Préstamos FHA 203k: ¿Cómo Funciona? / Requisitos 2021

Es importante tener en cuenta que hay dos subtipos de programa de préstamos 203k: el 203k completo y el Streamline 203k.

En este artículo, nos centraremos principalmente en el préstamo Streamline 203k, ya que es el tipo más popular y se adaptará a la mayoría de los propietarios que buscan comprar un fixer-upper. Además, muchos más prestamistas ofrecen el programa Streamline 203k.

Hable con un prestamista sobre el programa FHA 203k.

Aquí hay algunas diferencias básicas entre los subtipos 203k:

Streamline 203k:

• No se permiten cambios estructurales
• Se pueden financiar un máximo de repairs 35,000 para reparaciones

203k completo:

• Se permiten cambios estructurales. De hecho, la casa se puede nivelar y reconstruir. (Si una casa es demolida, una parte del sistema de cimientos existente debe permanecer en su lugar.)
• No hay límite máximo de reparación siempre y cuando la totalidad del préstamo esté por debajo del monto máximo del préstamo de la FHA para la región.

Descripción general del Programa Streamline 203k

Este préstamo es perfecto para alguien que ya califica para un préstamo de la FHA, pero termina encontrando una casa que no calificará para el financiamiento de la FHA tal cual. El préstamo de 203k ayuda al prestatario a abrir un préstamo para pagar el precio de compra de la casa, más el costo de las mejoras de la casa. Los compradores terminan con un préstamo de tasa fija de la FHA, y una casa que está en mucho mejor forma que cuando la encontraron.

Remodele un baño con un préstamo FHA 203k. Foto cortesía Photos.com/Zveiger Alexandre

El aspecto más importante de Streamline 203k es la cantidad de dinero que puede financiar para reparaciones, que alcanza un máximo de 3 35,000.

Sin embargo, tenga cuidado de que su oferta no supere los 3 30,500. Esto se debe a que hay «costos blandos» adicionales (tarifas de inspección, tarifas de origen adicionales y contingencias) que consumen entre 4 4,000 y 5 5,000 de la cantidad permitida. Vea nuestra sección de tarifas de 203k a continuación y descargue la Hoja de trabajo de 203k que muestra estos «costos blandos».»

El préstamo 203k establece una cuenta de depósito en garantía para los costos de reparación. Esto permite que el préstamo se cierre antes de que comience la construcción. Esto es importante porque la mayoría de los vendedores no permiten que la construcción se realice antes del cierre de la venta. Tampoco es una buena idea que los compradores inviertan dinero en una casa que aún no es suya. Esto es a menudo una tentación porque muchas casas necesitan reparaciones para obtener financiamiento.

Consulte las tasas hipotecarias de la FHA de hoy.

El préstamo de 203k establece una cuenta de depósito en garantía que retiene el dinero para que se pueda pagar al contratista ½ de los costos de reparación por adelantado y ½ cuando todo el trabajo esté completo. Esto asegura que el contrato tenga suficiente dinero para comenzar, pero no se rescata del proyecto antes de su finalización.

Los costos de reparación están determinados por una oferta finalizada y fija antes del cierre del préstamo. Para reparaciones por un total de más de 1 15,000, un inspector de 203k se asegura de que el trabajo esté completo según los estándares de la FHA cuando todo el trabajo esté completo. Si el costo total de sus reparaciones es inferior a 1 15,000, no necesitará que se inspeccione el trabajo terminado.

La casa que se compra debe tener al menos 1 año de antigüedad. Esto tiene sentido, porque, normalmente, los hogares de menos de un año de edad no necesitan una rehabilitación significativa. Además, la casa debe comprarse como la residencia ocupada por el propietario del comprador, al igual que con cualquier préstamo de la FHA.

Además de tener una cuenta de garantía de reparación, el préstamo 203k funciona muy parecido a un préstamo de compra estándar de la FHA. La mayoría de las personas que califican para la FHA estándar pueden calificar para un préstamo Streamline 203k.

Más: Guía completa de préstamos para renovación de viviendas

¿Por qué un 203k? Vale la pena la molestia?

