È tempo di porre fine alla zonizzazione monofamiliare?
14 urban planners dibattito — e delineiamo le innovazioni urbane che potrebbero far avanzare la conversazione.
il cuore del film “Parassita” — tra i favoriti per il miglior film titolo in questo fine settimana Academy Awards, è un racconto di due città.
Da un lato, abbiamo una famiglia povera che vive in un appartamento seminterrato sporco in una fitta zona del centro, la puzza di metropolitana collegato a loro, raschiando segnali Wi-Fi gratuito in cerca di una possibilità di salire. D’altra parte, abbiamo una famiglia benestante che vive in una moderna casa di periferia, con un’elegante macchina nera per guidarli in giro, un grande prato verde per prendere il sole e un sistema di sicurezza ad alta tecnologia per tenere fuori i tipi di scantinati sporchi (senza successo, in seguito troviamo, a fini orribili).
Per chiunque sia interessato alle città, una tale premessa non può fare a meno di richiamare alla mente il complicato rapporto tra sviluppo urbano e giustizia sociale — soprattutto perché, almeno negli Stati Uniti, la parola “parassita” stessa è profondamente radicata nella storia di questo argomento. Il termine è ben visibile nella sentenza del 1926 della Corte Suprema che ha stabilito le basi per la zonizzazione monofamiliare in America, in un passaggio inquietante che potrebbe anche essere stato il trattamento originale del film:
very molto spesso il condominio è un semplice parassita, costruito per sfruttare gli spazi aperti e gli ambienti attraenti creati dal carattere residenziale del quartiere. Inoltre, l’avvento di un appartamento in una casa è stato seguito da altri, interferendo con la loro altezza e la massa con la libera circolazione dell’aria e monopolizzando i raggi del sole che altrimenti sarebbe caduta sulle piccole case, e portando, come il loro necessario abbinamenti, i rumori inquietanti incidente all’aumento del traffico e per le imprese e l’occupazione, per mezzo di movimento e parcheggiate le automobili, di grandi porzioni di strade, quindi sminuire la loro sicurezza e privando i bambini del privilegio di quiete e di ampi spazi per giocare, apprezzato da quelli più favoriti località — fino a quando, finalmente, il carattere residenziale del quartiere e la sua desiderabilità come luogo di residenze indipendenti sono completamente distrutti.
Quasi un secolo nella storia della zonizzazione unifamiliare, la trama sta finalmente iniziando a girare. La città di Minneapolis e lo Stato dell’Oregon sia recentemente approvato leggi che allentano i regolamenti unifamiliari. La California ha proposto misure simili: alcuni hanno fallito (come uno che incoraggia lo sviluppo più denso vicino al transito), altri ci sono riusciti (come quelli che incoraggiano i cottage nel cortile). Nuove fatture in Maryland e Virginia anche prendere la mira.
Date queste tendenze, è il momento giusto per tutti coloro che si occupano del futuro delle città di rivisitare la zonizzazione unifamiliare, e in effetti, c’è un intero numero del Journal of the American Planning Association dedicato proprio a questo dibattito. Pubblicato nel mese di gennaio, il numero presenta nove saggi, rappresentante 14 voci di pianificazione totale, prendendo la questione se o non è giunto il momento di zonizzazione unifamiliare-e, se sì, cosa fare al riguardo.
Il caso contro la zonizzazione monofamiliare
Un primer rapido: la zonizzazione monofamiliare (comunemente nota come R1 nel linguaggio della pianificazione) impedisce a una comunità di costruire qualsiasi tipo di alloggio in una determinata area tranne una casa unifamiliare indipendente. È quasi onnipresente nei sobborghi, ma è anche un problema centrale della città. A San Francisco, il 38% dei terreni residenziali è suddiviso in zone come R1; a Seattle, è l ‘ 80%. Insieme questo modello crea uno squilibrio attraverso il mercato immobiliare di un’intera area metropolitana.
La pervasività della regola è una delle ragioni dei suoi impatti sociali distruttivi, che sono stati documentati in grande dettaglio. In breve, ci sono prove convincenti che la zonizzazione monofamiliare ha danneggiato l’ambiente incoraggiando lo sprawl suburbano e la dipendenza dalle auto, peggiorando l’accessibilità limitando l’offerta di alloggi e minando l’inclusione mantenendo le famiglie a basso reddito fuori dai quartieri ad alta opportunità.
