er det tid til at afslutte enfamilieinddeling?

i hjertet af filmen “parasite” — blandt favoritterne til bedste billede på vej ind i denne uges Oscar— priser-er en fortælling om to byer.

på den ene side har vi en fattig familie, der bor i en beskidt kælderlejlighed i et tæt centrum, stanken af metroen knyttet til dem og skraber gratis trådløse signaler på jagt efter en chance for at bevæge sig op. På den anden side har vi en velhavende familie, der bor i et moderne forstæderhjem, med en slank sort bil til chauffør dem rundt, en stor grøn græsplæne til at nyde solen og et højteknologisk sikkerhedssystem til at holde ud beskidte kældertyper (ganske uden succes, finder vi senere, til forfærdelige ender).

til enhver, der er interesseret i byer, kan en sådan forudsætning ikke lade være med at tænke på det komplicerede forhold mellem byudvikling og social retfærdighed — især da ordet “parasit” i det mindste i USA er dybt forankret i dette fags historie. Udtrykket er fremtrædende i højesterets milepæl 1926-afgørelse, der etablerede grundlaget for enfamilieregulering i Amerika, i en foruroligende passage, der lige så godt kunne have været filmens oprindelige behandling:

… meget ofte er lejlighedshuset en simpel parasit, konstrueret for at drage fordel af de åbne rum og attraktive omgivelser skabt af distriktets boligkarakter. Desuden efterfølges ankomsten af et lejlighedshus af andre, der forstyrrer deres højde og bulk med den frie cirkulation af luft og monopoliserer solens stråler, som ellers ville falde på de mindre hjem, og bringer, som deres nødvendige ledsagelse, de foruroligende lyde, der opstår til øget trafik og forretning, og besættelsen ved hjælp af bevægelige og parkerede biler af større dele af gaderne, hvilket forringer deres sikkerhed og fratager børn privilegiet at stille og åbne rum til leg, som nydes af dem i mere favoriserede — indtil, endelig, kvarterets boligkarakter og dets ønskværdighed som et sted for fritliggende boliger er fuldstændig ødelagt.

næsten et århundrede ind i historien om enfamilieinddeling, er plottet endelig begyndt at vride. Byen Minneapolis og staten Oregon vedtog begge for nylig love, der løsner enfamiliebestemmelser. Californien har foreslået lignende foranstaltninger: nogle har fejlet (såsom en opmuntrende tættere udvikling nær transit), andre er lykkedes (såsom dem, der tilskynder til baggårdshuse). Nye regninger i Maryland og Virginia tager også sigte.

i betragtning af disse tendenser er øjeblikket rigtigt for alle, der er bekymrede for byernes fremtid, at revidere enfamilieinddeling, og der er faktisk et helt nummer af Journal of the American Planning Association dedikeret til netop den debat. Udgivet i januar, udgaven indeholder ni essays, repræsenterer 14 samlede planlægningsstemmer, tager spørgsmålet om, hvorvidt enfamiliereguleringens tid er kommet eller ej-og, hvis så, hvad man skal gøre ved det.

sagen mod enfamilieinddeling

en hurtig primer: enfamilieinddeling (almindeligvis kendt som R1 i planlægningssprog) forhindrer et samfund i at bygge enhver form for boliger i et givet område undtagen et fritliggende enfamiliehus. Det er næsten allestedsnærværende i forstæderne, men det er også et centralt byproblem. I San Francisco er 38 procent af boligarealet udlagt som R1; i Seattle er det 80 procent. Sammen skaber dette mønster en ubalance på tværs af et helt metroområdes boligmarked.

regelens gennemgribende karakter er en af grundene til dens destruktive sociale virkninger, som er dokumenteret i detaljer. Kort sagt, der er overbevisende beviser for, at enfamilieinddeling har beskadiget miljøet ved at tilskynde til forstads udbredelse og bilafhængighed, forværret overkommelighed ved at begrænse boligforsyningen, og undermineret inklusion ved at holde husholdninger med lavere indkomst ude af kvarterer med høj mulighed.