El préstamo de 203k puede darle al comprador una ventaja para salir adelante en cuanto a equidad. Muchas casas que necesitan reparación tienen un descuento mayor que el costo real de esas reparaciones. La razón es que el número de compradores que desean contratar un reparador superior es significativamente menor que la cantidad de compradores que desean una casa lista para mudarse. Además, la mayoría de los tipos de financiamiento no están disponibles para estas casas. El vendedor necesita un comprador de 203k o un comprador en efectivo. Los vendedores tienen que reducir significativamente su precio para atraer a estos compradores.

El préstamo FHA 203k es un programa respaldado por la Administración Federal de Vivienda, diseñado para ayudar a los compradores a obtener estas casas.

El precio más bajo significa a menudo que el comprador puede comprar la casa, pagar las reparaciones y tener equidad instantánea. Esto puede convertirla en una opción atractiva para los compradores de vivienda por primera vez. Cada casa y situación es diferente, pero con un poco de ayuda de su agente de bienes raíces y contratista, puede determinar el valor futuro de la casa en comparación con el costo total de adquirir y reparar la casa.

Pregunte a un oficial de préstamos sobre el programa 203k aquí.

Lista optimizada de reparaciones permitidas y no permitidas de 203k

Muchos compradores se sorprenden de lo que el 203k les permite hacer. Este préstamo se puede usar únicamente con fines cosméticos, no solo cuando una casa está en mal estado. Puede remodelar una cocina o un baño, agregando comodidades como encimeras de granito y electrodomésticos de alta gama. Las reparaciones ni siquiera tienen que ser necesarias para que la casa sea elegible para el financiamiento de la FHA. En otras palabras, si una casa tiene una cocina funcional, pero está anticuada, el comprador podría usar un préstamo de 203k para remodelar gabinetes y encimeras, actualizar electrodomésticos y similares, con un préstamo de 203k.

Tenga en cuenta que las reparaciones no pueden ser estructurales cuando se utiliza el Streamline 203k, lo que significa cimientos, muros de carga, etc. no se puede alterar.

Si la propiedad que está buscando necesita reparaciones estructurales para calificar para el financiamiento, deberá usar un 203k completo en lugar de un 203k Aerodinámico, o encontrar una propiedad diferente.

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Reparaciones aerodinámicas aceptables de 203k:

• Techos, canaletas y bajantes
• HVAC, Plomería & Mejoras eléctricas
• Mejoras de accesibilidad para personas con discapacidad
• Estabilización de pintura a base de plomo
• Reducción de moho/reparaciones de termitas
• Eliminación de amianto (debe ser realizada por un experto en amianto con licencia)
• Acabado/remodelación de sótanos (no solo estructural)
• Sistema séptico/reparación de pozos
• Pisos (sin incluir el subsuelo que se considera estructural)
• Remodelaciones de cocinas/baños
• Pintura
• Impermeabilización
• Compra de electrodomésticos y instale
• Lanscaping

Pregunte a un oficial de préstamos sobre los artículos de reparación FHA 203k propuestos.

203k Reparaciones no permitidas

Hay algunos servicios que la FHA considera artículos de «lujo» o artículos no fijados permanentemente a la casa, que no están permitidos:

• Barbacoas
• Casas de baños
• Montacargas
• Bañeras de hidromasaje exteriores, saunas, spas
• Chimeneas al aire libre (aunque se permiten chimeneas interiores)
• Piscinas
• Antenas parabólicas
• Canchas de tenis
• Alteraciones para mejorar el uso comercial de la propiedad

proceso de préstamo de 203k

Aquí hay un desglose del proceso general de préstamo de 203k:

1. El comprador encuentra una casa que le gusta, pero está en mal estado.
2. El comprador habla con su profesional de préstamos sobre el FHA 203k. Aunque fueron preaprobados para financiamiento regular de la FHA o convencional, lo más probable es que necesiten ser reaprobados para un préstamo de 203k. El profesional de préstamos emite otra aprobación previa basada en el precio de compra estimado y los costos de reparación, más otros cargos relacionados con 203k.
3. El comprador encontrará un contratista general para elaborar una oferta detallada de todas las reparaciones. Cuando se completa la oferta, el comprador y el prestamista reciben una copia.
4. Se pide una tasación, que reflejará el valor tasado futuro de la vivienda. La oferta final es utilizada por el tasador para determinar el valor de la casa una vez que se complete todo el trabajo.
5. El prestamista envía la oferta, la tasación y toda la documentación de ingresos, crédito y activos del prestatario a la suscripción.
6. El asegurador emite una aprobación, generalmente con las condiciones necesarias del comprador y el contratista.
7. Una vez recibidas todas las condiciones, el comprador firma los documentos finales del préstamo. El prestamista financia el préstamo. Parte de los fondos del préstamo se depositan en una cuenta de garantía bloqueada, que retiene el dinero para las reparaciones.
8. El 50% de los costos de reparación se entregan al contratista por adelantado. El otro 50% se pagará al contratista cuando se complete todo el trabajo.
9. El contratista tiene seis meses para completar el trabajo.
10. Cuando se completa el trabajo, los costos de reparación restantes se entregan al contratista.
11. La cuenta de depósito en garantía está cerrada. El comprador tiene una casa que está 100% completa, y un préstamo con una tasa de interés que cubre el precio de compra original y todos los costos de reparación.

