jobb-e a magasabb felső határ a bérleti ingatlanokba történő befektetéshez?

lehet, hogy meg van győződve arról, hogy ha a felső arányról van szó, minél magasabb, annál jobb. A tény az, hogy ez egyszerűen nem mindig igaz. Ahhoz, hogy valóban megértsük, mit értünk ez alatt, először tisztáznunk kell, hogy pontosan mi a felső határ. Akkor elmagyarázzuk, miért jobb a válaszunk a ” magasabb kap-Arány?”nem mindig igen.

mi a Cap ráta az Ingatlanbefektetésben?

a tőkésítési ráta rövidítése a befektetés megtérülése mutató. Ez egy számítás, amelyet az ingatlanbefektetés jövedelmezőségének meghatározására használnak. Egyszerűen fogalmazva, a bérleti ingatlan felső határa az ingatlan nettó működési jövedelme (NOI) az ingatlan piaci értékéhez viszonyítva.

a cap rate számítást általában az ingatlanbefektetési iparban használják a befektetés megtérülésének becslésének egyik módjaként. Úgy értem, miért nem, a képlet elég egyszerű, igaz?

az ingatlan felső határának kiszámításához egyszerűen el kell osztani a nettó működési jövedelmet az ingatlan értékével. A végén kapsz egy százalékot. De mit jelent ez a szám valójában?

a cap rate képlet egy kicsit bonyolultabbá válhat a valós döntésekben. Csak nézi a számokat önmagában nem fogja mondani a választ, hogy a magasabb cap arány jobb. Használja digitális cap rate kalkulátorunkat, hogy megkapja az intelligens ingatlanbefektetéshez szükséges számokat és betekintést. Indítsa el a 14 napos ingyenes próbaverziót a Mashvisor segítségével.

megértése Cap Rate

fontos megjegyezni, amikor bármilyen ingatlan befektetési döntés, hogy egy metrikus önmagában soha nem elég, hogy magabiztosan, hogy egy okos döntés és a megbízható elemzés. A felső határt kell használni, hogy segítsen meghatározni, ha az ingatlan egy jó ingatlan befektetési üzlet. Ahelyett, hogy kizárólag arra használná, hogy meghatározza, vásároljon-e befektetési ingatlant, néhány különböző értékelési eszköz egyikeként kell használnia. Néhány másik, amit javasoljuk, hogy használja a vételárat, a készpénzes visszatérítést, a bérleti jövedelmet és a kihasználtságot.

kapcsolódó: A befektetés megtérülése: az Ingatlanbefektetésben használt mutatók

a felső árfolyam az egyéni ingatlanértékelés szintjén használható a nettó működési bevétel és az érték összehasonlításával (a befektetés éves megtérülésének mérése). Azt is fel lehet használni a szinten egy teljes piac figyelembe véve az átlagos cap árak egy nagy csoportja tulajdonságait.

kapcsolódó: melyek a legjobb többcsaládos piacok 2019-ben magas Cap Rate-vel?

általában hosszú távú ingatlanbefektetők használják, akik befektetési ingatlanjaikat bérbe akarják adni. Használja a felső határt, mint egy módja annak, hogy értékelje az ingatlanbefektetés. A cap rate azonban akkor is használható, ha már rendelkezik az ingatlannal, és mielőtt az ingatlant forgalomba hozná, hogy eladja.

a befektetők, a földesurak és a kereskedelmi ingatlanbefektetők biztosan megvizsgálják a felső határt, amikor bármilyen befektetésről van szó. Ezt fel lehet használni, hogy értékelje egy családi házak, valamint a több családi házak.

A magasabb kap Arány jobb?

tehát a képletből rájöhetett, hogy a magasabb felső határérték magasabb NOI-t vagy alacsonyabb vételárat jelent. Míg első pillantásra mindkét dolog jól hangzik, minden ingatlanbefektető tudja, hogy nem csak a számot veszi fel, ahogy van, és vele gurul. Meg kell értenie, hogy a sapka miért olyan magas vagy olyan alacsony, mint amilyen. Lehet, hogy megdöbbent, hogy a magas cap rate eladó ingatlanok nem mindig a legjobb megoldás. Ez hagy kérdezed magad, van egy magasabb cap arány jobb, ha befektetés bérleti ingatlanok? Íme néhány ok, amiért ez nem mindig lesz így.

