¿Es mejor una Tasa de Capitalización Más Alta para Invertir en Propiedades de Alquiler?
Puede que te hayas convencido de que, cuando se trata de tasa de capitalización, cuanto más alta sea, mejor. El hecho es que eso simplemente no siempre es cierto. Para entender realmente lo que queremos decir con esto, primero tenemos que aclarar exactamente qué es la tasa de capitalización. Luego explicaremos por qué nuestra respuesta a «¿ Es mejor una tasa de capitalización más alta?»no siempre es sí.
¿Qué es la Tasa de Capitalización en la Inversión Inmobiliaria?
Tasa de capitalización, abreviatura de tasa de capitalización, es una métrica de retorno de la inversión. Es un cálculo utilizado para determinar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. En pocas palabras, la tasa máxima para la propiedad de alquiler es el ingreso neto de explotación (NOI) de una propiedad en relación con el valor de mercado de la propiedad.
El cálculo de la tasa de capitalización se utiliza normalmente en la industria de la inversión en bienes raíces como una de las formas de estimar el retorno de la inversión. Quiero decir, ¿por qué no, la fórmula es bastante simple, verdad?
Para calcular la tasa de límite de una propiedad, simplemente divida los ingresos netos de explotación por el valor de la propiedad. Terminarás con un porcentaje. Pero, ¿qué significa realmente este número?
La fórmula de la tasa de límite puede ser un poco más complicada en las decisiones de la vida real. Solo mirando los números por sí solos no le dirá que la respuesta es una tasa de capitalización más alta mejor. Utilice nuestra calculadora de tasa de capitalización digital para obtener los números y la información que necesita para realizar una inversión inmobiliaria inteligente. Comience su prueba gratuita de 14 días con Mashvisor ahora.
Comprender la tasa de capitalización
Es importante recordar al tomar cualquier decisión de inversión en bienes raíces que una métrica por sí sola nunca es suficiente para tomar con confianza una decisión inteligente y un análisis sólido. La tasa de límite debe usarse para ayudar a determinar si la propiedad es un buen acuerdo de inversión inmobiliaria. En lugar de usarlo únicamente para determinar si debe comprar una propiedad de inversión, debe usarlo como una de las pocas herramientas de evaluación diferentes. Un par de otros que le recomendamos que use son el precio de compra, el reembolso en efectivo, los ingresos por alquiler y la tasa de ocupación.
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La tasa de capitalización se puede usar en el nivel de una evaluación individual de una propiedad comparando su ingreso operativo neto con su valor (midiendo el retorno anual de la inversión). También se puede utilizar a nivel de todo un mercado tomando tasas de capitalización promedio para un gran grupo de propiedades.
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Suele ser utilizado por inversores inmobiliarios a largo plazo que buscan alquilar sus propiedades de inversión. Debe usar la tasa de límite como una forma de evaluar una inversión inmobiliaria. Sin embargo, la tasa de límite también se puede usar una vez que ya posee la propiedad y antes de poner la propiedad en el mercado para venderla.
Los inversores de compra y retención, los propietarios y los inversores de bienes raíces comerciales definitivamente estarán mirando la tasa de límite cuando se trata de cualquier inversión. Se puede usar para evaluar casas unifamiliares, así como casas multifamiliares.
¿Es mejor una Tasa de Capitalización Más Alta?
Así que de la fórmula, es posible que haya calculado que una tasa de capitalización más alta se traduce en un NOI más alto o un precio de compra más bajo. Si bien a primera vista, ambas cosas suenan geniales, cada inversionista de bienes raíces sabe que no solo debe tomar el número tal como está y seguir con él. Es necesario entender por qué la tapa es tan alta o tan baja como es. Es posible que se sorprenda al descubrir que las propiedades de alta tasa de capitalización en venta no siempre son la mejor opción. Te deja preguntándote, ¿es mejor una tasa de capitalización más alta al invertir en propiedades de alquiler? Aquí hay un par de razones por las que no siempre será el caso.
