オクラホマシティの成長:持続不可能なパス|ニュースOK
オクラホマシティは、スプロールを遅くするために前例のない一連の行動を実施しています,成長に関連するコストの支払いを支援するために開発者を必要とし、さらには潜在的にデアネックス市長ミックコーネットと他の人が持続不可能な現状と見なすものを終了するために、市の遠く離れた地域.
621平方マイルで、オクラホマシティはテキサス州のどの都市よりも地理的に大きいです。 アラスカ州とモンタナ州の人口のまばらな大きな町を除いて、オクラホマシティは全国で第四位にランクされています。
ひずみは、過去25年間で403,040から581,688に成長し、810,883によって2040を打つと予想されている人口に追いつくために必要な交通信号、道路改良、水路の要求のバックログ
“我々は異常だ、”計画ディレクターとして計画OKC、1977年以来、市内の最初の新しい包括的な計画を作成するために、今年完了した五カ年の努力を監督オーブ “オクラホマシティと同じくらい大きな都市があります。 しかし、それらのほんの一握りがあり、それらは異なって構成されています。”
地理的規模と人口の面でオクラホマシティを上回る唯一のアメリカの都市はジャクソンビル、フロリダ州です。 人口は821,784人で、2010年の国勢調査では747人だった。 しかし、ジャクソンビルは1968年に郡と他の郊外との統合を開始した。 ジャクソンビルには1つの警察と1つの教育学区がある。
成長は、彼らが次のホットスポットになると思う農村部の土地を探し出す開発者や住宅建築家のための大きなビジネスです。 しかし、ジム-ギルのような農村住民は、通りの向こう側の小麦農場でブルドーザーを見ると最悪の事態を恐れています。
ギルとファーウェストオクラホマシティの彼の隣人は繰り返し会って、プロパティの任意の妨害を許可しないように市に請願しました。 彼らは計画委員会での成功にもかかわらず、彼らが勝ったかどうかはまだわかりません。
「私たちが戦争を戦ったようなものですが、彼らは大砲を離れました」とギルは言いました。 “彼らは戻ってくるでしょう。”
アンドリュー*ペッパーズのような他の人のために、単に歯科医に取得するタスクは、彼の歯科医に到達するために乗り出すバスシステムの三つの転送
成長のストレスは、その仕事自体が135平方マイルと43,000人の学生を包含するオクラホマシティ公立学校地区を囲む26の学区で建物に向かって引 州の交通当局は、都市の農村部で高速道路を拡張し、ターンパイクを構築しています。 都市は4つの郡に広がっており、密集した都市生活、郊外の地域、ショッピングの目的地、農村の広がり、荒廃した商業回廊が混在しています。
2004年に最初に市長に選出されたとき、コーネットはしぶしぶこのような成長に追いつくための唯一の方法は、単に受け入れるが、街のフリンジ上のウォルマートのスーパーセンターや他の大きな小売センターの開発を受け入れることではないことを指摘しました。 しかし、十数年後、その現状はもはや十分ではないと見られています。 市役所では、質問は、新しいコースを取ることができるか、サービスがカットされるか、税金が引き上げられるかになりましたか？
都市のコアを復活させることは進歩していないということではありません。
市はダウンタウンとその周辺に1億ドル以上を投資し、若い専門家や家族にとってより魅力的になっています。 資金は、元の首都圏プロジェクト、またはマップ、1993年に市の住民によって承認された専用の売上税から来ました。 有権者はまた、その後の売上税の資金提供プロジェクトを承認しました-子供のための地図と都市の学校の変身とその後の地図3。 しかし、コーネットは、これらの努力は、街のフリンジに広大な地域やアパートのクラスターを構築する傾向を逆転させるには不足している心配しています。
“年々成長の90％を維持することは、持続可能な成長パターンではない”とコーネット氏は述べた。 “そして、それはオクラホマシティが陥っている罠です。”
不安定な成長
オクラホマシティのユニークなスタートの物語はよく知られています;April22,1889,約10,000人の入植者は、ベンジャミン-ハリソン大統領によって認可された土地の実行の一環として、現在のオクラホマシティにレースしました。