Med denne sammenhæng i tankerne siger to JAPA-papirer, at det er tid til enfamilieinddeling at gå.

man kommer fra UCLA planlægning og politik lærde Michael Manville, Paavo Monkkonen, og Michael Lens, der skriver: “I det 21.århundrede skulle ingen by have noget land, hvor intet kan bygges undtagen et fritliggende enfamiliehus.”den anden kommer fra planlægningsforskeren Jake fra University of Austin, der håber at se enfamilieinddeling erstattet af “manglende mellemboliger”. Han skriver: “for at medlemmer af planlægningsfaget skal gøre fremskridt mod klima-og ulighedskriserne, skal de ophøre med at forsvare det uforsvarlige koncept om enfamilieinddeling.”

papirerne udgør hver især en stærk sag for at afslutte enfamilieinddeling og anbefales fuldt ud. Men af hensyn til sammendraget er her seks af deres stærkeste punkter:

folk kan stadig bygge enfamiliehuse. En af de mest almindelige argumenter for at holde enfamilieinddeling er, at de fleste mennesker foretrækker enfamiliehuse. Det er i stigende grad ikke tilfældet, som det ses af de præmier, der findes i gangbare bykvarterer, og undersøgelser viser et ønske om tættere ophold selv i bilvenlige områder. Men selvom det var sandt, ville det ikke være et godt argument for enfamilieinddeling, fordi fjernelse af reglen ikke forhindrer sådanne boliger i at blive bygget. Hvis folk stadig ville have disse hjem, ville udviklere fortsætte med at bygge dem. De ville bare få lov til at bygge andre typer også — som svar på husholdningernes præference.

Fællesskaber kan stadig forhindre Manhattanisering. Et primært mål om at afslutte enfamilieinddeling er at hjælpe nye husstande med at flytte ind i kvarterer, som de ikke i øjeblikket har adgang til. Det skub for flere boliger er ikke at forveksle med en invitation til skyskrabere. Et samfund kan stadig indføre højdebegrænsninger uden at udelukke oprettelse af alternative boligtyper, såsom tilbehørsboliger eller multiplekser. Byer som D. C. anvender sådanne begrænsninger og genererer stadig masser af tæt udvikling såvel som enfamiliehuse. Og som UCLA-lærde påpeger, har Paris en højdebegrænsning uden meget af begge ekstreme: enfamilie eller skyskraber.

den manglende midten kan låse overkommelighed. Kernen er dette skub for mere mellemtæthedsudvikling virkelig et skub for mere boligoverkommelighed. Han peger på en nylig sag i Austin, hvor en udvikler brugte et regulerings smuthul til at bygge seks boliger på en masse, der normalt kun ville huse to enfamiliehuse. Hver solgt i midten af$400.000 — serien-eller $200.000 mindre end gennemsnittet i området. Selvom det stadig er uden for mange lavindkomsthusholdningers rækkevidde, skaber flere mellemindkomstmuligheder i sidste ende offentlige ressourcer til at fokusere på at skabe overkommelige boliger til dem, der har mest brug for.

der er også en bæredygtighedssag for den manglende midten med beviser, der viser, at betydelige kulstofbesparelser kommer fra at konvertere lavdensitetsudvikling til medium densitet.

opstilling vil ikke nødvendigvis ødelægge boliginvesteringer. Mens enfamilieinddeling med succes beskytter boliginvesteringer, hævder han, at det ikke er planlægningens rolle, som i stedet skal fokusere på at skabe mere bæredygtige og retfærdige byer. Og UCLA-lærde påpeger, at opstilling af et område også kan øge ejendomsværdierne ved at hæve jordpriserne for udviklere. “Spørgsmålet er derfor ikke, om husejere vil modtage stormfald,” skriver de. “Det er, om disse stormfald kommer fra at opretholde boligknaphed eller muliggøre bolig overflod.”

eksisterende lejere kan beskyttes. Begge papirer anerkender, at Afslutning af enfamilieinddeling kan føre til, at udviklere bygger flere boliger i områder med lavere indkomst, hvor jord er billigere, i sidste ende fortrænger beboere med lang tid eller lav indkomst. Det er en meget reel mulighed, og en, der bør — og kan — sikres gennem lejebeskyttelse. UCLA-lærde bemærker også, at enfamiliekvarterer typisk ikke er dem, der står over for disse risici: kun 4% af fritliggende enfamiliehuse i USA holder lejere med indkomster mindre end $25.000 om året, ifølge 2017-Folketællingstal.

