Lakossági jelzálog-fedezett biztonsági
az 1970-es évek végén a Salomon Brothers csapata együttműködött a Bank of America-val az első lakossági jelzáloggal fedezett biztonság megteremtésében, amely nem volt kormány által garantált. A Salomon Brothers Lewis Ranieri nevű kötvénykereskedője fontos szerepet játszott ebben az erőfeszítésben. Ebben az időszakban alkotta meg az “értékpapírosítás” kifejezést, miután 1977-ben csatlakozott a projekthez. Alyssa Katz szerint Ranieri célja a jelzálogpiac forradalmasítása volt, amely ebben az időben nagymértékben függött a kormány által támogatott lakásbiztosítási intézményektől (Ginnie Mae, Fannie Mae és Freddie Mac). Terve az volt, hogy felfedezze a módját annak, hogy a jelzálogpiac teljesen magánügy legyen, és hogy ezt a célt megvalósítsa, csapata olyan biztonsági terméket kívánt létrehozni, amelyet “meg lehet vásárolni és eladni a befektetők között”.
az ötlet az volt, hogy lehetővé tegyék a magánbankok számára, hogy kölcsönöket bocsássanak ki, majd eladják ezeket a kölcsönöket olyan hajlandó befektetőknek, akik állandó jövedelemáramot keresnek, felszabadítva a tőkét, amellyel a bank további kölcsönöket bocsáthat ki. Annak ellenére, hogy három évig dolgozott a projekten, a Salomon csapata által kifejlesztett kötvények kereskedelmi kudarcok voltak a különböző állami szabályozások és a szövetségi értékpapír-törvények miatt, amelyek a nagy gazdasági Világválságig nyúlnak vissza.a probléma megoldása érdekében Ranieri segített létrehozni és megvédeni a Kongresszus előtt az 1984-es másodlagos jelzálogpiaci fejlesztési törvényt (SMMEA). Alyssa Katz, az ő 2009 könyv a közelmúltban az AMERIKAI ingatlanpiac, azt írja, hogy SMMEA
felszólította bond-hitelminősítő intézetek — abban az időben, a Moody ‘ s és a Standard & Poor ‘ s — mérlegelni minden jelzálog medence. Mindaddig, amíg a kötvény az ügynökségek egyik legmagasabb minősítését kapta — ami azt jelenti, hogy az ügynökségek véleményében a befektetőknek biztosnak kell lenniük abban, hogy fizetnek — eladható. Míg a Securities and Exchange Commission felügyelné ezen értékpapírok kereskedelmét, csakúgy, mint az összes eladásra szánt befektetést, az Egyesült Államok kormánya már nem kezelné kizárólag a jelzálogfedezetű értékpapírok piacát, mint Ginnie Mae-n keresztül. “Úgy gondoljuk, hogy a minősítési szolgáltatások jelentős befektetői védelmet nyújtanak” – vallotta Ranieri a Kongresszus előtt 1984 elején.
Ez a törvény megnyitotta az ajtót, hogy lehetővé tegye a” szövetségi nyilvántartásban szereplő pénzügyi intézmények, beleértve a hitelszövetkezeteket is”, hogy ” jelzáloggal kapcsolatos értékpapírokba fektessenek be, csak olyan korlátozásokkal, amelyeket a megfelelő szabályozó testület előírhat.”Létrehozta a sajátmárkás MBS piacát, amely nem létezett, amikor Ranieri 1977-ben először fejlesztette őket.
David Maxwell, a Fannie Mae munkatársa szerint a “private-label” jelzálog-fedezetű értékpapírok fejlesztői nem törekedtek — vagy legalábbis a végén — a Fannie és Freddie “ügynökség” MBSs-jének alákínálására és helyettesítésére. Azt akarták, hogy ” olyan termékeket találjanak, amelyekből profitálhatnak, ahol nem kellett versenyezniük a Fannie-vel.”Bethany McLean és Joe Nocera pénzügyi újságírók azzal érvelnek, hogy Ranieri és mások a Wall Streeten rájöttek, hogy soha nem fogják “kiszorítani a Fannie – t és Freddie-t a hagyományos jelzáloghitelek értékpapírosítójaként betöltött erőfölényükből”, de Fannie-nek és Freddie-nek nem volt üzlete és nem volt érdekeltsége a nem elsődleges jelzáloghitelekben (subprime vagy Alt-A jelzálog). Így a másodlagos jelzálogpiac a saját márkás Jelzálogfedezetű értékpapírok birodalmává vált.
Részletekszerkesztés
a “kormány által támogatott vállalkozás”, a Fannie és a Freddie MBSs-jét “az AAA besorolású kötvények egyenértékének” tekintették, mivel az Egyesült Államok kormánya magas színvonalú és garanciavállalási javaslatokat tett.
míg a saját márkás másodlagos jelzáloghitelek soha nem lennének képesek ezt az állítást benyújtani, azáltal, hogy az összevont jelzáloghiteleket “részletekre” “szeletelik”, amelyek mindegyike eltérő prioritással rendelkezik a havi vagy negyedéves tőke — és kamatfolyamban, hármas A besorolású értékpapírokat hozhatnak létre a legmagasabb prioritású-a legtöbb “vezető” részletből.
mivel a legmagasabb rangú részlet(ek) olyan volt, mint egy “vödör”, amelyet a tőke és a kamat “vízzel” töltöttek meg, amely nem osztotta meg ezt a vizet a következő legalacsonyabb vödörrel (azaz. részlet), amíg színültig és túlcsordult, a felső vödör/részlet (elméletileg) jelentős hitelképességgel rendelkezett, és a legmagasabb hitelminősítéseket szerezhette, így eladhatóvá vált a pénzpiaci és nyugdíjalapok számára, amelyek egyébként nem foglalkoznának másodlagos jelzálogpapírokkal.
az 1980-as évek végén és az 1990-es évek elején az első saját márkás ügyletek gyakran csak két részletet tartalmaztak, de 2005-06-ra az ügyletek összetettebbé váltak. A private label subprime mortgage securities (2006) egyik csúcsévének egyik” tipikus “jelzálogfedezetű” üzletét ” a pénzügyi Válságvizsgálati jelentés ismertette. (Lásd a jobb oldali táblázatot.) A “CMLTI 2006-NC2” névre keresztelt ügylet 4499 subprime jelzálogot tartalmazott, amelyeket a New Century Financial—egy kaliforniai székhelyű hitelező-bocsátott ki, és a Citigroup által létrehozott és szponzorált speciális célú entitás bocsátott ki. A szervezet 19 részlet jelzálog-fedezetű kötvényt bocsátott ki 947 millió dollár értékben. Mivel a Citigroup és más cégek a magas minősítések elérésére összpontosítottak, a (négy) Triple A besorolású vezető Ranch 78% – ot, vagyis 737 millió dollárt tett ki az üzletből. Tizenegy részlet volt “mezzanine” – három AA, három a, három BBB és két BB (junk) besorolású. A legtöbb junior részletet “saját tőke” vagy “maradék” vagy “első veszteség”néven ismerték. Nem volt hitelminősítése, és a Citigroup és egy fedezeti alap között oszlott meg.Minél “fiatalabb” a részlet, annál nagyobb a kockázata, annál magasabb a kompenzációs kamatláb.
szerint az üzleti rovatvezető Joe Nocera, mint a 2013 közepén, ” a piac a magán jelzálog-fedezetű értékpapírok … továbbra is haldoklik”; finanszírozását a Fannie és a Freddie uralta.