¿Cuánto Por Encima De La Tasación Debo Poner Mi Casa En La Lista?
En un mercado de vendedores, no es raro que las casas se vendan por encima de su precio de venta o incluso de su valor de tasación. Pero, ¿cuánto vale tu casa en realidad? El precio correcto de su casa es un desafío, pero hay herramientas que puede usar, incluida la contratación de un tasador para completar una evaluación previa.
Una evaluación previa puede ser un gran punto de partida para identificar el precio de venta correcto. Con una preevaluación en la mano, puede trabajar con su agente de bienes raíces para evaluar las condiciones del mercado y ver si debe fijar un precio más alto o más bajo que el valor tasado. También encontrará información sobre su mercado local en nuestra página de Valores de las casas. Simplemente busque por su ciudad, vecindario o código postal.
El precio de su casa por encima de su tasación depende de la precisión de la tasación, la demanda del mercado local, el atractivo del vecindario y la probabilidad de que obtenga un comprador en efectivo.
Si vende a un comprador con financiamiento, su prestamista ordenará otra tasación antes del cierre para protegerse de prestar más de lo que vale la casa. En ese caso, es ideal enumerar el valor tasado, o incluso un poco por debajo, para que el trato se realice sin problemas. Pero si tiene un comprador en efectivo, no está en deuda con la tasación de un prestamista, por lo que puede ofrecer la cantidad que quiera.
¿Qué es una tasación de vivienda previa a la venta?
Una tasación anticipada de una casa es cuando un tasador local profesional con licencia analiza el estado de su casa en persona para determinar su valor. El tasador también considera casas similares vendidas recientemente en su área. Siempre hay margen de error, ya que las valoraciones combinan valoraciones técnicas y la opinión profesional del tasador sobre qué características diferentes de su casa valen la pena.
Qué tiene en cuenta una tasación
- Pies cuadrados
- Número de dormitorios y baños
- Edad de la casa
- Edad de los sistemas mecánicos
- Condición, disposición y acabados
- Ubicación y servicios cercanos
- Ventas recientes comparables (generalmente tres)
Lo que la tasación no cubre
al observar los aspectos técnicos y económicos de la casa y es posible que no tenga en cuenta el aspecto humano de los bienes raíces, los compradores finalmente pagarán lo que creen que vale una casa, en función de lo mucho que quieran comprarla. En un mercado de vendedores, muchos compradores incluso están dispuestos a pagar en efectivo para compensar la diferencia entre el valor tasado y el precio de oferta.
Si bien una tasación le da una buena idea del valor de su casa, no hay manera de que su tasador pueda predecir cómo funcionará su casa en el mercado abierto. Tal vez recibas 10 ofertas, y el precio subirá. Tal vez se mantenga en el mercado durante semanas o meses, y tendrá que hacer una reducción de precio. Estas son cosas que ningún tasador puede explicar. Si está buscando una estimación del precio de venta que sopese todos los factores del mercado local, revise un análisis comparativo de mercado (CMA), más sobre eso más adelante.
¿Debo obtener una valoración antes de incluirme en la lista?
No se requiere una evaluación previa, pero puede ser una buena idea si ha realizado muchas mejoras de hogar recientemente y no está seguro de cuánto valor agregaron. También son útiles si no hay buenos anuncios comparables en su área o si va a vender en venta por propietario (FSBO).
Si está vendiendo en un mercado extremo de compradores o vendedores, su casa podría venderse bastante por encima o por debajo de su valor de tasación, así que pregúntele a su agente si cree que hacer una pre-tasación tiene sentido para usted.
Valor de tasación vs. valor de tasación vs. valor justo de mercado
Al determinar el mejor precio de venta para su casa, es posible que escuche tres términos diferentes: valor de tasación, valor de tasación y valor justo de mercado. Es importante entender las diferencias entre los tres para que pueda decidir con inteligencia cómo fijar el precio de su casa.
Valor de tasación
El valor de tasación de una casa proviene de la oficina del tasador de impuestos local, generalmente anualmente. Es la cifra que usan para determinar cuánto debes en impuestos a la propiedad. El valor de tasación de su casa suele ser mucho más bajo que un valor de tasación o un valor justo de mercado, por lo que no debe usarse para determinar el precio de venta.
Valor de tasación
El valor de tasación es el número que le da su tasador profesional con licencia después de evaluar su casa y revisar ventas comparables. Por ejemplo, digamos que su casa es similar a una que se vendió recientemente en la calle, pero ha actualizado la cocina. Obtendrá «crédito» por las actualizaciones en su cocina, y eso se calculará en su valor tasado.
Valor justo de mercado
El valor justo de mercado de su casa es la cantidad que un comprador está realmente dispuesto a pagar por su casa. Lo que un comprador decide ofrecer se basa en una variedad de factores, incluyendo el mercado local y las condiciones económicas, las tasas de interés, la demanda, el empleo y su apego personal a la casa.
Muchos vendedores basan su precio de venta en lo que sienten que es el valor justo de mercado, porque es la estrategia de precios más completa. Dependiendo del estado de su mercado, los vendedores a veces ponen el precio de su casa un poco por debajo del valor justo de mercado con la esperanza de incitar una guerra de ofertas que eleve el precio.
¿Cómo encuentra su valor justo de mercado? Su agente de bienes raíces debe proporcionar un CMA que sopese las características positivas y negativas de su hogar, así como las tendencias y la demanda del mercado local.
