Tasso di interesse implicito nel leasing ai sensi dell’IFRS 16 Spiegato

Qual è il tasso di interesse implicito ai sensi dell’IFRS 16?

Il tasso implicito nel contratto di locazione è il tasso di interesse applicato dal locatore nel contratto di locazione. Questo è essenzialmente il ritorno o il margine che il locatore riceve dal contratto di locazione e, in quanto tale, il locatore può non essere disposto a nominare il tasso a titolo definitivo. Poiché il tasso di rendimento per il contratto di locazione non è indicato, è implicito.

Ai sensi dell’IFRS 16, il locatario utilizzerà il tasso implicito per calcolare la misurazione iniziale della passività del leasing, supponendo che il tasso possa essere facilmente determinato. Il più delle volte, come locatario, questo tasso non è facilmente determinabile in quanto è guidato da input del locatore come costi e ipotesi di profitto. Se il tasso non è facilmente determinabile per il locatario, il locatario dovrebbe utilizzare il proprio tasso debitore incrementale al posto del tasso implicito. Il tasso implicito è sempre noto al locatore poiché il locatore è colui che redige i termini del contratto di locazione, e quindi è a conoscenza di quale tasso di interesse hanno incorporato nel contratto di locazione.

Ai sensi dell’IFRS 16, il locatore utilizzerà il tasso implicito per eseguire il test di classificazione del lease all’inizio del lease o alla data di una modifica, calcolando se il valore attuale dei canoni di locazione (attualizzati al tasso implicito) rappresenti sostanzialmente tutto il fair value dell’attività sottostante. Anche ai sensi dell’IFRS 16 i locatori parte per finanziare i leasing utilizzano il tasso di interesse tasso implicito nel leasing per misurare l’investimento netto nel leasing. L’investimento netto nel contratto di locazione è presentato come un credito sul prospetto della posizione netta.

All’interno dell’Appendice A dell’IFRS 16, il Glossario definisce specificamente il tasso di interesse implicito nel leasing come il tasso di interesse che fa sì che il valore attuale di:

• I canoni di locazione e,
• il valore residuo non garantito sia pari alla somma di:
  1. il fair value dell’attività sottostante e,
  2. eventuali costi diretti iniziali del locatore.

Ricorda che i canoni di locazione che il locatore utilizza per determinare il suo tasso implicito in genere escludono la maggior parte dei canoni di locazione variabili. Pertanto, per i leasing con più componenti e corrispettivo variabile, il tasso implicito nel leasing non rappresenta l’intero rendimento atteso per il locatore.

Il grafico seguente illustra ulteriormente il tasso implicito come definito dall’IFRS 16:

Tasso implicito: ASC 842 vs. IFRS 16

La definizione del tasso implicito come indicato nell’IFRS 16 differisce leggermente dalla definizione del tasso implicito nel leasing come definito nell’ASC 842. All’interno del glossario dei termini in ASC 842, il tasso implicito è definito come:

“Il tasso di interesse che, a una certa data, fa sì che il valore attuale complessivo (a) i pagamenti di leasing e (b) l’importo che un locatore si aspetta di ottenere dall’attività sottostante, dopo la fine del contratto di leasing pari alla somma di (1) il fair value del sottostante, al netto di eventuali investimenti relativi al credito d’imposta trattenuta e dovrebbe essere realizzato dal locatore e (2) qualsiasi differite costi diretti iniziali del locatore.”

Ai sensi dell’ASC 842, i relativi crediti d’imposta sugli investimenti trattenuti e che dovrebbero essere realizzati dal locatore sono esplicitamente inclusi nel calcolo. Ciò non avviene nell’ambito della definizione contenuta nell’IFRS 16, che include solo il fair value dell’attività sottostante nel calcolo del tasso implicito.

Per ulteriori discussioni e un esempio del calcolo del tasso implicito all’interno di ASC 842, rivedere questo articolo.

Per dimostrare come il locatore può calcolare il tasso implicito in conformità con l’IFRS 16, daremo un’occhiata a un esempio e spiegheremo come calcolare il tasso implicito in un contratto di locazione utilizzando la funzione internal Rate of return (IRR) in Excel.

Scarica il nostro calcolatore del valore attuale per seguire:

Esempio: Calcola il tasso di interesse implicito in un contratto di locazione ai sensi dell’IFRS 16

Di seguito è riportato l’insieme dei fatti che useremo nel nostro esempio di:

• Il locatore addebita $5.000 all’anno, pagati direttamente al locatore all’inizio di ogni anno
• Inizio del lease: 1/1/2020 (dopo il passaggio all’IFRS 16)
• Data di fine del lease: 31/12/2024
• Durata del lease di 5 anni
• Il fair value del trattore all’inizio del lease: $20,000
• Il locatore si aspetta che il fair value del trattore alla fine dei 5 anni di contratto a termine (valore residuo non garantito) sarà di $1.000
• Locatore comporta costi diretti iniziali di $1.500

Perché il locatore conosce tutti gli ingressi necessari per calcolare il tasso implicito, si può utilizzare un semplice calcolo per determinare tale tasso. Come abbiamo discusso, il tasso implicito è il tasso che fa sì che il valore attuale di (a) i canoni di locazione e (b) il valore residuo non garantito sia pari alla somma di (i) il fair value dell’attività sottostante e (ii) eventuali costi diretti iniziali del locatore. Possiamo dimostrare questo calcolo utilizzando la funzione IRR in Excel.

