FHA 203k lån: Hvordan virker det? / Krav 2021

Remodel et badeværelse med et FHA 203k lån. Foto høflighed Photos.com/Zveiger det vigtigste aspekt af Streamline 203k er det beløb, du kan finansiere til reparationer, som maksimerer $35.000.

Vær dog forsigtig med, at dit bud ikke går meget over $30.500. Dette skyldes, at der er ekstra “bløde omkostninger” – inspektionsgebyrer, ekstra oprindelsesgebyrer og uforudsete udgifter – der spiser omkring $4.000 til $5.000 af dit tilladte beløb. Se vores 203k gebyrer nedenfor og hente 203k regneark, der viser disse “bløde omkostninger.”

203k-lånet opretter en spærret konto for reparationsomkostningerne. Dette gør det muligt for lånet at lukke, før byggeriet er begyndt. Dette er vigtigt, fordi de fleste sælgere ikke tillader konstruktion, der skal udføres inden salget lukkes. Det er heller ikke en god ide for købere at synke penge ind i et hjem, der ikke er deres endnu. Dette er ofte en fristelse, fordi mange hjem har brug for reparationer for at opnå finansiering.

tjek dagens FHA realkreditrenter.

203k-lånet opretter en spærret konto, der holder pengene, så entreprenøren kan betales kr.af reparationsomkostningerne foran, og KR., når alt arbejdet er afsluttet. Dette sikrer, at kontrakten har penge nok til at starte, men ikke kaution på projektet før afslutningen.

reparationsomkostningerne bestemmes af et færdiggjort, set-in-stone-bud inden lånets afslutning. For reparationer på i alt mere end $15.000 sørger en 203k inspektør for, at arbejdet er færdigt til FHA-standarder, når alt arbejdet er færdigt. Hvis de samlede omkostninger ved dine reparationer er mindre end $15.000, behøver du ikke at få det færdige arbejde inspiceret.

det hjem, der købes, skal være mindst 1 år gammelt. Dette giver mening, fordi, normalt hjem mindre end et år gammel behøver ikke betydelig rehabilitering. Derudover skal boligen købes som købers ejerbolig, ligesom med ethvert FHA-lån.

udover at have en reparation spærret konto, 203k lån fungerer meget som en standard FHA køb lån. De fleste mennesker, der kvalificerer sig til standard FHA, kan kvalificere sig til et Streamline 203k-lån.

mere: komplet guide til boligrenoveringslån

Hvorfor lave en 203k? Er det besværet værd?

203k-lånet kan give køberen en fordel at komme ud på toppen så langt som egenkapitalen. Mange boliger, der har behov for reparation, er diskonteret mere end de reparationer, der faktisk koster. Årsagen er, at antallet af købere, der ønsker at påtage sig en fikserings-overdel, er betydeligt lavere end antallet af købere, der ønsker et indflytningsklar hjem. De fleste typer finansiering er heller ikke tilgængelige for disse hjem. Sælgeren har enten brug for en 203k køber eller en kontant køber. Sælgere skal reducere deres pris betydeligt for at tiltrække disse købere.

FHA 203k-lånet er et føderalt Boligadministrationsstøttet program, der er designet til at hjælpe købere med at få disse hjem.

den lavere pris betyder ofte, at køberen kan købe huset, betale for reparationer og have øjeblikkelig egenkapital. Dette kan gøre det til en attraktiv mulighed for første gangs boligkøbere. Hvert hjem og situation er anderledes, men med hjælp fra din ejendomsmægler og entreprenør kan du bestemme den fremtidige værdi af hjemmet sammenlignet med de samlede omkostninger til at erhverve og reparere hjemmet.

Spørg en låneansvarlig om 203k-programmet her.