Pregúntele a un oficial de préstamos con conocimientos sobre los préstamos 203k aquí.

¿Quién califica para un FHA 203k?

En general, la mayoría de las personas que califican para un préstamo estándar de la FHA pueden calificar para un préstamo de 203k, siempre que el monto del préstamo de 203k no sea significativamente mayor que la aprobación previa original del comprador. El prestamista puede cobrar una tasa de interés más alta o tarifas más altas por el préstamo de 203k, así que asegúrese con su profesional de préstamos de que aún califica.

203k Desglose de costos

Aquí hay algunas tarifas adicionales que puede pagar con un préstamo de 203k:

• 203k Tarifas de inspección: 2 inspecciones a $150 cada una. Estos aseguran que el trabajo se está realizando de acuerdo con las normas de la FHA.tarifa de actualización de título de 203k: $150. Esta tarifa protege el título en caso de que el constructor ponga algún gravamen sobre la propiedad por el pago disputado con respecto al trabajo de construcción de la casa. Si se colocan gravámenes sobre la casa, esta tarifa garantiza que el préstamo de la FHA permanezca en la primera posición sobre el título.
• Tarifa de Originación Suplementaria de 203k: 1.5% de los costos de rehabilitación, o 3 350, lo que sea mayor. Esta tarifa se cobra por el trabajo adicional involucrado en la configuración y administración de la cuenta de garantía bloqueada.
• Reserva de contingencia de 203k: Normalmente es el 10% de la oferta de reparación final, pero puede llegar al 20%. Esto se mantiene en la cuenta de garantía bloqueada de 203k en el caso de sobrecostos en el proyecto.

Para obtener un desglose de muestra de todas las tarifas, consulte la sección HUD-92700 a continuación.

¿Qué Pasa Si Supero el Límite de Costo de Reparación?

Si parece que excederá alrededor de 3 30,500 en reparaciones, vea si alguna de sus reparaciones califica para el programa de Hipotecas de Eficiencia Energética (EEM). Si es así, su prestamista puede permitirle exceder el límite de 203k en el monto de los costos elegibles de EEM, siempre que estén por debajo del límite de EEM, generalmente $8000.

Si sus reparaciones no califican para EEM y su puja supera el límite de 203k, tendrá que eliminar los elementos de reparación de su puja. No se le permite traer dinero en efectivo al cierre para pagar artículos de puja adicionales de su bolsillo.

No hay un costo mínimo de reparación para un Streamline 203k. Sin embargo, puede que no sea rentable pagar las tarifas adicionales de 203k por solo unos pocos cientos de dólares en reparaciones.

Haga sus preguntas de FHA 203k aquí.

203k y Condominios

Normalmente, los préstamos de 203k son para casas unifamiliares, pero también se permiten para condominios. Para condominios, el trabajo se permite solo en el interior, y no más de 4 unidades en el complejo de condominios pueden ser objeto de reparaciones de 203k al mismo tiempo.

203k Período de construcción

El contratista debe certificar que el trabajo comenzará dentro de los 30 días posteriores al cierre del préstamo y debe completarse dentro de los 6 meses. Dado que el Streamline 203k es para reparaciones no estructurales, es posible que el contratista deba certificar que los prestatarios no serán desplazados por más de 30 días durante el período de reparación.

Monto máximo de la hipoteca

¿Cuál es el monto máximo del préstamo para un préstamo de 203k?

El monto máximo de la hipoteca es el mismo para 203k que para los préstamos estándar de la FHA. Consulte el sitio web de HUD para conocer la cantidad máxima para su condado.

