12 Triple Net Lease Pro e contro

Ci sono tre “reti” associate a un contratto di locazione immobiliare all’interno del mondo degli immobili commerciali negli Stati Uniti.

1. Tasse di proprietà associate al terreno e alle strutture in affitto.
2. Assicurazione di proprietà che mantiene il terreno e sostituisce le strutture in caso di evento imprevisto.
3. I costi di manutenzione della proprietà che sono necessari per mantenere o migliorare il valore del terreno e delle strutture utilizzate.

Questo tipo di contratto di locazione, utilizzando gergo dagli Stati Uniti, è indicato come un contratto di locazione tripla rete. A volte può essere chiamato un contratto di locazione tripla N o semplicemente indicato come un accordo NNN.

Il vantaggio principale di un contratto di locazione netto tripla è che riduce i fastidi finanziari per il proprietario della proprietà. Essi sono ancora elencati come il proprietario, con i diritti che sono associati a tale stato, ma non sono responsabili per la manutenzione, le tasse, e l’assicurazione che è necessario per mantenere la proprietà. L’inquilino della proprietà deve pagare tutte queste spese o affrontare quel processo di sfratto giurisdizioni.

Lo svantaggio di un contratto di locazione netto tripla è che riduce i profitti complessivi di noleggio. Le tre reti sono classificate come spese che vengono passate agli inquilini. Dopo che le spese sono state liquidate, tutto ciò che rimane dai pagamenti del leasing viene passato al proprietario come profitto. Poiché le spese sono ancora associati con il proprietario, tuttavia, ci possono essere preoccupazioni di responsabilità fiscale perché le spese pagate possono ancora essere classificati come reddito da locazione.

Ecco alcuni pro e contro aggiuntivi di triple net lease che vale la pena considerare.

Elenco dei pro di un Triple Net Lease

1. Ci sono diversi formati che possono essere utilizzati.
Un contratto di locazione netto tripla può essere formattato come un contratto di locazione bondable. Questo lo rende un” NNN assoluto “o un contratto di locazione” true Triple-N”. È la variante più estrema di questo concetto e richiede l’inquilino di assumere ogni responsabilità immaginabile che è associato con il bene immobile in questione. Tali responsabilità includerebbero l’obbligo di ricostruire dopo un evento di sinistro, indipendentemente dai proventi dell’assicurazione disponibili.

Un’altra variante standard del contratto di locazione triplo netto è chiamato un contratto di locazione “terra”. Questo tipo di contratto di locazione comporta la terra del proprietario di essere utilizzato per costruire un edificio, ha creato un interesse di locazione. In tale accordo, le strutture costruite sul terreno diventano proprietà del proprietario terriero alla conclusione del contratto di locazione, mentre le responsabilità nette triple rimangono generalmente le stesse.

2. Fornisce un reddito stabile.
Un contratto di locazione netto tripla è di solito strutturato con un affitto piatto o un aumento fisso. Per un proprietario, ciò significa che c’è un reddito fisso che può essere contato su ogni anno durante l’ascensore del contratto di locazione. Un accordo standard include fino a un aumento fisso del 3% per tenere conto dell’inflazione, fornendo crescita al proprietario. Con termini lunghi, la maggior parte dei proprietari di immobili non devono preoccuparsi di posti vacanti per decenni.

3. Non ci sono responsabilità del proprietario durante il periodo di locazione.
In base a un vero accordo NNN, il proprietario della proprietà non ha alcuna responsabilità nei suoi confronti. Altri trasferiscono le spese in conto capitale al proprietario. Che lo rende una forma diversa di gestione immobiliare, perché non c’è davvero nessuna gestione coinvolti una volta che c’è un inquilino per la proprietà. Eventuali miglioramenti apportati ad esso anche diventare proprietà del proprietario una volta che il contratto di locazione scade.

4. Entrambe le parti hanno il diritto di verificare.
La maggior parte dei leasing netti triple hanno un “anno base” scritto nella spesa del contratto di locazione. Ciò significa che il costo annuale per mantenere la proprietà è elencato come un importo specifico. Quindi i costi effettivi di mantenimento della proprietà vengono trasferiti all’inquilino, aumentando potenzialmente il costo di questo. Entrambe le parti hanno il diritto di verificare le spese richieste, compresi i calcoli e le percentuali di allocazione.

5. La proprietà può essere venduta con il contratto di locazione.
I proprietari sono ancora autorizzati a vendere, anche quando c’è un contratto di locazione netto tripla in atto per un inquilino su quella proprietà. Ciò consente al proprietario di essere in grado di ottenere il ritorno dell’investimento di cui hanno bisogno dal loro immobile. Allo stesso tempo, il contratto di locazione si trasferisce con la vendita della proprietà, il che significa che l’inquilino non ha bisogno di preoccuparsi di uno sfratto. Per il nuovo proprietario, devono rispettare i termini del contratto di locazione, ma beneficiano ancora della natura pass-through della struttura NNN.