Streamline 203k liste over tilladte og ikke-tilladte reparationer

mange købere er overraskede over, hvad 203k giver dem mulighed for at gøre. Dette lån kan kun bruges til kosmetiske formål, ikke kun når et hjem er i alvorlig forfald. Du kan ombygge et køkken eller badeværelse, tilføje faciliteter som granit bordplader og høje ende apparater. Reparationerne behøver ikke engang at være nødvendige for at gøre hjemmet berettiget til FHA-finansiering. Med andre ord, hvis et hjem har et funktionelt køkken, men det er forældet, kan køberen bruge et 203k-lån til at ombygge skabe og bordplader, opgradere apparater og lignende med et 203k-lån.

husk, at reparationer ikke kan være strukturelle, når du bruger Streamline 203k. dette betyder fundamenter, bærende vægge osv. må ikke ændres.

Hvis den ejendom, du kigger på, har brug for strukturelle reparationer for at kvalificere dig til finansiering, skal du bruge en fuld 203k i stedet for en strømline 203k eller finde en anden ejendom.

få et gratis FHA pant tilbud.

acceptabel strømline 203k reparationer:

• tag, tagrender og nedløb
• HVAC, VVS& elektrisk
• forbedring af handicappedes tilgængelighed
• blybaseret malingstabilisering
• Skimmelreduktion/termitreparationer
• fjernelse af asbest (skal udføres af en autoriseret asbestekspert)
• Kælderafslutning/ombygning (ikke-kun strukturel)
• septisk system/brøndreparation
• gulvbelægning (ikke inklusive undergulv, der betragtes som strukturel)
• køkken/badeværelse remodels
• maleri
• vejr
• apparatkøb og-reparation
• installer
• Lanscaping

Spørg en låneansvarlig om dine foreslåede FHA 203k reparationsartikler.

203k ikke-tilladte reparationer

der er nogle faciliteter, som FHA betragter som “luksus” genstande eller genstande, der ikke er permanent fastgjort til hjemmet, som ikke er tilladt:

• Barbecue pits
• badehuse
• Dumbtalere
• udendørs pejse (selvom indendørs pejse er tilladt)
• svømmebassiner
• parabolantenner
• tennisbaner
• ændringer for at forbedre kommerciel brug af ejendommen

FHA 203k låneproces

Her er en oversigt over den generelle 203k låneproces:

1. køberen finder et hjem, de kan lide, men det er i forfald.
2. køberen taler med deres låneprofessionelle om FHA 203k. Selvom de var forhåndsgodkendt til regelmæssig FHA eller konventionel finansiering, skal de sandsynligvis gengodkendes til et 203k-lån. Lånets professionelle udsteder en anden forhåndsgodkendelse baseret på den anslåede købspris og reparationsomkostninger plus andre 203k-relaterede gebyrer.
3. køberen finder en Hovedentreprenør til at udarbejde et detaljeret bud på alle reparationer. Når buddet er færdigt, modtager køber og långiver en kopi.
4. en vurdering bestilles, som afspejler den fremtidige vurderede værdi af hjemmet. Det endelige bud bruges af takstmanden til at bestemme, hvad hjemmet vil være værd, når alt arbejde er afsluttet.
5. långiveren indsender bud, vurdering og al låntagers indkomst, kredit og aktivdokumentation til forsikring.
6. forsikringsgiveren udsteder en godkendelse, normalt med betingelser, der er nødvendige fra køberen og entreprenøren.
7. når alle betingelser er modtaget, underskriver køberen endelige lånedokumenter. Långiveren finansierer lånet. En del af lånefondene sættes på en spærret konto, som holder pengene til reparationerne.
8. 50% af reparationsomkostningerne udstedes til entreprenøren foran. De øvrige 50% udbetales til entreprenøren, når alt arbejde er afsluttet.
9. entreprenøren har seks måneder til at afslutte arbejdet.
10. når arbejdet er afsluttet, udstedes de resterende reparationsomkostninger til entreprenøren.
11. den spærrede konto er lukket. Køberen har et hjem, der er 100% komplet, og et lån med en rente, der dækkede den oprindelige købspris og alle reparationsomkostninger.