Además de esta limitación, el monto del préstamo de 203k no debe exceder:

• El precio de compra más los costos de rehabilitación, menos los 3.pago inicial del 5%
• O, el 110% del valor de mercado esperado una vez que se complete todo el trabajo, menos el pago inicial del 3.5%

Por ejemplo, digamos que una casa vale $100,000 antes de las reparaciones y el prestatario desea financiar en costs 20,000 en costos de rehabilitación, incluidas las tarifas. El monto máximo del préstamo base antes del seguro hipotecario inicial es:

• payment 120,000 – 3.5% de pago inicial = 15,800

Si la tasación indica que la casa solo valdrá $105,000 después de que se hayan hecho todas las reparaciones, el monto máximo del préstamo se basa en el 110% del valor de tasación futuro:

• 1 115,500 (110% de $105,000)-Pago inicial del 3.5% = 1 111,457

La «Hoja de trabajo 203k»de HUD-92700

Como parte del proceso de 203k, deberá firmar la hoja de trabajo 203k de FHA, también llamada HUD-92700. Este formulario es un desglose de todos los costos del préstamo, las tarifas de 203k, el precio de compra, el monto de la oferta de reparación, el monto final del préstamo, etc. Su prestamista le proporcionará este formulario.

Compruebe su elegibilidad para 203k aquí.

¿necesita un pago inicial de un préstamo 203k?

Sí. Al igual que con un préstamo estándar de la FHA, deberá hacer un pago inicial.

¿Cuál es el Requisito de pago inicial en un 203k?

El pago inicial es el mismo que un FHA estándar. Debe pagar el 3,5% del precio total de compra más los costos de reparación.

¿Cuáles son los requisitos para la oferta de 203k?

Uno de los aspectos más desafiantes de un préstamo de 203k es conseguir que el contratista elabore una oferta adecuada. Muchos contratistas nunca han presentado una oferta de reparación para el financiamiento de 203k, por lo que a menudo se sorprenden de los requisitos. Antes de obtener una oferta para un trabajo de 203k, asegúrese de que su contratista esté dispuesto a trabajar y volver a trabajar la oferta hasta que sea perfecta. Si su contratista parece cauteloso, busque otro contratista. Una puja incompleta puede acabar con tu transacción de 203k.

Una puja no puede cambiar ni los costos de reparación pueden aumentar después del cierre del préstamo. Asegúrese de que su contratista ha proporcionado una sólida oferta y no perjudicar el proyecto de alguna manera. Es mejor sobreestimar la oferta. Cualquier dinero que no se use para reparaciones se aplica de nuevo a su principio de préstamo después de que se complete el trabajo.

Aquí hay una lista de los artículos que generalmente se necesitan en la oferta:

• Nombre del contratista, dirección, número de teléfono y número de licencia actual
• Nombre del comprador
• Dirección de la propiedad donde se realizará el trabajo
• Los costos del permiso, si los hubiera
• La oferta para el trabajo estatal comenzará dentro de los 30 días posteriores al cierre del préstamo y todo el trabajo se realizará dentro de los 6 meses posteriores al cierre
• declaración completa
• el comprador no será desplazado de la casa durante más de 30 días
• La mano de obra y los materiales deben dividirse en los elementos de línea separados en el Impuesto de puja
• deben desglosarse en la puja
• El monto final de la puja debe coincidir con el monto del acuerdo de propietario / Contratista de 203k.
• Firma y fecha del comprador y contratista

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El programa FHA 203k se puede utilizar para actualizar una cocina. Foto cortesía Photos.com/Viktor Pravdica

Es mejor tener solo 1 o 2 contratistas en el trabajo, porque necesitará ofertas separadas para cada contratista. Obtener toda la documentación requerida de múltiples contratistas puede llevar mucho tiempo.

Sin embargo, necesitará contratistas adicionales para la reparación de electricidad/plomería/moho si el contratista general no tiene una licencia específica en estas áreas. Por ejemplo, un contratista general que solo tiene una licencia de contratista no puede hacer ni siquiera trabajos eléctricos menores en un proyecto de 203k.