1) Ez egy éves ráta

a Cap ráta az éves hozamok alapján kerül kiszámításra. Ez azt jelenti, hogy ha egy jövedelemtulajdon egy évig jól vagy rosszul teljesített, akkor ez tükröződik a kap-kamatláb kiszámításában. Ez azonban azt is jelenti, hogy nem kap áttekintést arról, hogy ez a befektetési célú ingatlan hogyan teljesített több év alatt. Ez az a fontos rész, amelyet figyelembe kell venni. Tehát, ha ez a befektetési célú ingatlan teljesítménye a korábbi években gyenge volt, de a vásárláskor pozitív hozamot mutatott, ez hamis tükrözi az ingatlan valódi jövedelmezőségét. Az ingatlanbefektetőknek, különösen a kezdőknek, feltétlenül figyelniük kell a titokzatosan magas kupakkamatokra a jövőbeni befektetési elemzések során.

kapcsolódó: mi a jó éves megtérülés a bérleti ingatlanokon?

2) van egy kompromisszum

emlékszel, hogy azt mondtuk, hogy a cap ráta kiszámítható mind az egyes ingatlanokra, mind az egész piacra? Jobb-e a magasabb felső korlát piaci szinten? Nos, itt attól függ, hogy milyen gyorsan szeretné elkezdeni a cash flow generálását. A nyereséges befektetésekhez nem kell mindig a magas sapkás területek felé haladnia. Ha úgy dönt, egy alacsony cap terület, a profik, hogy ott általában magasabb növekedése bérleti díjak idővel. Ebben az esetben a piac természetesen lehetővé teszi a megnövekedett NOI-t (a bérleti díjak növekedése változatlan költségekkel párosulva). Bár nem fog azonnal profitot fordítani, az alacsony sapkás területek hosszú távú értékteremtést biztosítanak az eszközben a NOI növekedése révén.

kapcsolódó: 2019 Cap árak városonként: mit várnak el az ingatlanbefektetők

3) a kockázat értékelése

a cap ráta a befektetés kockázati szintjének mérésére is ismert. Ahogy az elmélet megy, a magasabb cap ráta magas kockázatú ingatlanbefektetést jelent. És fordítva egy alacsonyabb cap ráta (van dolgunk egy alacsony kockázatú ingatlanbefektetés). Ez ugyanaz az elv, amely azt mondja nekünk, hogy az alacsony hozamok alacsony kockázatú eszközökkel járnak (például kincstári kötvények).

a kockázat minden befektetési elemzés nagy része; nem csak a hozamokat tekintheti meg. A befektetőknek fel kell mérniük a kockázat szintjét, amelyet hajlandóak vállalni, hogy megvédjék magukat a pénzvesztéstől. Fontos, hogy egy mélyebb pillantást, hogy az ingatlan cap Arány ténylegesen származik. Például egy magas cap arányú ingatlan nem biztos, hogy elszámolta a kihasználtsági arányt (ami valóban megterhelheti nyereségét, ha túl magas). Vagy lehet, hogy a becsült vagy pro forma számok alapján kiszámítják a felső határt. Ebben az esetben általában magasabb bérleti díjakat és alacsonyabb költségeket feltételezve számítják ki. Ezért legyen óvatos, ha önmagában egy ingatlanra vonatkozó kupakárokat nézi. Jobb, ha megnézzük a tényleges bérleti díjakat és költségeket.

ahhoz, hogy mindent megtudjon, amit tudnia kell az ingatlanbefektetés felső határáról, nézze meg az alábbi videót:

utolsó szavak

mindezek után beszélni a kapitalizációs rátáról, hogyan összegezzük az egészet? Nos, a cap ráta az egyik nagyon hasznos mutató, amelyet a befektetők használnak az ingatlanbefektetések értékeléséhez. A noi és a piaci érték arányán alapul. Mi a jó kap Arány? Jobb a magasabb kap Arány? A magasabb érték szükségszerűen jó dolog? Valójában nincs olyan végleges százalék vagy válasz azokra a kérdésekre, amelyeket bármilyen helyzetben általánosan alkalmazni lehetne. Bizonyos esetekben a magas felső határ lehet az egyetlen módja a profitnak; másokban hamis színleléseket vetíthet ki.

Akárhogy is, hogy valóban megértsük, mi a megfelelő felső határ a jövőbeli vagy jelenlegi befektetéseihez, használja ki a Mashvisor adatait és betekintését az intelligensebb befektetési döntésekhez. Ha többet szeretne megtudni arról, hogyan segítünk Önnek gyorsabb és okosabb ingatlanbefektetési döntések meghozatalában, kattintson ide.