12 Avantages et inconvénients du bail Triple Net

Il existe trois « filets” associés à un bail immobilier dans le monde de l’immobilier commercial aux États-Unis.

1. Taxes foncières associées au terrain et aux structures louées.
2. Assurance des biens qui entretient le terrain et remplace les structures en cas d’événement imprévu.
3. Coûts d’entretien de la propriété qui sont nécessaires pour maintenir ou améliorer la valeur du terrain et des structures utilisées.

Ce type de bail, en utilisant le langage des États-Unis, est appelé un bail triple net. Il peut parfois être appelé un bail triple N ou simplement appelé un accord NNN.

Le principal avantage d’un bail triple net est qu’il réduit les tracas financiers pour le propriétaire de la propriété. Ils sont toujours répertoriés comme le propriétaire de la propriété, avec les droits qui sont associés à ce statut, mais ne sont pas responsables de l’entretien, des taxes et de l’assurance nécessaires pour maintenir la propriété. Le locataire de la propriété doit payer toutes ces dépenses ou faire face au processus d’expulsion des juridictions.

L’inconvénient d’un bail triple net est qu’il réduit les bénéfices locatifs globaux. Les trois filets sont classés comme dépenses qui sont répercutées sur les locataires. Une fois les dépenses effacées, tout ce qui reste des paiements de location est transféré au propriétaire à titre de profit. Étant donné que les dépenses sont toujours associées au propriétaire, il peut toutefois y avoir des problèmes d’imposition, car les dépenses payées peuvent toujours être classées comme des revenus locatifs.

Voici quelques avantages et inconvénients supplémentaires de la location triple nette qui méritent d’être pris en compte.

Liste des avantages d’un Bail Triple Net

1. Il existe différents formats qui peuvent être utilisés.
Un bail triple net peut être formaté comme un bail obligataire. Cela en fait un bail ”NNN absolu » ou un bail ”vrai Triple-N ». C’est la variante la plus extrême de ce concept et elle oblige le locataire à assumer toutes les responsabilités imaginables associées au bien immobilier en question. Ces responsabilités comprendraient l’obligation de reconstruire après un accident, quel que soit le produit de l’assurance disponible.

Une autre variante standard du bail triple net est appelée bail « terrain ». Ce type de bail implique que le terrain du propriétaire soit utilisé pour construire un immeuble, créé un intérêt locatif. Dans un tel accord, les structures construites sur le terrain deviennent la propriété du propriétaire à la conclusion du bail, tandis que les responsabilités triples nettes restent généralement les mêmes.

2. Il fournit un revenu stable.
Un bail triple net est généralement structuré avec un loyer forfaitaire ou une augmentation fixe. Pour un propriétaire, cela signifie qu’il y a un revenu fixe sur lequel on peut compter chaque année lors de la levée du bail. Un accord standard comprend jusqu’à une augmentation fixe de 3% pour tenir compte de l’inflation, assurant ainsi une croissance au propriétaire. Avec de longs termes, la plupart des propriétaires n’ont pas à s’inquiéter des postes vacants pendant des décennies.

3. Il n’y a aucune responsabilité du propriétaire pendant la période de location.
En vertu d’un véritable accord NNN, le propriétaire du bien n’a aucune responsabilité envers celui-ci. D’autres transfèrent les dépenses en capital au propriétaire. Cela en fait une forme différente de gestion immobilière car il n’y a vraiment aucune gestion impliquée une fois qu’il y a un locataire pour la propriété. Toutes les améliorations qui y sont apportées deviennent même la propriété du propriétaire une fois le bail expiré.

4. Les deux parties ont le droit d’effectuer un audit.
La plupart des baux triples nets ont une ” année de base  » inscrite dans les frais du bail. Cela signifie que le coût annuel d’entretien de la propriété est indiqué comme un montant spécifique. Ensuite, les coûts réels d’entretien de la propriété sont répercutés sur le locataire, ce qui pourrait en augmenter le coût. Les deux parties ont le droit de vérifier les frais requis, y compris les calculs et les pourcentages d’allocation.

5. La propriété peut être vendue avec le bail.
Les propriétaires sont toujours autorisés à vendre, même lorsqu’un bail triple net est en place pour un locataire sur cette propriété. Cela permet à un propriétaire de pouvoir obtenir le retour sur investissement dont il a besoin de son bien immobilier. En même temps, le bail est transféré avec la vente de la propriété, ce qui signifie que le locataire n’a pas à s’inquiéter d’une expulsion. Pour le nouveau propriétaire, ils doivent respecter les termes du bail, mais ils bénéficient toujours de la nature de passage de la structure NNN.

