12 Triple Net Lease klady a zápory

existují tři „sítě“ spojené s pronájmem nemovitostí ve světě komerčních nemovitostí ve Spojených státech.

1. daně z nemovitostí, které jsou spojeny s pronajatými pozemky a stavbami.
2. pojištění majetku, které udržuje půdu a nahrazuje stavby, pokud dojde k nepředvídané události.
3. náklady na údržbu nemovitostí, které jsou nutné k udržení nebo zlepšení hodnoty využívaných pozemků a staveb.

tento typ pronájmu, používající jazyk z USA, je označován jako trojitý čistý leasing. To může být někdy nazýván Triple n leasing nebo jen odkazoval se na jako dohoda NNN.

primární výhodou trojitého čistého pronájmu je to, že snižuje finanční potíže pro majitele nemovitosti. Jsou stále ještě uveden jako vlastník nemovitosti, s právy, která jsou spojena s tou stav, ale nejsou zodpovědní za údržbu, daně a pojištění, které je povinen udržovat vlastnictví. Nájemce nemovitosti musí zaplatit všechny tyto výdaje nebo čelit tomuto procesu vystěhování jurisdikcí.

nevýhodou trojitého čistého pronájmu je to, že snižuje celkové zisky z pronájmu. Tyto tři sítě jsou klasifikovány jako výdaje, které jsou předávány nájemcům. Po zúčtování nákladů je vše, co zbývá z leasingových plateb, předáno majiteli nemovitosti jako zisk. Protože výdaje jsou stále spojeny s vlastníkem nemovitosti, nicméně, tam může být daňový závazek týká, protože zaplatil náklady mohou být stále klasifikovány jako příjmy z pronájmu.

zde jsou některé další triple net leasing výhody a nevýhody, které stojí za zvážení.

seznam výhod trojitého čistého pronájmu

1. Existují různé formáty, které lze využít.
trojitý čistý leasing lze formátovat jako dluhopisový leasing. To z něj dělá“ absolutní NNN „nebo“ skutečný Triple-N “ pronájem. To je nejvíce extrémní variace tohoto pojmu, a to vyžaduje, aby nájemce převzít všechny představitelné odpovědnost, která je spojena s nemovitostí. Tyto povinnosti by zahrnovaly povinnost obnovit po úrazové události, bez ohledu na to, jaké výnosy z pojištění mohou být k dispozici.

další standardní varianta trojitého čistého pronájmu se nazývá“ pozemní “ pronájem. Tento typ pronájmu zahrnuje pozemek vlastníka nemovitosti, který se používá k výstavbě budovy, vytvořil nájemní zájem. V takové dohodě, stavby postavené na pozemku se stávají majetkem vlastníka pozemku na uzavření nájemní smlouvy, zatímco triple net povinnosti obecně zůstávají stejné.

2. Poskytuje stabilní příjem.
trojitý čistý nájem je obvykle strukturován buď s nájemným bytu nebo s pevným zvýšením. Pro majitele nemovitosti to znamená, že existuje pevný příjem, který lze počítat každý rok během zrušení nájmu. Standardní dohoda zahrnuje až 3% fixní nárůst, který odpovídá inflaci a poskytuje růst vlastníkovi nemovitosti. Při zdlouhavých termínech se většina majitelů nemovitostí nemusí starat o volná místa po celá desetiletí.

3. Během doby pronájmu neexistují žádné povinnosti vlastníka.
podle skutečné smlouvy NNN nemá vlastník nemovitosti žádnou odpovědnost za to. Jiní převádějí kapitálové výdaje na majitele. To z něj dělá jinou formu správy nemovitostí, protože ve skutečnosti neexistuje žádná správa, jakmile je nájemce nemovitosti. Jakákoli vylepšení, která byla provedena, se dokonce stanou majetkem vlastníka, jakmile vyprší nájemní smlouva.

4. Obě strany mají právo na audit.
většina trojitých čistých leasingů má“ základní rok “ zapsaný do nákladů na pronájem. To znamená, že roční náklady na údržbu nemovitosti jsou uvedeny jako konkrétní částka. Poté jsou skutečné náklady na údržbu nemovitosti předány nájemci, což potenciálně zvyšuje náklady na to. Obě strany mají právo provést audit požadovaných poplatků, včetně výpočtů a procent alokace.

5. Nemovitost lze prodat s pronájmem.
majitelé nemovitostí jsou stále povoleny k prodeji, i když je trojnásobný čistý pronájem na místě pro nájemce na této nemovitosti. To umožňuje vlastníkovi nemovitosti, aby mohl získat návratnost investice, kterou potřebují, ze své nemovitosti. Současně se leasing převádí s prodejem nemovitosti, což znamená, že nájemce se nemusí obávat vystěhování. Pro nového vlastníka musí dodržovat podmínky pronájmu, ale stále těží z průchozí povahy struktury NNN.

