Hvad er fordele og ulemper ved at købe en Bank-ejet hjem?

nogle potentielle boligkøbere passerer tvangsauktioner eller køber et bankejet hjem helt fordi de er skræmt af de særlige overvejelser, der går ind i denne form for salg. Andre kan overveje de samme egenskaber som slam-dunk tilbud.

virkeligheden er, at der er en række væsentlige fordele og ulemper, som enhver blivende køber skal veje alvorligt, før de køber en bankejet ejendom.

Ja, du kan faktisk (men ikke nødvendigvis) få en hel del. Du bliver også nødt til at forvente en udtrukket proces og tilstandsproblemer, og du bliver nødt til at knap op på dine forsikrings-og inspektionsprocesser. Her nedbryder vi de store fordele og ulemper ved at købe en bankejet ejendom for at afmystificere processen og forberede potentielle købere.

Hvad er et bankejet hjem?

lad os starte med det grundlæggende. Et bankejet hjem, også kendt som “ejendomsejet” (eller kort sagt REO), henviser til ejendomme, der er blevet afskærmet med ejerskabet, der overføres til banken eller långiveren.

det kommer til den fase, efter at låntageren misligholder realkreditbetalinger i en periode. Ejendommen afskæres derefter, og huset går på auktion og sælges til højestbydende.

Hvis det sælger, får långiveren noget af det udestående lånebeløb tilbage gennem salget. Hvis det ikke sælger, overgår ejerskabet derefter til långiveren, og huset bliver en REO-ejendom.

långiveren forsøger derefter at sælge den, en proces, der kan omfatte fjernelse af panterettigheder på ejendommen og udsættelse af beboerne. Långiveren kan også foretage reparationer, der er nødvendige for at sikre, at huset er beboeligt, før det noteres til salg.

hvorfor skulle jeg overveje at købe et bankejet hjem?

generelt overvejer folk at købe bankejede boliger med håb om at få en god aftale.

ligesom andre sælgere er bankerne motiverede: det koster institutionen penge at bære denne ejendom på deres bøger. Plus, der er omkostninger og kræfter forbundet med at opretholde det.

så du kan faktisk score hjemmet med rabat — men du vil sandsynligvis købe det som det er, du vil sandsynligvis ikke være i stand til at forhandle meget om den pris, banken sætter, og der er andre potentielle faldgruber at veje.

Overvej den personlige oplevelse af den bedst sælgende agent Mary Stuart. “Tilbage i 80′ erne købte jeg en afskærmning, og jeg stjal den — jeg fik virkelig en god aftale,” forklarer hun.

“selvfølgelig var tilstanden forfærdelig. Den havde slanger. Det havde lopper. Vi havde bier, og vi havde sandsynligvis tre liter honning komme ud af loftet. Men det var det værd, fordi vi købte det for $250.000, og vi solgte det for $650.000.”

hendes erfaring var med en afskærmning i stedet for en bankejet ejendom, men det illustrerer den slags ting, der kan ske med en ejendom, når folk bliver udsat-og også fordele og ulemper ved at underskrive på denne form for aftale.

Hvad er fordelene ved at købe et bankejet hjem?

lad os starte med de store fordele.

at få et godt tilbud på et hjem betyder potentielt, at du muligvis kan købe i et ambitiøst kvarter, der ellers er uden for din rækkevidde, eller købe et større hus, end du ellers kunne have givet.

Du kan også være sikker på, at banken får huset inspiceret, før det er tilgængeligt til salg, så du ved i det mindste, hvilken tilstand det er i, før du køber det.

” når banken får ejendommen tilbage, vil de nogle gange gøre noget og gøre det sikkert,” siger Stuart.

“for eksempel, hvis der er en pool, er det virkelig et problem, fordi poolen bliver sort. De skal enten dække poolen, dræne poolen eller hegn den, for hvad hvis et barn falder i det, mens Ejendomsmæglere viser det?”

