Conceptos básicos de Arrendamiento de vallas publicitarias

Las vallas publicitarias parecen estar en todas partes, pero los propietarios deben considerar algunas cosas antes de decidir si desean arrendar su propiedad para su uso por una compañía de vallas publicitarias. La ecuación estándar utilizada por las empresas es el ingreso neto que el signo producirá por 15% a 20%, pero ese porcentaje debe ajustarse al alza para áreas urbanas de alto tráfico. Los propietarios de tierras también quieren contratar aumentos por inflación y también ser claros en sus derechos para la eliminación futura del letrero. Las compañías de vallas publicitarias son conocidas por usar contratos que favorecen fuertemente sus intereses, por lo que cualquier papeleo ofrecido por ellas debe ser revisado por un abogado. Para más información sobre esto, siga leyendo el siguiente artículo de National Real Estate Investor.

Todos manejamos regularmente por vallas publicitarias, pero rara vez pensamos en la economía de cómo funcionan y lo que pagan al propietario de la tierra. Por lo tanto, no es una sorpresa que la persona promedio no tenga absolutamente ninguna pista sobre cómo manejar la negociación de un contrato de arrendamiento de vallas publicitarias en su propiedad.

Los arrendamientos de vallas publicitarias son un nicho único de bienes raíces, pero mucho más abundante de lo que imaginas. Hay aproximadamente 450,000 vallas publicitarias en los Estados Unidos.Es difícil trabajar en bienes raíces y no tener al menos un contrato de arrendamiento de vallas publicitarias que tenga que negociar en su carrera.

Con miles de dólares en juego, y potencialmente millones en valor reducido para la propiedad, es importante que comprenda cómo funciona el proceso, así como los secretos y trucos internos que las compañías de vallas publicitarias usan a su favor. Estos son algunos de los puntos básicos que debe tener en cuenta con respecto a los arrendamientos de vallas publicitarias en bienes inmuebles.

Todo se trata de matemáticas

Hay una fórmula que las compañías de vallas publicitarias usan para determinar qué pagar a los propietarios de tierras. Es básicamente el ingreso neto del letrero (alquiler bruto menos comisión de agencia de publicidad, si la hay) multiplicado por un rango de 15% a 20%. Si una cartelera tiene ingresos netos de 2 20,000 en un año, entonces el alquiler del suelo de la cartelera debe oscilar entre 3 3,000 y 4 4,000 por año.

Pero esta fórmula se complica mucho más cuando cambias de un mercado del Medio Oeste como Kansas City a un mercado como Los Ángeles. En Los Ángeles, hay rentas de tierra que pueden equivaler al 50% de los ingresos netos. ¿Por qué? Se basa en el tamaño del alquiler. Con alquileres más grandes, hay más dinero para repartir.

En Los Ángeles, Chicago y Nueva York, los alquileres de carteleras son a menudo exponencialmente más altos que las áreas estadísticas metropolitanas normales (MSA). Una cartelera que se alquila por 2 2,000 durante cuatro semanas en Dallas, se puede alquilar por Chicago 20,000 en Chicago.

Si estás negociando en la ciudad promedio, deberías apostar por el 20%. Si está negociando en Los Ángeles, Chicago o Nueva York, puede intentar del 30% al 35% si se encuentra en un lugar «glamuroso» que tiene ingresos y deseabilidad inusualmente altos.

El elemento básico inicial para determinar cuál debe ser su alquiler de suelo justo es «compensar» cuáles son los alquileres en el área de su letrero. Póngase en contacto con las compañías de vallas publicitarias para ver lo que están pidiendo en el alquiler. Estos precios, también conocidos como «tarjetas de tarifas», a menudo están disponibles en Internet.

Una nota al pie es que los ingresos de la cartelera ya no se miden por mes. Ahora se miden por «cuatro semanas», esencialmente un año de 13 meses. Cuando alquiles una cartelera de compensación, no uses una estimación de» 12 veces «para la cifra que te dan; necesitas usar una estimación de»13 veces».

Ata la renta del suelo a la inflación

Aquí hay dos opciones. El método preferido es recibir un mínimo básico de alquiler de la tierra frente a un porcentaje de los ingresos netos. De esa manera, a medida que los ingresos netos aumentan con el tiempo, usted continúa recibiendo una cantidad justa.

La otra opción es tener un aumento del IPC en el alquiler de su terreno cada año. El punto importante es que tiene al menos una de estas opciones en su contrato de arrendamiento. De lo contrario, su alquiler de suelo «justo» comenzará a erosionarse con la inflación desde el momento en que firme el contrato de arrendamiento.

