12トリプルネットリースの長所と短所

米国の商業用不動産の世界内のプロパティリースに関連付けられている三つの”ネット”があります。

1. 賃貸されている土地および構造物に関連付けられている固定資産税。
2. 不測の事態が発生した場合に土地を維持し、構造物を置き換える財産保険。
3. 利用されている土地および構造物の価値を維持または改善するために必要とされる財産の維持費。

このタイプのリースは、米国の用語を使用して、トリプルネットリースと呼ばれます。 それは時々トリプルNリースと呼ばれるか、単にNNN契約と呼ばれることがあります。

トリプルネットリースの主な利点は、それが財産の所有者のための金融口論を減少させることです。 彼らはまだそのステータスに関連付けられている権利を持つ財産所有者としてリストされていますが、所有権を維持するために必要な保守、税金、およ プロパティのテナントは、すべてのこれらの費用を支払うか、その管轄区域の立ち退きプロセスに直面しなければなりません。

トリプルネットリースの欠点は、それが全体的なレンタル利益を減少させることです。 三つのネットは、テナントに渡される費用として分類されます。 費用がクリアされた後、リースの支払いから残っているものは何でも利益として不動産所有者に渡されます。 費用はまだ不動産所有者に関連付けられているため、しかし、支払われた費用はまだ賃貸収入として分類される可能性があるため、納税義務の懸念が

ここに考慮する価値があるある付加的な三重の純賃貸借契約の賛否両論はある。

トリプルネットリースの長所のリスト

1。 利用できるさまざまな形式があります。
トリプルネットリースは、結合可能なリースとしてフォーマットすることができます。 これにより、「絶対NNN」または「真のトリプルN」リースになります。 それはこの概念の最も極端な変化であり、テナントが問題の不動産に関連するあらゆる想像できる責任を負う必要があります。 これらの責任には、どのような保険収入が利用可能であっても、死傷者イベントの後に再建する義務が含まれます。

トリプルネットリースの別の標準的なバリエーションは、”グランド”リースと呼ばれています。 リースのこのタイプは、建物を構築するために使用されている不動産所有者の土地を含み、借地権の関心を作成しました。 このような契約では、土地に建てられた構造は、リースの終了時に土地所有者の財産になりますが、トリプルネットの責任は一般的に同じままです。

2. それは安定した収入を提供します。
トリプルネットリースは、通常、フラット家賃または固定増加のいずれかで構成されています。 プロパティの所有者のために、それはリースのリフト中に毎年カウントすることができます債券があることを意味します。 標準的な契約には、インフレを考慮して最大3％の固定増加が含まれ、不動産所有者に成長を提供します。 長い言葉では、ほとんどの不動産所有者は何十年もの間欠員を心配する必要はありません。

3. リース期間中は所有者の責任はありません。
真のNNN契約の下では、プロパティの所有者はそれに対して一切の責任を負いません。 その他は、所有者に設備投資を転送します。 それは実際に関係する管理がないのでそれに不動産管理の別の形態を特性のための借用者があればする。 それになされるどの改善でも賃貸借契約が満了すれば所有者の特性になる。

4. 両当事者は監査する権利を有する。
ほとんどのトリプルネットリースは、リースの費用に書かれた”基準年”を持っています。 それは特性を維持する年次費用が特定の量としてリストされていることを意味する。 その後、プロパティを維持するための実際のコストは、潜在的にこれのコストを増加させる、テナントに渡されます。 両当事者は、計算および配分割合を含む、必要とされる料金を監査する権利を有する。

5. プロパティは、リースで販売することができます。
不動産所有者は、その不動産のテナントのための場所にトリプルネットリースがある場合でも、まだ販売することが許可されています。 それは不動産所有者が彼らの不動産から必要とする投資収益を得られるようにすることを可能にする。 同時に、賃借人が退去を心配する必要はないことを意味する特性の販売の賃貸借契約の移動。 新しい所有者のために、彼らはリースの条件を遵守しなければなりませんが、彼らはまだNNN構造のパススルー性質の恩恵を受けています。