¿Cuál es el costo promedio de una tasación de vivienda?
Puede esperar gastar aproximadamente 4 400 por una tasación, pero el costo puede ser menor o mayor según el lugar donde viva y el tamaño de su casa.
Alternativas al uso de una pre-tasación
Si su presupuesto de pre-cotización es ajustado y no tiene un agente que lo ayude a determinar el valor justo de mercado de su casa, considere usar estas herramientas en lugar de una tasación profesional:
Zestimate
Un Zestimate es nuestro valor estimado gratuito para una casa individual, calculado varias veces por semana en función de millones de puntos de datos. No es una tasación, pero proporciona un rango aproximado para el valor de su casa. Nuestra tasa de error promedio actual para Zestimates en todo el país es del 4.5%, lo que significa que la mitad del tiempo, el Zestimate está dentro del 4.5% del precio de venta final. Por ejemplo, si el Zestimate para su hogar es de $100.000, el precio de venta podría ser tan bajo como $95,500 o tan alto como $104,500.
Ofertas de Zillow
También puede obtener un valor estimado de mercado justo para su casa utilizando las Ofertas de Zillow. Simplemente responda algunas preguntas sobre su hogar y tome un par de fotos de su teléfono inteligente. Si su casa califica, le enviaremos una oferta sin compromiso para que pueda hacerse una idea de lo que su casa podría vender. Y si te gusta la oferta, puedes vender directamente a Zillow y evitar la molestia de listar por completo.
Consejos para usar una tasación para establecer un precio de venta
Cuando esté listo para establecer su precio de venta, manténgase cerca del valor justo de mercado de su casa para evitar que la tasación del comprador vuelva a ser demasiado baja.
Compruebe los comps
Mire los comps que se muestran en el informe de evaluación. ¿Son realmente buenas composiciones? Deben ser recientes (vendidas en los últimos tres meses, si es posible), lo más cerca posible de la ubicación de su casa y similares a su casa en términos de tamaño, número de dormitorios y baños y tamaño del lote.
Encuentre composiciones adicionales en caso de que encuentre algunas que admitan un valor de mercado más alto. Si tiene COMP que respaldan el precio de venta deseado, puede (respetuosamente) pasárselos al tasador de su comprador antes de que complete su análisis.
No sobreprecies
No hay valor mágico en dólares que agregar a tu cifra de tasación para encontrar el precio de venta perfecto. Las valoraciones varían, a veces son demasiado bajas, a veces demasiado altas y a veces son correctas. Si cree que su tasación volvió demasiado alta, no se sienta tentado a poner su casa en la lista por ese precio inflado.
El sobreprecio puede llevar a un recorte de precios o a un listado obsoleto, los cuales pueden ser banderas rojas para los compradores. Incluso puede obtener una oferta de un comprador ansioso, pero luego el acuerdo podría desmoronarse cuando su prestamista haga su evaluación y regrese con un número más bajo, más sobre eso más adelante.
Tenga en cuenta los parámetros de búsqueda
Los compradores que buscan casas en línea tienden a buscar hasta un cierto punto de precio, generalmente un número redondo, así que tenga eso en cuenta cuando ponga el precio a su casa.
Digamos que la tasación de su casa es de 3 302,000. Si el precio de la casa es de 2 299,000 en lugar de 3 302,000, su anuncio se presentará ante los compradores que establecen su filtro de precio máximo en 3 300,000. Si lo pone en la lista por solo 3 3,000 más, es posible que se pierda una gran cantidad de compradores potenciales.
¿Tasará mi casa el precio de venta en la tasación del comprador?
Recuerde que incluso si realiza una tasación previa a la cotización, el prestamista de su comprador probablemente requerirá que se complete otra tasación como condición para el cierre. Si tiene un comprador en efectivo, puede renunciar a su tasación.
Asumiendo que el prestamista de su comprador está haciendo una tasación, necesitará que vuelva a su precio de venta o por encima de él para que el acuerdo avance. Si bien no hay garantía de que su casa se tasará al precio de venta, las tasaciones bajas son un riesgo mayor en un mercado de vendedores. ¿Por qué? Cuando una guerra de ofertas o la escasez de viviendas aumentan los precios de oferta, es más probable que la tasación del comprador no siga el ritmo.
Problemas al vender una casa por un valor superior al valor tasado
Incluso si el precio de su casa se basa en los resultados de su propia preevaluación, no hay garantía de que el número de tasación del comprador coincida. Si el informe de tasación del comprador es inferior al precio de compra acordado, el prestamista no aprobará el financiamiento tal cual.
De acuerdo con el Informe de Tendencias de vivienda para el Consumidor de Zillow Group 2018, entre los vendedores que vendieron en los últimos 12 meses y tuvieron un acuerdo fallido, el 10% dijo que sucedió porque la tasación fue más baja que el precio de compra.
¿Se puede vender una casa por más que la tasación?
Si el precio de venta vuelve a ser más alto que la tasación del comprador, el acuerdo no se cancela de inmediato. Aquí hay algunas soluciones para seguir adelante:
- El comprador puede compensar la diferencia entre la cantidad tasada que el banco está dispuesto a financiar y el precio de venta.
- El comprador puede impugnar la tasación (esto requiere la aprobación del prestamista).
- Puedes ofrecer financiación al vendedor, si tienes capacidad financiera.
- El comprador puede pagar en efectivo la totalidad de la compra, si tiene el dinero.