Infrastrukturstammer kan styres. Flere mennesker betyder mere konkurrence om delt plads og delt infrastruktur. Papirerne hævder, at disse bekymringer kan styres på måder, der balancerer risiciene med fordelene. Parkeringsmangel kan håndteres ved at tillade ikke-overdækkede rum eller begrænse tilladelser på gaden. Flere brugerbrugere betyder også flere indtægter til opgraderinger eller vedligeholdelse. Familievenlige designs kan holde samfund med højere tæthed sikkert og indbydende for børn. Og alternativet til at afslutte enfamilieinddeling-skubbe udviklingen længere væk fra tætte kerner — skaber nye infrastrukturstammer af sig selv.

kommentar, modpunkter og kvalifikationer

resten af specialudgaven indeholdt bidrag, der forstærkede eller i nogle tilfælde angreb ovenstående punkter. Igen, af hensyn til kortfattethed, disse vil blive opsummeret af deres nøglepunkter, men mange af de fulde papirer er værd at læse.

Minneapolis viser vejen fremad. Paul Mogush og Heather Værdington, planlæggere fra byen Minneapolis, forklarede, hvordan de bulede R1-rustningen. Først, de studerede dens historie og bekræftede den indvirkning, som restriktiv regulering havde på mindretalshusholdninger. Derefter besluttede de sig for det, de kalder et “indlysende” første skridt mod forbedring af boligkapitalen: “Start med at vende de regler, som planlæggere begyndte at bruge for et århundrede siden for at kvæle muligheden for folk i farve.”Minneapolis opmuntrer nu den manglende midt ved at tillade mindst tre boligenheder på hver pakke i hele byen og flerfamiliebygninger “til højre” nær transitknudepunkter. Og for at løse problemer med forskydning forpligtede de sig til overkommelige boliginvesteringer og lejerbeskyttelse.

Maryland er ikke så sikker. Gerritt Knaap og Nicholas Finio, planlæggere ved University of Maryland-College Park, er ikke sikre på, at deres stat i sidste ende vil godkende en lov i Minneapolis – eller Oregon-stil, der tilskynder til tættere udvikling, baseret på uformelle diskussioner med lokale myndigheder, udviklere, og endda miljøgrupper — ingen af dem støttede sådanne foranstaltninger. Årsagerne varierede fra legitime bekymringer, såsom at betjene områder med lav densitet med transit og overfyldte skoler, til mere overraskende svar, såsom en vag afsky for “aktivistisk” planlægning. “Det er overflødigt at sige, at uden støtte fra disse grupper, forekommer det usandsynligt, at enfamilieinddeling snart vil blive forbudt i Maryland,” konkluderer de.

(det er uklart, om svarene gik forud for Marylands seneste forslag, som forsøger at løse mange fælles bekymringer.)

trinvis ændring er klogere. Glen Searle og Peter Phibbs, planlægningsforskere ved University of Sydney, bemærkede, hvor usædvanlige Amerikas reguleringsregler er. Derimod, i Sydney, planlæggere forfølger aktivt den manglende midten. Alligevel udtrykte de forsigtighed mod at gå fra en så stor andel af enfamilieinddeling til at fjerne den. Deres mest overbevisende punkt er, at fjernelse af reglen utilsigtet kan fremme mere bilbrug, da samfund nu vil have flere mennesker, der bor på steder, hvor transit er svært at levere. Af denne og andre grunde foreslår de i stedet et “modificeret sæt regler” i områder, der allerede er egnede til større tæthed.

politisk kapital bruges bedre andre steder. Arnab Chakraborty, byplanlægningsprofessor ved University of Illinois i Urbana-Champaign, stillede spørgsmålstegn ved, om afslutning af enfamilieinddeling alene virkelig ville forbedre overkommeligheden eller hjælpe husholdninger med lav indkomst med at flytte til kvarterer med høj mulighed. (Til det punkt, rejst andetsteds, var andre enige om, at Afslutning af R1 er nødvendig, men ikke tilstrækkelig. Chakraborty opfordrede til en “mere målt tilgang” og advarede om, at tackling af enfamilieinddeling vil kræve enorme mængder politisk kapital, der bedre kunne udnyttes andre steder, såsom målrettede overkommelige programmer.