6. 収入の数値は、実際の家賃とは別です。
トリプルネットリースの構造の中で、賃貸料の支払いのコストは、テナントの責任となる他のコストとは別に保持されます。 このリース構造では、テナントは、毎月のリース額に加えて、固定資産税、維持費、ユーティリティ、および保険を支払うことに同意し、それから分離します。 それは、そのような契約の財務は非常に複雑になる可能性があるにもかかわらず、不動産所有者が自分の会計帳簿を維持することを容易にします。

トリプルネットリースの短所のリスト

1. 三重の純賃貸借契約は限られた上部を有することができる。
固定増加を作成した組み込み構造であっても、このタイプのリースで提供できるリターンは、インフレのペースに追いつくことは保証されません。 契約のこのタイプに関連付けられている保証所得水準がありますが、同様に関与する投資リスクがあります。 リースのこのタイプは、固定収益率を提供しています国庫または地方債の購入に似ています。

2. 完全な欠員を経験する危険性があります。
ほとんどのトリプルネットリースは、最低10年の職業を提供する契約を提供するように設計されています。 ある賃貸借契約は25年限り最初の言葉を提供するかもしれない。 不動産所有者にとって、それは長期的な投資期間にわたる収入保障を意味しますが、それには欠点があります。 リースの有効期限が切れると、テナントはすべてまたは何も提案に配置されます。 彼らは100％の欠員を作成し、プロパティを退去することを選択することができます。

3. これは、リース期間後に高い設備投資を作成することができます。
物件が10-25年間テナントによって占有された後、建物は退去時に新しいテナントに適していなくなる可能性があります。 それは魅力的な再リースプロセスを作成するので、プロパティを準備するために、プロパティの所有者の責任になります。 プロパティは、以前のテナントによって使用された方法に応じて、準備のコストは、いくつかの商業用不動産に数百万ドルである可能性があります。 最悪のシナリオでは、テナントの間に達成された財政的利益は、不動産を再リースしようとしている間に一掃される可能性があります。

4. テナントを見つけるのは難しいかもしれません。
プロパティを維持するためのすべてのパススルーコストは、テナントに直接行くので、トリプルネットリースに署名する求婚者を見つけることは困難 これは、プロパティの所有者に行く多くのリスクなしでテナントの足元にすべてのリスクを配置するかなり一方的なリースです。 そのため、NNNリースの大部分は、クラスAの場所として分類されている場所で発生します。 これらの場所は高いトラフィックレベルを持ち、必要なゾーニング要件を満たし、必要な機能と機能を備えています。

5. 交渉プロセスの間に大きい価格設定のギャップがある場合もある。
トリプルネットリースの条件を解決するとき、テナントは面積の観点からコストがどのようになるかの初期見積もりを与えられます。 コストは、例えば、平方フィートあたり$1.75NNNであってもよいです。 実際の家賃は、課税責任やその他のコストが劇的に増加する可能性があることを意味し、このような不動産評価などの可変要因に基づいています。 リースの実際のコストは、最初に潜在的なテナントに引用された推定コストよりもはるかに高いことができます。

6. 三重の純賃貸借契約を維持する費用は利点を否定するかもしれない。
収益性の高いトリプルネットリースを維持するためには複雑な会計が必要です。 不動産所有者は、しばしば比例した方法で行われるテナントに適用されるコストを適切に評価することができなければなりません。 さらに問題を複雑にするために、いくつかのNNNリースは、より高いトラフィックレベルを誘致したり、より多くの販売を作成したり、建物に新しいテナントを募集したりすることができる場合、特定のテナントにインセンティブを提供します。 そのため、多くのテナントやトリプルネットリースを使用する所有者は、彼らの最善の利益を確保するために不動産ブローカーとの仕事は常に維持され

これらのトリプルネットリースの長所と短所は、いくつかは、任意のテナントは、このような一方的な契約を締結するためにわざわざだろう理由を疑問 事実、一部の小売業者にとって、場所はビジネスアイデンティティの最も重要な要素です。 適切にゾーニングされている主要なビジネスの場所で、彼らは彼らの利益を最大化することができます。 それはテナントが快適な収入を得ることを可能にし、財産所有者も利益を得ることができ、誰もが合意に先に出てくる。

最良の結果を得るには、将来のテナントは熟練した交渉者と協力する必要があり、不動産所有者は、可能な限り最高のリースと作業関係のために信頼