¿Cuáles son los Pros y los Contras de Comprar una Casa Propiedad de un Banco?
Algunos compradores potenciales de vivienda pasan por alto las ejecuciones hipotecarias o la compra de una casa propiedad de un banco por completo porque se sienten intimidados por las consideraciones especiales que entran en este tipo de venta. Otros podrían considerar las mismas propiedades que las ofertas de slam-dunk.
La realidad es que hay una variedad de ventajas y desventajas sustanciales que cualquier posible comprador debe sopesar seriamente antes de comprar una propiedad propiedad de un banco.
Sí, de hecho, puede (pero no necesariamente) obtener una gran oferta. También tendrá que esperar un proceso prolongado y problemas de condición, y tendrá que abotonar sus procesos de seguro e inspección. Aquí, analizamos los principales pros y contras de comprar una propiedad propiedad de un banco para desmitificar el proceso y preparar a los compradores potenciales.
¿Qué es una casa propiedad de un banco?
Empecemos con lo básico. Una casa propiedad de un banco, también conocida como» propiedad de bienes raíces » (o REO para abreviar), se refiere a las propiedades que han sido embargadas con la transferencia de la propiedad al banco o prestamista.
Llega a esa fase después de que el prestatario incumple los pagos de la hipoteca durante un período de tiempo. La propiedad se embargará, y la casa se subastará y se venderá al mejor postor.
Si se vende, el prestamista recupera parte del monto pendiente del préstamo a través de la venta. Si no se vende, la propiedad pasa al prestamista y la casa se convierte en una propiedad REO.
El prestamista intenta venderlo, un proceso que podría incluir la eliminación de los gravámenes sobre la propiedad y el desalojo de sus ocupantes. El prestamista también puede hacer las reparaciones necesarias para garantizar que la casa sea habitable antes de ponerla a la venta.
¿Por qué consideraría comprar una casa propiedad de un banco?
En general, las personas consideran comprar casas propiedad de bancos con la esperanza de obtener un buen trato.
Al igual que otros vendedores, los bancos están motivados: cuesta dinero a la institución llevar esta propiedad en sus libros. Además, hay un costo y un esfuerzo asociados con su mantenimiento.
Así que, de hecho, puede obtener un descuento en la casa — pero es probable que la compre tal cual, probablemente no podrá negociar mucho sobre el precio que fija el banco, y hay otros peligros potenciales que sopesar.
Considere la experiencia personal de la agente con sede en Texas más vendida, Mary Stewart. «En los años 80, compré una ejecución hipotecaria y la robé, realmente conseguí un buen negocio», explica.
«por supuesto, la condición era horrible. Tenía serpientes. Tenía pulgas. Teníamos abejas, y probablemente teníamos tres galones de miel saliendo del techo. Pero valió la pena, porque nos compró por $250,000, y nos lo vendió por $650,000.»
Su experiencia fue con una ejecución hipotecaria en lugar de una propiedad propiedad de un banco, pero ilustra el tipo de cosas que pueden sucederle a una propiedad cuando las personas son desalojadas, y también los pros y los contras de firmar este tipo de acuerdo.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa propiedad de un banco?
Comencemos con los principales profesionales.
Conseguir una buena oferta en una casa significa potencialmente que usted podría ser capaz de comprar en un vecindario aspiracional que de otra manera estaría fuera de su alcance, o comprar una casa más grande de la que podría haber comprado de otra manera.
También puede estar seguro de que el banco inspeccionará la casa antes de que esté disponible para la venta, por lo que al menos sabrá en qué condiciones está antes de comprarla.
«Cuando el banco recupera la propiedad, a veces quieren hacer algunas reparaciones y hacerla segura», dice Stewart.
«Por ejemplo, si hay una piscina, eso es realmente un problema, porque la piscina se vuelve negra. Tienen que cubrir la piscina, drenarla o cercarla, porque ¿qué pasa si un niño cae en ella mientras los agentes inmobiliarios la muestran?»
A diferencia de una subasta de ejecución hipotecaria, puede caminar por una casa REO antes de decidir hacer una oferta, por lo que no volará totalmente ciego al hacer esta compra sustancial.
