Billboard Lease Basics

Cartelloni sembrano essere ovunque, ma i proprietari terrieri devono prendere in considerazione alcune cose prima di decidere se vogliono affittare la loro proprietà per l’uso da parte di una società billboard. L’equazione standard utilizzata dalle aziende è il reddito netto il segno produrrà volte 15% a 20%, ma tale percentuale dovrebbe essere regolata verso l’alto per le aree urbane ad alto traffico. I proprietari terrieri vogliono anche contrarre aumenti per l’inflazione e anche essere chiari sui loro diritti per la futura rimozione del segno. Aziende cartellone sono noti per l’utilizzo di contratti che favoriscono fortemente i loro interessi, così qualsiasi lavoro di ufficio offerto da loro dovrebbe essere rivisto da un avvocato. Per ulteriori informazioni su questo continua a leggere il seguente articolo da National Real Estate Investor.

Guidiamo tutti regolarmente per i cartelloni pubblicitari, ma raramente pensiamo all’economia di come funzionano e a cosa pagano il proprietario terriero. Così, non sorprende che la persona media non ha assolutamente alcun indizio su come gestire la negoziazione di un contratto di locazione cartellone sulla sua proprietà.

Locazioni cartellone sono una nicchia unica di immobili, ma molto più abbondante di quanto si possa immaginare. Ci sono circa 450.000 cartelloni pubblicitari negli Stati Uniti È difficile lavorare nel settore immobiliare e non hanno almeno un contratto di locazione cartellone che si deve negoziare nella vostra carriera.

Con migliaia di dollari in gioco — e potenzialmente milioni in valore ridotto alla proprietà — è importante che si capisce come funziona il processo così come i segreti insider e trucchi che le aziende cartellone utilizzano a loro favore. Qui ci sono alcuni dei punti di base che è necessario essere a conoscenza di per quanto riguarda le locazioni cartellone sulla proprietà reale.

E ‘ tutta una questione di matematica

C’è una formula che le aziende cartellone utilizzano per determinare cosa pagare i proprietari terrieri. E ‘ fondamentalmente il reddito netto dal segno (affitto lordo meno commissione agenzia pubblicitaria, se del caso) volte una gamma di 15% a 20%. Se un cartellone ha revenue 20.000 entrate nette in un anno, poi l’affitto terra billboard dovrebbe variare da $3.000 a 4 4.000 all’anno.

Ma questa formula diventa molto più complicata quando si passa da un mercato del Midwest come Kansas City a un mercato come Los Angeles. A Los Angeles, ci sono affitti di terra che possono equivalere al 50% delle entrate nette. Perché? Si basa sulla dimensione dell’affitto. Con affitti più grandi, ci sono più soldi per andare in giro.

A Los Angeles, Chicago e New York, gli affitti dei cartelloni pubblicitari sono spesso esponenzialmente più alti delle normali metropolitan Statistical Areas (MSA). Un cartellone che affitta per four 2.000 per quattro settimane a Dallas, può affittare per Chicago 20.000 a Chicago.

Se stai negoziando nella città media, dovresti sparare per 20%. Se stai negoziando a Los Angeles, Chicago o New York, potresti provare per 30% a 35% se ti trovi in una posizione “glamour” che ha entrate e desiderabilità insolitamente elevate.

Il blocco iniziale per determinare quale dovrebbe essere il tuo affitto equo è quello di “comp” quali sono gli affitti nell’area del tuo segno. Contattare le aziende cartellone per vedere cosa stanno chiedendo in affitto. Questi prezzi-noti anche come” carte di tasso ” — spesso sono disponibili su Internet.

Una nota a piè di pagina qui è che i ricavi billboard non sono più misurati dal mese. Ora sono misurati per “quattro settimane” -essenzialmente un anno di 13 mesi. Quando si comp affitta cartellone, non utilizzare un” volte 12 ” stima per la cifra che ti danno; è necessario utilizzare un “volte 13”.

Lega l’affitto del terreno all’inflazione

Ci sono due opzioni qui. Il metodo preferito è quello di ricevere un minimo di base di terra affitto contro una percentuale delle entrate nette. In questo modo, come il reddito netto aumenta nel tempo, si continua a ricevere una discreta quantità.

L’altra opzione è quella di avere un aumento CPI nel vostro affitto terra ogni anno. Il punto importante è che hai almeno una di queste opzioni nel tuo contratto di locazione. Altrimenti, il tuo affitto di terra “equo” inizierà a erodere con l’inflazione dal momento in cui firmi il contratto di locazione.

Comprendere i rischi di riqualificazione

Reddito cartellone è grande fino a quando non ti impedisce di vendere o sviluppare la vostra proprietà lungo la strada. Questo rischio è il più grande potenziale svantaggio di avere un cartellone sulla vostra proprietà.