Descargue nuestra Hoja de Cálculo de Lista de Verificación de ofertas, muestra en PDF y Hoja de cálculo Editable para ayudarlo a usted y a su contratista(s) a comprender los requisitos exactos de la oferta y otros documentos necesarios. Esta hoja de cálculo es especialmente útil si tiene varios contratistas en su proyecto.

¿Qué artículos necesito del Contratista?

Además de una oferta correcta, aquí hay algunas cosas que su contratista puede necesitar proporcionar. Su prestamista puede requerir más o menos documentación dependiendo de sus pautas.

• Licencia actual
• Seguro de responsabilidad civil, seguro de errores y omisiones y una fianza
• CV del contratista que muestre experiencia laboral
• Seguro de compensación para trabajadores si el contratista tiene empleados o contrata subcontratistas
• Referencias comerciales escritas que indiquen que el contratista tiene un buen informe con clientes anteriores
• Parte del contratista del acuerdo de propietario/Contratista de 203k
• W9

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Formularios adicionales de 203k

Además de la oferta, deberá confirmar y firmar estos formularios:

• Hoja de trabajo HUD-92700 203k (proporcionada por el prestamista)
• Acuerdo de propietario/Contratista FHA 203k (debe coincidir con los montos en dólares de la oferta y se necesita uno de cada contratista)
• Acuerdo de autoayuda (si trabaja usted mismo y está calificado)
• Reconocimiento del prestatario 203k (proporcionado por el prestamista)

Para ver versiones editables de estos documentos y más formularios descargables, consulte nuestra página de Formularios de Hipoteca Descargables.

¿Puedo Refinanciar y Reparar Mi Casa con un 203k?

Sí. El refinanciamiento 203k funciona igual que el programa de compras. En lugar de que el precio de compra esté en la hoja de trabajo de 203k, el «precio de compra» será esencialmente el costo de pagar el préstamo existente. En general, los costos de reparación se agregan al monto del saldo del préstamo existente para determinar el monto total del nuevo préstamo. Sin embargo, al refinanciar, el monto del nuevo préstamo no puede exceder el 110% del valor tasado futuro.

Ningún efectivo puede ir al prestatario con un refinanciamiento de 203k. Todos los fondos deben ir al contratista que hace el trabajo y al prestamista actual para pagar la hipoteca existente.

Consulte con un oficial de préstamos sobre su proyecto 203k.

La tasación de 203k

El tasador necesitará la oferta final de reparación para determinar el valor de tasación futuro de la vivienda. Asegúrese de haber decidido todas las reparaciones, y todas esas reparaciones están en la oferta. Si cambia de opinión sobre las reparaciones después de que se complete la tasación, puede ocasionar retrasos debido a las reescrituras de la tasación (y a los tasadores molestos).

¿Puedo hacer el trabajo yo mismo con un préstamo FHA 203k?

En algunos casos, esto está permitido. Los prestamistas pueden requerir documentación de que usted está calificado para hacer el trabajo, y puede hacerlo de manera oportuna. Por lo general, esto significa que tiene licencia como contratista o en una profesión similar, ya que es difícil documentar de otro modo que ha tenido suficiente experiencia para hacer el trabajo.

Si puede demostrar que está calificado, solo puede financiar el costo de los materiales, y aún tendrá que proporcionar una oferta detallada para los materiales que planea comprar.

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El Consultor 203k

Un consultor 203k no es necesario para un 203k de Streamline. Si necesita un préstamo completo de 203k, contratará a un consultor aprobado por HUD.

Préstamo aerodinámico de 203k: El ajuste adecuado para muchos compradores

Aunque el 203k implica algunos saltos y obstáculos más que el préstamo estándar de la FHA, puede ser una gran herramienta para comprar una casa que tiene potencial. No se asuste por las reglas y los requisitos, porque su profesional de préstamos debe conocer los pormenores del préstamo de 203k.

Para estar seguro, pregúntele a su oficial de préstamos cuántos préstamos 203k ha hecho en el último año y cuántos ha hecho el personal de procesamiento. La experiencia por parte del prestamista puede ahorrarle mucho tiempo y dolor de cabeza al prestatario. Encuentre un oficial de préstamos que haya hecho 2 o 3 de ellos en el último año, por lo menos.

Con un poco de ayuda de su prestamista, y sabiendo qué esperar, puede comprar una casa y arreglarla según sus necesidades y deseos. En unos pocos meses, podría estar en la casa de sus sueños arreglada y retocada.

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