fokus på uudviklede områder. I det mest omstridte essay, Lane Kendig fra Kendig Keast Samarbejdsplanlægningsfirma kalder afslutning af enfamilieinddeling en “fejl” og et “let middel” for overkommelighed. Kendig hævder i det væsentlige, at fordi afslutning af enfamilieinddeling ikke vil afslutte indkomstdrevet adskillelse, er der ingen mening. (Til sådanne punkter svarer UCLA-lærde, at bare fordi folk begår forbrydelser med en kniv, betyder det ikke, at regeringer ikke bør forfølge våbenkontrol.) I stedet for at kæmpe for større tæthed i eksisterende enfamilieområder foreslår Kendig at fokusere på uudviklet jord og erstatte betingede reguleringsregler, der inviterer lokal modstand med præstationsbaseret regulering (en god ide, diskuteret mere nedenfor), inkluderende regulering og overkommelige boligmandater.

etik kræver en ændring. Professor Anaid Yerena fra University of Chicago siger, at planlæggere har et” etisk ansvar ” for at eliminere enfamilieinddeling. Yerena citerer fra American Institute of Certified Planners Code of Ethics and Professional Conduct, der siger: “Vi vil søge social retfærdighed ved at arbejde for at udvide valg og mulighed for alle personer, anerkende et særligt ansvar for at planlægge de ugunstigt stillede behov og fremme race og økonomisk integration.”For Yerena er eliminering af enfamilieinddeling en forpligtelse — “ikke kun et spørgsmål om valg.”

det, der er mest brug for, er nye boligmodeller. I måske emnets mest overbevisende stykke, byplanlægningsforsker Harley F. Etienne fra University of Michigan siger, at afskaffelse af enfamilieinddeling ikke er nok til at ændre et århundrede med forankrede arealanvendelsesmønstre og kulturelle vedhæftede filer. I stedet skal planlæggere gå endnu længere og tilbyde en ny udviklingsmodel, der “gør det muligt for offentligheden at stræbe efter en anden form for boligforhold.”Denne nye model skal tilskynde mellem-og lavindkomstboliger, give disse husstande adgang til gode skoler og job og give dem veje til at indhente de generationer af velstandsskabelse, de har gået glip af. Indtil en sådan boligmodel kommer sammen, skriver Etienne, ” vi står ikke meget af en chance.”

byinnovationens rolle i at fremme samtalen

enfamilieinddeling er en politisk udfordring, der har brug for en politisk løsning. Det er ikke noget, teknologien kan løse på egen hånd. Men der er stadig et sæt byplanlægningsinnovationer (herunder nogle udvikling af Fortovslaboratorier), der kan fremme samtalen på konstruktive måder — især til enfamilieinddeling i byområder, der er egnede til transit eller større tæthed. Disse værktøjer kan gøre de falske argumenter for enfamilieinddeling sværere at forsvare, hjælpe med at evaluere eller endda lindre de legitime bekymringer og udvide menuen med boligmuligheder.

Her er et par vi arbejder på:

fleksible lejligheder. Til det kritiske punkt, som Etienne har rejst, har det kollektive Amerikanske boligideal lige nu en tendens til at følge en pålidelig bane, der ender i forstæder. Det er selvfølgelig ikke sandt for alle, og det er stadig mindre sandt over hele landet, men det forbliver rekordmodellen. At bryde dette mønster kræver nye byboliger, der kan følge en husstand i hele livet. Det kan betyde fleksible møbler, der får 500 kvadratmeter til at føles som 650; fleksible enheder, der kan udvides, når en familie vokser (eller kontrakt som rede tom); og delte bygningsrum eller kvarterfaciliteter, der gør firkantede optagelser til en af mange faktorer, der styrer et boligvalg. Eller det kan betyde finansieringsmodeller, der hjælper husholdningerne med at generere hjemmeværdi, såsom delte aktieprogrammer, der lader lejere eje en lille del af et sted-med en mindre udbetaling — mens de lejer resten.