1890年に市が法人化されたとき、それは15ブロックの長さと五ブロックの幅でした。 しかし、やがて、アントン-クラッセンを含む建国の父たちは、将来の住宅のために農地を購入していました。
クラッセンは、ダウンタウンと遠く離れた地域を結ぶために路面電車を建設しました。 市の最も初期の債券発行の一つは、市の周りのループのために支払わ—グランドブールバード。 批評家は、道路があまりにも遠くにあったと主張した。 しかし、1930年代までに、開発は回廊の多くに沿って発芽していた。
スプロールが流行語になるずっと前の1947年、都市の最初の包括的な計画の著者は、第二次世界大戦中の最も新しい開発が都市の外で起こったと指摘した。
“都市への投資は、散在した成長の継続を可能にするには大きすぎる”と計画の著者は警告した。 “コミュニティが最終的な破産を避けるためには、都市開発が占める地域に合理的な制限がなければなりません。”
その警告にもかかわらず、併合は1940年代を通じて小さな増分で続き、しばしば高速道路に続いた。
併合のいくつかは、1954年に北西高速道路沿いと新しいヘフナー湖の南にある土地を含む新しい貯水池の周りの開発を防ぐために行われました。 1956年にはティンカー空軍基地に隣接する土地を対象とした併合が行われた。1958年、ショーニー、ノーマン、エル-リノの指導者たちは、オクラホマシティが連邦政府との大都市圏の定義をポタワトミー郡、クリーブランド郡、カナダ郡を含む四つの郡に拡大しようとしていることに抗議した。 大オクラホマシティ商工会議所は、市民の指導者は1960年までに600,000人の人口を主張することができるようにしたいと答えた。
Subequently、併合は続けられ、都市は周囲の郡の土地を取った。 数十平方マイルが追加され、最初は東に、次に北東にルターの国境に追加されました。 1962年の終わりまでに、都市はロサンゼルスよりも大きい620平方マイルに広がった。
成長は中傷なしではありませんでした。 市の職員は、以前は未編入領域の100の木製の橋を交換するためにどのように支払うのだろうか疑問に思った。 警察は100人の新しい役員を求めた。 当時の市長ジム・ノリックはオクラホマシティとオクラホマ郡の事業を統合しようとしたが失敗した。
しかし、併合は大きなオクラホマシティ商工会議所で強力な支持者を持っていたし、発生した”ハムレット”を信じていた開発者や住宅建設者と—村、ベサニー、ウォー
1960年代の都市指導者たちは、都市が周囲の町にすべての成長を失うのを救ったと主張した。 確かに、エドモンドやノーマンのような郊外は過去20年間で急成長していますが、オクラホマシティも一貫して人口の健全な増加を示しています。
1960年代を通じて新しい土地の開発は、一般的に外向きの成長のパターンに従いました。 しかし、学校の分離と学生の強制的なバスで、オクラホマシティ公立学校の境界内の新しい地域の開発は停止しました。
ヘフナー道路とメモリアル道路の間の西部とサンタフェ通りに沿って中心となる土地の広い帯は未開発のままであったが、新しい地域ははるかに多様化していないエドモンド公立学校地区の境界の内側にメモリアルの北にポップアップし始めた。 同じ動線はパットナム市地区内の北西高速道路沿いで行われた。
オクラホマシティの公立学校は、75,000人の学生を1960年代に突破し、入学者が急激に減少しました。 過去10年間で、オクラホマシティ公立学校の入学率は上昇しているが、ディアクリーク、ムーア、ユーコンの学校が運営するオクラホマシティのスプロール地域での新しい住宅需要を止めるには十分ではない。
P.B.のような建築者。 オドムはオクラホマ市の南西部、市の学区の外に建設を続け、1990年代後半に都市計画家がスプロールコストに追いつくためにインパクト料金を実施することに反対した開発者の一人であった。 成長を抑制しようとした2000年の新しい包括的な計画を起草しようとする試みは、当時の計画ディレクター Garner Stollの解雇で終わった。
