12 Triple Net Lease érvek és ellenérvek

az Egyesült Államokban a kereskedelmi ingatlanok világában három “háló” kapcsolódik az ingatlanbérlethez.

1. ingatlanadók, amelyek a bérelt földterülethez és struktúrákhoz kapcsolódnak.
2. vagyonbiztosítás, amely fenntartja a földet és helyettesíti a struktúrákat, ha előre nem látható esemény történik.
3. ingatlan fenntartási költségek, amelyek a használt földterület és építmények értékének fenntartásához vagy javításához szükségesek.

ezt a típusú lízinget az Egyesült Államokból származó szóhasználattal hármas nettó lízingnek nevezik. Néha a hármas n bérlet vagy csak NNN megállapodásnak nevezik.

a hármas nettó lízing elsődleges előnye, hogy csökkenti az ingatlan tulajdonosának pénzügyi gondjait. Továbbra is az ingatlan tulajdonosaként szerepelnek, az adott állapothoz kapcsolódó jogokkal, de nem felelősek a tulajdonjog fenntartásához szükséges karbantartásért, adókért és biztosításért. Az ingatlan bérlőjének meg kell fizetnie ezeket a költségeket, vagy szembe kell néznie a joghatóságok kilakoltatási folyamatával.

a hármas nettó lízing hátránya, hogy csökkenti a teljes bérleti nyereséget. A három hálót a bérlőknek átadott költségek közé sorolják. A költségek elszámolása után a bérleti díjakból származó maradványokat nyereségként adják át az ingatlantulajdonosnak. Mivel a költségek továbbra is az ingatlantulajdonoshoz kapcsolódnak, adókötelezettségi aggályok merülhetnek fel, mivel a fizetett költségeket továbbra is bérleti jövedelemnek lehet besorolni.

itt van néhány további hármas nettó lízing előnye és hátránya, amelyeket érdemes megfontolni.

A hármas nettó lízing előnyeinek listája

1. Különböző formátumok használhatók.
a hármas nettó lízing lehet formázni, mint egy kötvény lízing. Ez “abszolút NNN” vagy “true Triple-N” bérleti szerződéssé teszi. Ez a koncepció legszélsőségesebb változata, és megköveteli, hogy a bérlő minden elképzelhető felelősséget vállaljon, amely a kérdéses ingatlanhoz kapcsolódik. Ezek a felelősségek magukban foglalnák a baleseti esemény utáni újjáépítési kötelezettséget, függetlenül attól, hogy milyen biztosítási bevétel áll rendelkezésre.

a hármas nettó lízing másik standard változatát “földi” lízingnek nevezzük. Ez a fajta lízing magában foglalja az ingatlan tulajdonosának földjét, amelyet épület építésére használnak, bérleti kamatot hozott létre. Egy ilyen megállapodásban a földterületre épített struktúrák a bérleti szerződés megkötésekor a földtulajdonos tulajdonává válnak, míg a hármas nettó felelősség általában változatlan marad.

2. Stabil jövedelmet biztosít.
a hármas nettó lízing általában strukturált vagy egy lakás bérleti díj vagy fix növekedés. Az ingatlantulajdonos számára ez azt jelenti, hogy van egy fix jövedelem, amelyre minden évben számítani lehet a bérlet emelése során. A szokásos megállapodás legfeljebb 3% – os fix növekedést tartalmaz az infláció figyelembevétele érdekében, növekedést biztosítva az ingatlantulajdonos számára. Hosszú távon a legtöbb ingatlantulajdonosnak évtizedek óta nem kell aggódnia az üres álláshelyek miatt.

3. A bérleti időszak alatt nincs tulajdonosi felelősség.
egy valódi NNN megállapodás értelmében az ingatlan tulajdonosa semmilyen felelősséggel nem tartozik. Mások a tőkekiadásokat átruházzák a tulajdonosra. Ez az ingatlankezelés más formájává teszi, mert valóban nincs menedzsment, ha van bérlő az ingatlanhoz. Az esetleges fejlesztések a bérleti szerződés lejárta után a tulajdonos tulajdonává is válnak.

4. Mindkét félnek joga van az ellenőrzéshez.
a legtöbb hármas nettó lízingnek van egy “bázisév”, amelyet a lízing költségébe írnak. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan fenntartásának éves költsége meghatározott összegként szerepel. Ezután az ingatlan fenntartásának tényleges költségeit átadják a bérlőnek, potenciálisan növelve ennek költségeit. Mindkét félnek joga van ellenőrizni a szükséges díjakat, beleértve a számításokat és az elosztási százalékokat.

5. Az ingatlan lehet értékesíteni a bérleti.
ingatlantulajdonosok továbbra is megengedett, hogy eladja, akkor is, ha van egy hármas nettó lízing helyett a bérlő, hogy az ingatlan. Ez lehetővé teszi az ingatlantulajdonos számára, hogy ingatlanából megszerezze a szükséges befektetési hozamot. Ugyanakkor a bérleti szerződés az ingatlan eladásával átruházódik, ami azt jelenti, hogy a bérlőnek nem kell aggódnia a kilakoltatás miatt. Az új tulajdonos számára be kell tartaniuk a bérleti feltételeket, de továbbra is részesülnek az NNN szerkezetének áthaladó jellegéből.

