Valores respaldados por hipotecas residenciales
A finales de la década de 1970, un equipo de Salomon Brothers trabajó con Bank of America para crear el primer valor respaldado por hipotecas residenciales que no estaba garantizado por el gobierno. Un comerciante de bonos de los Hermanos Salomon llamado Lewis Ranieri fue instrumental en este esfuerzo. Acuñó el término «securitización» durante este período después de unirse al proyecto en 1977. Según la autora Alyssa Katz, la ambición de Ranieri era revolucionar el mercado hipotecario, que en ese momento dependía en gran medida de las instituciones de seguros de vivienda patrocinadas por el gobierno (Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac). Su plan era descubrir una manera de hacer del mercado hipotecario un asunto totalmente privado y para hacer realidad ese objetivo, su equipo deseaba crear un producto de seguridad «que pudiera comprarse y venderse entre los inversores».
La idea era permitir que los bancos privados emitieran préstamos y luego vendieran esos préstamos a inversores dispuestos que buscaban un flujo constante de ingresos, liberando capital con el que el banco podría emitir préstamos adicionales. A pesar de trabajar en el proyecto durante tres años, los bonos que el equipo de Salomon desarrolló fueron un fracaso comercial debido a varias regulaciones estatales y leyes federales de valores que se remontan a la Gran Depresión
Para solucionar este problema, Ranieri ayudó a crear y defender ante el Congreso la Ley de Mejora del Mercado Hipotecario Secundario de 1984 (SMMEA). Alyssa Katz, en su libro de 2009 sobre la historia reciente del mercado inmobiliario estadounidense, escribe que SMMEA
pidió a las agencias de calificación de bonos-en ese momento, Moody’s y Standard & Poor’s — que intervinieran en cada fondo hipotecario. Mientras un bono obtuviera una de las calificaciones más altas de las agencias, lo que significa que, en opinión de las agencias, los inversores deben confiar en que se les pagará, podría venderse. Mientras que la Comisión de Bolsa y Valores supervisaría el comercio de estos valores al igual que hizo con todas las inversiones para la venta, el gobierno de los Estados Unidos ya no administraría exclusivamente el mercado de valores respaldados por hipotecas, como lo había hecho a través de Ginnie Mae. «Creemos que los servicios de calificación ofrecen una protección sustancial a los inversionistas», declaró Ranieri ante el Congreso a principios de 1984.
Esta ley abrió la puerta para permitir a las «instituciones financieras con gráficos federales, incluidas las cooperativas de crédito», la capacidad de » invertir en valores relacionados con hipotecas sujeto solo a las limitaciones que la junta reguladora apropiada pudiera imponer.»Creó el mercado para los MBS de marca privada que no existían cuando Ranieri los desarrolló por primera vez en 1977.
Según David Maxwell de Fannie Mae, los desarrolladores de valores respaldados por hipotecas de» marca privada «no buscaron-o al menos terminaron-socavar y reemplazar los MBSs de» agencia » de Fannie y Freddie. Querían » encontrar productos de los que pudieran beneficiarse donde no tuvieran que competir con Fannie. Los periodistas financieros Bethany McLean y Joe Nocera argumentan que Ranieri y otros en Wall Street se dieron cuenta de que nunca «desalojarían a Fannie y Freddie de su posición dominante como los securitizadores de las hipotecas tradicionales», pero Fannie y Freddie no tenían ningún negocio ni interés en hipotecas no prime (hipotecas subprime o Alt-A). Así, el mercado de las hipotecas de alto riesgo se convirtió en el reino de los valores respaldados por hipotecas de marca privada.
Trancheseditar
Los MBSs de la» empresa patrocinada por el gobierno», Fannie y Freddie fueron considerados «el equivalente de los bonos con calificación AAA» debido a sus altos estándares y sugerencias de garantía por parte del gobierno de los Estados Unidos.
Aunque las hipotecas de alto riesgo de marca privada nunca podrían hacer ese reclamo ,al » dividir «las hipotecas agrupadas en» tramos», cada uno con una prioridad diferente en el flujo de principal e intereses mensual o trimestral, podrían crear valores con calificación triple A a partir de los tramos con la prioridad más alta, los tramos más» senior».
Ya que el(los) tramo (s) más antiguo (s) era como un «cubo» que se llenaba con el «agua» de principal e interés que no compartía esta agua con el siguiente cubo más bajo (i. e. tramo) hasta que se llenó hasta el borde y se desbordó, los tramos / baldes superiores (en teoría) tenían una solvencia considerable y podían obtener las calificaciones crediticias más altas, lo que los hacía vendibles al mercado monetario y a los fondos de pensiones que de otro modo no tratarían con valores hipotecarios de alto riesgo.
Los primeros acuerdos de marca privada a finales de la década de 1980 y principios de 1990 a menudo tenían solo dos tramos, pero para 2005-06 los acuerdos se volvieron más complejos. Un» acuerdo «» típico » respaldado por hipotecas de uno de los años pico de los valores hipotecarios de alto riesgo de marca privada (2006) se describió en el Informe de Investigación de la Crisis Financiera. (Ver tabla a la derecha.) Apodado «CMLTI 2006-NC2», el acuerdo involucró 4499 hipotecas de alto riesgo originadas por New Century Financial, un prestamista con sede en California, y emitidas por una entidad de propósito especial creada y patrocinada por Citigroup. La entidad emitió 19 tramos de bonos respaldados por hipotecas por un valor de 9 947 millones. Dado que Citigroup y otras firmas se enfocaron en lograr calificaciones altas, los (cuatro) ranchos senior con calificación triple A representaron el 78% o 7 737 millones del acuerdo. Once tramos eran «mezzanine»: tres clasificados AA, tres A, tres BBB y dos BB (basura). El tramo más junior se conocía como» patrimonio neto «o» residual «o»primera pérdida». No tenía calificación crediticia y se dividió entre Citigroup y un fondo de cobertura.Cuanto más «junior» sea el tramo, mayor será su riesgo y mayor será su tasa de interés en compensación.
Según el columnista de negocios Joe Nocera, a mediados de 2013, «el mercado de valores respaldados por hipotecas privadas … permanece moribunda»; su financiación se ha vuelto dominada por Fannie y Freddie.