12 Triple Net Lease fördelar och nackdelar

det finns tre ” nät ” i samband med en fastighet leasing inom en värld av kommersiella fastigheter i USA.

1. fastighetsskatt som är förknippade med marken och strukturerna som hyrs ut.
2. fastighetsförsäkring som underhåller marken och ersätter strukturer om en oförutsedd händelse inträffar.
3. Fastighetsunderhållskostnader som krävs för att upprätthålla eller förbättra värdet på marken och strukturerna som utnyttjas.

denna typ av leasing, med hjälp av parlance från USA, kallas en triple net lease. Det kan ibland kallas en Triple n leasing eller bara kallas en NNN avtal.

den främsta fördelen med en trippel netto leasing är att det minskar de ekonomiska problem för ägaren av fastigheten. De är fortfarande listade som fastighetsägare, med de rättigheter som är förknippade med den statusen, men är inte ansvariga för underhåll, skatter och försäkringar som krävs för att upprätthålla ägande. Hyresgästen av fastigheten måste betala alla dessa kostnader eller ansikte som jurisdiktioner vräkning process.

nackdelen med en trippel netto leasing är att det minskar den totala hyresvinsten. De tre näten klassificeras som utgifter som överförs till hyresgästerna. Efter att utgifterna har rensats överförs allt som återstår från hyresbetalningarna till fastighetsägaren som vinst. Eftersom kostnaderna fortfarande är förknippade med fastighetsägaren kan det dock finnas skatteskuld eftersom de betalda utgifterna fortfarande kan klassificeras som hyresintäkter.

Här är några ytterligare triple net lease fördelar och nackdelar som är värda att överväga.

lista över fördelarna med en Triple Net Lease

1. Det finns olika format som kan användas.
en triple net leasing kan formateras som en obligations hyresavtal. Detta gör det till en” absolut NNN ”eller en” sann Triple-N ” leasing. Det är den mest extrema variationen av detta koncept och det kräver att hyresgästen tar allt tänkbart ansvar som är förknippat med fastigheten i fråga. Dessa ansvarsområden skulle innefatta en skyldighet att bygga om efter en olyckshändelse, oavsett vilka försäkringsintäkter som kan vara tillgängliga.

en annan standardvariation av triple net lease kallas ett” ground ” – leasingavtal. Denna typ av hyresavtal innebär att fastighetsägarens mark används för att bygga en byggnad, skapade ett hyresintresse. I ett sådant avtal blir de strukturer som byggs på marken markägarens egendom vid hyresavtalets slut, medan det tredubbla nettoansvaret i allmänhet förblir detsamma.

2. Det ger en stabil inkomst.
en trippel netto leasing är vanligtvis strukturerad med antingen en fast hyra eller en fast ökning. För en fastighetsägare, det innebär att det finns en fast inkomst som kan räknas på varje år under lyft av hyresavtalet. Ett standardavtal inkluderar upp till en 3% Fast ökning för att redogöra för inflationen, vilket ger fastighetsägaren tillväxt. Med långa villkor behöver de flesta fastighetsägare inte oroa sig för lediga platser i årtionden.

3. Det finns inga ägaransvar under hyresperioden.
enligt en sann NNN avtal, ägaren av fastigheten har inget ansvar för det som helst. Andra överför investeringar till ägaren. Det gör det till en annan form av fastighetsförvaltning eftersom det verkligen inte finns någon ledning involverad när det finns en hyresgäst för fastigheten. Eventuella förbättringar som görs till och med blir ägarens egendom när hyresavtalet löper ut.

4. Båda parter har rätt att granska.
de flesta triple net leasingavtal har en” basår ” skrivs in på bekostnad av hyresavtalet. Det innebär att den årliga kostnaden för att behålla fastigheten är listad som ett visst belopp. Då överförs de faktiska kostnaderna för att underhålla fastigheten till hyresgästen, vilket potentiellt ökar kostnaden för detta. Båda parter har rätt att granska de avgifter som krävs, inklusive beräkningar och fördelningsprocent.

5. Fastigheten kan säljas med hyresavtalet.
fastighetsägare är fortfarande tillåtet att sälja, även när det finns en trippel netto leasing på plats för en hyresgäst på den egenskapen. Det gör det möjligt för en fastighetsägare att kunna få den avkastning de behöver från sina fastigheter. Samtidigt överförs hyresavtalet med försäljningen av fastigheten, vilket innebär att hyresgästen inte behöver oroa sig för en utvisning. För den nya ägaren måste de följa villkoren i hyresavtalet, men de drar fortfarande nytta av NNN-strukturens genomgångskaraktär.