6. Les chiffres sur les revenus sont distincts du loyer réel.
Dans la structure d’un bail triple net, le coût des paiements de location est conservé séparément des autres coûts qui deviennent à la charge du locataire. Dans cette structure de location, le locataire s’engage à payer les taxes foncières, les frais d’entretien, les services publics et les assurances en plus du montant mensuel du bail et séparément de celui-ci. Cela permet au propriétaire de tenir plus facilement ses propres livres comptables, même si les finances d’un tel accord peuvent être assez complexes.

Liste des Inconvénients d’un Bail Triple Net

1. Un bail triple net peut avoir une hausse limitée.
Même avec des structures intégrées qui ont créé des augmentations fixes, les rendements pouvant être fournis avec ce type de bail ne sont pas garantis pour suivre le rythme de l’inflation. Bien qu’il existe des niveaux de revenu garantis associés à ce type d’accord, il existe également des risques d’investissement. Ce type de location est similaire à l’achat d’une obligation de trésorerie ou municipale qui offre un taux de rendement fixe.

2. Il y a un risque de vacance complète.
La plupart des baux à triple filet sont conçus pour fournir un accord qui offre un minimum de 10 ans d’occupation. Certains baux peuvent offrir une durée initiale allant jusqu’à 25 ans. Pour un propriétaire, cela signifie une sécurité du revenu sur une période d’investissement à long terme, mais cela présente des inconvénients. Une fois le bail expiré, un locataire est placé dans une proposition tout ou rien. Ils peuvent choisir de quitter la propriété, créant une vacance à 100%.

3. Cela peut créer des dépenses en capital élevées après une période de location.
Après qu’une propriété a été occupée par un locataire pendant 10 à 25 ans, le bâtiment peut ne plus convenir à un nouveau locataire lors de son départ. Il devient de la responsabilité du propriétaire de préparer la propriété afin de créer un processus de re-location attrayant. Selon la façon dont la propriété a été utilisée par un locataire précédent, les coûts de préparation pourraient s’élever à plusieurs millions de dollars sur certaines propriétés commerciales. Dans le pire des cas, les gains financiers obtenus lors d’une location pourraient être effacés lors de la tentative de relocation de la propriété.

4. Il peut être difficile de trouver un locataire.
Parce que tous les coûts de transfert de l’entretien de la propriété vont directement au locataire, trouver un prétendant qui signera le bail triple net peut être difficile. C’est un bail assez unilatéral qui place tous les risques aux pieds du locataire sans trop de risques pour le propriétaire. Pour cette raison, la majorité des baux NNN ont lieu dans des emplacements classés comme étant des emplacements de catégorie A. Ces emplacements ont des niveaux de trafic élevés, répondent aux exigences de zonage nécessaires et possèdent les caractéristiques et fonctionnalités nécessaires.

5. Il peut y avoir de grands écarts de prix pendant le processus de négociation.
Lors de l’élaboration des termes d’un bail triple net, les locataires reçoivent une estimation initiale du coût du point de vue de la superficie en pieds carrés. Le coût peut être de 1,75 NNN par pied carré, par exemple. Le loyer réel est basé sur des facteurs variables, tels que l’évaluation foncière, ce qui signifie que les responsabilités fiscales et autres coûts peuvent augmenter considérablement. Le coût réel du bail peut être beaucoup plus élevé que le coût estimé initialement indiqué pour un locataire potentiel.

6. Les coûts liés au maintien d’un bail triple net peuvent annuler ses avantages.
Il nécessite une comptabilité complexe pour maintenir un bail triple net rentable. Les propriétaires doivent être en mesure d’évaluer correctement les coûts qui s’appliquent à leurs locataires, ce qui est souvent fait de manière proportionnée. Pour compliquer davantage le problème, certains baux NNN offrent des incitations à certains locataires s’ils peuvent attirer des niveaux de trafic plus élevés, créer plus de ventes ou recruter de nouveaux locataires dans l’immeuble. Pour cette raison, de nombreux locataires et propriétaires qui utilisent un bail triple net travaillent avec des courtiers immobiliers pour s’assurer que leurs meilleurs intérêts sont toujours préservés.

Ces avantages et inconvénients de la location triple nette pourraient amener certains à se demander pourquoi un locataire prendrait la peine de conclure un tel accord unilatéral. Le fait est que pour certains détaillants, l’emplacement est l’élément le plus important de leur identité commerciale. Avec un emplacement d’affaires de choix qui est correctement zoné, ils peuvent maximiser leurs profits. Cela permet au locataire de gagner un revenu confortable, le propriétaire en profite également et tout le monde est en avance dans l’accord.

Pour de meilleurs résultats, un locataire potentiel doit travailler avec un négociateur qualifié et les propriétaires doivent travailler avec des conseillers immobiliers de confiance et des équipes de gestion immobilière pour la meilleure relation de location et de travail possible.