Con questo contesto in mente, due documenti JAPA dicono che è ora che la zonizzazione monofamiliare vada.
Uno proviene da UCLA pianificazione e politica studiosi Michael Manville, Paavo Monkkonen, e Michael Lens, che scrivono: “Nel 21 ° secolo, nessuna città dovrebbe avere alcuna terra dove nulla può essere costruito tranne una casa unifamiliare indipendente.”
L’altro proviene dallo studioso di pianificazione Jake Wegmann dell’Università del Texas-Austin, che spera di vedere la zonizzazione monofamiliare sostituita da alloggi “mancanti”. Scrive: “Affinché i membri della professione di pianificazione facciano progressi contro le crisi climatiche e di disuguaglianza, devono cessare di difendere il concetto indifendibile di zonizzazione unifamiliare.”
I documenti costituiscono ciascuno un potente caso per porre fine alla zonizzazione monofamiliare e sono raccomandati per intero. Ma nell’interesse di sintesi, qui ci sono sei dei loro punti di forza:
Le persone possono ancora costruire case unifamiliari. Uno degli argomenti più comuni per mantenere la zonizzazione unifamiliare è che la maggior parte delle persone preferisce case unifamiliari. Questo non è sempre più il caso, come si vede dai premi trovati nei quartieri urbani percorribili, e gli studi mostrano un desiderio di vita più densa anche in aree car-friendly. Ma anche se fosse vero, non sarebbe un buon argomento per la zonizzazione unifamiliare, perché rimuovere la regola non impedisce la costruzione di tali alloggi. Se la gente voleva ancora queste case, gli sviluppatori avrebbero continuato a costruire loro. Gli sarebbe stato permesso di costruire anche altri tipi, in risposta alle preferenze delle famiglie.
Le comunità possono ancora impedire la manhattanizzazione. Un obiettivo primario di porre fine alla zonizzazione unifamiliare è quello di aiutare le nuove famiglie a trasferirsi in quartieri a cui attualmente non possono accedere. Quella spinta per più alloggi non deve essere confusa con un invito per i grattacieli. Una comunità può ancora imporre restrizioni di altezza senza precludere la creazione di tipi di abitazioni alternative, come abitazioni accessorie o multiplex. Città come Washington, DC, impiegano tali restrizioni e generano ancora un sacco di sviluppo denso, così come case unifamiliari. E, come sottolineano gli studiosi dell’UCLA, Parigi ha una limitazione di altezza senza molto di entrambi estremi: monofamiliare o grattacielo.
Il centro mancante può sbloccare la convenienza. Al suo interno, questa spinta per uno sviluppo più a media densità è davvero una spinta per una maggiore accessibilità abitativa. Wegmann indica un recente caso ad Austin, dove uno sviluppatore ha utilizzato una scappatoia di zonizzazione per costruire sei case su un lotto che normalmente ospiterebbe solo due case unifamiliari. Ogni venduto nella gamma mid – $400.000-o $200.000 in meno rispetto alla media dell’area. Mentre questo è ancora fuori dalla portata di molte famiglie a basso reddito, la creazione di più opzioni a reddito medio alla fine libera risorse pubbliche per concentrarsi sulla creazione di alloggi a prezzi accessibili per i più bisognosi.
C’è un caso di sostenibilità anche per il centro mancante, con prove che dimostrano che significativi risparmi di carbonio derivano dalla conversione dello sviluppo a bassa densità a media densità.
L’upzoning non rovinerà necessariamente gli investimenti immobiliari. Mentre la zonizzazione unifamiliare protegge con successo gli investimenti abitativi, Wegmann sostiene che non è il ruolo della pianificazione, che dovrebbe invece concentrarsi sulla creazione di città più sostenibili ed equi. E gli studiosi dell’UCLA sottolineano che l’upzoning di un’area può aumentare anche i valori delle proprietà, aumentando i prezzi dei terreni per gli sviluppatori. ” La domanda, quindi, non è se i proprietari di case riceveranno imprevisti”, scrivono. “È se tali imprevisti verranno dal mantenere la scarsità di alloggi o dall’abilitare l’abbondanza di alloggi.”