La tabella seguente rappresenta gli importi che il locatore includerà negli afflussi e nei deflussi di cassa del calcolo del TIR. I pagamenti sono dovuti all’inizio di ogni periodo, quindi abbiamo etichettato periodo 0 per indicare che c’è un pagamento effettuato all’inizio del contratto di locazione prima che gli interessi siano maturati. I costi diretti iniziali e il deflusso di cassa implicito per il fair value dell’attività trasferita al locatario si verificano anche all’inizio del leasing.

Nel periodo 0, il fair value di $20.000 e i costi diretti iniziali di outf 1.500 deflussi di cassa sono compensati con il pagamento di $5.000 ricevuto in anticipo per arrivare a un deflusso di cassa netto di $16.500 effettuato all’inizio del leasing.

Nei periodi da 1 a 4, il locatore riceve pagamenti di $5.000. Periodo 5 rappresenta la fine del periodo di locazione, quando il valore residuo non garantito è stato stimato a $1.000.

Dopo aver calcolato gli afflussi e deflussi di cassa per periodo, la funzione IRR viene utilizzata (come mostrato di seguito) sui flussi di cassa netti.

La funzione IRR in Excel restituisce un tasso del 9,92% in base ai flussi di cassa netti.

Convalida del tasso implicito calcolato

Siamo in grado di convalidare il calcolo del tasso implicito calcolato utilizzando la funzione IRR di cui sopra utilizzando lo strumento gratuito LeaseQuery Present Value Calculator. Convalideremo il nostro calcolo in due fasi, prima calcolando il valore attuale dei canoni di locazione e successivamente calcolando il valore attuale del valore residuo non garantito.

Come illustrato di seguito, popoliamo all’interno del nostro calcolatore del valore attuale l’IRR di 9.92% e inserire gli stessi pagamenti in contanti e lo stesso termine abbiamo delineato all’inizio di questo esempio, calcoliamo il valore attuale dei pagamenti di locazione per essere $20.877.

Come promemoria, il tasso implicito è il tasso al quale il valore attuale dei canoni di locazione e il valore residuo non garantito equivalgono alla somma del fair value dell’attività sottostante e degli eventuali costi diretti iniziali del locatore.

Nel calcolo di cui sopra, abbiamo calcolato il valore attuale dei canoni di locazione, e ora dobbiamo calcolare il valore attuale del valore residuo non garantito di $1.000. Utilizzando il calcolatore del valore attuale, come illustrato di seguito, calcoliamo il valore attuale di $1.000 pagato cinque anni in futuro ad un tasso del 9,92% per essere $623. Per calcolare il valore attuale del valore residuo non garantito, utilizziamo un pagamento di fine periodo perché il bene viene restituito al locatore l’ultimo giorno del contratto di locazione.

Il valore attuale dei canoni di locazione di $20.877 più il valore attuale del valore residuo non garantito di $623 equivale a $21.500. La somma del fair value del trattore, $20.000, e dei costi diretti iniziali di $1.500, eguaglia anche $21.500, dimostrando così che il nostro calcolo IRR Excel del tasso implicito del 9,92% è corretto.

L’esempio che abbiamo visto sopra è specificamente relativo a un locatore. Tuttavia, se sei un locatario e sono disponibili gli input necessari per il calcolo IRR, puoi utilizzare la stessa formula e la stessa procedura. In pratica, non è probabile che il locatario avrà gli input necessari per questo calcolo prontamente disponibili. Quando questo è il caso, il locatario può utilizzare il tasso di indebitamento incrementale (IBR).

Sommario

Il tasso implicito nel contratto di locazione è il tasso di interesse fissato dal locatore nel contratto di locazione. È il tasso al quale il valore attuale dei canoni di locazione e il valore residuo non garantito equivalgono alla somma del fair value dell’attività sottostante e degli eventuali costi diretti iniziali del locatore. Il locatore saprà sempre, o sarà in grado di calcolare, questo tasso poiché sono quelli che preparano il contratto di locazione. Tuttavia, è anche utile per il locatario capire come calcolare questo tasso in modo che siano in grado di analizzare i termini finanziari del contratto di locazione per determinare se sono reciprocamente vantaggiosi.