1) Es una tasa Anual
La tasa de capitalización se calcula en función de los rendimientos anuales. Esto significa que si una propiedad de ingresos tuvo un buen o mal desempeño durante un año, se reflejará en el cálculo de la tasa de tope. Sin embargo, esto también significa que no obtendrá una visión general de cómo se desempeñó esta propiedad de inversión durante varios años. Esta es la parte importante a tener en cuenta. Por lo tanto, si el historial de rendimiento de esta propiedad de inversión ha sido pobre en años anteriores, pero en el momento de la compra tuvo rendimientos positivos, esto puede ser un reflejo falso de la verdadera rentabilidad de la propiedad. Los inversores inmobiliarios, especialmente los principiantes, definitivamente deben estar atentos a las tasas de capitalización misteriosamente altas en los análisis de inversiones futuras.
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2) Hay una compensación
¿Recuerdas cómo dijimos que la tasa de capitalización se puede calcular tanto para una propiedad individual como para todo un mercado? ¿Es mejor una tasa de capitalización más alta a nivel de mercado? Bueno, aquí depende de la rapidez con la que desee comenzar a generar flujo de caja. No es necesario ir siempre a las áreas de alta capitalización para inversiones rentables. Si elige un área de baja capitalización, las ventajas son que tienden a haber aumentos más altos en las tarifas de alquiler con el tiempo. En este caso, el mercado permite naturalmente un aumento de NOI (aumentos de alquiler junto con gastos sin cambios). Aunque no invertirá un beneficio de inmediato, las áreas de baja capitalización le brindarán creación de valor a largo plazo en el activo a través de aumentos de NOI.
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3) Evaluación del Riesgo
La tasa de capitalización también se conoce como una medida del nivel de riesgo de una inversión. Según la teoría, una tasa de capitalización más alta significa una inversión inmobiliaria de alto riesgo. Y viceversa para una tasa de capitalización más baja (se trata de una inversión inmobiliaria de bajo riesgo). Este es el mismo principio que nos dice que los bajos rendimientos vienen con activos de bajo riesgo (por ejemplo, bonos del Tesoro).
El riesgo es una parte importante de cualquier análisis de inversión; no puedes simplemente mirar los rendimientos. Los inversores deben evaluar el nivel de riesgo que están dispuestos a asumir para protegerse de perder dinero. Es importante echar un vistazo más profundo a cómo se derivó realmente la tasa de límite de la propiedad. Por ejemplo, es posible que una propiedad con tasa de capitalización alta no haya tenido en cuenta la tasa de ocupación (lo que realmente puede afectar sus ganancias si es demasiado alta). O podría ser un caso de cálculo de la tasa de capitalización basado en números estimados o pro forma. Las tasas de tope, en este caso, generalmente se calculan asumiendo alquileres más altos y gastos más bajos. Así que tenga cuidado al mirar las tasas de límite para una propiedad en sí misma. Es mejor mirar los alquileres y gastos reales.
Para aprender todo lo que necesita saber sobre la tasa de capitalización en la inversión inmobiliaria, vea nuestro video a continuación:
Palabras finales
Después de toda esta charla sobre la tasa de capitalización, ¿cómo lo resumimos todo? Bueno, la tasa de límite es una de las métricas muy útiles que usan los inversores para evaluar una inversión inmobiliaria. Y se basa en la relación entre NOI y valor de mercado. ¿Qué es una buena tasa de capitalización? ¿Es mejor una tasa de capitalización más alta? ¿Un valor más alto es necesariamente algo «bueno»? En realidad, no hay un porcentaje o una respuesta definitiva para esas preguntas que puedan aplicarse universalmente en cualquier situación. En algunos casos, una tasa de capitalización alta puede ser la única forma de obtener ganancias; en otros, puede estar proyectando falsas pretensiones.
De cualquier manera, para comprender realmente cuál es la tasa de límite adecuada para sus inversiones futuras o actuales, aproveche los datos y conocimientos de Mashvisor para tomar decisiones de inversión más inteligentes. Para obtener más información sobre cómo lo ayudaremos a tomar decisiones de inversión en bienes raíces más rápidas e inteligentes, haga clic aquí.