Titoli garantiti da mutui residenziali
Alla fine degli anni 1970, un team di Salomon Brothers ha lavorato con Bank of America per creare il primo titolo garantito da mutui residenziali che non era garantito dal governo. Un commerciante di obbligazioni dei Fratelli Salomon di nome Lewis Ranieri è stato determinante in questo sforzo. Ha coniato il termine “cartolarizzazione” durante questo periodo dopo aver aderito al progetto nel 1977. Secondo l’autore Alyssa Katz, l’ambizione di Ranieri era quella di rivoluzionare il mercato dei mutui, che in questo momento era fortemente dipendente dal governo sponsorizzato housing insurance institutions (Ginnie Mae, Fannie Mae e Freddie Mac). Il suo piano era quello di scoprire un modo per rendere il mercato dei mutui un affare completamente privato e per portare questo obiettivo in realtà, il suo team desiderava creare un prodotto di sicurezza “che potesse essere acquistato e venduto tra gli investitori”.
L’idea era quella di consentire alle banche private di emettere prestiti e poi vendere quei prestiti a investitori disposti alla ricerca di un flusso costante di reddito, liberando capitale con cui la banca potrebbe quindi emettere prestiti aggiuntivi. Nonostante a lavorare sul progetto per tre anni, i legami Salomon team sviluppate sono state un fallimento commerciale a causa di vari regolamenti statali e leggi federali sui titoli risalenti alla Grande Depressione
Per risolvere questo problema, Ranieri ha contribuito a creare e difendere davanti al Congresso il Mercato Ipotecario Secondario Enhancement Act del 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, nel suo libro del 2009 sulla storia recente del mercato immobiliare Americano, scrive che SMMEA
chiamato bond-agenzie di rating, al momento, Moody’s e Standard & Poor’s — a pesare su ogni mutuo piscina. Finché un bond ha ottenuto uno dei migliori rating dalle agenzie — il che significa che nelle opinioni delle agenzie, gli investitori dovrebbero essere sicuri di essere pagati-potrebbe essere venduto. Mentre la Securities and Exchange Commission avrebbe supervisionato la negoziazione di questi titoli proprio come ha fatto tutti gli investimenti in vendita, non sarebbe più il governo degli Stati Uniti gestire esclusivamente il mercato dei titoli garantiti da ipoteca, come ha avuto attraverso Ginnie Mae. ” Crediamo che i servizi di rating offrano una protezione sostanziale degli investitori”, ha testimoniato Ranieri davanti al Congresso all’inizio del 1984.
Questa legge ha aperto la porta per consentire alle “istituzioni finanziarie con grafici federali, comprese le cooperative di credito”, la possibilità di “investire in titoli legati ai mutui soggetti solo alle limitazioni che il consiglio di regolamentazione appropriato potrebbe imporre.”Ha creato il mercato per il private label MBS che non esisteva quando Ranieri li stava sviluppando per la prima volta nel 1977.
Secondo David Maxwell di Fannie Mae, gli sviluppatori di titoli garantiti da ipoteca “private label” non hanno cercato di-o almeno di finire-sottoquotazione e sostituzione degli MBS “agenzia” di Fannie e Freddie. Volevano ” trovare prodotti che potessero trarre profitto da dove non dovevano competere con Fannie.”I giornalisti finanziari Bethany McLean, e Joe Nocera, sostengono Ranieri e altri a Wall Street si sono resi conto che non avrebbero mai “sloggiato Fannie e Freddie dalla loro posizione dominante come cartolarizzatori di mutui tradizionali”, ma Fannie e Freddie non avevano affari e nessun interesse in mutui non-prime (mutui subprime o Alt-A). Così il mercato dei subprime è diventato il regno di private label titoli garantiti da ipoteca.
TranchesEdit
Gli MBS della “government-sponsored enterprise”, Fannie e Freddie erano considerati “l’equivalente delle obbligazioni con rating AAA” a causa dei loro elevati standard e suggerimenti di garanzia da parte del governo degli Stati Uniti.
Mentre i mutui subprime a marchio privato non sarebbero mai in grado di fare tale affermazione, “tagliando” i mutui raggruppati in “tranche”, ognuna con una priorità diversa nel flusso di capitale e interessi mensili o trimestrali, potrebbero creare titoli con rating tripla A dalle tranche con la priorità più alta-le tranche più “senior”.
Poiché la tranche più senior era come un” secchio “riempito con l ‘”acqua” del capitale e degli interessi che non condivideva questa acqua con il secchio più basso successivo (cioè tranche) fino a quando non è stato riempito fino all’orlo e traboccante, i primi secchi/tranche (in teoria) avevano una notevole solvibilità e potevano guadagnare i rating più alti, rendendoli vendibili al mercato monetario e ai fondi pensione che altrimenti non avrebbero a che fare con titoli ipotecari subprime.
Le prime offerte private label alla fine degli anni 1980 e all’inizio del 1990 avevano spesso solo due tranche, ma dal 2005-06 le offerte sono diventate più complesse. Un “tipico” mutuo-backed “affare” da uno degli anni di picco di private label titoli ipotecari subprime (2006) è stato descritto nel rapporto di inchiesta crisi finanziaria. (Vedi tabella a destra.) Soprannominato “CMLTI 2006-NC2”, l’accordo ha coinvolto 4499 mutui subprime originati da New Century Financial—un prestatore con sede in California-e emessi da un’entità speciale creata e sponsorizzata da Citigroup. L’entità ha emesso 19 tranche di obbligazioni garantite da ipoteca per un valore di $947 milioni. Poiché Citigroup e altre aziende si sono concentrate sul raggiungimento di rating elevati, i (quattro) ranch senior con rating tripla A costituivano il 78% o million 737 milioni dell’accordo. Undici tranche erano “mezzanine” – tre rating AA, tre A, tre BBB e due BB (spazzatura). La tranche più junior era nota come” equity “o” residual “o”first loss”. Non aveva rating ed era diviso tra Citigroup e un hedge fund.Più “junior” è la tranche, maggiore è il suo rischio e maggiore è il suo tasso di interesse in compensazione.
Secondo l’editorialista di business Joe Nocera, a partire dalla metà del 2013 ,” il mercato dei titoli garantiti da mutui privati … rimane moribondo”; il suo finanziamento è diventato dominato da Fannie e Freddie.