er en højere Cap sats bedre for at investere i lejeboliger?

Du har måske været overbevist om, at når det kommer til cap rate, jo højere er det, jo bedre. Faktum er, at det simpelthen ikke altid er sandt. For virkelig at forstå, hvad vi mener med dette, skal vi først rydde op præcis, hvad cap sats er. Så forklarer vi, hvorfor vores svar på ” er en højere cap rate bedre?”det er ikke altid ja.

Hvad er Cap sats i fast ejendom investere?

Cap rate, forkortelse for kapitaliseringsrate, er en investeringsafkast metrisk. Det er en beregning, der bruges til at bestemme rentabiliteten af en ejendomsinvestering. Kort sagt er cap-satsen for lejebolig nettodriftsindtægten (NOI) for en ejendom i forhold til ejendommens markedsværdi.

beregningen af loftsrenten bruges typisk i ejendomsinvesteringsindustrien som en af måderne til at estimere investeringsafkastet. Jeg mener hvorfor ikke, formlen er ret simpel, ikke?

for at beregne cap-satsen for en ejendom skal du blot dividere nettodriftsindtægterne med ejendommens værdi. Du ender med en procentdel. Men hvad betyder dette nummer virkelig?

cap rate-formlen kan blive lidt mere kompliceret i virkelige beslutninger. Bare at se på tallene alene vil ikke fortælle dig svaret på er en højere cap rate bedre. Brug vores Digital cap rate calculator til at få de tal og indsigter, du har brug for til at foretage en smart ejendomsinvestering. Start din 14-dages gratis prøveperiode med Mashvisor nu.

forståelse af Cap Rate

det er vigtigt at huske, når du træffer en beslutning om investering i fast ejendom, at en metrisk alene aldrig er nok til med sikkerhed at tage en smart beslutning og en sund analyse. Cap-satsen skal bruges til at hjælpe med at afgøre, om ejendommen er en god ejendomsinvesteringsaftale. I stedet for udelukkende at bruge det til at afgøre, om du skal købe en investeringsejendom, skal du bruge det som et af et par forskellige evalueringsværktøjer. Et par andre, Vi anbefaler, at du bruger, er købspris, kontant ved kontant afkast, lejeindtægter, og belægningsprocent.

relateret: Investeringsafkast: de målinger, der anvendes i Ejendomsinvestering

cap-satsen kan bruges på niveauet for en individuel ejendomsevaluering ved at sammenligne dens nettodriftsindtægter med dens værdi (måling af årligt investeringsafkast). Det kan også bruges på niveau med et helt marked ved at tage gennemsnitlige cap satser for en stor gruppe af ejendomme.

RELATERET: Hvad er de bedste Multifamiliemarkeder 2019 med høj Cap Rate?

det bruges typisk af langsigtede ejendomsinvestorer, der ønsker at leje deres investeringsejendomme ud. Du bør bruge cap sats som en måde at vurdere en investering i fast ejendom. Cap-satsen kan dog også bruges, når du allerede ejer ejendommen, og inden du markedsfører ejendommen for at sælge den.

køb og hold investorer, udlejere og erhvervsejendomme investorer vil helt sikkert se på cap sats, når det kommer til enhver investering. Det kan bruges til at evaluere enfamiliehuse såvel som flerfamiliehuse.

er en højere Cap Rate bedre?

så fra formlen har du måske regnet med, at en højere cap-sats oversættes til enten højere NOI eller lavere købspris. Mens ved første øjekast, begge disse ting lyder godt, ved enhver ejendomsinvestor ikke bare at tage nummeret som det er og rulle med det. Du skal forstå, hvorfor hætten er så høj eller så lav som den er. Du kan blive chokeret over at finde, at høj cap sats ejendomme til salg ikke altid er den bedste løsning. Det efterlader dig at spørge dig selv, er en højere cap rate bedre, når du investerer i lejeboliger? Her er et par grunde til, at det ikke altid vil være tilfældet.