6. Údaje o příjmech jsou oddělené od skutečného nájemného.
v rámci struktury trojitého čistého pronájmu jsou náklady na platby za pronájem vedeny odděleně od ostatních nákladů, které se stávají odpovědností nájemce. V této struktuře pronájmu se nájemce zavazuje platit daně z nemovitosti, náklady na údržbu, služby a pojištění kromě měsíční částky pronájmu a oddělit se od ní. To usnadňuje vlastníkovi nemovitosti vedení vlastních účetních knih, i když finanční prostředky takové dohody mohou být docela složité.

seznam záporů trojitého čistého pronájmu

1. Trojnásobný čistý pronájem může mít omezenou výhodu.
dokonce i s vestavěnými strukturami, které vytvořily fixní nárůsty, výnosy, které mohou být poskytnuty s tímto typem pronájmu, nejsou zaručeny, že budou držet krok s tempem inflace. Ačkoli s tímto typem dohody jsou spojeny zaručené úrovně příjmů, existují také investiční rizika. Tento typ pronájmu je podobný nákupu státní pokladny nebo obecního dluhopisu, který nabízí pevnou návratnost.

2. Existuje riziko, že dojde k úplnému uvolnění.
většina trojitých čistých pronájmů je navržena tak, aby poskytovala dohodu, která nabízí minimálně 10 let zaměstnání. Některé pronájmy mohou nabídnout počáteční období tak dlouho, jak 25 léta. Pro majitele nemovitosti to znamená zajištění příjmů během dlouhodobého investičního období, ale má to nevýhody. Jakmile nájem vyprší, nájemce je umístěn do nabídky „vše nebo nic“. Mohou se rozhodnout vyklidit nemovitost a vytvořit 100% volné místo.

3. Může vytvářet vysoké kapitálové výdaje po době pronájmu.
poté, co je nemovitost obsazena nájemcem po dobu 10-25 let, nemusí být budova při odchodu vhodná pro nového nájemce. Stává se odpovědností vlastníka nemovitosti připravit nemovitost tak, aby vytvořila atraktivní proces opětovného pronájmu. V závislosti na tom, jak byla nemovitost použita předchozím nájemcem, náklady na přípravu by mohly být u některých komerčních nemovitostí několik milionů dolarů. V nejhorším případě by finanční zisky dosažené během nájmu mohly být vymazány při pokusu o opětovný pronájem nemovitosti.

4. Může být obtížné najít nájemce.
protože všechny průchozí náklady na údržbu nemovitosti jdou přímo na nájemce, může být obtížné najít nápadníka, který podepíše trojitý čistý nájem. Jedná se o poměrně jednostranný pronájem, který klade veškeré riziko na nohy nájemce bez velkého rizika pro majitele nemovitosti. Z tohoto důvodu, většina NNN leasingu se vyskytují v místech, které jsou klasifikovány jako Třídy A umístění. Tato místa mají vysokou úroveň provozu, splňují potřebné požadavky na územní plánování, a mají potřebné funkce a funkce.

5. Během procesu vyjednávání mohou existovat velké cenové mezery.
při vypracování podmínek trojitého čistého pronájmu dostanou nájemci počáteční odhad toho, jaké náklady budou z pohledu rozlohy. Cena může být $ 1.75 NNN za čtvereční stopu, například . Skutečné nájemné je založeno na variabilních faktorech, jako je ocenění nemovitosti, což znamená, že daňové povinnosti a další náklady se mohou dramaticky zvýšit. Skutečné náklady na pronájem mohou být mnohem vyšší než odhadované náklady původně citované potenciálnímu nájemci.

6. Náklady na údržbu trojitého čistého pronájmu mohou negovat jeho výhody.
vyžaduje komplexní účetnictví k udržení ziskového trojitého čistého pronájmu. Vlastníci nemovitostí musí být schopni řádně posoudit náklady, které se vztahují na jejich nájemce, což se často provádí přiměřeným způsobem. K dalšímu zkomplikování problému, některé pronájmy NNN poskytují pobídky určitým nájemcům, pokud mohou přilákat vyšší úroveň provozu, vytvořit větší prodej, nebo nábor nových nájemců do budovy. Z tohoto důvodu mnoho nájemců a majitelů, kteří používají trojitý čistý pronájem práce s realitními makléři zajistit jejich nejlepší zájmy jsou vždy zachovány.

tyto trojité čisté nájemní výhody a nevýhody mohou způsobit, že se někteří diví, proč by se nájemce obtěžoval uzavřít takovou jednostrannou dohodu. Faktem je, že pro některé maloobchodníky je umístění nejdůležitější součástí jejich obchodní identity. S hlavním obchodním místem, které je správně zónováno, mohou maximalizovat své zisky. To umožňuje nájemci získat pohodlný příjem, majitel nemovitosti dostane také prospěch, a všichni vyjdou dopředu v dohodě.

Pro dosažení nejlepších výsledků, budoucí nájemce by měl pracovat s zkušený vyjednavač a majitelé nemovitostí by měli pracovat s důvěryhodnými real estate advisors a správy majetku týmy pro nejlepší možný pronájem a pracovní vztah.