ビルボードのリースの基本

看板はどこにでもあるようですが、地主は、彼らが看板会社で使用するために自分の財産をリース 企業が使用する標準的な式は、記号が15％から20％の時間をもたらす純収益ですが、その割合は交通量の多い都市部では上方に調整する必要があります。 土地所有者はまた、契約したいインフレのために増加し、また、サインの将来の除去のための彼らの権利に明確である。 ビルボードの会社は強く彼らの興味を支持する契約を使用するために知られているので、それらによって提供される任意の書類は、弁護士によっ これの多くのために国民の不動産投資家からの次の記事を読み続けなさい。

私たちは皆、定期的に看板を運転していますが、彼らがどのように働いているのか、地主に何を支払うのかという経済学についてはほとんど考え だから、それは平均的な人が彼の財産に看板のリースの交渉を処理する方法について全く手掛かりを持っていないことは驚きとして来ません。

ビルボードのリースは、不動産のユニークなニッチですが、あなたが想像するよりもはるかに豊富です。 米国には約450,000の看板があり、不動産で働き、あなたのキャリアの中で交渉しなければならない少なくとも一つの看板のリースを持っていないことは困

危機に瀕して数千ドル—そして潜在的に何百万人もの財産への価値の低下—それはあなたがプロセスがどのように機能するかだけでなく、ビルボード ここでは、ビルボードのリース不動産に関して注意する必要がある基本的なポイントのいくつかです。

それはすべての数学についてです

ビルボードの企業が地主に支払うものを決定するために使用する式があります。 それは基本的にサインからの純収入（もしあれば総家賃より少ない広告代理店手数料）倍の15％から20％の範囲です。 ビルボードは年間でnet20,000の純収益を持っている場合は、ビルボードの地上家賃は年間year3,000からyear4,000の範囲でなければなりません。しかし、この式は、カンザスシティのような中西部の市場からロサンゼルスのような市場に変更すると、はるかに複雑になります。

しかし、この式は ロサンゼルスでは、純収益の50％に相当する地上賃料があります。 どうして？ それは家賃の大きさに基づいています。 大きな家賃で、周りに行くために多くのお金があります。

ロサンゼルス、シカゴ、ニューヨークでは、ビルボードの賃料は、多くの場合、通常の大都市統計地域（MSAs）よりも指数関数的に高いです。 ダラスで2,000ドルを借りるビルボードは、シカゴで20,000ドルを借りることができます。あなたは平均的な都市で交渉している場合は、20％のために撮影する必要があります。

ロサンゼルス、シカゴまたはニューヨークで交渉すれば、異常に高い収入および望ましさがある”魅力”の位置にあれば30%から35%のために試みるかもしれない。

あなたの公正な地上の賃貸料があるべきであるものを定める最初のブロックは賃貸料があなたの印の区域にあるもの”comp”にある。 彼らは家賃で求めているものを見るために看板の会社に連絡してください。 これらの価格—また、”レートカード”として知られている—多くの場合、インターネット上で利用可能です。

ここでの脚注の一つは、ビルボードの収入はもはや月によって測定されていないということです。 それらは現在、「4週間」ごとに測定されています—本質的に13ヶ月の年です。 ビルボードの賃貸料をcompとき、それらが与える図のために”時12″の推定値を使用してはいけない;”時13″を使用する必要がある。

地面の家賃をインフレに結びつける

ここには二つのオプションがあります。 好ましい方法は、純収益の割合に対して地上家賃の基本最小値を受け取ることです。 そうすれば、時間の経過とともに純収益が増加するにつれて、あなたはかなりの金額を受け取り続けます。他のオプションは、毎年あなたの地上家賃のCPIの増加を持っていることです。

重要なポイントはあなたの賃貸借契約でこれらの選択の少なくとも1つがあることである。 さもなければ、あなたの”公正な”地上の賃貸料はあなたが賃貸借契約に署名する分からのインフレと腐食し始める。