スプロールが懸念されていなかった時代に起草された1977年の包括的な計画は更新されましたが、それ以外の場合はそのまま残っていました。
通りのスプロール
道路の拡張は、一方で、都市の北と南の成長に燃料を追加しました。
1974年にマーシー病院がダウンタウンからメモリアル-アンド-メリディアンに移転したとき、数マイルの農地がこの地域を取り囲んだ。 しかし、州交通当局は、ブロードウェイ-エクステンションとポートランド-アベニューの間にメモリアル-ロードを並行させる高速道路を含む、市内の周りに新しいループを建設することを含む計画で、この地域の開発の段階を10年前に設定していた。
メモリアルに沿って計画された初期の住宅プロジェクトのいくつかは、1960年代後半に計画委員会に来ました.1971年に,開発者トム*モリスは、10,000家族のための住宅を建設する計画を発表しました,そしてアパートのミックス,家とカントリークラブ上の590将来のマーシー病院の近くにエーカー. このプロジェクト、緑の党は、フロントメモリアルロード、まだ眠い田舎道への最初の開発となりました。 より多くの住宅やアパートが続いた。
オクラホマ-ジャーナルの出版社であり、住宅建築家であるビル-アトキンソンは、メイ-アベニューとメモリアルで同時に土地を購入した。 1983年にはクエイルスプリングス-モールが続き、キルパトリック-ターンパイクの建設計画が進むにつれて、メモリアル—ロード-コリドー全体には大きな小売センター、ファーストフード-レストラン、オフィス-パーク、何千ものアパートが建設された。
ハモンツリーと公共事業ディレクターエリック*ベンゲル監督は、この成長への都市のアプローチは、常に道路や交通容量を広げるために苦労し、キャッ
一方、別のダイナミックは、はるか南西オクラホマシティで行われました。 当時の5区議会議員ジム・スコットは、農地に囲まれた2車線の道路を農地に拡幅することで、債券発行選挙に政治的に関与していた。 これらの通りに沿って、SW104を含む、オドムのような建築家が今では街で最も裕福な追加物を建てたのは、この通りでした。
かつては、町の端にある農村部は、以前は都市のコアに限定されていた密度のレベルで構築されていました。 メモリアルロードと同様の回廊に沿った成長は、市の売上税財源に後押しを提供し、エドモンド、ムーア、中西部市で同様の回廊の出現を遅らせた。
これらの新しい成長回廊は、1970年代から1990年代の間に構築されたように、市役所は、車両交通に焦点を当てました。 彼らはお金の無駄として歩くことおよび自転車に方向づけられる歩道および設備を扱った。 木でさえ、公共事業のディレクターであるポール-ブラムによって眉をひそめられ、”人々は木を望んでいない。”
市は40年間歩道の建設をスキップし、2000年に方向を変える前に、市の成長政策を変えるためのストールの努力に起因するいくつかの変更の一つ。 2007年、市は歩道を含むすべての新しい開発を要求する条例を可決した。
2007年の債券発行には、歩道の275マイルの資金が含まれていました。 2009年のMAPS3の通過により、1960年代から1990年代にかけて建設された地域で50マイル以上の歩道に1800万ドルを費やすことで、街をより歩きやすくすることができました。
“人々は自動車に頼るようになり、土木技術者はその方向に取り組み続けた”とCornett氏は語った。 “ダウンタウンから高速道路にどれだけ速く出ることができるかを見ることは、彼らのインスピレーションでした。 私たちは車の周りに街を構築しました、そして今、私たちは人々の周りにそれを構築する必要があります。”
トランジット、警察への影響
アンドリュー*ペッパーズのような住民のために、過去半世紀にわたって行われた決定は、まだ彼が友人や彼の仕事 専用の資金源がなく、エンボートは、過去十年間までほとんど関心のない市議会だったものからお金に依存していました。
市は予算の公共交通機関を後押しし、いくつかのルートに夕方のサービスを戻しました。 ペッパーズは、近年の変更や追加が好きです,まだ彼は、彼らが彼らの歯科医に最も近いバス停からのギャップをカバーする必要があるとき、彼はまだ彼の妻と2マイルを歩いて楽しむことはありません指摘します.
