel szemben Sydney-ben a tervezők aktívan követik a hiányzó közepet. Még mindig, óvatosságukat fejezték ki azzal szemben, hogy az egycsaládos övezetek ilyen magas arányától kezdve megszüntessék azt. A legmeggyőzőbb pontjuk az, hogy a szabály eltávolítása akaratlanul is elősegítheti a nagyobb autóhasználatot, mivel a közösségekben most több ember él olyan helyeken, ahol a tranzitot nehéz biztosítani. Ezért és más okok miatt inkább “módosított szabályrendszert” javasolnak azokon a területeken, amelyek már alkalmasak a nagyobb sűrűségre.
a politikai tőkét jobb máshol elkölteni. Arnab Chakraborty, az Urbana-Champaign-I Illinoisi Egyetem várostervezési professzora, megkérdőjelezte, hogy az egycsaládos övezetek megszüntetése önmagában valóban javítaná-e a megfizethetőséget, vagy segítené-e az alacsony jövedelmű háztartásokat a nagy lehetőségekkel rendelkező környékekre költözni. (Addig a pontig, másutt felvetve, mások egyetértettek abban, hogy az R1 befejezése szükséges, de nem elegendő.) A “mérettebb megközelítés” felszólítására Chakraborty arra figyelmeztetett, hogy az egycsaládos övezetek kezelése óriási mennyiségű politikai tőkét igényel, amelyet másutt jobban lehetne telepíteni, például célzott megfizethetőségi programokat.
összpontosítson a fejletlen területekre. A legvitatottabb esszében Lane Kendig, a Kendig Keast együttműködő tervező cég munkatársa “hibának” és “könnyű gyógymódnak” nevezi az egycsaládos zónák megszüntetését a megfizethetőség érdekében. Kendig lényegében azt állítja, hogy mivel az egycsaládos zónák megszüntetése nem fogja véget vetni a jövedelemalapú szegregációnak, nincs értelme. (Ilyen pontokra az UCLA tudósai azt válaszolják, hogy csak azért, mert az emberek késsel követnek el bűncselekményeket, nem jelenti azt, hogy a kormányoknak nem kellene folytatniuk a fegyverellenőrzést.) Ahelyett, hogy a meglévő családi területeken nagyobb sűrűségért küzdene, Kendig azt javasolja, hogy a fejletlen területekre összpontosítsanak, és helyettesítsék a helyi ellenzéket meghívó feltételes zónázási szabályokat teljesítményalapú zónákkal (jó ötlet, az alábbiakban részletesebben tárgyaljuk), inkluzív zónákkal és megfizethető lakhatási megbízásokkal.
az etika változást követel. Szigorúan szakmai szempontból anaid Yerena, a Washingtoni Egyetem urbanisztikai professzora szerint a tervezőknek “etikai felelősségük” van az egycsaládos övezetek felszámolásában. Yerena idézi az American Institute of Certified Planners etikai és szakmai magatartási kódexét, amely kimondja: “a társadalmi igazságosságra törekszünk azáltal, hogy minden ember számára kiterjesztjük a választást és a lehetőséget, felismerve a hátrányos helyzetűek igényeinek tervezésének, valamint a faji és gazdasági integráció előmozdításának különleges felelősségét.”Yerena számára az egycsaládos övezet megszüntetése kötelezettség —” nem pusztán választás kérdése.”
leginkább új lakásmodellekre van szükség. A kérdés talán legmeggyőzőbb darabjában Harley F. Etienne, a Michigani Egyetem várostervezési tudósa szerint az egycsaládos övezetek eltörlése nem elegendő ahhoz, hogy megváltoztassa az évszázados földhasználati mintákat és kulturális kötődéseket. Ehelyett a tervezőknek még tovább kell menniük, és új fejlesztési modellt kell kínálniuk, amely ” lehetővé teszi a nyilvánosság számára, hogy másfajta lakhatási módra törekedjen.”Ennek az új modellnek ösztönöznie kell a közepes és alacsony jövedelmű lakásokat, hozzáférést kell biztosítania ezeknek a háztartásoknak a jó iskolákhoz és munkahelyekhez, és utat kell biztosítania számukra, hogy felzárkózzanak a vagyontermelés azon generációihoz, amelyekről lemaradtak. Amíg egy ilyen ház modell jön, írja Etienne, ” nem sok esélyünk van.”
A városi innováció szerepe a beszélgetés előmozdításában
az egycsaládos zónázás olyan politikai kihívás, amely politikai megoldást igényel. Ez nem olyasmi, amit a technológia önmagában meg tud oldani. De még mindig vannak olyan várostervezési újítások (köztük néhány fejlesztés a Sidewalk Labs által), amelyek konstruktív módon elősegíthetik a beszélgetést — különösen a tranzitra vagy nagyobb sűrűségre alkalmas városi területeken az egycsaládos zónák esetében. Ezek az eszközök megnehezíthetik az egycsaládos övezetek hamis érveit, segíthetnek a jogos aggályok értékelésében vagy akár enyhítésében, és kibővíthetik a lakhatási lehetőségek menüjét.