Fabriksdrevet overkommelighed. Nogle af de mere forsigtige papirer bemærkede, at regulering alene ikke vil låse op for overkommelighed, og det er rigtigt, at forbedring af overkommelighed kræver at trække alle mulige politiske løftestænger. Et af de stærkeste kort, som den lokale regering kan spille, kommer gennem sit salg af offentligt ejet jord, især omkring transitknudepunkter, for at generere mere overkommelige boliger. Efterhånden som fabriksdrevne byggemetoder forbedres, hvilket fremskynder tempoet i udviklingsprojekter, værdien af sådan jord stiger. Den offentlige sektor kan fange denne værdi og sikre oprettelsen af overkommelige boliger på få måder. En lovende tilgang er at etablere en boligfond, der” låsekasser ” lander præmier for overkommelige enheder, hvilket sikrer en stabil finansieringskilde på lang sigt.

resultatbaseret regulering. Selv modstandere af at afslutte enfamilieinddeling (som Kendig) anerkender de problemer, der opstår, når samfund kan afvise ny boligudvikling af vilkårlige grunde. Samtidig erkender selv stærke fortalere for at afskaffe denne regel, at husholdningerne fortjener nogle grundlæggende forsikringer om kvarterkarakter — som forhindrer, at en smeltefabrik flytter ind ved siden af. At bevæge sig mod et resultatbaseret reguleringssystem gør det muligt at tilbyde grundlæggende beskyttelse omkring fælles prioriteter som luftkvalitet, støj, eller folkesundhed uden de brede streger af enfamilieinddeling. Tjenestemænd kan indstille tærskler i henhold til fællesskabspræferencer og derefter måle dem via manuel kontrol eller miljøsensorer. Det er kvarterets karakterresultater, der burde have størst betydning, ikke hvordan en bestemt udvikling opnår dem.

generativ kvarter design. Går helt tilbage til 1926, har fortalere for enfamilieinddeling givet udtryk for bekymringer omkring ting som at blokere sollys eller reducere åbent rum. Disse samfundsbehov kan ofte stå i konflikt med udviklerbehov omkring tæthed og samlede boligenheder: øg en bygningshøjde et sted, skab skygger på et andet. Den almindelige måde at veje disse afvejninger på er, at udviklere eller planlæggere bestiller en lille håndfuld kvarterdesign til en meget høj pris. Men fremskridt inden for beregningsdesign gør det muligt at simulere millioner af planlægningsscenarier og identificere mange muligheder, der opfylder alle projektprioriteter, fra både udviklere og samfund. Og sådanne værktøjer gør det også muligt at diskutere disse muligheder åbent og gennemsigtigt.

on-demand mobilitet i stedet for parkering. Parkering kan være et af de mest omstridte spørgsmål, der blokerer for ny udvikling i enfamilieområder, hvor eksisterende beboere er bekymrede for at have plads til deres bil. Bortset fra gyldigheden af sådanne bekymringer — som effektivt placerer bilernes rettigheder over menneskers muligheder — er det rigtigt, at enfamilieområder har tendens til at kræve en bil, da transittjeneste bare ikke kan tilbyde den samme mobilitetsfrihed. Men i nye udviklinger nær transitstationer er det især muligt at erstatte parkeringskrav med en pakke af on-demand mobilitetsmuligheder (såsom ride-hagl eller cykel-share), der tilbyder samme bekvemmelighed som at eje en bil til en sammenlignelig eller endnu lavere pris uden at kræve en parkeringsplads.

på et tidspunkt i filmen “Parasite” siger et tegn noget om effekten af: den bedste plan er ingen plan. Byplanlægningsprofessionen ville sandsynligvis ikke være enig, men så igen, hvis dette særlige problem er nogen indikation, ville det heller ikke have enighed om, at den bedste plan er enfamilieinddeling. Debatten er helt klart bare opvarmning.

Følg fortov Labs med vores ugentlige nyhedsbrev og vores podcast, “fremtidens by.”