Residential mortgage-backed security
i slutningen af 1970 ‘ erne arbejdede et team fra Salomon Brothers med Bank of America for at skabe den første sikkerhed, der ikke var statsgaranteret. En Salomon Brothers ‘ obligationshandler ved navn Levis Ranieri var medvirkende til denne indsats. Han opfandt udtrykket” securitisering ” i denne periode efter tilslutning til projektet i 1977. Ranieris ambition var at revolutionere realkreditmarkedet, som på dette tidspunkt var stærkt afhængig af de statsstøttede boligforsikringsinstitutioner (Ginnie Mae, Fannie Mae og Freddie Mac). Hans plan var at finde en måde at gøre realkreditmarkedet til en helt privat affære og bringe dette mål til virkelighed, hans team ønskede at skabe et sikkerhedsprodukt “der kunne købes og sælges blandt investorer”.
ideen var at give private banker mulighed for at udstede lån og derefter sælge disse lån til villige investorer på udkig efter en jævn strøm af indkomst og frigøre kapital, som banken derefter kunne udstede yderligere lån med. På trods af at have arbejdet med projektet i tre år, var de obligationer, som Salomon-teamet udviklede, en kommerciel fiasko på grund af forskellige statslige regler og føderale værdipapirlove, der går tilbage til den store Depression
for at løse dette problem hjalp Ranieri med at oprette og forsvare før kongressen Secondary Mortgage Market Enhancement Act of 1984 (SMMEA). I sin bog fra 2009 om den nylige historie på det AMERIKANSKE ejendomsmarked skriver Alyssa kat, at SMMEA
opfordrede bond-ratingbureauer — på det tidspunkt Moody ‘ s og Standard& Poor ‘ s — til at veje ind på hver realkreditpulje. Så længe en obligation fik en af de bedste ratings fra agenturerne — hvilket betyder, at i agenturernes udtalelser, investorer burde være sikre på at blive betalt — det kunne sælges. Mens værdipapirer og Børskommission ville føre tilsyn med handel med disse værdipapirer, ligesom det gjorde alle investeringer til salg, ville den amerikanske regering ikke længere udelukkende styre markedet for realkreditobligationer, som det havde gjort gennem Ginnie Mae. “Vi mener, at vurderingstjenesterne tilbyder betydelig investorbeskyttelse,” vidnede Ranieri før kongressen i begyndelsen af 1984.
denne lov åbnede døren for at tillade “føderalt kortlagte finansielle institutioner, herunder kreditforeninger,” muligheden for at “investere i realkreditrelaterede værdipapirer, der kun er underlagt begrænsninger, som det relevante reguleringsudvalg måtte pålægge.”Det skabte markedet for private label MBS, der ikke eksisterede, da Ranieri først udviklede dem i 1977.
udviklerne af “private-label” pant-backed securities forsøgte ikke at — eller i det mindste ender — underbyde og erstatte Fannie og Freddies “agentur” MBSs. De ønskede ” at finde produkter, de kunne drage fordel af, hvor de ikke behøvede at konkurrere med Fannie.”Finansjournalister Bethany McLean og Joe Nocera hævder, at Ranieri og andre på gaden indså, at de aldrig ville “fjerne Fannie og Freddie fra deres dominerende stilling som securitiserere af traditionelle realkreditlån”, men Fannie og Freddie havde ingen forretning og ingen interesse i ikke-primære realkreditlån (subprime eller Alt-a realkreditlån). Således subprime markedet blev realm af private label pant-Backed værdipapirer.
TranchesEdit
MBSs fra den “regeringsstøttede virksomhed”, Fannie og Freddie blev anset for at være “svarende til AAA-ratede obligationer” på grund af deres høje standarder og forslag til garanti fra den amerikanske regering.
Mens Private label subprime-realkreditlån aldrig ville være i stand til at fremsætte dette krav ved at “skære” de samlede realkreditlån i “trancher”, der hver har en anden prioritet i strømmen af månedlig eller kvartalsvis hovedstol og rentestrøm, kunne de oprette triple A — klassificerede værdipapirer fra trancherne med højeste prioritet-de mest “senior” trancher.
da den mest senior tranche(er) var som en “spand”, der blev fyldt med “vandet” af hovedstol og interesse, der ikke delte dette vand med den næste laveste spand (dvs. tranche), indtil den blev fyldt til randen og overfyldt, havde de øverste spande/trancher (i teorien) betydelig kreditværdighed og kunne tjene de højeste kreditvurderinger, hvilket gjorde dem salgbare til pengemarkeds-og pensionsfonde, der ellers ikke ville beskæftige sig med subprime-realkreditobligationer.
de første Private label-tilbud i slutningen af 1980 ‘ erne og begyndelsen af 1990 havde ofte kun to trancher, men i 2005-06 blev tilbudene mere komplekse. En “typisk” pant-backed “deal” fra en af de højeste år af private label subprime mortgage securities (2006) blev beskrevet i finanskrisen undersøgelsesrapport. (Se tabel til højre.) Døbt “CMLTI 2006—NC2″ involverede aftalen 4499 subprime-realkreditlån, der stammer fra det nye århundrede Financial—en Californien-baseret långiver-og udstedt af en særlig enhed oprettet og sponsoreret af Citigroup. Virksomheden udstedte 19 trancher af realkreditobligationer til en værdi af 947 millioner dollars. Da Citigroup og andre virksomheder fokuserede på at opnå høje ratings, udgjorde de (fire) seniorrancher triple A 78% eller 737 millioner dollars af aftalen. Elleve trancher var” Mesanine ” – tre klassificerede AA, tre A, tre BBB og to BB (junk). Den mest junior tranche var kendt som” egenkapital “eller” resterende “eller”første tab”. Det havde ingen kreditvurdering og blev delt mellem Citigroup og en hedgefond.Jo mere “junior” tranchen er, jo højere er risikoen og jo højere er renten i kompensation.
ifølge Business klummeskribent Joe Nocera, fra midten af 2013, “markedet for private pant-backed værdipapirer … forbliver døende”; dens finansiering er blevet domineret af Fannie og Freddie.