もう一つの公共交通機関のユーザーは、現在南オクラホマシティの第5区を代表する市議会議員デビッド-グリーンウェルです。 彼は彼の家とオフィスの間を取得するために自転車とバスを兼ね備えています。 市の公共交通を支配するトラストの一員として、彼は二年前に停止の頻度の増加と時間の拡大とルート間のより大きな距離を相殺する乗り出すルートのオーバーホールを監督するのを助けました。
一方、建設されている歩道の多くは、ルートの停留所まで歩いている人に対応するように設計されています。
“トランジットは、それがどのように広がっているにもかかわらず、オクラホマシティのような都市で働くことがで “私は今後数年間のために乗り出すことは常にホイールとスポークのアプローチを保持すると思います。 私たちはグリッド型の公共交通機関を持っていません。”
警察署長ビルCittyのために、急速な成長は、警察のパトロールのための境界をシフトする結果となっています。
“私たちは通常、何年も何年も何年も同じ地区を維持しています”とCittyは言いました。 「私は13年間警察署長を務めてきましたが、3〜4年前まで境界をまったく変更していませんでした。 そして今、我々は再びそれらを変更する必要があるつもりです。”
人口は強盗や泥棒の対象であるためであっても、より豊かな住民が移入新しい地域では、警察の存在のための需要は素晴らしいです、Cittyは言いました。
復活した都市のコアは、一方で、また課題を提起しています。 都市人口は、既存の公共交通機関、歩道、公園、警察、消防署のある地域にあるため、インフラへの圧力が低いと見られています。
“午後5時以降、それは静かなダウンタウンに使用される、”Cittyは言った。 “ブリックタウンが開発され、運河が建設されたときでさえ、すべての活動はサンタフェ通りの東でした。 今、あなたは住宅のダウンタウン、彼らの犬を歩いている人々、実行している人々や他の活動を持っています。”
市内、特にダウンタウンへの訪問者の数は、より多くのポリシングの需要に追加されます。
“オクラホマシティには今やるべきことがたくさんある”とCittyは言った。 “それは私たちの街の外からの人々のための目的地になっているので、私たちはそれを警察する責任があります。 それはすべてに追加されます。 それの多くは中央集権化されています、それは良いです—それは警察に簡単です。 私はむしろ同じ人口が621平方マイル以上に広がったよりも小さな地域でより密な人口を警察にしたいと思います。”
1990年代の多くを通じて2000年代初頭に、市議会は警察や消防士のための予算を増やすスキップしました。 しかし、市議会が過去数年間の都市の成長に対処し始めたとき、それはコースを逆転させ、警察と消防のランクに追加されました。 しかし、それは他のコストが付属しています。”私たちは100人以上を追加しましたので、人員を追加するにつれて艦隊を増やす必要があります”とCitty氏は言いました。 “これらの追加された位置は必死に必要とされ、彼らはまだ必要とされています。 理事会はまだコミットされています。 しかし、今何が起こっているのは、売上税が利用できないことです。”
難しい変化
Quail Springs Mallのメイシーズのような大規模な小売業者を置き換えるインターネットコマースの時代には、市はこれまで以上に不安定であ 石油ブームの間の健康的な増加は、昨年始まったバストの間に劇的な低下に変わった。
現状を変えるための都市の努力の最も大きい戦いは建物の影響料金の導入にあった—通りおよび公園のための過去の満たされていない必要性
月に議論された元の提案では、公園のための手数料は年間$2百万をもたらすと推定されていた、と交通影響料は6 6.7百万をもたらすと予想されてい しかし、Crest Foodsの弁護士であるNick HarrozとJim Parrackのような商業ブローカーの反対に直面して、市議会はこれらの料金スケールを半分にカットしました。
“私の最大の関心事は、それが小売とどのように関連しているかでした”とParrack氏は述べています。 “あなたの街が新しい開発のために小売業者に別の税金をかけるために売上税によって資金を供給されているとき、それは悪い公共政策です。”
