È un tasso di Cap più alto migliore per investire in immobili in affitto?
Potresti essere stato convinto che, quando si tratta di cap rate, più alto è, meglio è. La questione del fatto è che semplicemente non è sempre vero. Per capire veramente cosa intendiamo con questo, dobbiamo prima chiarire esattamente quale sia il tasso di cap. Quindi spiegheremo perché la nostra risposta a ” È meglio un tasso di cap più alto?”non è sempre sì.
Qual è il tasso di capitalizzazione nell’investimento immobiliare?
Cap rate, abbreviazione di tasso di capitalizzazione, è una metrica di ritorno sull’investimento. È un calcolo utilizzato per determinare la redditività di un investimento immobiliare. In poche parole, il tasso di cap per la proprietà in affitto è il reddito operativo netto (NOI) di una proprietà in relazione al valore di mercato della proprietà.
Il calcolo del tasso di capitalizzazione viene tipicamente utilizzato nel settore degli investimenti immobiliari come uno dei modi per stimare il ritorno sull’investimento. Voglio dire perché no, la formula è abbastanza semplice giusto?
Per calcolare il tasso massimo di una proprietà, è sufficiente dividere il reddito operativo netto per il valore della proprietà. Finirai con una percentuale. Ma cosa significa veramente questo numero?
La formula cap rate può diventare un po ‘ più complicata nelle decisioni della vita reale. Basta guardare i numeri da soli non vi dirà la risposta a è un tasso di cap più alto meglio. Utilizza il nostro calcolatore di tasso di capitalizzazione digitale per ottenere i numeri e le informazioni necessarie per effettuare un investimento immobiliare intelligente. Inizia subito la tua prova gratuita di 14 giorni con Mashvisor.
Caping Cap Rate
È importante ricordare quando si prende una decisione di investimento immobiliare che una metrica da sola non è mai sufficiente per prendere con sicurezza una decisione intelligente e un’analisi sana. Il tasso di cap dovrebbe essere utilizzato per aiutare a determinare se la proprietà è un buon affare di investimento immobiliare. Invece di utilizzarlo esclusivamente per determinare se è necessario acquistare un investimento immobiliare, è necessario utilizzarlo come uno dei pochi strumenti di valutazione diversi. Un paio di altri si consiglia di utilizzare sono prezzo di acquisto, contanti sul ritorno in contanti, reddito da locazione, e tasso di occupazione.
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Il cap rate può essere utilizzato a livello di valutazione di una singola proprietà confrontando il suo reddito operativo netto con il suo valore (misurazione del rendimento annuo dell’investimento). Può anche essere utilizzato a livello di un intero mercato prendendo i tassi medi di capitalizzazione per un ampio gruppo di proprietà.
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È in genere utilizzato da investitori immobiliari a lungo termine che cercano di affittare le loro proprietà di investimento. Si dovrebbe usare il tasso di cap come un modo per valutare un investimento immobiliare. Tuttavia, il tasso di cap può essere utilizzato anche una volta che si possiede già la proprietà e prima di mettere la proprietà sul mercato per venderlo.
Comprare e tenere gli investitori, proprietari e investitori immobiliari commerciali sarà sicuramente guardando il tasso cap quando si tratta di qualsiasi investimento. Può essere utilizzato per valutare case unifamiliari, così come case plurifamiliari.
È meglio un tasso di cap più alto?
Quindi, dalla formula, potresti aver capito che un tasso di cap più alto si traduce in NOI più alto o in un prezzo di acquisto più basso. Mentre a prima vista, entrambe queste cose suonano alla grande, ogni investitore immobiliare sa di non prendere solo il numero così com’è e rotolare con esso. È necessario capire perché il tappo è alto o basso come lo è. Potresti essere scioccato nello scoprire che le proprietà ad alto tasso di capitalizzazione in vendita non sono sempre l’opzione migliore. Ti lascia chiederti, è un tasso di cap più alto migliore quando si investe in immobili in affitto? Ecco un paio di motivi per cui questo non sarà sempre il caso.