Gli inquilini esistenti possono essere protetti. Entrambi i documenti riconoscono che la fine della zonizzazione monofamiliare potrebbe portare gli sviluppatori a costruire più alloggi in aree a basso reddito, dove la terra è meno costosa, in ultima analisi, spostando i residenti a lungo termine oa basso reddito. Questa è una possibilità molto reale, e una che dovrebbe — e può — essere salvaguardata attraverso le protezioni del noleggio. Gli studiosi dell’UCLA notano anche che i quartieri unifamiliari non sono in genere quelli che affrontano questi rischi: solo il 4% delle case unifamiliari distaccate negli Stati Uniti detiene affittuari con redditi inferiori a $25.000 all’anno, secondo i dati del censimento 2017.
I ceppi dell’infrastruttura possono essere gestiti. Più persone significa più concorrenza per lo spazio condiviso e l’infrastruttura condivisa. I documenti sostengono che queste preoccupazioni possono essere gestite in modi che bilanciano i rischi con i benefici. Le carenze di parcheggio possono essere gestite consentendo spazi non coperti o limitando i permessi su strada. Più utenti di utilità significa anche maggiori entrate per gli aggiornamenti o la manutenzione. I design per famiglie possono mantenere le comunità a più alta densità sicure e accoglienti per i bambini. E l’alternativa alla fine della zonizzazione monofamiliare-spingendo lo sviluppo più lontano dai nuclei densi-crea nuovi ceppi infrastrutturali propri.
Commento, contro-punti e qualifiche
Il resto del numero speciale presentava contributi che aumentavano, o in alcuni casi attaccavano, i punti sopra riportati. Ancora una volta, nell’interesse della brevità, questi saranno riassunti dai loro punti chiave, ma molti dei documenti completi meritano di essere letti.
Minneapolis mostra il percorso in avanti. Paul Mogush e Heather Worthington, pianificatori della città di Minneapolis, hanno spiegato come hanno ammaccato l’armatura R1. In primo luogo, hanno studiato la sua storia e confermato l’impatto che la zonizzazione restrittiva ha avuto sulle famiglie minoritarie. Poi si stabilirono su quello che chiamano un primo passo “ovvio” verso il miglioramento dell’equità abitativa: “Inizia invertendo i regolamenti che i pianificatori hanno iniziato a usare un secolo fa per soffocare le opportunità per le persone di colore.”Minneapolis ora incoraggia il mezzo mancante consentendo almeno tre unità residenziali su ogni pacco in tutta la città e gli edifici multifamiliari” di diritto” vicino ai centri di transito. E per affrontare i problemi di spostamento, si sono impegnati a investimenti abitativi a prezzi accessibili e protezioni degli inquilini.
Maryland non è così sicuro. Gerritt Knaap e Nicholas Finio, pianificatori presso l’Università del Maryland-College Park, non sono sicuri che il loro stato alla fine approverà una legge in stile Minneapolis o Oregon che incoraggia uno sviluppo più denso, basato su discussioni informali con il governo locale, gli sviluppatori e persino i gruppi ambientalisti – nessuno dei quali ha sostenuto tali misure. Le ragioni variavano da preoccupazioni legittime, come servire aree a bassa densità con scuole di transito e sovraffollamento, a risposte più sorprendenti, come un vago disgusto per la pianificazione “attivista”. “Inutile dire che, senza il sostegno di questi gruppi, sembra improbabile che la zonizzazione monofamiliare sarà vietata nel Maryland presto”, concludono.
(Non è chiaro se le risposte abbiano preceduto l’ultima proposta del Maryland, che cerca di affrontare molte preoccupazioni comuni.)
Il cambiamento incrementale è più saggio. Glen Searle e Peter Phibbs, studiosi di pianificazione dell’Università di Sydney, hanno notato quanto siano insolite le regole di zonizzazione americane. Al contrario, a Sydney, i pianificatori perseguono attivamente il mezzo mancante. Tuttavia, hanno espresso cautela contro il passaggio da una quota così elevata di zonizzazione monofamiliare all’eliminazione. Il loro punto più persuasivo è che la rimozione della regola potrebbe involontariamente promuovere un maggiore uso dell’auto, dal momento che le comunità avranno ora più persone che vivono in luoghi in cui il transito è difficile da fornire. Per questo e per altri motivi, suggeriscono invece un ” insieme modificato di regole” in aree che sono già adatte a una maggiore densità.