Parrackは、彼が最初の提案で$188,000インパクト料をもたらしただろう北西オクラホマシティで$10万、100,000平方フィートの小売プロジェクトを構築するために見て開発者を持っていた評議会に語りました。
“開発者が8％のリターンを期待していた場合、手数料はこのリターンを7.3％に下げるだろう”とParrack氏は語った。 “これは、開発者への見返りにほぼ10パーセントの減少を表しています。 彼らのリターンの10パーセントの減少は、開発者がプロジェクトをしない原因となりますか？ わからない しかし、それはいくつかのプロジェクトを殺すだろうと理にかなっています。”
Harrozは、一方、市議会に彼の店舗チェーン、都市の売上税の貴重なソースは、隣接する郊外に一つの店を移動することを検討していたと警告しました。
議論は妥協で終わり、理事会は40と60パーセントの間の影響料をカットしました。
妥協は助け、Parrackは言った、とretail188,000からretail100,000に小売開発のための潜在的な手数料をカットします。
“私たちの規模の都市では、私たちが広がっているように、市は通りのプロジェクトに追加の資金を使うことができることに同意します”とParrackは言 “商業側の誰もが別のテイクを持っています。 私の苦情や懸念は、彼らがそれをどのように得ているかです。 私は影響料よりも広いベースの収入源を見てみたいと思います。”
Harrozは、妥協案を最初に提案されたよりも”より公正”と呼んだが、一部の開発者や小売業者が他の場所を見る可能性があると警告した。
コーネットは、一方で、料金はまた、市内の北、西、南の縞に沿って農地を交換している開発を遅らせる方法であると見ています。
“私は手数料が十分に高かったとは思わないが、それは我々が成し遂げることができるものだし、人々が変更に購入するのに時間がかかる”とCornettは言った。 “私たちは周囲のアパートの成長を停止するために多くを行うことがしたい。 周囲にそのような密度は必要ありません。 それは、それらの学区、道路、警察、消防、そして私たちが供給しなければならないすべての能力を追加します。 それは私たちをより非効率的にします。”
農村の戦い
ジムとスーザン-ギルがNW10とCimarron Roadで農村の広がりを1996年に購入したとき、彼らは小麦農場に囲まれていました。 キルパトリックターンパイクが州間高速道路40号線に合流するために拡張されたので、近くのユーコン州で住宅開発が始まりました。
しかし、鰓の領域は、オクラホマシティの最新の包括的な計画の一部として予備であると宣言された領域にあります。 通りの向こう側の小麦農場は、最初にプロパティからトップ土壌を削除しようとした新しい所有者に販売されました—新しい住宅を構築するための
“彼らは土壌のトップ12フィートを除去することについて話していた、”ギルは言った。 “それはOUスタジアムに降りて、スタジアムと同じくらい高い汚れでサッカー場のスタジアムを埋めるようなものです。 そして、彼らはダンプトラックでそれを運ぶことを望んでいました。”
ギルと彼の農村の隣人が正常にアプリケーションを殺すために計画委員会に請願しました。 ギルは、汚れを移動させる試みがさらに行われ、都市によって閉鎖される前に作業が再び開始されたと述べた。 ブルドーザーは、所定の位置に残っている、と彼らの農村のライフスタイルは、北オクラホマシティの広大な地域に農場を回し、同じ開発力によって飲み込
計画コミッショナーのジョン-ヨッケルは、このようなスプロール化と戦っている人の一人であり、何年もの間、彼は人気のある郊外の学区の農村部の土地に建設することが許可されていない場合、彼らは都市のラインを横切って建設するという開発者の嘆願を聞いたことがあります。
“それは都市、特に財政的な意味では意味がない”とYoekelは言った。 “人々は、それが確立されている場所からさらに遠くにサービスのためのより大きな需要をもたらします。 …オクラホマシティでそれを許可しない場合、彼らはエドモンドや郡に行くだろうという議論は、まあ、私はそれが悪いことだとは思わない。”
