Ciudad de San José

En 1979, el Ayuntamiento de San José nombró un grupo de trabajo para abordar los problemas de las viviendas de alquiler. En julio de 1979, el Ayuntamiento adoptó una ordenanza de estabilización de alquileres para parques y apartamentos de casas móviles, y creó el Programa de Disputas de Alquileres de la Ciudad (ahora conocido como el Programa de Estabilización de Alquileres) para administrar la Ordenanza. En 1985, el Consejo de la Ciudad votó para separar la Ordenanza de Estabilización de Alquileres en dos ordenanzas, una para parques de casas móviles y otra para apartamentos.

La Ciudad tiene varias ordenanzas que rigen la vivienda de alquiler. La Ordenanza de Alquiler de Apartamentos y sus regulaciones complementarias limitan los aumentos de alquiler en aproximadamente 38,000 apartamentos en San José.
A continuación se muestra un breve video sobre la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos:

Cobertura de la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos

Las propiedades cubiertas por la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José incluyen apartamentos con tres o más unidades que se construyeron y ocuparon antes del 7 de septiembre de 1979.

Los desarrollos de viviendas de alquiler exentos de la ordenanza incluyen casas unifamiliares, unidades de suegros/apartamentos para abuelas/unidades de vivienda accesorias, dúplex, condominios, casas adosadas, hoteles, pensiones alquiladas a huéspedes transitorios por períodos de menos de 30 días, hogares sin fines de lucro para ancianos, dormitorios escolares, unidades de alquiler propiedad y operadas por cualquier agencia gubernamental, cualquier unidad de alquiler alquilada por primera vez después del 7 de septiembre de 1979 y propiedades en áreas no incorporadas de San José.

Para determinar si una propiedad está estabilizada en renta, puede ver un mapa de propiedades estabilizadas en renta para una búsqueda inicial. Utilice el mapa para buscar propiedades y ver otra información sobre una propiedad. Haga clic en el icono naranja asociado con la dirección de la propiedad para ver si está estabilizado el alquiler, cuántas unidades tiene, si está cubierto por otras ordenanzas y qué nivel ha sido asignado por el Departamento de Cumplimiento de Códigos.

Comuníquese con el personal de la ciudad al (408) 975-4470 si tiene preguntas o para confirmar el estado de una propiedad en particular.

Aumento de alquiler permitido Bajo la Ordenanza

Bajo la Ordenanza de Alquiler de apartamentos, el aumento máximo de alquiler permitido es del 5% en un período de 12 meses.

Las excepciones a los Aumentos de Alquiler Permitidos

Los aumentos de alquiler que están exentos de estos requisitos incluyen un aumento después de que una unidad de alquiler se haya desocupado voluntariamente y un aumento después de un desalojo legal.

Un propietario puede solicitar que se transfieran los costos a los inquilinos por las siguientes razones:

• Mejoras de capital específicas: El monto mensual total impuesto no puede exceder el tres por ciento del alquiler mensual cobrado y no se considera alquiler. La mejora debe haberse completado dentro de los 12 meses anteriores a la presentación de la petición.
• Aumento de Retorno justo: La Ciudad puede aprobar un ajuste especial de alquiler permanente cuando el propietario ofrece prueba de que sus gastos operativos exceden los ingresos.

Los inquilinos también pueden presentar una petición conjunta con su propietario para un aumento del 5% en el alquiler por ocupante adicional.

Reducciones de servicio

Se ha producido una reducción de servicio cuando el nivel de servicio proporcionado por el propietario se ha reducido sin una disminución correspondiente en el alquiler. El ARO permite a los inquilinos solicitar una audiencia administrativa para una reclamación de reducción de servicio. El inquilino tiene la carga de la prueba y debe respaldar su reclamo presentando pruebas tales como solicitudes de registro de mantenimiento, fotografías y/o testimonio. Si se prueba la reclamación, el Oficial de Audiencia determinará el porcentaje de reducción de la usabilidad de la unidad de alquiler y la duración de la reducción. Si el aumento de alquiler no es razonable, el Oficial de Audiencia puede reducir un aumento de alquiler, ordenar un crédito contra el alquiler pagado y/o imponer una reducción permanente o temporal en el alquiler.

Violaciones del Código de Vivienda

Se ha producido una violación del código de vivienda cuando hay defectos de salud y seguridad que violan el Código de Vivienda de San José y / o las Secciones 1941.1 y 1941.2 del Código Civil de California. El inquilino tiene la carga de probar su reclamo presentando evidencia, como una Inspección de Cumplimiento del Código, que se considera evidencia presunta. A menos que haya pruebas suficientes de lo contrario, se considerará que se ha demostrado la existencia de las violaciones enumeradas en el informe. Las emisiones de este tipo también pueden clasificarse como «reducciones de servicio» según la ordenanza municipal. El Oficial de Audiencia puede reducir, rechazar o condicionar razonablemente cualquier aumento de alquiler en función de la gravedad de cualquier violación.

Libertad para ejercer derechos

Los propietarios de apartamentos no pueden hacer lo siguiente en represalia por los inquilinos que exigen sus derechos bajo la Ordenanza:

• Amenazar con demandar, desalojar o rescindir el arrendamiento del inquilino(s);
• Acosarlo hasta que se vaya;
• Reducir sus servicios;
• Aumentar su alquiler; o
• Imponer un depósito de seguridad o cualquier otro cargo nuevo.

Si se produce alguna de estas acciones, presente una queja por escrito al Programa de Estabilización de Alquileres del Departamento de Vivienda.