6. Le cifre del reddito sono separate dall’affitto effettivo.
All’interno della struttura di un contratto di locazione triplo netto, il costo del canone di locazione è tenuto separatamente dagli altri costi che diventano a carico del locatario. In questa struttura di locazione, l’inquilino si impegna a pagare le tasse di proprietà, i costi di manutenzione, le utenze e l’assicurazione in aggiunta all’importo del contratto di locazione mensile e separato da esso. Ciò rende più facile per il proprietario mantenere i propri libri contabili, anche se i dati finanziari di tale accordo possono essere piuttosto complessi.

Elenco degli svantaggi di una tripla locazione netta

1. Un contratto di locazione netto tripla può avere un rialzo limitato.
Anche con strutture incorporate che hanno creato aumenti fissi, i rendimenti che possono essere forniti con questo tipo di leasing non sono garantiti per tenere il passo con il ritmo dell’inflazione. Anche se ci sono livelli di reddito garantiti associati a questo tipo di accordo, ci sono rischi di investimento coinvolti pure. Questo tipo di locazione è simile all’acquisto di un tesoro o un’obbligazione comunale che offre un tasso di rendimento fisso.

2. C’è il rischio di sperimentare un posto vacante completo.
La maggior parte dei leasing netti triple sono progettati per fornire un accordo che offre un minimo di 10 anni di occupazione. Alcuni contratti di locazione possono offrire un termine iniziale fino a 25 anni. Per un proprietario di proprietà, ciò significa sicurezza del reddito per un periodo di investimento a lungo termine, ma ha degli svantaggi. Una volta scaduto il contratto di locazione, un inquilino viene inserito in una proposta tutto o niente. Possono scegliere di liberare la proprietà, creando un posto vacante al 100%.

3. Può creare spese in conto capitale elevate dopo un periodo di locazione.
Dopo che una proprietà è stata occupata da un inquilino per 10-25 anni, l’edificio potrebbe non essere più adatto a un nuovo inquilino quando se ne vanno. Diventa responsabilità del proprietario di preparare la proprietà in modo da creare un processo di ri-leasing attraente. A seconda di come la proprietà è stata utilizzata da un inquilino precedente, i costi di preparazione potrebbero essere diversi milioni di dollari su alcune proprietà commerciali. In uno scenario peggiore, i guadagni finanziari raggiunti durante una locazione potrebbero essere spazzati via durante il tentativo di ri-locazione della proprietà.

4. Può essere difficile trovare un inquilino.
Poiché tutti i costi pass-through di mantenimento della proprietà vanno direttamente al locatario, trovare un pretendente che firmerà il contratto di locazione netto tripla può essere difficile. Si tratta di un contratto di locazione abbastanza unilaterale che pone tutto il rischio ai piedi dell’inquilino senza molto rischio di andare al proprietario. Per questo motivo, la maggior parte delle locazioni NNN si verifica in posizioni classificate come posizioni di classe A. Queste posizioni hanno livelli di traffico elevati, soddisfano i requisiti di zonizzazione necessari e hanno caratteristiche e funzionalità necessarie.

5. Ci possono essere grandi lacune dei prezzi durante il processo di negoziazione.
Quando si elaborano i termini di un contratto di locazione netto tripla, gli inquilini sono dati una stima iniziale di ciò che il costo sarà da una prospettiva metratura. Il costo può essere di N 1,75 NNN per piede quadrato, per esempio. L’affitto effettivo si basa su fattori variabili, come la valutazione della proprietà, il che significa che le responsabilità fiscali e altri costi possono aumentare drasticamente. Il costo effettivo del contratto di locazione può essere molto superiore al costo stimato inizialmente quotato a un potenziale inquilino.

6. I costi di mantenimento di un contratto di locazione netto tripla può negare i suoi vantaggi.
Richiede una contabilità complessa per mantenere un contratto di locazione netto triplo redditizio. I proprietari di immobili devono essere in grado di valutare correttamente i costi che si applicano ai loro inquilini, che è spesso fatto in modo proporzionato. Per complicare ulteriormente il problema, alcuni contratti di locazione NNN forniscono incentivi a determinati inquilini se possono attirare livelli di traffico più elevati, creare più vendite o reclutare nuovi inquilini nell’edificio. Per questo motivo, molti inquilini e proprietari che utilizzano un lavoro di locazione netto tripla con mediatori immobiliari per garantire i loro migliori interessi sono sempre mantenuti.

Questi pro e contro triple net lease potrebbero indurre alcuni a chiedersi perché qualsiasi inquilino si preoccuperebbe di stipulare un tale accordo unilaterale. Il fatto è che per alcuni rivenditori, la posizione è la componente più importante della loro identità aziendale. Con una posizione di business principale che è correttamente suddivisa in zone, possono massimizzare i loro profitti. Ciò consente all’inquilino di guadagnare un reddito confortevole, anche il proprietario ne beneficia e tutti escono in anticipo nell’accordo.

Per ottenere i migliori risultati, un potenziale inquilino dovrebbe lavorare con un negoziatore qualificato e proprietari di immobili dovrebbero lavorare con consulenti immobiliari di fiducia e team di gestione della proprietà per il miglior contratto di locazione possibile e rapporto di lavoro.