Yoeckelは、Deer Creekの学校やEdmondの建物に住宅やアパートを望む開発者を心配していません。
“それはエドモンドのような都市であり、それらのサービスを提供しなければならないからです”とYoeckelは言いました。 “通りの向こう側の人々は同じ場所で買い物をするでしょう。 彼らはエドモンドに行くので、私たちの周囲に密集して構築することはあまり意味がありません。”
新しい包括的な計画は、計画委員会が都市保護区、農業保護区またはオープンスペースとして宣言された約95,000エーカー、または約148平方マイルの開発を
Hammontreeは、しかし、その土地に建設する圧力はそのまま残っていることを認めています。
いくつかのケースでは、都市は郊外に土地を割譲楽しまれています。
都市計画者は、隣接するマスタングに州道4号線に沿って土地を非併合するために、約1,000エーカーの所有者によるアプリケーションを検討しています。 ハモンツリー氏によると、この提案は、マスタングのサービスに近いため、併合地域の拡大についてマスタングの指導者とのさらなる議論を促す可能性があるという。
ハモンツリーはまた、都市のすべての遠く離れた部分が郊外に割譲する候補者ではないことを警告しています。 一部の地域は、売上税のための偉大な将来の回廊であることを証明するかもしれません。
良いスプロール
スプロールは、いくつかの否定的な光の中で見られているが、市役所でのコンセンサスは、そのような成長が本質的に悪い 家族が理想的な家を所有しているRichard McKownのような開発者は、歩道、トレイル、公園、保存された生態系を持つ地域を建設しています。
マッカウンと彼の家族は、1970年代と1980年代に起こったスプロール現象のように、都市の資源を枯渇させない持続可能な地域としての例を挙げていることを願っています。
持続可能な地域でMcKownの最初の試み,バレンシア,NW178とメイアベニューで,サクセスストーリーであり、過去数年間の新しい家を購入するための最も人気のあ 今理想的な家は、同様のプロジェクトを構築していますが、バレンシアで学んだ教訓とより多くの進歩と、マスタングロードと北西高速道路で470エーカーの村
“私たちは混合使用されている近所の開発に時間を費やしてきました”とMcKownは言いました。 “すべての作業を行うには、単に住宅建設以上のものを習得する必要があります。 商業開発者にコーナーを離れて販売すれば、彼らはコミュニティの背部を回すストリップのショッピングセンターを造り、あなたの背部塀の後ろのアイスクリームの店で終わるが、セクション道の下で運転しないでそこに着くことができない。”
グリーンウェル、定期的に都市の近代的な歴史の中で公共交通機関を使用する最初の議員は、スプロールが良いことができると考えています—スマート
フェニックスは516平方マイルであり、米国の都市の土地の質量の面でオクラホマシティの下にちょうど二つのランクです。 しかし、フェニックスの人口は1人である。5万人と最近、国の第五位の都市としてフィラデルフィアを追い抜いた。
“彼らは早期に彼らの境界を拡大していなかった場合、それを達成していないだろう”とGreenwell氏は述べた。 “彼らはあなたが広大な都市とあなたのダウンタウンのコアを開発することに焦点を維持することの両方を包含することができます示しています。 そして、二人は競合しません。”
グリーンウェルは、フェニックスはまた、早期に追加された開発への影響料や成長を管理するためにオクラホマシティが今試みられている他の措置
“私が聞くのは、スプロールが悪いと言う声だけで、これらの開発者は低コストの土地を利用している”とGreenwell氏は語った。 “そして、フェニックスでは、彼らはそれで動作すると言う、それは彼らが国で第五位の都市になることを可能にしたものです。”
他のリスクは、グリーンウェルは警告し、あまりにも多くの開発がコア都市の強さをsap郊外の町で行われるはるかに小さく、制限された都市で終わ
“あなたが正しく成長を行う場合は、非常にインテリジェントに、あなたは離れた地域で成長を続けることができ、あなたはまだ住宅のための五 あなたはそれを正しく行う場合は、偉大な都市を作成することができます。”