1) Det er en årlig rente

Cap rate beregnes ud fra årlige afkast. Dette betyder, at hvis en indkomstejendom klarede sig godt eller dårligt i et år, afspejles den i beregningen af cap-satsen. Dette betyder dog også, at du ikke får et overblik over, hvordan denne investeringsejendom klarede sig over flere år. Dette er den vigtige del at tage til efterretning. Så hvis denne investeringsejendoms præstationshistorie har været dårlig i tidligere år, men på købstidspunktet havde den positive afkast, kan dette være en falsk afspejling af ejendommens sande rentabilitet. Fast ejendom investorer, især begyndere, bør absolut holde øje med mystisk høje cap satser i fremtidige investeringsanalyser.

RELATERET: Hvad er et godt årligt investeringsafkast på Lejebolig?

2) der er en afvejning

husk, hvordan vi sagde cap sats kan beregnes for både en individuel ejendom og for et helt marked? Er en højere cap rate bedre på markedsniveau? Nå, her afhænger det af, hvor hurtigt du vil begynde at generere pengestrømme. Du behøver ikke altid at gå mod high-cap-områderne for rentable investeringer. Hvis du vælger et område med lav cap, er profferne, at der har tendens til at være højere stigninger i lejepriser over tid. I dette tilfælde giver markedet naturligvis mulighed for øget NOI (lejeforhøjelser kombineret med uændrede udgifter). Selvom du ikke vil vende over et overskud med det samme, vil områder med lav cap give dig langsigtet værdiskabelse i aktivet gennem NOI-stigninger.

relateret: 2019 Cap-satser efter By: hvad ejendomsinvestorer bør forvente

3) vurdering af risiko

cap-satsen er også kendt som et mål for en investerings risikoniveau. Som teorien går, betyder en højere cap rate en højrisiko ejendomsinvestering. Og omvendt for en lavere cap-sats (du har at gøre med en lavrisiko-ejendomsinvestering). Dette er det samme princip, der fortæller os, at lave afkast kommer med aktiver med lav risiko (for eksempel statsobligationer).

risiko er en stor del af enhver investeringsanalyse; du kan ikke bare se på afkast. Investorer skal vurdere det risikoniveau, de er villige til at påtage sig for at beskytte sig mod at miste penge. Det er vigtigt at tage et dybere kig på, hvordan ejendommens cap rate faktisk blev afledt. For eksempel kan en ejendom med høj cap-sats muligvis ikke have tegnet sig for belægningsgraden (som virkelig kan tage en vejafgift på dit overskud, hvis det er for højt). Eller det kan være et tilfælde af beregning af cap-sats baseret på estimerede eller proforma-tal. Cap satser, i dette tilfælde, beregnes normalt under forudsætning af højere husleje og lavere udgifter. Så vær forsigtig, når man ser på cap satser for en ejendom i sig selv. Det er bedre at se på faktiske husleje og udgifter.

for at lære alt hvad du behøver at vide om cap-satsen i ejendomsinvestering, se vores video nedenfor:

endelige ord

efter alt dette snak om kapitaliseringsfrekvensen, hvordan opsummerer vi det hele? Godt, cap sats er en af de meget nyttige målinger investorer bruger til at evaluere en investering i fast ejendom. Og det er baseret på forholdet mellem NOI og markedsværdi. Hvad er en god cap rate? Er en højere cap rate bedre? Er en højere værdi nødvendigvis en ‘ god ‘ ting? Der er ikke rigtig en endelig procentdel eller svar på de spørgsmål, der kunne anvendes universelt i enhver situation. I nogle tilfælde kan en høj cap-sats være den eneste måde at tjene penge på; i andre kan det projicere falske foregivelser.

uanset hvad, for virkelig at forstå, hvad den rigtige cap rate for dine fremtidige eller nuværende investeringer er, drage fordel af Mashvisors data og indsigt til smartere investeringsbeslutninger. For at lære mere om, hvordan vi hjælper dig med at træffe hurtigere og smartere beslutninger om ejendomsinvesteringer, Klik her.