Il capitale politico è meglio speso altrove. Arnab Chakraborty, professore di pianificazione urbana presso l’Università dell’Illinois a Urbana-Champaign, si è chiesto se porre fine alla zonizzazione monofamiliare da sola migliorerebbe davvero l’accessibilità o aiuterebbe le famiglie a basso reddito a trasferirsi in quartieri ad alta opportunità. (A quel punto, sollevato altrove, altri hanno convenuto che la fine di R1 è necessaria ma non sufficiente. Chiedendo un “approccio più misurato”, Chakraborty ha avvertito che affrontare la zonizzazione monofamiliare richiederà enormi quantità di capitale politico che potrebbero essere meglio distribuiti altrove, come programmi mirati di accessibilità.
Concentrarsi su aree non sviluppate. Nel saggio più controverso, Lane Kendig della società di pianificazione collaborativa Kendig Keast chiama la fine della zonizzazione monofamiliare un ” errore “e un” rimedio facile” per l’accessibilità. Kendig sostiene essenzialmente che poiché la fine della zonizzazione monofamiliare non finirà la segregazione basata sul reddito, non ha senso. (A tali punti, gli studiosi dell’UCLA rispondono che solo perché le persone commettono crimini con un coltello non significa che i governi non dovrebbero perseguire il controllo delle armi. Invece di lottare per una maggiore densità nelle aree unifamiliari esistenti, Kendig suggerisce di concentrarsi su terreni non sviluppati e sostituire le regole di zonizzazione condizionali che invitano l’opposizione locale con la zonizzazione basata sulle prestazioni (una buona idea, discussa più avanti), la zonizzazione inclusiva e i mandati abitativi a prezzi accessibili.
L’etica richiede un cambiamento. Prendendo un angolo strettamente professionale, studi urbani professore Anaid Yerena dell’Università di Washington dice pianificatori hanno una “responsabilità etica” per eliminare zonizzazione unifamiliare. Yerena cita l’American Institute of Certified Planners Code of Ethics and Professional Conduct, che afferma: “Cercheremo la giustizia sociale lavorando per espandere la scelta e l’opportunità per tutte le persone, riconoscendo una speciale responsabilità nel pianificare i bisogni degli svantaggiati e promuovere l’integrazione razziale ed economica.”Per Yerena, eliminare la zonizzazione unifamiliare è un obbligo -” non solo una questione di scelta.”
Ciò che serve di più sono i nuovi modelli di abitazioni. In forse il pezzo più persuasivo del problema, lo studioso di pianificazione urbana Harley F. Etienne dell’Università del Michigan afferma che l’abolizione della zonizzazione monofamiliare non è sufficiente per cambiare un secolo di modelli di uso del suolo radicati e attaccamenti culturali. Invece, i pianificatori devono andare ancora oltre e offrire un nuovo modello di sviluppo che “consenta al pubblico di aspirare a una diversa modalità di possesso abitativo.”Questo nuovo modello deve incoraggiare le abitazioni a medio e basso reddito, dare a queste famiglie l’accesso a buone scuole e posti di lavoro e fornire loro percorsi per recuperare le generazioni di creazione di ricchezza che hanno perso. Fino a quando un tale modello abitativo arriva, scrive Etienne, ” non abbiamo molte possibilità.”
Il ruolo dell’innovazione urbana nel far progredire la conversazione
La zonizzazione unifamiliare è una sfida politica che richiede una soluzione politica. Non è qualcosa che la tecnologia può affrontare da sola. Ma ci sono ancora una serie di innovazioni di pianificazione urbana (tra cui alcuni in fase di sviluppo da parte di Sidewalk Labs) che possono far avanzare la conversazione in modo costruttivo — in particolare per la zonizzazione unifamiliare in aree urbane adatte al transito o ad una maggiore densità. Questi strumenti possono rendere gli argomenti spuri per la zonizzazione unifamiliare più difficili da difendere, aiutare a valutare o addirittura alleviare le preoccupazioni legittime ed espandere il menu delle opzioni abitative.
Ecco alcuni su cui stiamo lavorando:
Appartamenti flessibili. Al punto critico sollevato da Etienne, in questo momento l’ideale collettivo di alloggi americani tende a seguire una traiettoria affidabile che termina nella proprietà della casa suburbana. Naturalmente, questo non è vero per tutti, ed è sempre meno vero in tutto il paese, ma rimane il modello di record. Rompere questo modello richiede nuove opzioni abitative urbane che possono seguire una famiglia per tutta la vita. Ciò potrebbe significare mobili flessibili che rendono 500 piedi quadrati come 650; unità flessibili che possono espandersi man mano che una famiglia cresce (o contrarsi come nidi vuoti); e spazi di costruzione condivisi o servizi di quartiere che rendono la metratura solo uno dei tanti fattori che guidano una scelta abitativa. Oppure potrebbe significare modelli di finanziamento che aiutano le famiglie a generare valore per la casa, come i programmi di equità condivisa che consentono agli inquilini di possedere una piccola quota di un posto — con un acconto più piccolo-mentre affittano il resto.