Spørg en kyndig låneansvarlig om 203k lån her.

hvem kvalificerer sig til en FHA 203k?

generelt kan de fleste, der kvalificerer sig til et standard FHA-lån, kvalificere sig til et 203k-lån, forudsat at 203k-lånebeløbet ikke er væsentligt højere end køberens oprindelige forhåndsgodkendelse. Långiveren kan opkræve en højere rente eller højere gebyrer for 203k-lånet, så sørg for med din låneprofessionel, at du stadig kvalificerer dig.

203k fordeling af omkostninger

Her er nogle ekstra gebyrer, du kan forvente at betale med et 203k lån:

• 203k Inspektionsgebyrer: 2 inspektioner på $150 hver. Disse sikrer, at arbejdet udføres efter FHA-standarder.
• 203k Titel opdatering gebyr: $150. Dette gebyr beskytter titlen, hvis bygherren lægger panterettigheder på ejendommen for omstridt løn vedrørende byggearbejdet i hjemmet. Hvis der placeres panterettigheder på hjemmet, dette gebyr sikrer, at FHA-lånet forbliver i første position på titlen.
• 203k supplerende oprindelsesgebyr: 1,5% af rehabiliteringsomkostningerne eller $350, alt efter hvad der er størst. Dette gebyr opkræves for det ekstra arbejde, der er involveret i oprettelse og styring af den spærrede konto.
• 203k Beredskabsreserve: dette er normalt 10% af det endelige reparationsbud, men kan være så højt som 20%. Dette afholdes i 203k spærret konto i tilfælde af omkostningsoverskridelser på projektet.

for en prøveopdeling af alle gebyrer, se afsnittet HUD-92700 nedenfor.

hvad hvis jeg overskrider grænsen for reparationsomkostninger?

Hvis det ser ud til, at du vil overstige omkring $30.500 i reparationer, skal du se, om nogen af dine reparationer kvalificerer sig til programmet Energy Efficient Mortgage (EEM). I så fald kan din långiver tillade dig at overskride 203k-grænsen i størrelsen af EEM-støtteberettigede omkostninger, forudsat at de er under EEM-grænsen, typisk $8000.

Hvis dine reparationer ikke kvalificerer sig til EEM, og dit bud er over 203k-grænsen, skal du fjerne reparationsartikler fra dit bud. Det er ikke tilladt at medbringe kontanter ved lukning for at betale for yderligere budartikler uden for lommen.

der er ingen minimum reparationsomkostninger for en Streamline 203k. det kan dog ikke være omkostningseffektivt at betale de ekstra 203k gebyrer for kun et par hundrede dollars værd af reparationer.

stil dine FHA 203k spørgsmål her.

203k og Condos

typisk er 203k lån til enfamiliehuse, men de er også tilladt for ejerlejligheder. For condos er arbejdet kun tilladt på interiøret, og ikke mere end 4 andre enheder i condo-komplekset kan gennemgå 203k reparationer på samme tid.

203k byggeperiode

entreprenøren skal certificere arbejdet begynder inden for 30 dage efter lånets lukning og skal være afsluttet inden for 6 måneder. Da Streamline 203k er til ikke-strukturelle reparationer, kan entreprenøren muligvis bekræfte, at låntagerne ikke vil blive fordrevet i mere end 30 dage i reparationsperioden.

maksimalt realkreditbeløb

Hvad er det maksimale lånebeløb for et 203k lån?

det maksimale realkreditbeløb er det samme for 203k som for standard FHA-lån. Tjek HUD hjemmeside for det maksimale beløb for dit amt.

ud over denne begrænsning, 203k lånebeløbet må ikke overstige:

• købsprisen plus rehab omkostninger, minus 3.5% udbetaling
• eller 110% af den forventede markedsværdi, når alt arbejde er afsluttet, minus 3,5% udbetaling

for eksempel, lad os sige, at et hjem er værd $100.000 før reparationer, og låntageren ønsker at finansiere i $20.000 i rehabiliteringsomkostninger inklusive gebyrer. Det maksimale basislånsbeløb før upfront realkreditforsikring er:

• $120.000-3,5% udbetaling= $115.800

hvis vurderingen siger, at hjemmet kun vil være værd $105.000, når alle reparationer er udført, er det maksimale lånebeløb baseret på 110% af den fremtidige vurderede værdi:

• $115.500 (110% af $105.000) – 3,5% udbetaling = $111.457

HUD-92700 “203k regneark”

som en del af 203k-processen skal du underskrive FHA 203k-regnearket, også kaldet HUD-92700. Denne formular er en opdeling af alle låneomkostninger, 203k gebyrer, købspris, reparationsbudbeløb, endeligt lånebeløb osv. Din långiver vil give dig denne formular.

tjek din 203k berettigelse her.

har du brug for en udbetaling på et 203k lån?

Ja. Som med et standard FHA-lån skal du foretage en forskudsbetaling.

Hvad er Forskudskravet på en 203k?

udbetalingen er den samme som en standard FHA. Du skal lægge 3,5% af den samlede købspris plus reparationsomkostninger.

Hvad er kravene til 203k Bud?

et af de mest udfordrende aspekter af et 203k-lån er at få entreprenøren til at udarbejde et ordentligt bud. Mange entreprenører har aldrig leveret et reparationsbud med henblik på 203k-finansiering, så de er ofte overrasket over kravene. Før du får et bud på 203k arbejde, skal du sørge for, at din entreprenør er villig til at arbejde og omarbejde budet, indtil det er perfekt. Hvis din entreprenør synes forsigtig, skal du finde en anden entreprenør. Et ufuldstændigt bud kan dræbe din 203k-transaktion.

et bud ændres muligvis ikke, og reparationsomkostningerne kan heller ikke stige efter lånets lukning. Sørg for, at din entreprenør har leveret et solidt bud og ikke har underbudt projektet på nogen måde. Det er bedre at overvurdere budet. Eventuelle penge, der ikke bruges til reparationer, anvendes tilbage til dit låneprincip, når arbejdet er afsluttet.

Her er en liste over varer, der generelt er nødvendige på budet:

• entreprenørens navn, adresse, telefonnummer og nuværende licensnummer
• købers navn
• ejendomsadresse, hvor arbejdet skal udføres
• Tillad omkostninger, hvis nogen
• bud på statsarbejde begynder inden for 30 dage efter lånets lukning, og alt arbejde vil blive udført inden for 6 måneder efter lukning
• entreprenørens bekræftelse han/hun modtager 50% af reparationsfondene ved lånets lukning og de øvrige 50%, når lånet lukkes alt arbejde er afsluttet
• Erklæring køberen vil ikke blive fordrevet fra hjemmet i mere end 30 dage
• arbejdskraft og materialer skal brydes ud til separate linjeposter på bud
• skat skal brydes ud på bud
• det endelige budbeløb skal svare til beløbet på 203k ejer/Entreprenøraftale.
• køber og entreprenør underskrift og dato

få et gratis FHA pant tilbud her.

FHA 203k-programmet kan bruges til at opdatere et køkken. Foto høflighed Photos.com/Viktor Pravdica

det er bedst at have kun 1 eller 2 entreprenører på jobbet, fordi du har brug for separate bud for hver entreprenør. At få al nødvendig dokumentation fra flere entreprenører kan vise sig meget tidskrævende.

Du skal dog bruge yderligere entreprenører til elektrisk/VVS / skimmelrensning, hvis hovedentreprenøren ikke er specifikt licenseret i disse områder. For eksempel kan en hovedentreprenør, der kun har en entreprenørlicens, ikke udføre mindre elektrisk arbejde på et 203k-projekt.

Hent vores bud tjekliste regneark PDF prøve og redigerbare regneark til at hjælpe dig og din entreprenør(r) til at forstå de nøjagtige bud krav og andre nødvendige dokumenter. Dette regneark er især nyttigt, hvis du har flere entreprenører på dit projekt.

hvilke varer har jeg brug for fra entreprenøren?

ud over et korrekt bud er her nogle ting, som din entreprenør muligvis skal levere. Din långiver kan kræve mere eller mindre dokumentation afhængigt af deres retningslinjer.