Con un REO, también puede hacer que la casa se inspeccione usted mismo después de comprometerse a comprarla. Y debe considerar obtener algunas inspecciones especializadas para asegurarse de que no está comprando un pozo de dinero, especialmente con este tipo de venta.
Además, no hay tanta competencia de los compradores tradicionales por estas casas, y los inversores pueden estar buscando algo diferente, por lo que puede que esté en un grupo de pocos compradores interesados por la oportunidad.
Una REO debe estar libre de gravámenes u otros problemas de título. Y no habrá ocupantes legales en la casa que tengan que mudarse antes de que pueda mudarse, porque el prestamista ya habrá desalojado a los ocupantes anteriores.
¿Cuáles son los contras de comprar una casa propiedad de un banco?
Si bien hay ventajas potenciales en comprar este tipo de propiedad, también hay trampas que debe tener en cuenta y evitar.
Aunque es posible que espere obtener una ganga en una venta REO, no hay garantía de que vaya a obtener una gran oferta. Por lo tanto, querrá confirmar que el precio es justo. Solicite su propia tasación o al menos haga que su agente realice un análisis comparativo de mercado para usted. (Tendrá que hacer esto de todos modos si no va a pasar por el banco que posee la casa para obtener su préstamo hipotecario.)
El banco no va a reparar mucho (en todo caso) antes de vender. La propiedad se venderá en condiciones «habitables», pero, por supuesto, lo que hace que una casa sea» inhabitable «es bastante extremo, por lo que» habitable » es simplemente un término relativo que aún puede traducirse en una tonelada de trabajo para el comprador (potencialmente demasiado para querer asumir y pagar).
Recuerde que la casa REO se venderá tal cual; no podrá solicitar reparaciones. Obtenga una contingencia de inspección para que pueda salirse del trato si hay problemas graves que el banco omitió. Y querrás investigar el título y obtener un seguro de título para protegerte.
«Usted desea obtener un buen inspector y, por supuesto, el seguro de título se asegurará de que todos los impuestos estén pagados y actualizados y no haya gravámenes sobre la propiedad», dice Stewart.
«Se pone un poco complicado», agrega, en referencia a otra propiedad propiedad de un banco que le interesó. «En esta casa en particular, hubo un primer gravamen y un segundo gravamen. El segundo titular del gravamen iba a ser originalmente el que ejecutaría la hipoteca.
» Bueno, si el segundo acreedor hipotecario se ejecuta y usted lo compra, tiene que pagar el primer gravamen, y mucha gente no lo sabe.»
La casa podría haber estado vacante por un tiempo, y eso puede dar lugar a problemas. Estos pueden incluir plagas, como en la experiencia de Stewart, fugas que pasaron desapercibidas, o incluso robos. Debe esperar tener que gastar algo de dinero en reparaciones y mantenimiento, e incluirlos en su presupuesto.
Los principales problemas no abordados por el banco pueden revelarse. «La condición puede ser muy mala porque la gente está enojada porque les están embargando», Stewart sasy.
«He visto ejecuciones hipotecarias donde la gente ha empujado su puño a través de una o dos paredes en cada habitación. Robarán electrodomésticos, o tal vez la casa se quedó sin llave después de que se desocuparon, y los electrodomésticos se habrán ido. También he visto que las unidades de aire acondicionado se han ido.»
Su correspondencia será con una institución bancaria en lugar de una experiencia humana a humana más accesible. Si eres un novato, es posible que termines abrumado en una venta de REO; estas ventas pueden poner a prueba incluso la paciencia de los inversores experimentados. «El protocolo para una ejecución hipotecaria es un proceso muy largo», dice Stewart. «Lleva un tiempo.»
¿Cómo empiezo si quiero considerar la compra de una casa propiedad de un banco?
Hay consejos y herramientas en línea disponibles para ayudarlo a encontrar casas propiedad de bancos. Pero la mejor manera de comenzar es hablar con un agente de bienes raíces en su área que haya ayudado a otros compradores en sus zapatos.
A veces, si una ganga parece demasiado buena para ser verdad, entonces muy bien puede serlo, dice Stewart. «Pero si los compradores tienen un agente inmobiliario decente, deben estar protegidos.”