一戸建てゾーニングを終了する時間ですか？

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映画”パラサイト”の中心に—この週末のアカデミー賞に向かう最高の絵のためのお気に入りの中で—二つの都市の物語です。

一方で、我々は上に移動する機会を求めて無料のWi-Fi信号をこすり、それらに接続された地下鉄の悪臭、密な繁華街で汚れた地下室のアパートに住んで その一方で、私たちは近代的な郊外の家に住んでいる裕福な家族を持っています,周りの運転手に洗練された黒い車で,太陽を吸収するための大きな緑の芝生,と汚れた地下室のタイプを維持するためのハイテクなセキュリティシステム(かなり失敗しました,私たちは後で見つけます,恐ろしい終わりに).

都市に興味がある人にとって、そのような前提は、都市開発と社会正義の複雑な関係を気にせずにはいられません—特に米国では、少なくとも”パラサイト”という言葉自体がこのテーマの歴史に深く根付いているからです。 この用語は、映画のオリジナルの治療法であったかもしれない不穏な通路で、アメリカの一戸建てゾーニングの基礎を確立した最高裁判所の画期的な1926:

…非常に多くの場合、アパートは単なる寄生虫であり、地区の住宅の性格によって作られたオープンスペースと魅力的な環境を利用するた また、一つのアパートの家の到来は、空気の自由な循環とその高さとバルクによって干渉し、そうでなければ小さな家に落ちる太陽の光線を独占し、彼らの必要な伴奏として、増加したトラフィックやビジネスに不穏な騒音事件をもたらし、通りの大きな部分の移動と駐車された自動車によって、その安全を損なうと、より好まれた地域の人々が享受する遊びのための静かでオープンスペースの特権の子供たちを奪う。 — 最終的には、近所の住宅の性格と戸建住宅の場所としての望ましさが完全に破壊されるまで。

一戸建てゾーニングの物語にほぼ世紀、プロットは最終的にねじれ始めています。 ミネアポリス市とオレゴン州の両方が最近、一戸建ての規制を緩める法律を可決しました。 カリフォルニア州は同様の措置を提案している：いくつかは失敗している（例えば、トランジット近くの高密度開発を奨励するものなど）、他のものは成功している（例えば裏庭のコテージを奨励するものなど）。 メリーランド州とバージニア州の新法案も狙いを定めている。

これらの傾向を考えると、都市の未来に関係するすべての人が一戸建てゾーニングを再訪する瞬間は正しいものであり、実際には、その議論に特化したアメリカ計画協会のジャーナルの全問題があります。 1月に発行されたこの問題は、14の総計画の声を代表する9つのエッセイを特徴とし、一戸建てゾーニングの時が来たかどうか、そしてもしそうなら、そ

一戸建てゾーニングに対するケース

クイックプライマー: 一戸建てゾーニング（一般的に計画用語でR1として知られている）は、戸建一戸建ての家を除いて、特定の地域に住宅の任意のタイプを構築するからコミュ それは郊外でほぼ遍在していますが、それはまた、中心都市の問題です。 サンフランシスコでは住宅地の38%がR1としてゾーニングされていますシアトルでは80%です 一緒にこのパターンは、全体のメトロエリアの住宅市場全体の不均衡を作成します。

ルールの普及は、その破壊的な社会的影響の理由の一つであり、これは非常に詳細に文書化されています。 簡単に言えば、一戸建てゾーニングは、郊外のスプロール化と車の依存を奨励することによって環境を損傷し、住宅供給を制限することによって手頃な価格を悪化させ、低所得世帯を機会の高い地域から遠ざけることによって包含を損なうという説得力のある証拠があります。

この文脈を念頭に置いて、二つのJAPAの論文は、それが行くために一戸建てゾーニングのための時間だと言います。

一つは、UCLAの計画と政策学者マイケル*マンビル、Paavo Monkkonen、およびマイケル*レンズから来ています: “21世紀には、戸建ての一戸建てを除いて何も建てられない土地を持つべきではありません。”

もう一つは、テキサス大学オースティンの計画学者ジェイク-ウェグマンから来ています,誰が一戸建てゾーニングを見たいと考えています”行方不明のミ 彼は書いている：”計画の専門家のメンバーは、気候と不平等の危機に対して前進するために、彼らは一戸建てゾーニングの無防備な概念を守るのをやめなけ”

論文は、それぞれ、一戸建てゾーニングを終了するための強力なケースを作り、完全に推奨されています。 しかし、要約の利益のために、ここで彼らの最強のポイントの六つです：