íme néhány, amin dolgozunk:
rugalmas apartmanok. Az Etienne által felvetett kritikus pontig, jelenleg a kollektív Amerikai lakhatási ideál megbízható pályát követ, amely külvárosi lakástulajdonban végződik. Természetesen ez nem igaz mindenkire, és egyre kevésbé igaz az egész országban, de továbbra is a rekord modellje. Ennek a mintának a megtörése új városi lakhatási lehetőségeket igényel, amelyek egész életen át követhetik a háztartást. Ez olyan rugalmas bútorokat jelenthet, amelyek 500 négyzetmétert 650-nek éreznek; rugalmas egységek, amelyek kibővülhetnek, amikor egy család növekszik (vagy összehúzódhatnak, amikor a fészkek üresek); és a közös építési terek vagy a szomszédsági kényelem, amelyek a négyzetmétert csak egy a sok tényező közül, amelyek a lakhatási választást irányítják. Vagy ez olyan finanszírozási modelleket jelenthet, amelyek segítenek a háztartásoknak otthoni értéket generálni, például megosztott tőkeprogramokat, amelyek lehetővé teszik a bérlők számára, hogy egy hely kis részét-kisebb előleggel — birtokolják, miközben a többit bérlik.
gyárilag vezérelt megfizethetőség. Néhány óvatosabb papír megjegyezte, hogy a zónázás önmagában nem oldja meg a megfizethetőséget, és igaz, hogy a megfizethetőség javítása mindenféle politikai Kart igényel. Az egyik legerősebb kártya, amelyet az önkormányzatok játszhatnak, a köztulajdonban lévő földterület értékesítésével jön létre, különösen a tranzitközpontok körül, megfizethetőbb lakások létrehozása érdekében. Ahogy a gyár által vezérelt építési módszerek javulnak, felgyorsítva a fejlesztési projektek ütemét, az ilyen földterület értéke emelkedni fog. A közszféra megragadhatja ezt az értéket, és néhány módon biztosíthatja a megfizethető lakások létrehozását. Az egyik ígéretes megközelítés az, hogy hozzon létre egy lakás vagyonkezelői alap, amely “lock-dobozok” földdíjak megfizethető egységek, biztosítva a folyamatos finanszírozási forrás hosszú távon.
eredményalapú zónázás. Még az egycsaládos övezetek megszüntetésének ellenzői (például Kendig) felismerik azokat a problémákat, amelyek akkor merülnek fel, amikor a közösségek önkényes okokból elutasíthatják az új lakásépítést. Ugyanabban az időben, még a szabály eltörlésének erős támogatói is elismerik, hogy a háztartások megérdemelnek néhány alapvető biztosítékot a szomszédság jellegéről — megakadályozva, ahogy Wegmann mondja, egy olvasztógyár beköltözését a szomszédba. Az eredményalapú övezeti rendszer felé való elmozdulás lehetővé teszi az alapvető védelem nyújtását olyan közös prioritások körül, mint a levegő minősége, zaj, vagy közegészségügy az egycsaládos övezetek széles körű vonása nélkül. A tisztviselők a közösségi preferenciáknak megfelelően állíthatnak be küszöbértékeket, majd kézi ellenőrzésekkel vagy környezeti érzékelőkkel mérhetik azokat. A szomszédsági karakter eredményeinek kell a legfontosabbnak lenniük, nem pedig az, hogy egy adott fejlesztés hogyan éri el őket.
generatív szomszédsági tervezés. Egészen 1926-ig visszamenőleg az egycsaládos övezetek támogatói aggodalmuknak adtak hangot olyan dolgok miatt, mint a napfény blokkolása vagy a nyitott tér csökkentése. Ezek a közösségi igények gyakran ütköznek a fejlesztők igényeivel a sűrűség és a teljes lakóegységek körül: növelje az épület magasságát az egyik helyen, árnyékot teremtsen a másikban. Ezeknek a kompromisszumoknak a mérlegelésének általános módja az, hogy a fejlesztők vagy a tervezők egy kis maroknyi szomszédsági tervet megbíznak, nagyon magas költségekkel. De a számítógépes tervezés fejlődése lehetővé teszi több millió tervezési forgatókönyv szimulálását és számos olyan lehetőség azonosítását, amelyek megfelelnek az összes projekt prioritásának, a fejlesztőktől és a közösségektől egyaránt. Az ilyen eszközök lehetővé teszik ezen lehetőségek nyílt és átlátható megvitatását is.
igény szerinti mobilitás parkolás helyett. A parkolás az egyik legvitatottabb kérdés lehet, amely blokkolja az új fejlesztéseket az egycsaládos területeken, a meglévő lakosok aggódnak amiatt, hogy van helyük autójuk számára. Félretéve az ilyen aggályok érvényességét — amelyek ténylegesen az autók jogait az emberek lehetőségei fölé helyezik-igaz, hogy az egycsaládos területeken általában szükség van autóra, mivel a tranzitszolgáltatás egyszerűen nem kínálhatja ugyanazt a mobilitási szabadságot. De különösen a tranzitállomások közelében zajló új fejlesztéseknél lehetőség van arra, hogy a parkolási követelményeket igény szerinti mobilitási lehetőségekkel (például ride-hail vagy bike-share) helyettesítsék, amelyek ugyanolyan kényelmet kínálnak, mint egy autó birtoklása, összehasonlítható vagy még alacsonyabb áron, anélkül, hogy parkolóhelyre lenne szükség.
a “parazita” film egyik pontján egy karakter mond valamit a következőre: a legjobb terv nem terv. A várostervezési szakma valószínűleg nem értene egyet, de aztán megint, ha ez a különleges kérdés bármilyen jelzés, akkor sem lenne konszenzus abban, hogy a legjobb terv az egycsaládos övezet. A vita egyértelműen csak melegszik.
kövesse a Sidewalk Labs-ot heti hírlevelünkkel és podcastunkkal: “a jövő városa.”