A meno che tu non sia convinto che ci sia uno 0% di possibilità che la tua proprietà venga utilizzata per scopi diversi ad un certo punto, ogni contratto di locazione di cartelloni dovrebbe contenere una lingua che consenta la rimozione in caso di piani futuri.

E devi assicurarti che un avvocato riveda il paragrafo che la società di cartelloni presenta per ridurre le tue paure. Alcune aziende cartellone inserirà lingua che sembra dare il diritto di rimuovere il cartellone, ma la lingua contiene tecnicismi che impediscono la rimozione.

Ad esempio, una formulazione come “in caso di sviluppo che richiede la rimozione…” pone una limitazione soggettiva sull’argomento. In tal caso, cosa costituisce “richiedere la rimozione”?

La società del segno può sostenere che si potrebbe pianificare un progetto che incorpora il segno, o che non può essere disturbato perché cade in una zona di battuta d’arresto dell’edificio quando si vuole veramente rimuoverlo per motivi estetici.

Inoltre, non pensate che la società segno rotolerà sopra quando si invia la lettera chiedendo la rimozione. Spesso, la società cartellone cercherà di litigare la questione, e il proprietario terriero capitolare piuttosto che avere il suo progetto legato in tribunale per anni.

La clausola di rimozione dovrebbe essere esaminata dal tuo avvocato e dovrebbe darti il diritto esclusivo di rimuovere il segno senza alcuna condizione.

Suggerimenti sulla durata del contratto di locazione

Le locazioni per cartelloni pubblicitari sono, in generale, strumenti a lungo termine. Ma come puoi decidere quale lunghezza è corretta per la tua proprietà?

Da una prospettiva strategica, ci sono due considerazioni.

In primo luogo, fino a che punto in futuro si sarà riqualificare la proprietà? Anche con la clausola che consente la rimozione, c’è ancora una possibilità di contenzioso come ricatto. E ‘ sempre più pulito e più facile se si può semplicemente avere la fine del contratto di locazione, e tutti i diritti della società segno negati.

Se sei convinto che venderai o riqualificherai il sito in sette anni, dovresti considerare di fare un contratto di locazione quinquennale con un rinnovo mensile dopo la scadenza del contratto di locazione.

La seconda considerazione, che è molto più difficile da stimare, è di avere la fine del contratto di locazione solo nei momenti in cui l’economia statunitense è forte e non quando è debole. Anche se questo non può essere fatto con qualsiasi tipo di precisione, è possibile effettuare alcune scommesse generali.

Ad esempio, se si dispone di un contratto di locazione cartellone venire per il rinnovo in questo momento — nella peggiore depressione economica dal 1930 — allora si vorrebbe rendere molto breve termine. Perché? Sarebbe sciocco entrare in un contratto di locazione a lungo termine dato valori ridotti di oggi. L’obiettivo del proprietario terriero è quello di bloccare un affitto a terra al culmine del mercato, e poi cavalcarlo attraverso la recessione.

Consigli di negoziazione

Mai avvicinarsi alla società cartellone in modo contraddittorio. Informare la società che non si vuole perdere il segno, e si sa che non vuole perdere neanche. Ma la domanda che si riceve un affitto “giusto”.

Da quel momento in avanti, i negoziati dovrebbero essere tutti su ciò che dovrebbe essere l’affitto “equo”. E ‘ difficile per chiunque discutere contro il concetto di equità, e si parentesi il negoziato fino a un solo punto.

Se dici alla compagnia di cartelloni “ecco la mia offerta, prendila o strappa il tuo segno”, puoi mettere in moto la rimozione del tuo segno, anche se era solo un bluff. Ricorda che i dipendenti della società billboard non possiedono personalmente il segno. Se ritengono che siete difficili da lavorare con, dipendenti della società cartellone può scegliere di rimuovere il vostro segno per eliminare la necessità di ulteriori contatti.

E ‘ anche importante avvicinarsi sempre la società cartellone in qualità di una sola persona in un comitato di decisori-anche se sei l’unico proprietario del terreno.

Gli studi hanno dimostrato che le persone sono molto meno efficaci nel negoziare con un comitato perché si inizia a indovinare cosa ci vorrebbe per influenzare un gruppo di persone, invece di cercare di valutare la reazione di una sola.

Si spera, ora avete un quadro più chiaro di come i pezzi si incastrano. Con lunghezze di locazione in media intorno 10 anni, è estremamente importante che eccellere nella negoziazione grandi offerte per voi ei vostri clienti, come si può ottenere solo l’opportunità una volta.

Questo articolo è stato ripubblicato con il permesso di investitore immobiliare nazionale.