人々はまだ一戸建ての家を建てることができます。 一戸建てゾーニングを維持するための最も一般的な引数の一つは、ほとんどの人が一戸建ての家を好むということです。 歩行可能な都市部で見つかった保険料に見られるように、それはますますそうではなく、研究は車に優しい地域でもより密度の高い生活を望んで しかし、たとえそれが真実であったとしても、ルールを削除してもそのような住宅が建設されるのを妨げるものではないため、一戸建てのゾーニングに 人々はまだこれらの家を望んでいた場合、開発者はそれらを構築し続けるだろう。 彼らは、家庭の好みに応じて、他のタイプも構築することが許可されています。

コミュニティはまだManhattanizationを防ぐことができます。 一戸建てゾーニングを終了する主な目標は、新しい世帯が現在アクセスできない地域に移動するのを助けることです。 より多くの住宅のためのそのプッシュは、高層ビルのための招待状と誤解されるべきではありません。 コミュニティは、アクセサリー住居やマルチプレクスなどの代替住宅タイプの作成を排除することなく、高さの制限を課すことができます。 ワシントンD.C.のような都市は、そのような制限を採用し、依然として密集した開発の負荷だけでなく、一戸建ての家を生成します。 そして、UCLAの学者が指摘しているように、パリには極端なものではなく高さの制限があります：一戸建てまたは超高層ビル。

不足している中間は、手頃な価格のロックを解除することができます。 その中核には、より多くの中密度開発のためのこのプッシュは本当により多くの住宅の手頃な価格のためのプッシュです。 Wegmannは、開発者がゾーニングの抜け穴を使用して、通常は二つの一戸建ての家を建てるだろう多くの上に六つの家を構築するオースティンの最近のケースを指 それぞれが半ば$400,000の範囲で販売-または面積平均よりも少ない$200,000。 それはまだ多くの低所得世帯の手の届かないところにありますが、より多くの中所得のオプションを作成することは、最終的に最も必要な人々のた

欠けている中間の持続可能性のケースもあり、炭素の大幅な節約は低密度開発を中密度に変換することから来ることを示す証拠があります。

アップゾーニングは、必ずしも住宅投資を台無しにしません。

一戸建てのゾーニングは住宅投資を首尾よく保護しますが、Wegmannはそれが計画の役割ではなく、より持続可能で公平な都市の創造に焦点を当てるべきだと主張しています。 そして、UCLAの学者は、地域をゾーニングすることは、開発者のための地価を上げることによって、同様に財産価値を高めることができると指摘している。 “問題は、その後、住宅所有者が暴風雨を受け取るかどうかではない”と彼らは書いています。 “これらの暴風雨は、住宅の希少性を維持するか、住宅の豊かさを可能にすることから来るかどうかです。”

既存のテナントを保護することができます。 両方の論文は、一戸建てのゾーニングを終了すると、開発者が土地が安価である低所得地域でより多くの住宅を建設し、最終的には長時間または低所得の住民を置き換えられる可能性があることを認めている。 それは非常に現実的な可能性であり、レンタル保護を通じて保護する必要があり、保護することができます。 UCLAの学者はまた、単一の家族の地域は、通常、これらのリスクに直面しているものではないことに注意してください：米国の一戸建ての一戸建ての家のわずか4％は、25,000未満の収入を持つ賃借人を保持しています2017国勢調査の数字によると、年。

インフラ系統を管理することができます。 より多くの人々は、共有スペースと共有インフラストラクチャのためのより多くの競争を意味します。 論文は、これらの懸念は、リスクと利益のバランスをとる方法で管理できると主張している。 駐車場の不足は、覆われていないスペースを許可するか、路上での許可を制限することによって処理できます。 より多くの実用的なユーザーはまた改善または維持のためのより多くの収入を意味する。 家族に優しいデザインは、高密度のコミュニティを安全に保ち、子供たちを歓迎することができます。 そして、密集したコアからさらに離れて開発を推進する単一の家族のゾーニングを終了する代わりに、独自の新しいインフラストラクチャ株を作

解説、カウンターポイント、資格

特別号の残りの部分は、上記のポイントを増強した、または場合によっては攻撃 繰り返しますが、簡潔さのために、これらは重要なポイントによって要約されますが、完全な論文の多くは読む価値があります。

ミネアポリスは、前方のパスを示しています。 ミネアポリス市の計画者であるポール-モグッシュとヘザー-ワーシントンは、R1装甲をどのように凹ませたかを説明した。 まず、彼らはその歴史を研究し、制限的なゾーニングが少数の世帯に与えた影響を確認しました。 その後、彼らは住宅資本の改善に向けた”明白な”最初のステップと呼ばれるものに落ち着いた：”プランナーが色の人々のための機会を抑圧するために一世紀前に使用し始めた規制を逆転させることから始めます。”ミネアポリスは今、トランジットハブの近くに”右によって”都市全体の各小包と多世帯の建物に少なくとも三つの住宅ユニットを許可することによ そして、変位の懸念に対処するために、彼らは手頃な価格の住宅投資とテナントの保護にコミットしました。