6. A jövedelmi adatok elkülönülnek a tényleges bérleti díjtól.
a háromszoros nettó lízing struktúráján belül a bérleti díjak költségeit elkülönítik a bérlő felelősségévé váló egyéb költségektől. Ebben a bérleti struktúrában a bérlő vállalja, hogy a havi bérleti összeg mellett és attól elkülönítve fizeti az ingatlanadókat, a karbantartási költségeket, a közműveket és a biztosítást. Ez megkönnyíti az ingatlantulajdonos számára a saját könyvelési könyveinek fenntartását, annak ellenére, hogy egy ilyen megállapodás pénzügyei meglehetősen összetettek lehetnek.

A hármas nettó lízing hátrányainak listája

1. A hármas nettó lízing korlátozott fejjel járhat.
még a beépített struktúrák létre fix növeli, a visszatér, hogy lehet biztosítani az ilyen típusú bérleti nem garantált, hogy lépést tartson az infláció üteme. Bár az ilyen típusú megállapodásokhoz garantált jövedelemszintek kapcsolódnak, vannak befektetési kockázatok is. Ez a fajta lízing hasonló a kincstári vagy önkormányzati kötvény megvásárlásához, amely fix megtérülési rátát kínál.

2. Fennáll annak a veszélye, hogy teljes üresedést tapasztal.
a legtöbb hármas nettó lízing célja, hogy olyan megállapodást biztosítson, amely legalább 10 éves foglalkozást kínál. Egyes lízingek kezdeti futamidőt kínálhatnak 25 évek. Az ingatlantulajdonos számára ez jövedelembiztonságot jelent hosszú távú befektetési időszak alatt, de hátrányai vannak. Miután a bérlet lejár, a bérlő kerül egy mindent vagy semmit javaslatot. Dönthetnek úgy, hogy elhagyják az ingatlant, 100% – os üresedést eredményezve.

3. A bérleti időszak után magas beruházási kiadásokat hozhat létre.
miután egy ingatlant egy bérlő 10-25 évig elfoglalt, az épület már nem alkalmas új bérlő számára, amikor elhagyják. Az ingatlan tulajdonosának felelőssége az ingatlan előkészítése, így vonzó újra-lízing folyamatot hoz létre. Attól függően, hogy egy korábbi bérlő hogyan használta az ingatlant, az előkészítés költsége néhány kereskedelmi ingatlan esetében több millió dollár lehet. A legrosszabb esetben a bérleti szerződés során elért pénzügyi nyereséget ki lehet törölni, miközben megpróbálják újra bérelni az ingatlant.

4. Nehéz lehet bérlőt találni.
mivel az ingatlan fenntartásának összes áthárítási költsége közvetlenül a bérlőre hárul, nehéz lehet olyan udvarlót találni, aki aláírja a hármas nettó bérleti szerződést. Ez egy meglehetősen egyoldalú bérlet, amely minden kockázatot a bérlő lábára helyez, anélkül, hogy nagy kockázatot jelentene az ingatlan tulajdonosának. Emiatt az NNN lízingek többsége olyan helyeken fordul elő, amelyek A osztályú helyszíneknek minősülnek. Ezek a helyek nagy forgalommal rendelkeznek, megfelelnek a szükséges zónázási követelményeknek, és szükséges funkciókkal és funkcionalitással rendelkeznek.

5. A tárgyalási folyamat során nagy árképzési hiányosságok lehetnek.
a hármas nettó lízing feltételeinek kidolgozásakor a bérlők kezdeti becslést kapnak arról, hogy mi lesz a költség egy alapterület szemszögéből. A költség lehet $ 1.75 NNN négyzetméterenként, például. A tényleges bérleti díj változó tényezőkön alapul, mint például az ingatlanértékelés, ami azt jelenti, hogy az adózási felelősség és az egyéb költségek drámai módon növekedhetnek. A lízing tényleges költsége sokkal magasabb lehet, mint a potenciális bérlőnek eredetileg idézett becsült költség.

6. A hármas nettó lízing fenntartásának költségei tagadhatják annak előnyeit.
komplex könyvelést igényel a nyereséges hármas nettó lízing fenntartásához. Az ingatlantulajdonosoknak képesnek kell lenniük arra, hogy megfelelően felmérjék a bérlőikre vonatkozó költségeket, ami gyakran arányos módon történik. A probléma további bonyolítása érdekében egyes NNN lízingek ösztönzőket nyújtanak bizonyos bérlőknek, ha magasabb forgalmi szintet tudnak vonzani, több eladást hozhatnak létre, vagy új bérlőket toborozhatnak az épületbe. Emiatt sok bérlő és tulajdonos, akik hármas nettó lízinget használnak, ingatlanügynökökkel dolgoznak annak biztosítása érdekében, hogy érdekeiket mindig fenntartsák.

ezek a hármas nettó lízing előnyei és hátrányai miatt egyesek elgondolkodhatnak azon, hogy miért zavarja a bérlő, hogy ilyen egyoldalas megállapodást kössön. Az a tény, hogy egyes kiskereskedők számára a hely az üzleti identitásuk legfontosabb eleme. Egy kiváló üzleti helyen, hogy megfelelően zónás, tudják maximalizálni a nyereség. Ez lehetővé teszi a bérlő számára, hogy kényelmes jövedelmet szerezzen, az ingatlantulajdonos is részesül, és mindenki előre jön a megállapodásban.

a legjobb eredmény érdekében a leendő bérlőnek szakképzett tárgyalóval kell dolgoznia, az ingatlantulajdonosoknak pedig megbízható ingatlan-tanácsadókkal és Ingatlankezelő csapatokkal kell dolgozniuk a lehető legjobb bérleti és munkakapcsolat érdekében.