6. Inkomstsiffrorna är skilda från den faktiska hyran.
inom strukturen för en trippel netto leasing, kostnaden för hyresbetalningar hålls separat från de övriga kostnader som blir hyresgästens ansvar. I denna hyresstruktur samtycker hyresgästen till att betala fastighetsskatt, underhållskostnader, verktyg och försäkringar utöver det månatliga hyresbeloppet och separera från det. Det gör det lättare för fastighetsägaren att behålla sina egna bokföringsböcker, även om finansieringen av ett sådant avtal kan vara ganska komplicerat.

lista över nackdelarna med en Triple Net Lease

1. Ett triple net-leasingavtal kan ha en begränsad uppsida.
även med inbyggda strukturer som skapade fasta ökningar garanteras inte avkastningen som kan förses med denna typ av leasing att hålla jämna steg med inflationstakten. Även om det finns garanterade inkomstnivåer i samband med denna typ av avtal finns det också investeringsrisker. Denna typ av leasing liknar köp av en statskassa eller kommunal obligation som erbjuder en fast avkastning.

2. Det finns risk för att man upplever en fullständig ledig tjänst.
de flesta triple net leasingavtal är utformade för att ge ett avtal som erbjuder minst 10 års yrke. Vissa hyresavtal kan erbjuda en initial löptid så länge som 25 år. För en fastighetsägare betyder det inkomstsäkerhet under en långsiktig investeringsperiod, men det har nackdelar. När hyresavtalet löper ut placeras en hyresgäst i ett allt-eller-ingenting-förslag. De kan välja att lämna fastigheten och skapa en 100% ledig tjänst.

3. Det kan skapa höga investeringar efter en leasingperiod.
efter att en fastighet har ockuperats av en hyresgäst i 10-25 år kan byggnaden inte längre vara lämplig för en ny hyresgäst när de lämnar. Det blir fastighetsägarens ansvar att förbereda fastigheten så det skapar en attraktiv återleasing process. Beroende på hur fastigheten användes av en tidigare hyresgäst kan kostnaderna för förberedelse vara flera miljoner dollar på vissa kommersiella fastigheter. I värsta fall kan de ekonomiska vinster som uppnåtts under en hyresrätt utplånas när man försöker hyra om fastigheten.

4. Det kan vara svårt att hitta en hyresgäst.eftersom alla genomgångskostnader för att upprätthålla fastigheten går direkt till hyresgästen, kan det vara svårt att hitta en friare som kommer att underteckna triple net-hyresavtalet. Det är ett ganska ensidigt hyresavtal som placerar all risk vid hyresgästens fötter utan stor risk att gå till fastighetsägaren. Av den anledningen sker en majoritet av NNN-leasingavtal på platser som klassificeras som klass A-platser. Dessa platser har höga trafiknivåer, uppfyller nödvändiga zonkrav och har behövt funktioner och funktionalitet.

5. Det kan finnas stora prissättningsgap under förhandlingsprocessen.
När du arbetar ut villkoren för en triple net leasing, hyresgäster ges en initial uppskattning av vad kostnaden kommer att vara från en kvadratmeter perspektiv. Kostnaden kan vara $1.75 NNN per kvadratmeter, till exempel. Den faktiska hyran baseras på rörliga faktorer, såsom fastighetsvärdering, vilket innebär att beskattningsansvar och andra kostnader kan öka dramatiskt. Den faktiska kostnaden för hyresavtalet kan vara mycket högre än den beräknade kostnaden som ursprungligen citerades till en potentiell hyresgäst.

6. Kostnaderna för att upprätthålla en trippel netto leasing kan omintetgöra dess fördelar.
det kräver komplex redovisning för att upprätthålla en lönsam triple net leasing. Fastighetsägare måste kunna korrekt bedöma de kostnader som gäller för sina hyresgäster, vilket ofta görs på ett proportionellt sätt. För att ytterligare komplicera frågan ger vissa NNN-hyresavtal incitament till vissa hyresgäster om de kan locka högre trafiknivåer, skapa mer försäljning eller rekrytera nya hyresgäster till byggnaden. Av den anledningen arbetar många hyresgäster och ägare som använder ett triple net lease med fastighetsmäklare för att säkerställa att deras bästa intressen alltid upprätthålls.

dessa triple net lease-fördelar och nackdelar kan få vissa att undra varför någon hyresgäst skulle bry sig om att ingå ett sådant ensidigt avtal. Faktum är att för vissa återförsäljare är platsen den viktigaste delen av deras affärsidentitet. Med en utmärkt affärsplats som är korrekt zonad kan de maximera sina vinster. Det gör det möjligt för hyresgästen att tjäna en bekväm inkomst, fastighetsägaren får också nytta, och alla kommer framåt i avtalet.

för bästa resultat bör en potentiell hyresgäst arbeta med en skicklig förhandlare och fastighetsägare bör arbeta med betrodda fastighetsrådgivare och fastighetsförvaltningsteam för bästa möjliga leasing och arbetsförhållande.