メリーランド州はそう確信していません。 メリーランド大学カレッジパークの計画者であるGerritt KnaapとNicholas Finioは、地方自治体、開発者、さらには環境団体との非公式の議論に基づいて、ミネアポリスまたはオレゴンスタイルの法律がより高密度な開発を奨励することを最終的に承認するかどうかを確信していません。そのような措置を支持した人は誰もいませんでした。 その理由は、交通機関や過密な学校で低密度の地域にサービスを提供するなどの正当な懸念から、「活動家」計画に対する漠然とした嫌悪感など、より驚く 「言うまでもなく、これらのグループからの支援がなければ、メリーランド州ではいつでもすぐに一戸建てのゾーニングが禁止される可能性は低いようです」と彼らは結論づけています。

（回答がメリーランド州の最新の提案に先行しているかどうかは不明ですが、これは多くの共通の懸念に対処しようとしています。)

漸進的な変更は賢明です。 シドニー大学の計画学者であるGlen SearleとPeter Phibbsは、アメリカのゾーニング規則がどれほど珍しいかを指摘しました。 対照的に、シドニーでは、プランナーは積極的に不足している中間を追求します。 それでも、彼らはそれを排除するために一戸建てゾーニングのような高いシェアから行くことに対して注意を表明しました。 彼らの最も説得力のあるポイントは、コミュニティは今、トランジットが提供するのが難しい場所に住んでいるより多くの人々を持っているので、ルールを削除すると、意図せずにより多くの車の使用を促進する可能性があるということです。 この理由やその他の理由から、彼らはすでにより大きな密度に適している分野での「修正された一連の規則」を代わりに提案している。

政治的資本は、より良い他の場所で費やされています。 アーバナ-シャンペーンのイリノイ大学の都市計画教授であるArnab Chakrabortyは、一戸建てのゾーニングだけでは本当に手頃な価格を向上させるか、低所得世帯が機会の高 （他の場所で提起されたその時点で、他の人はr1を終了することは必要であるが十分ではないことに同意した。）”より測定されたアプローチ”を求めて、Chakrabortyは、一戸建てゾーニングに取り組むには、ターゲットを絞った手頃な価格のプログラムなど、他の場所に展開することが

未開発地域に焦点を当てます。 最も論争のエッセイでは、Kendig Keastの共同の計画の会社の車線Kendigは単一家族のゾーニングを”間違い”および入手可能性のための”簡単な治療”終えることを呼 Kendigは本質的に、一戸建てのゾーニングを終わらせることは所得主導の分離を終わらせないので、意味がないと主張している。 （そのような点では、UCLAの学者は、人々がナイフで犯罪を犯したからといって、政府が銃規制を追求すべきではないという意味ではないと答えています。）代わりに、既存の一戸建て地域でより大きな密度のために戦うの、Kendigは、未開発の土地に焦点を当て、パフォーマンスベースのゾーニング（良いアイデア、以下

倫理は変更を要求します。 厳密に専門的な角度を取って、ワシントン大学の都市研究教授Anaid Yerenaは、計画者は一戸建てゾーニングを排除するための”倫理的責任”を持っていると言います。 「私たちは、すべての人の選択と機会を拡大し、恵まれない人々のニーズに計画を立て、人種的および経済的統合を促進する特別な責任を認識して、社会正義を追求しなければならない。”Yerenaにとって、一戸建てゾーニングを排除することは義務です-“単に選択の問題ではありません。”

最も必要なのは、新しい住宅モデルです。 おそらくこの問題の最も説得力のある作品では、ミシガン大学の都市計画学者Harley F.Etienneは、一戸建てのゾーニングを廃止するだけでは、1世紀の定着した土地利用パターンと文化的愛着を変えるには十分ではないと述べています。 代わりに、計画者はさらに進んで、「一般の人々が異なる住宅保有形態を目指すことを可能にする新しい開発モデルを提供する必要があります。”この新しいモデルは、中低所得の住宅を奨励し、これらの世帯に良い学校や仕事へのアクセスを与え、彼らが逃した富の創造の世代に追いつくための道を提供しなければならない。 そのような住宅モデルが来るまで、Etienneは書いている、”我々はチャンスの多くを立っていない。”