Convenienza in fabbrica. Alcuni dei documenti più cauti hanno notato che la zonizzazione da sola non sbloccherà l’accessibilità, ed è vero che migliorare l’accessibilità richiede di tirare tutti i tipi di leve politiche. Una delle carte più forti governo locale può giocare passa attraverso la sua vendita di terreni di proprietà pubblica, soprattutto intorno hub di transito, per generare alloggi più accessibili. Man mano che i metodi di costruzione basati sulla fabbrica migliorano, accelerando il ritmo dei progetti di sviluppo, il valore di tali terreni aumenterà. Il settore pubblico può catturare questo valore e garantire la creazione di alloggi a prezzi accessibili in alcuni modi. Un approccio promettente è quello di stabilire un fondo fiduciario immobiliare che “lock-box” premi terra per unità a prezzi accessibili, garantendo una costante fonte di finanziamento a lungo termine.
Zonizzazione basata sui risultati. Anche gli oppositori di porre fine alla zonizzazione monofamiliare (come Kendig) riconoscono i problemi che sorgono quando le comunità possono rifiutare lo sviluppo di nuove abitazioni per ragioni arbitrarie. Allo stesso tempo, anche i forti sostenitori dell’abolizione di questa regola riconoscono che le famiglie meritano alcune assicurazioni di base sul carattere del quartiere — impedendo, come dice Wegmann, che una fabbrica di fusione si trasferisca nella porta accanto. Il passaggio a un sistema di zonizzazione basato sui risultati consente di offrire protezioni di base su priorità comuni come la qualità dell’aria, il rumore o la salute pubblica senza le grandi linee della zonizzazione monofamiliare. I funzionari possono impostare le soglie in base alle preferenze della comunità, quindi misurarle tramite controlli manuali o sensori ambientali. Sono i risultati del personaggio del vicinato che dovrebbero essere più importanti, non il modo in cui un particolare sviluppo li raggiunge.
Generative neighborhood design. Tornando al 1926, i fautori della zonizzazione monofamiliare hanno espresso preoccupazioni su cose come bloccare la luce solare o ridurre lo spazio aperto. Queste esigenze della comunità possono spesso essere in conflitto con le esigenze degli sviluppatori intorno densità e unità abitative totali: aumentare l’altezza di un edificio in un luogo, creare ombre in un altro. Il modo comune di pesare questi compromessi è per gli sviluppatori o pianificatori di commissionare una piccola manciata di progetti di quartiere, ad un costo molto elevato. Ma i progressi nella progettazione computazionale consentono di simulare milioni di scenari di pianificazione e identificare molte opzioni che soddisfano tutte le priorità del progetto, sia dagli sviluppatori che dalle comunità. E tali strumenti consentono anche di discutere queste opzioni in modo aperto e trasparente.
Mobilità su richiesta invece di parcheggio. Il parcheggio può essere una delle questioni più controverse che bloccano i nuovi sviluppi nelle aree unifamiliari, con i residenti esistenti preoccupati di avere uno spazio per la loro auto. Mettendo da parte la validità di tali preoccupazioni — che effettivamente pongono i diritti delle auto al di sopra delle opportunità delle persone — è vero che le aree unifamiliari tendono a richiedere un’auto, dato che il servizio di transito non può offrire la stessa libertà di mobilità. Ma nei nuovi sviluppi vicino alle stazioni di transito, in particolare, è possibile sostituire i requisiti di parcheggio con un pacchetto di opzioni di mobilità su richiesta (come ride-hail o bike-share) che offrono la stessa comodità di possedere un’auto, ad un prezzo paragonabile o addirittura inferiore, senza richiedere un posto auto.
Ad un certo punto del film “Parasite”, un personaggio dice qualcosa per l’effetto di: il piano migliore è nessun piano. La professione di pianificazione urbana probabilmente non sarebbe d’accordo, ma poi di nuovo, se questo numero speciale è un’indicazione, non avrebbe nemmeno un consenso sul fatto che il piano migliore sia la zonizzazione monofamiliare. La discussione è chiaramente solo riscaldamento.
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