再開発のリスクを理解する

ビルボードの収入は、それがあなたの財産を販売したり開発したりするのを止めない限り、素晴らしいものです。 この危険はあなたの特性の掲示板を持っていることからの最も大きい潜在的な下げ気味である。

ある時点であなたの財産が異なる目的のために使用される可能性が0％あると確信していない限り、すべてのビルボードリースには、将来の計画の場

そして、あなたは弁護士があなたの恐怖を減らすために看板会社が提出する段落をレビューすることを確認する必要があります。 いくつかの看板会社は、あなたに看板を削除する権利を与えるように見える言語を挿入しますが、言語は削除を防ぐ専門的なものが含まれています。

たとえば、「開発が削除を必要とする場合には…」などの文言は、主題に主観的な制限を置きます。 その場合、何が”除去を必要とする”を構成するのですか？

サイン会社は、あなたがサインを組み込んだプロジェクトを計画することができる、またはあなたが本当に審美的な理由のためにそれを削除しまた、削除を要求する手紙を送ったときに看板会社が転がるとは思わないでください。 多くの場合、ビルボード会社は問題を訴訟しようとし、地主は彼のプロジェクトが何年も法廷で縛られているのではなく、降伏するでしょう。

削除条項はあなたの弁護士によって見直されるべきであり、あなたに条件なしでサインを削除する唯一の権利を与えるべきです。

削除条項

リースの長さに関する提案

ビルボードのリースは、一般的に、かなり長期的な楽器です。 しかし、どの長さがあなたの財産に合っているかをどのように決めることができますか？

戦略的な観点から、二つの考慮事項があります。

まず、どのくらいの将来的にプロパティを再開発されますか？ 削除を可能にする条項があっても、恐喝として訴訟の可能性はまだあります。 あなたが単にリース終了を持つことができれば、それは常に清潔で簡単です、そしてサイン会社のすべての権利は否定されました。

あなたは七年後にサイトを販売または再開発することになると確信している場合は、リースの有効期限が切れた後、月ごとの更新で五年間のリースを

第二の考慮事項は、推定することがはるかに困難である、それが弱いときではなく、米国経済が強い時にのみリース終了を持つことです。 これはどのようなタイプの正確さでも行うことはできませんが、一般的な賭けをすることができます。

たとえば、1930年代以来の最悪の経済不況の中で、ビルボードのリースが今更新のために出てくる場合は、それを非常に短期間にしたいと思うでしょう。 どうして？ 今日の減少した価値を考えると、長期リースを締結するのは愚かです。 土地所有者の目標は、市場のピーク時に地上家賃をロックし、不況を介してそれに乗ることです。

交渉のヒント

敵対的な方法で看板会社に近づくことはありません。 あなたがサインを失いたくないことを会社に知らせてください、そしてあなたはそれがそれを失いたくないことを知っています。 しかし、あなたが”公正な”家賃を受け取ることを要求する。

その時点から、交渉はその”公正な”家賃がどうあるべきかについてのすべてでなければなりません。 誰もが公平性の概念に反対することは困難であり、それはちょうど一点に交渉を括弧付けします。

あなたが看板会社に”ここに私の申し出があります、それを取るか、あなたのサインを引き裂く”と言うならば、あなたはそれがただのはったりであっても、あなたのサインの除去を動かすことができます。 看板会社の従業員は個人的に看板を所有していないことを忘れないでください。 彼らはあなたがで動作することは困難であることを感じる場合は、看板会社の従業員は、さらに接触の必要性を排除するためにあなたのサインを取

あなたが土地の唯一の所有者であっても、意思決定者の委員会で一人だけの能力で看板会社に常にアプローチすることも重要です。

研究によると、人々は委員会との交渉の効果がはるかに低いことが示されています。うまくいけば、あなたは今、作品がどのように一緒に収まるかのより明確な画像を持っています。

リースの長さは約10年を平均して、それはあなたが一度だけ機会を得ることができるように、あなたとあなたのクライアントのための偉大なお得な

この記事は、国家の不動産投資家からの許可を得て再発行されました。