会話を進める上での都市イノベーションの役割

一戸建てゾーニングは、政策ソリューションを必要とする政策課題です。 それは技術が独自に対処できるものではありません。 しかし、建設的な方法で会話を進めることができる一連の都市計画の革新（歩道ラボによる開発を含む）がまだあります—特に輸送や密度の高い都市部 これらのツールは、単一の家族のゾーニングのための偽の引数を守るために困難にすることができます,評価したり、正当な懸念を緩和するのに役立ちま

ここでは、我々が取り組んでいるいくつかのです：

柔軟なアパート。 Etienneによって提起された臨界点に、今の集合的なアメリカの住宅の理想は、郊外の住宅所有で終わる信頼できる軌道に従う傾向があります。 もちろん、それは誰にとっても真実ではなく、全国でますます真実ではありませんが、それは記録のモデルのままです。 そのパターンを破るには、生涯にわたって世帯に従うことができる新しい都市住宅の選択肢が必要です。 それは500平方フィートを650のように感じさせる適用範囲が広い家具を意味できる;家族が育つと同時に拡大できる適用範囲が広い単位（または空の巣; そして、共有された建物のスペースや近所の設備は、住宅の選択を導く多くの要因の一つに過ぎません。 または、残りの部分を借りながら、テナントが小さな頭金で場所の小さなシェアを所有できるようにする共有エクイティプログラムなど、世帯が家価

工場主導の手頃な価格。 より慎重な論文のいくつかは、ゾーニングだけでは手頃な価格のロックを解除しないことを指摘し、手頃な価格を向上させるにはあらゆる種類の政策 地方政府が再生することができます最強のカードの一つは、より手頃な価格の住宅を生成するために、特にトランジットハブの周りに、公有地の売却 工場主導の工法が改善され、開発プロジェクトのペースが加速するにつれて、そのような土地の価値は上昇しています。 公共部門は、この値をキャプチャし、いくつかの方法で手頃な価格の住宅の作成を確保することができます。 一つの有望なアプローチは、長期的に資金の安定したソースを確保し、手頃な価格のユニットのための土地保険料を”ロックボックス”住宅信託基金を確立

結果ベースのゾーニング。 （Kendigのような）一戸建てゾーニングを終了するのであっても反対派は、コミュニティが任意の理由で新しい住宅開発を拒否することができたときに発生す 同時に、このルールを廃止する強力な支持者でさえ、Wegmannが言うように、製錬工場が隣に移動するのを防ぐために、世帯が近所の性格の基本的な保証に値する アウトカムベースのゾーニングシステムに移行することで、一戸建てのゾーニングの広範なストロークなしに、大気質、騒音、公衆衛生などの一般的な優先事項 職員は、コミュニティの好みに応じてしきい値を設定し、手動チェックや環境センサーを介してそれらを測定することができます。 特定の開発がどのようにそれらを達成するかではなく、最も重要なのは近所のキャラクターの結果です。P>

生成的な近所のデザイン。 1926年に戻って、一戸建てのゾーニングの支持者は、太陽光を遮断したり、オープンスペースを減らすようなものの周りに懸念を表明しています。 これらのコミュニティのニーズは、多くの場合、密度と総住宅ユニットの周りの開発者のニーズと競合することができます：ある場所で建物の高さを増 これらのトレードオフを計量する一般的な方法は、開発者やプランナーが非常に高いコストで、近所のデザインの小さな一握りを委託することです。 しかし、計算設計の進歩により、何百万もの計画シナリオをシミュレートし、開発者やコミュニティからのすべてのプロジェクトの優先順位を満たす多 そして、そのようなツールは、これらのオプションを公然と透過的に議論することも可能にします。

駐車場の代わりにオンデマンドモビリティ。 駐車場は、既存の住民が自分の車のためのスペースを持っていることを心配して、一戸建て地域での新たな開発をブロックする最も論争の問題の一つ このような懸念の妥当性を脇に置く—効果的に人々の機会の上に車の権利を置く—それは、単一の家族のエリアは、トランジットサービスだけで同じ移動の自由を提供することができないことを考えると、車を必要とする傾向があることは事実です。 しかし、特にトランジットステーションの近くの新しい開発では、駐車スペースを必要とせずに、車を所有するのと同じ利便性を提供するオンデマンドモビリティオプション（ライドヘールやバイクシェアなど）のパッケージに駐車要件を置き換えることが可能です。

映画”パラサイト”のある時点で、キャラクターは次の効果に何かを言います：最良の計画は計画ではありません。 都市計画の専門家はおそらく同意しないだろうが、この特別な問題が何らかの兆候であれば、最良の計画は一戸建てのゾーニングであるというコンセンサスも得られないだろう。 議論は明らかにちょうど加熱されています。

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