• nuværende licens
• ansvarsforsikring, fejl og udeladelser forsikring og en obligation
• entreprenørens CV viser erhvervserfaring
• arbejderens comp forsikring hvis entreprenøren har medarbejdere eller ansætter underleverandører
• skriftlige forretningsreferencer med angivelse af, at entreprenøren er i god rapport med tidligere kunder
• entreprenørens del af 203k boligejer/Entreprenøraftale
• V9

tjek dagens FHA priser.

yderligere 203k-formularer

ud over Budet skal du anerkende og underskrive disse formularer:

• HUD-92700 203k regneark (leveret af långiveren)
• FHA 203k boligejer/Entreprenøraftale (skal matche Budd dollar beløb og en er nødvendig fra hver entreprenør)
• Selvhjælpsaftale (hvis du selv arbejder og er kvalificeret)
• 203k låntagers anerkendelse (leveret af långiveren)

for redigerbare versioner af disse dokumenter og mere hentbare formularer, se vores hentbare PANTFORMULARER side.

kan jeg refinansiere og reparere mit hjem med en 203k?

Ja. 203k refinansiere fungerer ligesom købsprogrammet. I stedet for at købsprisen er på 203k-regnearket, vil” købsprisen ” i det væsentlige være omkostningerne til at betale det eksisterende lån. Generelt lægges reparationsomkostningerne til størrelsen af den eksisterende lånebalance for at bestemme det samlede nye lånebeløb. Ved refinansiering kan det nye lånebeløb dog ikke overstige 110% af den fremtidige vurderede værdi.

ingen kontanter kan gå til låntageren med en 203k refinansiering. Alle midler skal gå til entreprenøren, der udfører arbejdet, og den nuværende långiver til at betale det eksisterende pant.

tjek med en låneansvarlig om dit 203k projekt.

203k-vurderingen

taksatoren har brug for det endelige reparationsbud for at bestemme den fremtidige vurderede værdi af hjemmet. Sørg for, at du har besluttet dig for alle reparationer, og alle disse reparationer er i budet. Hvis du skifter mening om reparationer, når vurderingen er afsluttet, kan det resultere i forsinkelser på grund af vurderingskrivninger (og forstyrrede bedømmere).

kan jeg gøre arbejdet selv med et FHA 203k lån?

i nogle tilfælde er dette tilladt. Långivere kan kræve dokumentation for, at du er kvalificeret til at udføre arbejdet, og kan gøre det rettidigt. Normalt betyder det, at du har licens som entreprenør eller i et lignende erhverv, da det er svært at dokumentere, at du har haft tilstrækkelig erfaring til at udføre jobbet.

Hvis du kan bevise, at du er kvalificeret, kan du kun finansiere omkostningerne ved materialerne, og du skal stadig give et detaljeret bud på materialer, du planlægger at købe.

få din 203k pant sats citat her.

203k konsulent

en 203k konsulent er ikke påkrævet for en strømline 203k. hvis du har brug for et fuldt 203k lån, vil du ansætte en HUD-godkendt konsulent.

strømline 203k lån: Den rigtige pasform for mange købere

selvom 203k involverer et par flere spring og forhindringer end standard FHA-lånet, kan det være et godt værktøj til at købe et hjem, der har potentiale. Vær ikke bange for reglerne og kravene, fordi din udlånsprofessionel skal kende ind og ud af 203k-lånet.

for at være på den sikre side, spørg din låneansvarlig, hvor mange 203k lån han eller hun har gjort i det forløbne år, og hvor mange behandlingspersonalet har gjort. Erfaring fra långiverens side kan spare meget tid og hovedpine for låntageren. Find et lån officer, der har gjort 2 eller 3 af dem i det forløbne år, i det mindste.

med lidt hjælp fra din långiver, og at vide, hvad de kan forvente, kan du købe et hjem og ordne det op efter dine behov og ønsker. Om et par korte måneder kan du være i dit faste og rørte drømmehus.

Ansøg om dit FHA 203k pant her.