I modsætning til en afskærmningsauktion kan du gå gennem et REO — hjem, før du beslutter dig for at lave et tilbud-så du vil ikke flyve helt blind, når du foretager dette betydelige køb.

med en REO kan du også få huset inspiceret selv efter at have forpligtet dig til at købe det. Og du bør overveje at få nogle specialinspektioner for at sikre dig ekstra, at du ikke køber en pengegrop, især med denne form for salg.

så godt, der er ikke så meget konkurrence fra traditionelle købere til disse boliger, og investorer kan være på udkig efter noget andet — så du kan være i en pulje af få interesserede købere for muligheden.

en REO skal være fri for panterettigheder eller andre titelproblemer. Og der vil ikke være nogen lovlige beboere i huset, der skal flytte ud, før du kan flytte ind, fordi långiveren allerede har udvist de tidligere beboere.

hvad er ulemperne ved at købe et bankejet hjem?

mens der er potentielle fordele ved at købe denne form for ejendom, er der også faldgruber at være opmærksom på og undgå.

selvom du måske håber at få et godt køb i et REO-salg, er der ingen garanti for, at du får en hel del. Så du vil gerne bekræfte, at prisen er fair. Bestil din egen vurdering eller i det mindste få din agent til at køre en sammenlignende markedsanalyse for dig. (Du bliver nødt til at gøre dette alligevel, hvis du ikke går gennem banken, der ejer huset for at få dit realkreditlån.)

banken vil ikke reparere meget (hvis noget), før den sælger. Ejendommen vil blive solgt i” beboelig ” tilstand-men selvfølgelig er det, der gør et hus “ubeboeligt” ret ekstremt, så “beboelig” er blot et relativt udtryk, der stadig kan oversættes til et ton arbejde for køberen (potentielt for meget at ønske at påtage sig og betale for).

Husk, at REO-huset vil blive solgt som det er; du kan ikke anmode om reparationer. Få en inspektionsberedskab, så du kan komme ud af aftalen, hvis der er alvorlige problemer, som banken savnede. Og du vil gerne gøre Titel forskning og få titel forsikring for at beskytte dig selv.

” du ønsker at få en god inspektør, og selvfølgelig vil titelforsikringen sørge for, at alle skatter er betalt og aktuelle, og at der ikke er nogen panterettigheder på ejendommen,” siger Stuart.

“det bliver lidt vanskeligt,” tilføjer hun med henvisning til en anden bankejet ejendom, der interesserede hende. “På dette særlige hus var der en første pant og en anden pant. Den anden lien-indehaver skulle oprindeligt være den, der afskærmede.

” Nå, hvis den anden lien-indehaver afskærmer, og du køber den, skal du betale den første lien — og mange mennesker ved det ikke.”

huset kunne have været ledigt i et stykke tid, og det kan føre til problemer. Disse kan omfatte skadedyr — som i Stuart erfaring-lækager, der gik ubemærket hen, eller endda indbrud. Du bør forvente at skulle bruge nogle penge på reparationer og vedligeholdelse, og medtage dem i dit budget.

større problemer, der ikke adresseres af banken, kan afsløre sig selv. “Tilstanden kan være virkelig dårlig, fordi folk er gale, fordi de bliver afskærmet,” Stuart sasy.

“jeg har set tvangsauktioner, hvor folk har skubbet deres knytnæve gennem en eller to vægge i hvert rum. De vil stjæle apparater, eller måske blev huset efterladt ulåst, efter at de forlod, og apparater vil være væk. Jeg har også set aircondition enheder væk.”

din korrespondance vil være med et pengeinstitut versus en mere tilgængelig menneskelig til menneskelig oplevelse. Hvis du er nybegynder, kan du ende med at blive overvældet i et REO-salg; disse salg kan teste selv erfarne investorers tålmodighed. “Protokollen for en afskærmning er en så lang proces,” siger Stuart. “Det tager et stykke tid.”

Hvordan kommer jeg i gang, hvis jeg vil overveje et bankejet boligkøb?

der er online tips og værktøjer til rådighed til at hjælpe dig med at finde bank-ejede boliger. Men den bedste måde at komme i gang er at tale med en ejendomsmægler i dit område, der har hjulpet andre købere i dine sko.

Nogle gange hvis et godt køb virker for godt til at være sandt, så kan det meget vel være, siger Stuart. “Men hvis købere har en anstændig Ejendomsmægler, bør de beskyttes.”