Comprenda los riesgos de reurbanización

Los ingresos de la cartelera son excelentes siempre y cuando no le impida vender o desarrollar su propiedad en el futuro. Este riesgo es el mayor inconveniente potencial de tener una valla publicitaria en su propiedad.

A menos que esté convencido de que hay un 0% de probabilidades de que su propiedad se use para diferentes propósitos en algún momento, cada alquiler de vallas publicitarias debe contener un lenguaje que permita la eliminación en caso de planes futuros.

Y debe asegurarse de que un abogado revise el párrafo que la compañía de vallas publicitarias envía para reducir sus temores. Algunas compañías de vallas publicitarias insertarán un lenguaje que parece darle el derecho de eliminar la cartelera, pero el lenguaje contiene aspectos técnicos que impiden la eliminación.

Por ejemplo, palabras como «en caso de desarrollo que requiera eliminación puts» ponen una limitación subjetiva al sujeto. En ese caso, ¿qué se entiende por «expulsión obligatoria»?

La compañía de letreros puede argumentar que usted podría planificar un proyecto que incorpore el letrero, o que no se puede alterar porque cae en una zona de contratiempos del edificio cuando realmente desea eliminarlo por razones estéticas.

Además, no creas que la empresa de letreros se volcará cuando le envíes la carta exigiendo su eliminación. A menudo, la compañía de vallas publicitarias tratará de litigar el asunto, y el propietario capitulará en lugar de tener su proyecto atado en los tribunales durante años.

La cláusula de eliminación debe ser revisada por su abogado y le debe dar el derecho exclusivo de eliminar el letrero sin condiciones.

Sugerencias sobre la duración del arrendamiento

Los arrendamientos de vallas publicitarias son, en general, instrumentos a bastante largo plazo. Pero, ¿cómo puede decidir qué longitud es la correcta para su propiedad?

Desde una perspectiva estratégica, hay dos consideraciones.

En primer lugar, ¿en qué medida en el futuro remodelará la propiedad? Incluso con la cláusula que permite la remoción, todavía hay una posibilidad de litigio como chantaje. Siempre es más limpio y fácil si simplemente puede tener el fin del arrendamiento y todos los derechos de la compañía de letreros negados.

Si está convencido de que venderá o remodelará el sitio en siete años, entonces debe considerar hacer un arrendamiento de cinco años con una renovación mes a mes después de que expire el arrendamiento.

La segunda consideración, que es mucho más difícil de estimar, es tener el fin del arrendamiento solo en momentos en que la economía de los Estados Unidos es fuerte y no cuando es débil. Si bien esto no se puede hacer con ningún tipo de precisión, puede hacer algunas apuestas generales.

Por ejemplo, si tiene un contrato de arrendamiento de cartelera que se renueva en este momento, en la peor depresión económica desde la década de 1930, entonces querrá hacerlo a muy corto plazo. ¿Por qué? Sería una tontería entrar en un contrato de arrendamiento a largo plazo dados los valores reducidos de hoy en día. El objetivo del propietario de la tierra es fijar una renta de la tierra en el pico del mercado, y luego pasarla por la recesión.

Consejos de negociación

Nunca se acerque a la compañía de vallas publicitarias de manera contradictoria. Informe a la empresa de que no quiere perder el letrero, y sabe que tampoco quiere perderlo. Pero exija que reciba un alquiler «justo».

A partir de ese momento, las negociaciones deberían centrarse en lo que debería ser ese alquiler «justo». Es difícil para cualquiera argumentar en contra del concepto de justicia, y se limita la negociación a un solo punto.

Si le dices a the billboard company «esta es mi oferta, tómala o arranca tu letrero», puedes poner en marcha la eliminación de tu letrero, incluso si solo fue un farol. Recuerde que los empleados de la compañía de vallas publicitarias no poseen personalmente el letrero. Si sienten que es difícil trabajar con usted, los empleados de the billboard company pueden optar por eliminar su letrero para eliminar la necesidad de contacto adicional.

También es importante acercarse siempre a la compañía de vallas publicitarias en la capacidad de una sola persona en un comité de tomadores de decisiones, incluso si usted es el único propietario de la tierra.

Los estudios han demostrado que las personas son mucho menos efectivas negociando con un comité porque uno comienza a adivinar lo que se necesitaría para influir en un grupo de personas, en lugar de tratar de medir la reacción de solo uno.

Con suerte, ahora tendrá una imagen más clara de cómo encajan las piezas. Con una duración promedio de arrendamiento de alrededor de 10 años, es extremadamente importante que sobresalga en la negociación de grandes ofertas para usted y sus clientes, ya que solo puede tener la oportunidad una vez.

Este artículo se volvió a publicar con el permiso de National Real Estate Investor.