1) È un tasso annuale
Il tasso di capitalizzazione è calcolato in base ai rendimenti annuali. Ciò significa che se una proprietà reddito eseguito bene o male per un anno, si rifletterà nel calcolo del tasso cap. Tuttavia, questo significa anche che non sarà possibile ottenere una panoramica di come questo investimento immobiliare eseguita nel corso di diversi anni. Questa è la parte importante di cui prendere atto. Quindi, se la storia delle prestazioni di questo investimento immobiliare è stata scarsa negli anni precedenti, ma al momento dell’acquisto ha avuto rendimenti positivi, questo può essere un falso riflesso della vera redditività della proprietà. Gli investitori immobiliari, in particolare i principianti, dovrebbero assolutamente tenere d’occhio i tassi di capitalizzazione misteriosamente alti nelle future analisi degli investimenti.
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2) C’è un compromesso
Ricordate come abbiamo detto tasso cap può essere calcolato sia per una singola proprietà e per un intero mercato? Un tasso di capitalizzazione più elevato è migliore a livello di mercato? Bene, qui dipende da quanto velocemente si desidera iniziare a generare flusso di cassa. Non è necessario andare sempre verso le aree ad alta capitalizzazione per investimenti redditizi. Se si sceglie una zona low-cap, i pro sono che ci tendono ad essere maggiori aumenti dei tassi di noleggio nel corso del tempo. In questo caso, il mercato consente naturalmente un aumento del NOI (aumenti degli affitti accoppiati a spese invariate). Anche se non sarà lanciando un profitto immediatamente, aree a bassa capitalizzazione vi darà la creazione di valore a lungo termine nel bene attraverso aumenti NOI.
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3) Valutazione del rischio
Il cap rate è anche conosciuto come una misura del livello di rischio di un investimento. Come la teoria va, un tasso di cap più elevato significa un investimento immobiliare ad alto rischio. E viceversa per un tasso di capitalizzazione più basso (hai a che fare con un investimento immobiliare a basso rischio). Questo è lo stesso principio che ci dice rendimenti bassi vengono con attività a basso rischio (ad esempio, buoni del Tesoro).
Il rischio è una parte importante di qualsiasi analisi degli investimenti; non puoi semplicemente guardare i rendimenti. Gli investitori devono valutare il livello di rischio che sono disposti ad assumere per proteggersi dalla perdita di denaro. È importante dare un’occhiata più approfondita a come il tasso di capitalizzazione della proprietà è stato effettivamente derivato. Ad esempio, una proprietà high-cap rate potrebbe non aver rappresentato il tasso di occupazione (che può davvero prendere un pedaggio sui profitti se troppo alto). Oppure potrebbe essere un caso di calcolo del tasso di cap basato su numeri stimati o pro forma. I tassi di cap, in questo caso, sono solitamente calcolati assumendo affitti più elevati e spese inferiori. Quindi fai attenzione quando guardi i tassi di cap per una proprietà da sola. È meglio guardare gli affitti e le spese reali.
Per imparare tutto quello che c’è da sapere sul tasso di cap in investimenti immobiliari, guarda il nostro video qui sotto:
Parole finali
Dopo tutto questo parlare del tasso di capitalizzazione, come facciamo a riassumere tutto? Bene, il tasso di cap è una delle metriche molto utili che gli investitori usano per valutare un investimento immobiliare. E si basa sul rapporto tra NOI e il valore di mercato. Che cosa è un buon tasso di cap? È meglio un tasso di cap più alto? Un valore più alto è necessariamente una cosa “buona”? Non c’è davvero una percentuale definitiva o una risposta per quelle domande che potrebbero essere universalmente applicate in qualsiasi situazione. In alcuni casi, un alto tasso di cap potrebbe essere l’unico modo per trarre profitto; in altri, può essere proiettando falsi pretesti.
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